Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lộc

uyền cụ thể của người sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã được ghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dưới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất mà đặc biệt là hàng triệu hộ nông dân và các đối tượng khác trở thành đối tượng được vay vốn của Ngân hàng, để phát triển sản xuất kinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vay nặng lãi, tạo ra cho Ngân hàng một thị trường tín dụng rộng lớn. Việc cho phép thế chấp bất động sản gắn liền trong điều kiện kinh nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Sự phát triển của nền kinh tế phụ thuộc rất nhiều vào vốn. Chính vì vậy tín dụng Ngân hàng trở thành một vấn đề không thể xem nhẹ trong chính sách phát triển của đất nước. Trong hoạt động của tín dụng Ngân hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tín dụng là rất cần thiết bởi vì việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng không những gây tổn thất cho lợi ích của chính bản thân Ngân hàng mà còn phương hại chung đến các chủ thể khác, lợi ích chung của cả xã hội. Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản là một vấn đề phức tạp hơn so với các biện pháp bảo đảm khác vì nó liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Vấn đề đặt ra là phải tạo cơ chế để có biện pháp bảo đảm này phát huy được hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Trước tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực em chọn đề tài: "Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc" để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp . Do trình độ và thời gian thực tập có hạn nên chuyên đề còn nhiều hạn chế và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong sự đóng góp ý kiến của Thầy cô và các bạn. Em xin chân thành cảm ơn các Thầy cô trong Trung tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản cùng quý cơ quan Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc, đặc biệt là Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài này. Chương I Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản. I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng. 1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản 1.1. Khái niệm Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái niệm thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay không và vay bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật. Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trước khi vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu tường tận về nó, mà bắt đầu từ các khái niệm rất cơ bản. Để hiểu rõ được thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản". Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật thuật ngữ tài sản cũng được hiểu rất phong phú và đa dạng. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và xác định được nội hàm của chúng. Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nước CHXHCN Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: "1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a. Đất đai b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản." Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử người đến nơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay vôn. Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp) 1.2. Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế chấp gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; - Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: Đất do Nhà nước giao có thu tiền. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại. Trong trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. 2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh: Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông. Với ngành Tài nguyên môi trường, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản được thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao nhất, đồng thời đẩm bảo tính công khai minh bạch. Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư...hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp như nhà xưởng, máy móc thiết bị ...mà chủ yếu là bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân hàng thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý qua phương thức nào. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trò quan trọng của việc thẩm định giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản. 2. Định giá bất động sản, các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào bất động sản thế chấp. 2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá 2.1.1 Khái niệm. Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tim được giá của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử... Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể. 2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Điều này làm cho quản lý nhà nước về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiều khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho người tiêu chính đáng nhưng ngược lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế, xã hội. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định giá bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị bất động sản để tiến hành giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của người mua và tương tự người mua chấp nhận giá bán của người bán bất động sản. Nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp cho xác trị công bố hàng năm của công ty; Định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nước quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phảm ánh đúng gía trị của bất động sản. 2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hưởng, nguyên tắc định giá bất động sản 2.2.1.Các căn cứ định giá . Ngoài tố chất của bản thân và sự nhanh nhạy với thị trường của người định giá thì khoa học về cũng đưa ra những dấu hiệu nhất định để người định giá dựa vào làm căn cứ định giá. Đó là các căn cứ sau đây: - Các yếu tố cơ bản trong lao động sản xuất để tạo nên bất động sản Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thường có cấu thành lượng giá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những tư liệu sản xuất đã sử dụng để sản xuất hàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của người sản xuất trong quá trình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới. Đối với bất động sản là hàng hóa đặc biệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý nên giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Bất động sản bao gồm "đất đai, nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất..." Vậy ngoài sự ước lượng giá trị về quyền sử dụng đất người định giá bất động sản còn phải tính cả giá trị của nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất ...và nhà ở, công trình với đất đều có cấu thành lượng giá trị hàng hóa. Nên khi người định giá bất động sản ngoài sự ước tính giá trị quyền sử dụng đất còn phải quan tâm đến tư liệu lao động như trình độ khoa học kỹ thuật, máy móc thiết bị, hay các nguồn lực khác như đất, gạch, xi măng...tổng hợp các nhóm yếu tố này tạo lên giá trị vật chất của bất động sản. Đối với mỗi bất động sản có sử dụng càng nhiều giá trị lao động thì giá trị bất động sản càng cao. - Dựa vào chi phí cơ hội của việc sủ dụng bất động sản Đối với một hàng hóa thông thường như chiếc xe máy chẳng hạn thì chắc ai cũng sẽ khẳng định rằng chiếc xe máy đó dùng làm phương tiện đi lại, phương tiện vận chuyển và cũng chắc rằng không ai mua chiếc xe máy đó để sử dụng vào chức năng làm lạnh như chiếc tủ lạnh. Nhưng với bất động sản thì khác một bất động sản được xây dựng cho một mục đích ban đầu nhưng chưa chắc mục đích sử dụng tối ưu. Bất động sản càng sử dụng với mục đích tối ưu nhất thì giá trị bất động sản càng tăng. - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bất động sản trong khu vực Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác động ngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhưng ngược lại bất động sản mà ta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhà ở trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất động sản giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp cả về tỷ lệ diện tích đất với công trình trên đất. - Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tương lai mang lại cho người chủ sở hữu. Đối với mỗi căn cứ đâ định sẵn người định giá bất động sản 2.2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bất động sản khác với hàng hóa thông thường khác. Tính cố định không di dời được cũng làm cho bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, việc xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá cả bất động sản . Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy luật cung, cầu, giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến cung bất động sản nhưng có yếu tố lại thuộc thẩm quản lý của Nhà nước đối với bất động sản. Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau. Trên cương vị xác định giá trị của bất động sản người định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản này. - Nhóm các yếu tố xã hội Sở dĩ ta phải nghiên cứu nhóm yếu tố này vì bất động sản liên quan trực tiếp tới đời sống người dân và ngược lại cơ cấu độ tuổi dân số, lối sống lại ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị bất động sản. Đặc điểm về dân số thể hiện cầu tìêm năng của bất động sản mà người định giá đang quan tâm thuộc địa bàn có mật độ dân số đông, độ tuổi dân số lại trẻ, nhu cầu có gia đình độc lập riêng biệt là rất lớn sẽ tác động đến cầu bất động sản và giá cả bất động sản. - Nhóm các yếu tố kinh tế Nghiên cứu nhóm yếu tố này sẽ cho người định giá phân tích dự báo mối quan hệ cung cầu bất động sản và sức mua bất động sản. Nhóm các yếu tố này bao gồm giá trị của bất động sản và bất động sản thay thế, khả năng mở rộng các ngành nghề và các cơ sở kinh tế của vùng, mức chi phí và khả năng vay tín dụng bằng thế chấp của bất động sản - Sự kiểm soát của chính phủ Nhóm các yếu tố này có tác động rất lớn của chính phủ. Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống quản lý đồng thời kinh tế nước ta là phát triển theo nền kinh tế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước. Với mỗi sự can thiệp của Nhà nước vào đất đai, bất động sản đều làm cho giá của bất động sản bị ảnh hưởng như những quy định về pháp lý của Chính phủ: quy định kiểm soát giá cho thuê, giá giao dịch, quy định về chuộc lại bất động sản thế chấp hay hạn chế các bất động sản thế chấp, quy định về trình độ và năng lực đầu ư của các tổ chức tài chính. - Nhóm các yếu tố về môi trường. Nhóm các yếu tố này tác động mạnh mẽ tới yếu tố vật lý của bất động sản. Đối với đất đai thì giá trị của mảnh đất theo thời gian là tăng lên chứ không bao giờ giảm đi nhưng đối với các tài sản gắn liền với đất thì lại khác, tốc độ hao mòn của chúng lại phụ thuộc rất lớn vào môi trường như mưa, nắng, đọ ẩm, địa hình, chất đất..... Mặt khác, sử dụng bất động sản là gắn liền với đời sống của con người, xã hội càng phát triển con người ngoài thỏa mãn nhu cầu cơ bản như ăn, ở, mặc thì nhu cầu hưởng thụ, giải trí ngày càng cấp thiết. Với một môi trường trong sạch, không bị ô nhiễm, không khí trong lành, mát mẻ, không gian yên tĩnh thoáng mát chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến tâm lý người sủ dụng bất động sản. Điều đó là yếu tố cơ bản tác động đến giá cả bất động sản. 2.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản. Từ những căn cứ vào yếu tố ở trên, khi định giá bất động sản ta phải căn cứ vào các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc nhất quán. Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan chức năng quản lý đất đai cũng như quản lý bất động sản. Mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá. Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng. Nếu hai mục đích này không thống nhất đương nhiên bất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất động sản là không xác định được. - Nguyên tắc cân bằng. Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại của cung- cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. - Nguyên tắc thay thế. Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn được. Người mua không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác. Vậy người định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trường để chỉ ra giá trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đưa ra giá theo ý chí chủ quan. - Nguyên tắc thay đổi. Giá cả thị trường bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố tự nhiên, môi trường, pháp luật, xã hội..... những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trường, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hướng thị trường của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất, tinh thần, sở thích cũng như sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy, người định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trường hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trường trong tương lai. Ngoài những nhân tố trên khi định giá bất động sản, người định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc như: nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc thống nhất, và nguyên tắc thực tế. 2.3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm một cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định giá bất động sản đã có rất nhiều phương pháp, mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Cho đến nay, chúng ta đã có 5 phương pháp cơ bản để định giá: phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá chi phí ( phương pháp giá thành thầu khoán), phương pháp giá trị còn lại ( phương pháp phát triển lý thuyết), phương pháp lợi nhuận, phương pháp vốn hóa. Đối với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu của ngân hàng thu lãi từ các khoản vay đó. Vấn đề sống còn đối với các tổ chức tín dụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay. Trường hợp có rủi ro xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý các tài sản thế chấp. Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng. Vì vậyviệc định giá phải đảm bảo phản ấnh đúng giá trị bất động sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai. Trong ngân hàng thường sử dụng ba phương pháp cơ bản là: phương pháp so sánh, phương pháp định giá chi phí va phương pháp giá trị còn lại 2.3.1. Phương pháp so sánh a)Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp. Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá bất động sản mục tiêu. Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trường của bất động sản và là phương pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và giá thị trường rút ra trong phương pháp này thường có cơ sở vững chắc và được cơ quan pháp lý công nhận. Đây là phương pháp phản ánh giá trị thị trường của bất động sản trong một số trường hợp nhất định. b) Nội dung của phương pháp. khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản só sánh với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản thường tiến hành theo các bước sau: - bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu th._.ập được. - bước 2: Kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. - bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định gía; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích. - bước 4: Tiến hành phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua các thông tin trên thị trường. - bước 5: Tiến hành so sánh bất động sản với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì phải trừ đi phần chênh lệch của yếu tố so sánh và ngược lại. - bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích của các so sánh vào một chỉ số giá trị chung hoặc một khoảng giá trị chung. Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh c) Yêu cầu của phương pháp. Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự và trong cùng một vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tương tự là đồng nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở những thời gian gần đây (mang tính tương đối). Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là trong một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào rong thời gain gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường. Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến hành so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh hưởng tới giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động sản, nghiên cứu trên thị trường giá bất động sản cần định giá. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá phải có ý thức tap hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định d) Hạn chế của phương pháp. Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, tỏng khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản. Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch rong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn. Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một ngươi nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác e) Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp. Trong hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc, cho vay bằng tài sản đảm bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Người định giá phải tìm ra giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà. Đối với gía trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá của địa phương làm chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó khăn. Nhưng với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà ở của Bộ Xây dựng nhưng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nông thôn không được chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài sản gắn liền với đất là khó khăn hơn. Phương pháp so sánh giúp cho người định giá tháo gỡ được khó khăn đó, giúp cho người định giá có được cách thức để tiến hành định giá. Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thế chấp sẽ bị lỗ. Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất động sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay. 2.3.2. Phương pháp định giá chi phí. a) Khái niệm và ý nghĩa. Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí taọ nên bất động sản xác định giá trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác đinh chi phí của bất động sản tương tự như vật thay thế. Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu là chi phí đối với bất động sản mới. Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thời của bất động sản mục tiêu. Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm được một bất động sản tương tự như bất động sản mục tiêu của chúng ta. Nhưng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tương tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các bất động sản cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ dàng trên thị trường. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên bất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phương pháp này còn dựa trên nguyên tắc ước tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần định giá. b. Nội dung của phương pháp Một nguyên tắc cơ bản của phương pháp này là: Giá trị của bất động sản bằng giá trị của đất và chi phí xây dựng công trình trên đất. Vậy để xác định giá trị của bất động sản chúng ta xác định giá trị của đất và công trình trên đất. * Đối với giá tri của đất. ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất. * Đối với công trình trên đất. ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán. Sau đó ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài. Trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí hiện tại để xây dựng trên mảnh đất có được giá trị hiện tại công trình. Cuối cùng điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị các tài sản cá nhân nào đó có thể đưa vào tính chi phí. Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá là xác định đúng đủ chi phí cũng như phần giảm giá của bất động sản, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được giá trị của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vân đê khó khăn hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau: c. Hạn chế của phương pháp.. + Phương pháp này dựa trên giả thuyết chi phí thực tế bằng giá trị, điều này rất không chặt chẽ bởi chi phí thực chất không bằng và không tạo nên giá trị. Đối với các công trình cũ không thể hiện sử dụng cao nhất tốt nhất nên các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình khó ước lượng. + Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ + Việc ước tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy. + Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm. d. Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp. Như đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích khác nhau nhưng bất kỳ bất động sản nào cũng đều được xây dựng từ những nguyên liệu tương đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá đơn vị mà thô (ví dụ ngôi nhà nào cũng đều xây dựng từ gạch nhưng chỉ có điều gạch Giếng đáy thì giá thành sẽ khác với gạch Hương canh). Vì vậy đối với bất động sản không có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị trường thì việc định giá bất động sản theo phương pháp này là phù hợp và mang lại tính chính xác cao. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí để định giá theo chi phí người định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế được và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác. Tuy nhiên, các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá. III. Quản lý bất động sản thế chấp. 1. Yêu cầu chung. Quản lý tài sản đảm bảo và các loại giấy tờ liên quan được hiểu là quá trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của tài sản bảo đảm, các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo đảm. Cán bộ tín dụng là người chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình quá tình quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan. Chi nhánh cần thực thi ngay các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm. Cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo ít nhất 6 tháng trên một lần theo các nội dung sau: - Đánh giá tình trạng tài sản hiện tại những thay đổi về chất lựơng và số lượng bất động sản khi tiến hành định giá. - Tình hình sử dụng và bảo quản tài sản đảm bảo. - Trường hợp tài sản đảm có số lượng lớn tính chất kỹ thuật phức tạp kiểm tra đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và sức lao động, cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất trưởng hoặc phó phòng tham gia kiểm tra tài sản đảm bao. - Các loại giấy tờ có liên quan đến bất động sản, tình trạng hiện tại của tài sản đảm bảo, cán bộ tín dụng nên thu thập và lưu giữ hồ sơ đầy đủ. - Trường hợp phát hiện các vi phạm cam kết của khách hàng vay gây tác động xấu đến tài sản đảm bảo, cán bọ tín dụng cần tiến hành các bước sau: lập biên bản nêu rõ tính chất nghiêm trọng của sự việc, nghĩa vụ và trách nhiệm cụ thể mà bên vi phạm phải gánh chụi, các biện pháp Ngân hàng sẽ áp dụng nhằm sớm chấm dứt tình trạng vi phạm có chữ ký đầy đủ của khách hàng vay, báo cáo ngay sự việc cho lãnh đạo phòng, giám đốc chi nhánh biết để đề xuất biện pháp thích hợp, mỗi lần kiểm tra tài sản bảo đảm cán bộ tín dụng cần lập biên bản có chữ ký của các bên liên quan và lưu giữ hồ sơ đầy đủ 2. Xử lý tài sản đảm bảo. 2.1. Nguyên tắc chung. Mọi khách hàng vay vốn tại NHNo & PTNT có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn theo quy định của pháp luật. Bên bảo lãnh cho khách vay vốn có trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay khôn thực hiên hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiên không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tìa sản dùng để bảo đẩm tại ngân hàng được xử lý để thu hồi nợ tài sản bỏa đảm được xử lý theo phương thức đã thỏa thuân theo hợp đồngt ín dụng hoặc thễ chấp giữa ngân hàng và khách hàng vay. Trong trường hợp các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng không xử lý được tài sản đảm bảo theo phương thức đã thực hiện thì đơn vị trực tiếp cho vay có quyền lựa chọn hoặc chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý tài sản sau đây để thu hồi nợ: - Bán tài sản bảo đảm: bán tài sản bảo đảm trực tiếp cho người mua. - Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. - Uỷ quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. - Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức tín dụng có chức năng mua bán tài sản để bán nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho bên bảo đảm. 2.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý được theo thỏa thuận của đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng thì đơn vị trực tiếp cho vay khởi kiện tại tòa án. * Trình tự việc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Các đơn vị trực tiếp cho vay gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu gía quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền, đối với quyền sử dụng đất của tổ chức thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền. Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: - đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất - bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở. Trong 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ra các văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và hướng dẫn các thủ tục cần thiết để thực hiện bán đáu giá quyền sử dụng đất. Chương II Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc I. Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1. Quá trình hình thành và phát triển. 