Các phương pháp xác định giá trị Doanh nghiệp được áp dụng ở VN và sự vận dụng của các phương pháp đó trong việc cổ phần hoá các Doanh nghiệp nhà nước ở VN

p trên giao xuống, nếu có làm ăn thua lỗ thì cũng không ảnh hưởng gì đến lợi ích của cá nhân những người trong công ty mà người đứng ra bù lỗ lại là nhà nước. Nền kinh tế tập trung được tồn tại trong khoản thời gian khá dài, trước tình hình nền kinh tế quốc tế và khu vực phát triển một cách chóng mặt, để cải thiện nền kinh tế Việt Nam xóa bỏ bao cấp, nhà nước tiến hành cổ phần hóa từ năm 1992 và đã đạt được nhiều thành tựu to lớn. Cổ phần hóa làm tăng khả năng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, giúp huy động vốn từ các nhà đầu tư để phát triển doanh nghiệp, nâng cao vị thế của doanh ngiệp trên thị trường qua đó cũng làm cho thị trường chứng khoán phát triển. Hiện nay quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước đang đẩy nhanh tiến độ, theo kế hoạch đến ngày 1/7/2010 cơ bản hoàn tất công việc cổ phần hóa ở các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần. Để cổ phần hóa doanh nghiệp cần tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp, đây là công việc khó và phức tạp vì vậy cần phải có những phương pháp thẩm định giá trị tài sản mang tính chuẩn mực giúp xác định đúng giá trị tài sản của doanh nghiệp,nhưng áp dung các phương pháp đó vào thực tế thì có nhiều vấn đề, vướng mắc. Để tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này,em chọn đề tài: “Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở Việt Nam và sự vận dụng của các phương pháp đó trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt nam.” 2.Mục đích nghiên cứu đề tài -Nghiên cứu các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. -Phân tích thực trạng áp dụng các phương pháp đó trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam -Đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp đó ở Việt Nam 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu : -Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn của các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. -Phạm vi nghiên cứu: trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. 4.Phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng ,duy vật lịch sử .Các phương pháp được sử dụng như sử dụng các báo cáo, phân tích tình hình cổ phần hóa của Việt Nam cũng như tham khảo các bài báo kinh tế. 5.Nội dung nghiên cứu : Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, đề tài được kết cấu như sau : -Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. -Chương 2: Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. -Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam. Chương 1: Lý luận chung về các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. 1.1.Các khái niệm cơ bản và các bộ phận cấu thành nên tài sản của đoanh nghiệp. 1.1.1 . Các khái niệm cơ bản : * Tài sản và quyền sở hữu tài sản. - Tài sản: +Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là những nguồn lực được sở hữu hay kiểm soát bởi doanh nghiệp, do kết quả của hoạt động kinh doanh trong quá khứ và từ nguồn lực đó của doanh nghiệp hy vọng được thu lợi nhuận trong tương lai. +Theo Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi ,lợi ích khi làm chủ tài sản đó. +Phân loại tài sản: tài sản có thê được phân loại như sau Theo hình thái biểu hiện : tài sản hữu hình và tài sản vô hình Theo tính chất sở hữu : tài sản công cộng và tài sản cá nhân Theo khả năng trao đổi : hàng hóa và phi hàng hóa Theo khả năng di dời : động sản và bất động sản Theo đặc điểm luân chuyển : tài sản cố định và tài sản di động -Quyền sở hữu tài sản: là một khái niệm pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu tài sản gồm quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền sở hữu càng lớn và rộng rãi thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. *Giá cả : Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán một sản phẩm hoặc dịch vụ Giá cả biểu hiện cho sự ước tính bằng tiền của giá trị .Giá cả có thể lớn hơn,bằng hay nhỏ hơn giá trị thi trường của tài sản *Giá trị : Theo IVSC: giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị không phải là một thực tế tồn tại,mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định Trong điều kiện thương mại bình thường,các thẩm định viên về giá sử dụng giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý…. Tầm quan trọng của giá trị: giá trị được sử dụng như thước đo của nền kinh tế đã được thừa nhận rộng rãi. Các