1.1. Thông tin chung: - Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh huyện Gia Lộc. - Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nước. - Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương. - Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương. - Ngoài ra còn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp dưới và 02 văn phòng giao dịch 1.2. Quá trình hình thành và phát triển NHNo&PTNT Gia Lộc là một Chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam. Tiền thân của nó là NHNo & PTNT Hải Hưng được thành lập vào 01/8/1988 nhưng thực sự đi vào hoạt động theo đúng nghĩa một NHTM kể từ ngày 01/10/1991 trên địa bàn tỉnh Hải Hưng. Năm 1997, khi tỉnh Hải Hưng được tách thành 2 tỉnh là Hải Dương và Hưng Yên, NHNo&PTNT Hải Hưng cũng tách thành 2 bộ phận: NHNo & PTNT Hải Dương và NHNo & PTNT Hưng Yên. NHNo & PTNT huyện Gia Lộc cũng ra đời trong thời gian đó. Là một Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn trên địa bàn huyện, có tổ chức mạng lưới rộng khắp các xã ,phường trong toàn huyện. Với chức năng kinh doanh tiền tệ tín dụng trên mặt trận Nông nghiệp, Nông thôn và các thành phần kinh tế khác trên địa bàn, đã và đang giữ vai trò chủ đạo trên thị trường và tài chính, tín dụng ở nông thôn. Từ một Chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn khi mới thành lập thiếu vốn, chi phí kinh doanh cao, dư nợ quá hạn lớn, cơ sở vật chất kỹ thuật lạc hậu, trình độ nghiệp vụ non kém, tổn thất rủi ro cao, kinh doanh thua lỗ. Nhờ kiên trì khắc phục khó khăn, quyết tâm đổi mới cùng với sự giúp đỡ của các cấp uỷ Đảng, chính quyền địa phương, sự quan tâm của NHNo & PTNT Việt Nam, Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc không những đã khẳng định được mình mà còn vươn lên phát triển trong cơ chế thị trường, thật sự là một Chi nhánh của NHTM quốc doanh lớn, kinh doanh tổng hợp, có xu hướng mở rộng tới tất cả các dịch vụ Tài chính - Ngân hàng hiện đại. Nhờ hoạt động ngày càng có hiệu quả, uy tín của NHNo & PTNT Gia Lộc ngày càng được nâng cao và trở thành người bạn đồng hành không thể thiếu của người nông dân. 2. Cơ cấu tổ chức. 2.1 Về tổ chức bộ máy + Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có 05 phòng với số cán bộ là 35 người Phòng Kiểm tra, kiểm toán nội bộ Phòng Hành chính Phòng Thẩm định Phòng kế toán - Ngân quỹ Phòng Tín Dụng + Về đào tạo nhân lực: Ngay từ đầu năm, đơn vị đã xây dựng kế hoạch đào tạo năm 2004. Trong năm đã sắp xếp công việc cho 1.624 lượt cán bộ tham gia các hình thức đào tạo với tổng cộng 14.804 ngày học, trung bình mỗi cán bộ tham gia học tập 29 ngày/năm (kế hoạch đề ra là 25 ngày/năm), trong đó: Số ngày đào tạo nghiệp vụ: 16 ngày Số ngày đào tạo dài hạn: 13 ngày Tỷ lệ khá giỏi đạt 25% Có trên 90% cán bộ đạt trình độ tin học cơ bản 2.2 Về cơ sở vật chất phục vụ cho kinh doanh + Về phương tiện đi lại vận chuyển: Toàn chi nhánh có 02 ô tô. Trong đó, có 01 ô tô chuyên dùng. Mỗi ngân hàng huyện cấp dưới có một ô tô chủ yếu là để chuyển tiền và đưa cán bộ về các xã để cho vay, đảm bảo việc giải ngân được nhanh chóng và an toàn. + Về trụ sở giao dịch: Tại chi nhánh NHNo & PTNT hyện trước đây còn nhờ NHNN, ngày 19/2/2000 đã có trụ sở khang trang tại số Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương từ đó hoạt động tăng thêm uy tín, tín nhiệm và thu hút thêm khách hàng. Trụ sở của các xã mới tách ra được xây dựng mới, một số trụ sở của ngân hàng xã cũng được sửa sang lại đẹp hơn và chất lượng hơn. + Về hệ thống máy móc và đổi mới hoạt động ở các phần hành nghiệp vụ: Toàn huyện hiện có 35 máy tính, mỗi xã có từ 7 – 8 máy, các hoạt động từ văn thư, thống kê, báo cáo, điện báo hàng ngày cho vay thu nợ, sao kê nợ. đều được làm bằng máy, giảm được một khối lượng cán bộ đáng kể để bổ sung cho đội ngũ cán bộ tín dụng và giảm bớt sự quá tải của ngân hàng. + Với những máy tính hiện đại và chính xác giúp cho lãnh đạo nhanh chóng thu thập được nhiều thông tin để phân tích đánh giá tình hình và có những quyết định xử lý kịp thời, phù hợp hiệu quả. + Nghiệp vụ tín dụng cũng được thực hiện bằng máy để đảm bảo việc tập hợp theo dõi các thông tin về khách hàng được chi tiết chính xác, nhằm phát hiện sai sót để ngăn ngừa các sai phạm và rủi ro. + Về thực hiện nghiệp vụ thanh toán: Hiện nay, từ ngân hàng tỉnh đến các ngân hàng huyện đều tiến hành thanh toán chuyển tiền điện tử, nhanh chóng và an toàn gấp nhiều lần phương thức thanh toán lạc hậu trước đây, phục vụ nhu cầu của khách hàng. Nên đã thu hút được nhiều khách hàng đến NHNo để quan hệ thanh toán. Tỷ lệ thu nhập của dịch vụ này trong tổng thu nhập của chi nhánh ngày càng tăng. + Hoạt động dịch vụ cho ngân hàng phục vụ người nghèo luôn được quan tâm cải tiến cách làm để giải ngân nhanh chóng, chất lượng tín dụng tốt, tranh thủ được nhiều vốn của ngân hàng phục vụ người nghèo Việt Nam. Sự hoạt động năng nổ nhiệt tình của tất cả các phong ban đã cung cấp thông tin kịp thời, chính xác cho ban Giám đốc đưa ra những quyết định sáng suốt, duy trì và phát triển theo đúng chính sách của Đảng và nhà nước. 3. Đặc điểm địa bàn hoạt động của Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Gia lộc là một huyện thuộc trung tâm của tỉnh. Có diện tích đất tự nhiên là 130 km2 và 28 xã với tổng số dân khoảng 150.000 người trong đó 87% sống bằng nông nghiệp. Tình hình kinh tế, chính trị trên địa bàn huyện Gia Lộc những năm gần đây rất ổn định, phát triển kinh tế trên địa bàn luôn cao hơn trung bình cả nước: Năm 2002 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 12,1%. Năm 2003 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 12,8% Năm 2004 tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng 9,0%. Cơ cấu kinh tế đang được chuyển dịch theo hướng tích cực. Tỷ trọng của ngành dịch vụ và công nghiệp được nâng lên. Nông nghiệp được chuyển dịch theo hướng sản xuất hàng hoá. Các làng nghề truyền thống được khôi phục và phát triển. Thị trường hàng hoá ngày càng phong phú và đa dạng, hoạt động thương mại diễn ra rất sôi động. Chất lượng hàng hoá ngày càng được nâng cao. Đó là những tiềm năng mới cho sự phát triển kinh tế địa phương nói chung và hoạt động Ngân hàng nói riêng. Với những đặc điểm về kinh tế xã hội nêu trên thì hoạt động của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có những thuận lợi và khó khăn nhất định. * Thuận lợi. - Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội trên địa bàn ổn định giúp các thành phần kinh tế có điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất, mở rộng thị phần, mạnh dạn đầu tư. Đây là điều kiện thuận lợi để các NHTM trên địa bàn mở rộng hoạt động cho vay, dịch vụ đối với các thành phần kinh tế này qua đó thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi với chi phí thấp. - Do nhận thức được tầm quan trọng và vị trí chiến lược của tỉnh, các ban ngành, lãnh đạo địa phương đã ban hành nhiều chủ trương khuyến khích đầu tư phát triển, hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư mới, đồng thời cải tiến công tác xét duyệt các dự án, giảm thời gian cấp phép đầu tư, tạo điều kiện tốt nhất cho các doanh nghiệp, đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt với các dự án, các khu công nghiệp nằm dọc quốc lộ 5. Đây chính là một cơ hội cho các NHTM nói chung và NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói riêng. - Trên địa bàn huyện Gia Lộc có 85% diện tích và 80% dân số thuộc về nông nghiệp. Đây chính là đối tượng phục vụ chủ yếu của NHNo & PTNT Hải Dương. NHNo & PTNT Gia Lộc có một hệ thống mạng lưới Chi nhánh phòng giao dịch, bàn tiết kiệm rộng khắp thuận tiện cho công tác huy động vốn và cho vay. - Trong lĩnh vực Ngân hàng: Chính phủ, NHNN có nhiều chính sách mới nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức tín dụng và khách hàng, nâng cao tính tự chủ, tính tự chịu trách nhiệm của các TCTD như: sửa đổi bổ sung nghị định bảo đảm tiền vay, ban hành quy chế cho vay, quy chế đồng tài trợ, áp dụng quy chế lãi suất thoả thuận. Những chính sách đó đã tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đặc biệt là việc ban hành quy chế cho vay mới, sửa đổi nghị định đảm bảo tiền vay đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng, đơn giản hoá thủ tục cho vay, mở rộng đối tượng vay vốn phù hợp với điều kiện sản xuất kinh doanh và đời sống nhân dân. * Khó khăn: - Khách hàng của NHNo & PTNT Gia Lộc chiếm trên 90% là hộ sản xuất, chủ yếu là hộ nông dân với những món vay nhỏ lẻ. Hoạt động của họ phụ thuộc nhiều vào thiên nhiên. Sản phẩm nông sản còn khó tiêu thụ, giá bán thấp do đó dễ gây rủi ro cho Ngân hàng. Mặt khác, khách hàng của NHNo & PTNT Gia Lộc phân tán trên địa bàn rộng đòi hỏi Ngân hàng phải bố trí mạng lưới rộng làm cho chi phí hoạt động cao, ảnh hưởng đến kết quả hoạt động chung của Ngân hàng. - Thời tiết diễn biến phức tạp, đầu năm rét đậm, rét hại kéo dài đến giữa năm mưa lớn gây úng lụt trên diện rộng, cùng với nạn dịch cúm gia cầm bùng phát và lan rộng ở hầu hết các địa phương trong tỉnh nên đã ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp - Chỉ số giá tiêu dùng trong năm tăng 9,5% so với đầu năm, làm giảm sức cạnh tranh của hàng hoá dịch vụ, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân nhất là những người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức nhà nước. Giá vàng, ngoại tệ biến động thất thường luôn giữ ở mức cao phần nào tác động đến hoạt động tiền tệ – tín dụng trên địa bàn. - Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tăng dự trữ bắt buộc đối với các NHTM, NHNo & PTNT Việt Nam quy định điều chỉnh lãi suất tiền vay, tăng tiền gửi duy trì tại NHCSXH ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điều hành kế hoạch kinh doanh. - Kho bạc Nhà nước phát hành trái phiếu Chính phủ vượt 71% kế hoạch với lãi suất cao nên công tác huy động vốn của các TCTD trên địa bàn nói chung và NHNo nói riêng cũng gặp không ít khó khăn - Toàn Chi nhánh thực hiện thí điểm bàn giao dư nợ sang NHCSXH tháng 5/2004 và việc khai trương chi nhánh NHPT Nhà đồng bằng sông Cửu Long tháng 12/2004 càng làm tăng tính cạnh tranh gay gắt. - Cơ sở vật chất của một số chi nhánh thuộc NHNo & PTNT chưa tương xứng với mô hình hoạt động, đặc biệt là các chi nhánh trên địa bàn thành phố trong môi trường cạnh tranh hết sức quyết liệt nhưng trụ sở giao dịch chật hẹp (chi nhánh thành phố), còn phải đi thuê (chi nhánh số 2,3) - Tiến trình hiện đại hoá của Ngân hàng còn chậm, chưa theo kịp yêu cầu phát triển của các nghiệp vụ Ngân hàng hiện đại do nền kinh tế đòi hỏi, trong khi các NHTM trên địa bàn đã có được những nghiệp vụ vượt trội như thanh toán Quốc tế, thực hiện giao dịch mở cửa… Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh của Ngân hàng. II. Thực trạng về công tác huy động vốn tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1. Những kết quả đã đạt được. 1.1. Những kết quả đã đạt được về các loại nguồn vốn. Đối với các NHTM, nguồn vốn huy động tại địa phương là nguồn vốn quan trọng nhất và luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn vốn. Việc các NHTM đảm bảo huy động đủ vốn cho công tác sử dụng vốn vừa đảm bảo thu hút được mọi nguồn vốn nhà rỗi trong xã hội vào công cuộc xây dựng và phát triển đất nước vừa đảm bảo cho hoạt động của NHTM được ổn định và đạt hiệu quả cao. Không giống các loại hình doanh nghiệp khác trong nền kinh tế, hoạt động của các NHTM dựa chủ yếu vào nguồn vốn huy động, Nguồn vốn tự có chiếm một tỷ trọng rất nhỏ và chủ yếu được đầu tư vào cơ sở vật chất, tạo uy tín đối với khách hàng. Ngoài ra các NHTM còn sử dụng một số nguồn vốn khác như đi vay, vồn tài trợ, uỷ thác đầu tư. Nhưng những nguồn vốn này chiếm một tỷ trọng rất nhỏ. Nhận thức được điều đó NHNo & PTNT Gia Lộc đã tập trung mọi nỗ lực và coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của toàn Chi nhánh nên vốn huy động đã tăng cả về số lượng và chất lượng. Các hình thức huy động chủ yếu được áp dụng tại NHNo & PTNT Gia Lộc trong thời gian qua bao gồm: - Nhận tiền gửi tiết kiệm của dân cư. - Nhận tiền gửi của các tổ chức kinh tế. Xác định được tầm quan trọng của nguồn vốn huy động NHNo & PTNT Hải Dương đã trú trọng các biện pháp nhằm tăng trưởng nguồn vốn như: mở rộng mạng lưới, tạo mọi điều kiện cho khách hàng, linh hoạt điều hành lãi suất trong phạm vi cho phép… Nhờ đó mà công tác huy động vốn trong những năm qua của Chi nhánh đã đạt được thành tích rất đáng khích lệ. Ta có thể thấy thông qua bảng sau: Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn (Đơn vị: Tỷ đồng) Chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Số tiền % Số tiền % Số tiền % 1- Nguồn vốn huy động 69 65,45 90 67,39 153 80,18 2- Nguồn vốn UTĐT 36 34,55 40 30,52 25 14,24 3- Nguồn vốn đi vay 28 2,09 101 5,58 4- Nguồn vốn tự có Tổng nguồn vốn 105 100 158 100 279 100 (Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ) Nhìn vào bảng trên ta thấy Tổng nguồn vốn đến 31/12/2003 đạt 158 tỷ, tăng 33 tỷ (+26%) so với cuối năm 2002. Tổng nguồn vốn đến 31/12/2004 đạt 