cá nhân hay tổ chức doanh nghiệp đều chịu tác động của giá trị và nó có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá. Nó cho phép nhận rõ các đối tượng cũng như phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản . Ý nghĩa của giá trị : + Ý nghĩa chủ quan : giá trị của một tài sản có thể khác nhau theo sự đánh giá chủ quan của từng người , tùy thuộc vào sở thích, mục đích sử dụng,khả năng khai thác công dụng, lợi ích từ tài sản. Phản ánh ý nghĩa giá trị này bao gồm: giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với với cá nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố . +Ý nghĩa khách quan: là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản, là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Phản ánh ý nghĩa giá trị này bao gồm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị tại điểm cân bằng cung cầu, giá trị hiện tại của các quyền về thu nhập trong tương lai Việc phân biệt tính chủ quan và khách quan về giá trị tài sản có ý nghĩa quan trọng đối với thẩm định giá , là cơ sở để lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng như phương pháp thích hợp để định giá tài sản Các đặc tính của giá trị: một hàng hóa hay dịch vụ để có giá trị thì cần phải có các đặc tính kinh tế và pháp lý sau. Tính hữu ích của tài sản được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn yêu cầu, nó phải tồn tại trong hàng hóa để tạo nên giá trị của tài sản Khan hiếm: Phải được xác định trong mối quan hệ cung cầu và các sử dụng hiện tại và tương lai, giá trị biến động theo sự khan hiếm của tài sản Có yêu cầu: ám chỉ sự cần thiết hiện có cũng như khả năng về tài chính để đáp ứng nhu cầu đó Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố phải được xem xét khi xác định giá trị của tài sản, ngay cả khi hàng hóa có các đặc tính nêu trên mà không có đặc tính này thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn tại *Thu nhập : Đối với tài sản thương mại và công nghiệp thì đây là chỉ tiêu quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư.Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi đã trừ đi chi phí. * Thẩm định giá tài sản: Hiện nay tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá, song dưới góc độ pháp lý ở Việt Nam hiện nay thì thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Namhoặc thông lệ quốc tế Thẩm định giá tài sản là quá trình xác định giá thị trường của tài sản, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá trị thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá do các thẩm định viên và giá thực hiện theo các tiêu chuẩn do nhà nước quy định, kết quả xác định giá trị là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch, tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như cổ phần hóa doanh nghiệp, mua bán tài sản, thế chấp …. 1.1.2.Các bộ phận cấu thành nên tài sản của doanh nghiệp 1.1.2.1.Bất động sản: Khái niệm BĐS: BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình gắn với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định Các khái niệm khác có liên quan: + Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản . + Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó + Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý đất đai Các thuộc tính và đăc trưng cơ bản của BĐS: +Các thuộc tính của thị trường BĐS: Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi nơi khác được.Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội,điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí cận kề nhau Tính không đồng nhất: Ta khó có thể tìm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số do vậy giá đất trong tương lai có xu hướng tăng Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào thay thế được, nó tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù mang sử dụng nhằm mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững + Đặc trưng của thị trường BĐS: Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS tương đối kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả, do có những hạn chế nhất định như tổng cung về BĐS là cố định, cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt là có giới hạn Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển thành tiền mặt kém linh hoạt Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ : BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS. 1.1.2.2.Máy móc thiết bị. Máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài BĐS, phục vụ tạo rahu nhập cho người chủ sở hữu Bản chất và đặc điểm của máy móc thiết bị: Có thể di chuyển được Có tính phổ biến, không bị hạn chế về số lượng Đa dạng, phong phú Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố Tuổi thọ có giới hạn Thời gian khai thác hiệu quả còn phụ thuộc vào tuân thủ các hướng dẫn vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng Có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng 1.1.2.3.Tài sản vô hình. Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản vô hình Tài sản vô hình có hình thái vật chất không rõ ràng,có loại được thể hiện bằng hình thái cụ thể như nhãn hiệu, thương mại, bằng sáng chế …nhưng có loại hoàn toàn vô hình như uy tín trên thị trường,lòng trung thành mến mộ của khách hàng …. Tài sản vô hình khó có thể xác định được giá trị, giá trị của tài sản vô hình được tính bằng khoản chi phí để mua tài sản đó thông qua các văn bản sở hữu được pháp luật thừa nhận như khế ước, giấy chứng nhận sở hữu …Bên cạnh đó, có những tài sản vô hình vô giá về giá trị như chữ “tín” trong kinh doanh. Giá trị của tài sản này không thể đo đếm được cụ thể, nhưng nó được thể hiện ở khả năng sinh lời của doanh nghiệp Tài sản vô hình có hao mòn vô hình do sự bùng nổ kỹ thuật, sự cạnh tranh quyết liệt trên thương trường ,và những yếu tố khác Thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản vô hình thường là một đại lượng biến đổi, không có định, có thể dài ngắn khác nhau, nhưng không phải là vô hạn định Sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường là cuộc đua không đích cuối cùng và không có người chiến thắng mãi mãi. Một nhãn hiệu có thể ngày hôm nay được ưa chuộng nhưng ngày mai có thể nó phải nhường chỗ cho nhãn hiệu khác Giá trị vô hình của các doanh nghiệp là một đại lượng có thật, có thể tính toán được, trong nhiều trường hợp nó có giá trị lớn hơn rất nhiều so với giá trị hữu hình của doanh nghiệp.Theo số liệu của Liên đoàn quốc tế các nhà kế toán, năm 1998 khoảng 50% - 90% giá trị do công ty tạo ra nhờ vào việc quản trị các tài sản vô hình, như vậy tài sản hữu chỉ tạo ra khoảng 10% - 15% giá trị. Sự chênh lệch này sẽ tiếp tục tăng lên khi nền kinh tế tri thức ngày trở thành một thực tế khách quan. Nắm bắt được chiều hướng giá trị tăng lên của tài sản vô hình, nhiều nước đã nhanh chóng tập trung mọi nỗ lực đầu tue cho loại tài sản này. Theo số liệu của Chính phủ Hà Lan, năm 1992, các tài sản vô hình chiếm đến 35% tổng nguồn vốn đầu tư của Nhà nước cũng như của tư nhân Hà Lan. Cũng trong năm 1992, tại Mỹ , vốn đầu tư cho các tài sản vô hình đã vượt vốn đầu tư cho các tài sản hữu hình. Ở Thụy Điển, nguồn vốn đầu tư cho các tài sản vô hình chiếm đến 20% GDP 1.2.Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được sử dụng trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. Chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp là một động lực để phát triển sản xuất kinh doanh và là kênh huy động vốn rất hiệu quả của doanh nghiệp. Một khâu quan trọng cần phải làm khi thực hiện chuyển đổi doanh nghiệp là xác định giá trị của doanh nghiệp. Trên thế giới có nhiều phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nhưng thực tế ở Việt Nam, Chính phủ ban hành 2 phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp để chuyển doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần là: phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu. Tuy nhiên khi xác định giá trị của các loại hình doanh nghiệp khác họ cũng áp dụng 2 phương pháp này. 1.2.1. Phương pháp tài sản 1.2.1.1. Nội dung phương pháp tài sản: Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị donah nghiệp trên cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Đối tượng áp dụng: Là các doanh nghiệp cổ phần hóa, trừ những doanh nghiệp thuộc đối tượng phải áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu. Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Là thời điểm khóa sổ kế toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp. Đối với trường hợp áp dụng phương pháp tài sản là thời điểm kết thúc quý gần nhất với thời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 6 tháng với thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp. Giá trị thực tế của doanh nghiệp là giá trị thực tế của toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị có tính khả năng sinh lời của doanh nghiệp Căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp tai thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Báo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị của doanh nghiệp Số lượng và chất lượng tài sản theo