279 tỷ, tăng 73 tỷ (+35%) so với cuối năm 2003 (do bàn giao nguồn vốn sang NHCSXH nên thực chất nguồn vốn NHNo tăng 97 tỷ, tỷ lệ tăng 46,7%), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng chung của toàn hệ thống NHNo 2,3% (toàn hệ thống là 2,35%), bình quân 1 cán bộ viên chức đạt 3,5 tỷ nguồn vốn, cao hơn năm 2003 là 1 tỷ/người. Tuy nhiên, so với bình quân 1 cán bộ viên chức toàn hệ thống NHNo mới bằng 70% và thấp hơn 2,2 tỷ (bình quân/người toàn hệ thống là 5,7 tỷ) Tổng nguồn vốn huy động đều tăng qua các năm và khá ổn định. Năm 2002 huy động được 69 tỷ. Năm 2003, tổng nguồn vốn huy động đạt 90 tỷ, tăng 21 tỷ so với năm 2002, tương đương tăng 29,56%. Năm 2004, tổng nguồn vốn huy động đạt 153 tỷ, tăng 43 tỷ so với năm 2003, tương đương tăng 60,91%. Sự tăng lên của nguồn vốn huy động phù hợp với sự tăng lên của tổng nguồn. Năm 2002 nguồn vốn huy động chiếm 65,45% so với tổng nguồn. Năm 2003 nguồn vốn huy động chiếm 67,39% so với tổng nguồn. Năm 2004 nguồn vốn huy động chiếm 80,18% so với tổng nguồn vốn. Nhờ duy trì được tỷ trọng cao của nguồn vốn huy động so với tổng nguồn vốn nên Chi nhánh NHNo & PTNT Hải Dương luôn chủ động trong công tác sử dụng vốn, đáp ứng được tốt nhất nhu cầu nguồn vốn của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường. Để đánh giá một cách chính xác về kết quả của quá trình huy động vốn của NH, chúng ta sẽ xem xét cơ cấu nguồn vốn huy động. Bảng 2: Cơ cấu nguồn vốn huy động (Đơn vị: Tỷ đồng) Chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Số tiền % Số tiền % Số tiền % I- Nhận tiền gửi 63 91,54 87 96,79 143 98,76._.ng nhà cửa là: 500tr VNĐ * Dự án từ chối 02 dự án với số tiền là 816tr VNĐ trong đó với: . 01 dự án đào ao thả cá với lý do đất đang có tranh chấp. . 01 dự án sản xuất giầy da với lý do đất chưa chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2. Các dự án định giá bất động sản triển khai trong quý I/2005. Tổng số dư các dự án mà ban thẩm định đã trực tiếp định giá bất động sản và các dự án mà ban thẩm định đã trực tiếp định giá bất động sản và các dự án chi nhánh ngân hàng cấp II loại V gửi tới chi nhánh để định giá bất động sản trong quý I/2005 là: 13 dự án với gần 1tỷ VNĐ các dự án định giá bất động sản đã hoàn thành có thông báo cho hội sở với dự án và số tiền như trên và không có dự án nào bị từ chối. Trong đó: Quy hoạch chăn nuôi là: 236tr VNĐ Đầu tư sản xuất là: 350tr VNĐ Làm nghề phụ 410tr VNĐ Tuy thời gian thành lập phòng thẩm định còn rất mới mẻ nhưng trong quá trình công tác cán bộ thẩm định của phòng thẩm định tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, năm bắt các thông tin cần thiết có liên quan, nắm bắt chế độ thể lệ của ngành, pháp luật của nhà nước thực hiện tốt quy trình thẩm định, phương pháp và kỹ năng thẩm định, đã thực tế kiểm tra nơi tổ chức thực hiện dự án xin vay và các dự án có liên quan, nắm bắt diễn biến thị trường, phân tích thực trạng phát triển kinh tế tại địa bàn...Do đó các đề xuất về việc cho vay hay không cho vay có chất lượng, được lãnh đạo trực tiếp ký duyệt cho vay tin tưởng. Tuy nhiên thẩm định là công việc còn mới mẻ đối với cán bộ thẩm định nói riêng cũng như cơ quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung nên trong công việc còn nhiều thiếu xót điển hình là: Nội dung một số báo cáo thẩm định còn sơ sài, mang tính chất hình thức, kết cấu, bố cục lộn xộn, đề xuất chung chung...Việc tính toán xác định mức cho vay so với tổng nhu cầu cần thiết, có dự án chưa chuẩn xác ( thiếu bóc tách phần chi phí khác phân bổ cho vốn cố định). Đề xuất biện pháp bảo đảm tiền vay trong khi doanh nghiệp chưa hội đủ điều kiện để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản hoặc đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Việc tính toán hiệu quả tài chính của dự án còn nhiều lúng túng, có những dự án việc xác định thời hạn cho vay chưa phù hợp với nguồn thu, nguồn trả nợ của dự án. Một số chi nhánh đề xuất lãi suất cho vay quá thấp không đảm bảo chênh lệch đầu vào, đầu ra theo quy định thủ tục hồ sơ đối với những món vay vượt quyền phán quyết gửi lên Ngân hàng cấp trên để phê duyệt còn thiếu nhiều so với quy định. Hồ sơ món vay chủ yếu là bàn potocopy chưa có ký xác nhận đóng dấu của chi nhánh. Để hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ta tìm hiểu trường hợp cụ thể điển hình sau: Ngày 20/04/2004 Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc có nhận được hồ sơ vay vốn của Chị Lê Thị Hằng. Thời hạn vay là trung và dài hạn vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Thời hạn thế chấp là 03năm, trả lãi theo tích số khế ước và vay với số tiền là 100.000.000 VND. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn trưởng phòng kinh doanh đã cử cán bộ thẩm định đến thâm định ngôi nhà dùng để thế chấp của chị Lê Thị Hằng tại thôn Phong Lâm, xã Hoàng Diệu, huyện Gia Lộc, Tỉnh Hải Dương. Định Giá ngày 24/04/2004. Ngôi nhà trên thuộc sở hữu của người thế chấp có vườn gắn liền với đất ở. Hồ sơ thế chấp của họ đầy đủ theo quy định với hợp đồng thế chấp tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Khi được giao nhiệm vụ định gía bất động sản trên để quyết định mức cho vay, cán bộ thẩm định thuộc phòng thẩm định của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã đến thực tế địa điểm của hai bất động sản trên thu thập thông tin để tiến hành định giá. Ngoài thông tin mà hai khách hàng trên cung cấp cán bộ thẩm định đã tập hợp được các thông tin sau: Đối với trường hợp 1 cán bộ thẩm định thu được thông tin sau: Bất động sản của chị Hằng là một ngôi nhà xây mái bằng hai tầng có diện tích xây dựng là 300 m2, diện tích sử dụng là 65 m2, ngôi nhà của chị có các tài sản phụ như sau: gồm có 02 nhà vệ sinh, 01 bếp, số lượng phòng ngủ là 02. Cán bộ thẩm định nhận thấy đây là bất động sản có mục đích để ở các thông tin lại sẵn có trong thị trường, hơn nữa cán mục đích của cán bộ thẩm định là tìm ra giá trị của bất động để cho vay, Giá trị bất động sản đó được xác định như giá chuyển nhượng bất động sản trên thị trường nên cán bộ thẩm định quyết định định giá bất động sản theo phương pháp so sánh để tim ra giá trị thị truờng của bất động sản. Để phục vụ cho công tác định giá trên cán bộ thẩm định đã tíên hành thu thập thông tin và kết quả thu được như sau: Tại cùng xã Hoàng diệu cán bộ thẩm định thu thập được 05 bất động sản tương tự như bất động sản trên đã được bán trước đó như sau: Bảng 6: Mô tả các thông tin thu được từ các bất động sản trên: các chỉ tiêu bđs mục tiêu ss1 ss2 ss3 ss4 ss5 1. Giá bán 130 145 128 160 150 2.DT xây dựng (m2) 300 280 350 320 355 350 3.DT đất sử dụng (m2) 65 60 63 60 65 65 4.số lượng nhà VS 02 01 03 02 03 03 5.số lượng p.khách 01 01 01 01 01 01 6.số lượng p.ngủ 01 03 02 02 03 03 7.thời gian bán 06 tháng trước 03 tháng trước 10 tháng trước 02 tháng trước 04 tháng trước 8.