kiểm kê phân loại thực tế Tính kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá thị trường Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của doanh nghiệp (vị trí địa lý, thương hiệu …) Xác định giá trị thực tế của tài sản; 1.2.1.1. Đối với tài sản là hiện vật. a)Chỉ đánh giá lại những tài sản mà công ty cổ phần tiếp tục sử dụng b)Giá trị thực tế của tài sản = Nguyên giá tính theo giá trị thị trường (x) Chất lượng còn lại của tài sản thời điểm định giá. Trong đó giá trị thị trường là: - Giá tài sản mới đang mua, bán trên thi trường bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt.Nếu là tài sản dặc thù không có trên thị trường thì tính theo giá mua mới của tài sản cùng loại, có cùng công suất hoặc tính năng tương đương. Trường hợp không có tài sản tương đương thì tính theo giá ghi trong sổ sách kế toán - Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy định đối với tài sản là sản phẩm xây dựng cơ bản. Trường hợp chưa có quy định thì tính theo giá trị quyết toán công trình được cơ quan có thẩm quyền nhà nước phê duyệt Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chất lượng của tài sản cùng loại mua sắm thiết bị mới, phù hợp với các quy định của nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận hành tài sản, chất lượng sản phẩm sản xuất, vệ sinh môi trường theo hướng dẫn cuẩ các Bộ quản lý ngành kinh tế kỹ thuật. Nếu chưa có quy định của Nhà nước thì chất lượng của tài sản được đánh giá không thấp hơn 20% so với chất lượng tài sản cùng loại mua sắm mới. 1.2.1.2. Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và các các giấy tờ có giá của doanh nghiệp được xác định như sau: a) Tài sản bằng tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ. b) Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhậ với ngân hàng. c) Các giấy tờ có giá thì xác định theo giá giao dịch trên thị trường. Nếu không có giá giao dịch thì xác định theo mệnh giá trên giấy tờ 1.2.1.3. Các khoản nợ phải thu tính vào giá trị doanh nghiệp được xác định theo số dư thực tế trên sổ sách kế toán sau khi xử lý như quy định tại điểm 1.2 phần B mục II Thông tư 126/2004/TT-BTC. 1.2.1.4. Các khoản phải thu dở dang: đầu tư xây dựng cơ bản, sản xuất kinh doanh, sự nghiệp được xác định theo thực tế phát sinh hạch toán trên sổ kế toán 1.2.1.5. Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối chiếu xác nhận 1.2.1.6. Giá trị tài sản vô hình: Được xác định theo giá trị còn lại đang hạch toán trên sổ kế toán * Công thức tính: Giá trị thực tế của doanh nghiệp = Giá trị thị trường của tài sản hiện vật + tài sản bằng tiền + các khoản phải thu + các khoản chi phí dở dang + giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn + giá trị tài sản vô hình (nếu có ) +giá trị lợi thế kinh doanh + giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp tại các doanh nghiệp khác + giá trị quyền sử dụng đất . Trong đó: Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa được xác định như sau: Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp = Giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá (x)( tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp – Lãi suất trái phiếu chính phủ có thời hạn 10 năm trở lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp ). Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp = ( lợi nhuận sau thuế bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp / vốn nhà nước theo sổ sách kế toán bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp ) x 100%. *Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp. - Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất: + Nếu đang thuê thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp, công ty cổ phần quản lý sử dụng đúng mục đích, không được nhượng bán. + Nếu diện tích đất đã được nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhân khác nay chuyển sang hình thức thuê đất thì chỉ tính vào giá trị doanh nghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất như chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng. - Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau: + Đối với diện tích đất doanh nghiệp đang thuê chuyển sang hình thức giao đất: sau khi có quyết định cổ phần hóa, đồng thời với việc kiểm kê, phân loại, đánh giá lại tài sản, doanh nghiệp phải căn cứ vào điều 6 Nghị định số 17/2006/NĐ –CP của Chính phủ xác định giá trị quyền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước tại thời điểm thực hiện định giá . Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo nguyên tắc trên được tính vào giá trị doanh nghiệp nhưng không tính vào vốn nhà nước tại doanh nghiệp mà hoạch toán là khoản phải đóng góp vào ngân sách nhà nước + Trường hợp doanh nghiệp được giao đất xây dựng nhà, hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước phải xác định lại giá tri quyền sử dụng đất theo giá của Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm thực hiện định giá nhưng không thấp hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đất đang hoạch toán trên sổ kế toán. Nếu giá trị quyền sử dụng đất xác định lại cao hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đất đang hoạch toán trên sổ kế toán thì khoản chênh lệch tăng tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp. Nếu giá trị vốn nhà nước bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất quá cao, vượt quá quy mô vốn điều lệ của doanh nghiệp theo phương án phê duyệt thì phần chênh lệch được coi như là một khoản thu từ cổ phần hóa và được xử lý theo quy định tại điểm 1.3 mục IV Thông tư số 126/2004/TT-BTC. +Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có sử dụng một phần diện tích đất là các công trình phúc lợi công cộng, bàn giao cho địa phương quản lý sử dụng thì giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa được tính như sau: nếu bàn giao theo phương thức có thanh toán thì chỉ xác định lại giá trị quyền sử dụng đất đối với những diện tích đất doanh nghiệp được giao để kinh doanh nhà và hạ tầng để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, nếu bàn giao theo phương thức không thanh toán thì tính vào giá trị doanh nghiệp toàn bộ giá trị quyền sử dụng diện tích đất được giao sau khi trừ đi chi phí để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng đã bàn giao + Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và đã thực hiện sự điều tiết quỹ nhà, đất theo cơ chế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định thì giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở gái trị quyền sử dụng đất xác định lại trừ khoản thu nhập bị điều tiết. + Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà, hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có thực hiện chuyển giao một phần diện tích nhà cao tầng cho cơ quan khác làm trụ sở hoặc kinh doanh thì phải tiến hành phân bổ giá trị quyền sử dụng đất được xác định lại cho nhà bàn giao theo hệ số các tầng hoặc giá bán nhà của từng tầng. Hệ số do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định phù hợp với quy định hiện hành của nhà nước. + Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng nhà ở để bán đã tiến hành bán nhà thì được loại trừ không đánh giá đối với diện tích nhà đã bán tương ứng với số tiền thu bán nhà đã hạch toán vào thu nhập xác định kết quả kinh doanh hàng năm và nộp thuế theo đúng quy định của nhà nước Giá trị phần vốn thực tế nhà nước tại doanh nghiệp = Giá trị thực tế của doanh nghiệp – Các khoản nợ phải trả, số dư quỹ phúc lợi, khen thưởng và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có ). *Ưu, nhược điểm của phương pháp: + Ưu điểm: Đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi những kỹ năng tính toán phức tạp. + Nhược điểm: Phát sinh một số chi phí do phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản Không loại bỏ hoàn toàn tính chủ quan khi tính giá trị doanh nghiệp Việc định giá doanh nghiệp dựa vào giá trị trên sổ sách kế toán, chưa tính được giá trị tiềm năng như thương hiệu, sự phát triển tương lai của doanh nghiệp. 1.2.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu. 1.2.2.1. Nội dung phương pháp dòng tiền chiết khấu. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai. *Đối tượng áp dụng: Là các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, ngân hàng, thương mại, tư vấn, thiết kế xây dựng, tin học, và chuyển giao công nghệ, có tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 5 năm liền kề trước khi cổ phần hóa cao hơn lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. * Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Là thời điểm khóa sổ sách kế toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp. Đối với trường hợp áp dụng dòng tiền chiết khấu là thời điểm kết thúc năm gần nhất với thời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 9 tháng so với thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp. * Căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp: + Báo cáo tài chính của doanh nghiệp 5 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp + Phương án hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hóa từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần. + Lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp. + Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao. * Công thức tính: + Giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định như sau Giá trị thực tế phần vốn nhà nước = + + Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất đã nhận giao, nhận thuê Trong đó: - Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại theo quy định tại điểm 5 phần A Mục III Thông tư này. Di (1+ K)i : là Giá trị hiện tại của cổ tức năm thứ i Pn (1+ K)n : là Giá trị hiện tại của phần vốn Nhà nước năm thứ n i : thứ tự các năm kế tiếp kể từ năm xác định giá trị doanh nghiệp (i:1n). Di : Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức năm thứ i. n : Là số năm tương lai được lựa chọn (3 - 5 năm). Pn : Giá trị phần vốn nhà nước năm thứ n và được xác định theo công thức: D n+1 Pn = K – g D n+1: Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức dự kiến của năm thứ n+1 K : Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hoàn vốn cần thiết của các nhà đầu tư khi mua cổ phần và được xác định theo công thức: K = Rf + Rp Rf : Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro được tính bằng lãi suất của trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 5 năm ở thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Rp : Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư mua cổ phần của các công ty ở Việt Nam được xác định theo bảng chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tại niên giám định giá hoặc do các công ty định giá xác định cho từng doanh nghiệp nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro (Rf). g: tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của cổ tức và được xác định như sau: g = b x R Trong đó: b là tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại bổ sung vốn. R là tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân của các năm tương lai. Giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm định giá theo phương pháp DCF được xác định như sau: Giá trị thực tế doanh nghiệp = Giá trị thực tế phần vốn nhà nước + Nợ thực tế phải trả + Số dư quỹ khen thưởng, phúc lợi + Nguồn kinh phí sự nghiệp Trong đó: Nợ thực tế phải trả = Tổng nợ phải trả trên sổ kế toán trừ (-) Giá trị các khoản nợ không phải thanh toán cộng (+) Giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất được giao (xác định theo quy định tại tiết a điểm 5.2 phần A mục III của Thông tư này). Chênh lệch tăng của vốn nhà nước giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trên sổ kế toán được hạch toán như một khoản lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp, được ghi nhận là tài sản và được phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh không quá 10 năm kể từ thời điểm chính thức chuyển đổi sang công ty cổ phần. * Những mặt thuận lợi và hạn chế của phương pháp dòng tiền chiết khấu: DCF là một công cụ định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản có dòng tiền không ổn định. Nhà thẩm định phải quyết định liệu phân tích DCF có phải là phương pháp thích hợp hợp nhất, là phương pháp chủ yếu, hay chỉ là phương pháp để kiểm tra. Trong thực tế, DCF tỏ ra không thích hợp để áp dụng trong việc thẩm định giá với nhà máy có đầu tư không lớn, hoặc với lượng thương mại hạn hẹp, và với các thẩm định tài chính hoặc cầm cố thông thường. Các thẩm định giá như vậy nên sử dụng chứng cứ bán thị trường có thể so sánh. Trong trường hợp việc sử dụng định gía DCF tạo ra một giá trị khác nhau quá lớn so với giá trị có được bởi chứng cứ bán thị trường, nhà thẩm định giá nên sử dụng phương pháp bổ sung phù hợp với đặc tính của tài sản. Độ tin tưởng vào kết luận cuối cùng của định giá DCF phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng. Khi đó có sự khác nhau đáng kể giữa kết quả của các phương pháp thẩm định giá khác nhau, nhà thẩm định giá cần kiểm tra lại các giả thiết của DCF. Kết luận cuối cùng nên dựa vào kết quả từ việc cân nhắc hàng loạt giá trị hiện hành dựa trên sự so sánh và độ tin cậy của chứng cứ bán trực tiếp của thị trường Không nên đặt thành vấn đề coi DCF là phương pháp duy nhất có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá, mà thông thường nên thực hiện kiểm tra định giá DCF bằng phương pháp khác. Trong một số trường hợp thì có thể phương pháp định giá DCF là phương pháp duy nhất hợp lý và logic. Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụn._.