điều kiện bán thị trường TT TT TT TT nguời thân 9.các quyền lợi toàn quyền sh toàn qsh toàn qsh toàn qsh toàn qsh toàn qsh 10.đk thanh toán T.T ngay trả trậm 01T trả chậm 03T T.T ngay chậm 06T Qua thông tin thu được như vậy cán bộ thẩm định thực hiện điều chỉnh như sau: Bảng 7: Quá trình điều chỉnh đơn 1.000.000 VND Các điều chỉnh Bds MT SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 giá bán 130 145 128 160 150 1.quyền lợi B.ds mức điều chỉnh 0 0 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 130 145 128 160 150 2. điều kiện bán TT TT TT TT Ng.thân Mức điều chỉnh 0 0 0 0 +7 Giá điều chỉnh 130 145 128 160 157 3. Điều kiện TT TT ngay - 1 tháng - 3 tháng TT ngay - 3 tháng Mức điều chỉnh 0 0.2%/t (0.2 x 145=0.29) 0.4% (=0.512) 0 0.54% (=0.81) Giá điều chỉnh 130 145.29 128.512 0 157.81 4.Thời gian bán 06 tháng trước 03 tháng trước 10tháng trước 2tháng trước 1tháng trước Mức điều chỉnh 0.3% 0.15% 0.45% 0.15% 0.1% Giá điều chỉnh 130.39 145.5 129 160.24 158 5. S xây dưng 300 280 350 320 355 350 Mức điều chỉnh 4 -10 -4 -11 -10 Gia điều chỉnh 134.39 135.5 125 149.24 148 6. Nhà vệ sinh 2 1 3 2 3 3 Mức điều chỉnh +5 -5 0 -5 -5 Giá điều chỉnh 139.39 130.5 125 145.24 143 7. Phòng ngủ 2 1 3 2 3 3 Mức điều chỉnh +6 -6 0 -6 -6 Gia điều chỉnh 145.39 124.5 125 139.24 137 Đất sử dụng 65 65 60 63 60 65 658. pđc / đv DT 2.24 2.075 1.98 2.32 2.10 9.GT đ.c thực 21.39 -14.5 -3 -21.76 -12.99 Trọng số 1 4 2 5 3 Tổng giá tri đơn vị = (2.24x1) + (2.075x4) + (1.98x2) + (2.32x5) + (2.1x3) = 32.4 Giá điều chỉnh đơn vị cho bds mt = Giá bds mục tiêu = 2.16x65 = 140.4 Trong phương pháp định giá ở trên cán bộ thẩm định đã sủ dụng thông tin như sau: Đối với mức điều chỉnh của phương thức thời gian thanh toán cán bộ ngân hàng đã áp dụng mức chi phí cơ hội của tiền với lãi suất là 0.1%/ tháng. Với phương thức diện tích xây dung cán bộ thẩm định đã áp dụng giá đơn vị xây dung chuẩn của Bộ xây dung và điều chỉnh là 4.000.000 VND cho mỗi m2 xây dung. Với phương thức so sánh nhà vệ sinh cán bộ ngân hàng đã áp dụng mỗi nhà vệ sinh là: 5.000.000VND và mỗi phòng ngủ là 6.000.000 NVD. Qua ví dụ trên ta thây thông qua so sánh của 05 băt động sản trên thị trường tim ra những điểm khác biệt những điểm tương đồng để điều chỉnh bằng cách so sánh tốt hơn và không bằng theo nguyên tắc cơ bản của sự điều chỉnh là: nếu bất động sản dùng lầm so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì ta trừ đi phân chênh lệch của yếu tố so sánh và ngược lại nếu bất động sản mà ta so sánh kém hơn bất động sản mục tiêu thỉ ta phảI cồng thêm phần chênh lệch đó. Bất động sản mục tiêu của ta mà trong trường hợp này là ngôi nhà của Chị Lê Thị Hằng đã được định giá theo phương pháp so sánh và tìm ra giá trị của thị trường của bất động sản là: 140.400.000 VND.ứng dụng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng như sau: Theo quy định đảm bảo tiền vay của ngân hàng Nông nghiệp thì khách hàng khi vay vốn, nếu vay theo phương thức có đảm bảo thì số tiền đuợc vay sẽ bằng 75% giá trị của bất động sản mang thế chấp. Vậy theo quy định trên chị Lê Thị Hằng sẽ được vay của ngân hàng số tièn là: 140.400.000 x 75% = 105.300.000 VND Đối chiếu với nhu cầu vay vốn của chị với số tiền vay là 100.000.000VND thì chị hoàn toàn có khả năng đáp ứng nhu cầu vay vốn của Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc bởi theo mức quy định về tài sản đảm bảo thì dự án vay vốn của chị đảm bảo mức rủi ro thấp nhất có thể xảy ra. 4. Một số khó khăn trong thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Sự phong phú và đa dạng của tài sản cũng đủ nói lên rằng chúng ta rất khó lòng thẩm định giá trị của chúng một cách chính xác, nếu chúng ta không được khả năng chuyên môn trong ngành thẩm định giá và sự thông thạo trong nhóm hoặc loại tài sản cần thẩm định. Chỉ trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta cũng khó có thể xác định giá trị thị trường chính xác của chúng theo từng khu vực hoặc địa phương tại một thời điểm nhất định. Đối với các tổ chức tín dụng đã có Phòng thẩm định giá trị tài sản thì những cán bộ thẩm định có chuyên nghiệp hơn, nhưng cũng chưa được đào tạo bài bản. Như vậy, để thẩm định giá bất động sản đáp ứng được yêu cầu chính xác quả là khó thực hiện. Trong quá trình thực tập tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc được tìm hiểu hồ sơ, tài liệu và khảo sát thực tế em nhận thấy trong công tác thế chấp, bảo lãnh bất động sản có một số khó khăn sau: 4.1. Bất cập về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 4.1.1.Về tranh chấp đất đai. Trong quá trình cho vay trung dài hạn với mục đích đầu tư sản xuất đã xảy ra sự việc như sau: Ngày 13/03/1998 Ngân hàng có nhận được giấy đề nghị vay vốn trung dài hạn để phục vụ đầu tư sản xuất của hộ gia đình do anh Nguyễn Văn Lô là chủ hộ, ngụ tại thôn Lương Nham, xã Gia Hòa, Huyện Gia Lộc, Hải Dương. Đề nghị vay vốn với tổng nhu cầu là: 58.000.000 VNĐ, vốn tự có là: 28.000.000 VNĐ, mức xin vay là: 30.000.000 VNĐ. Tài sản bảo đảm là ngôi nhà của gia đình anh, và thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi xem xét hồ sơ và giấy tờ vay vốn, Trưởng phòng kinh doanh cử cán bộ thẩm định tới nơi có bất động sản để định giá. Với ngôi nhà mái bằng còn khá khang trang kiên cố, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ hộ, sử dụng đúng mục đích, được cán bộ thâm định đồng ý phê duyệt nên anh được Ngân hàng đồng ý cho vay mức vốn trên. Ngày vay, ngày duyệt là 20/03/1998, hạn trả là 20/03/2001. Trong quá trình sử dụng vốn đã xảy ra biến cố như sau: Ngày 15/05/1999, Anh Phạm Xuân Hòa có vị trí đất liền kề với hộ gia đình anh Nguyễn Văn Lô, thực hiện xây dựng bể nước ăn và đào giếng tại chỗ giáp ranh của hai hộ gia đình. Anh Nguyễn Văn Lô không đồng ý cho anh Phạm Xuân Hòa xây dựng với lý do: Phần đất xây dựng đó là của gia đình anh. Hai bên không thỏa thuận được, tranh chấp xảy ra. A Phạm Xuân Hòa cố tình xây dựng công trình trong khi hai bên chưa dàn xếp được, Anh Nguyễn Văn Lô cho người dỡ bỏ công trình, sô sát xảy ra, anh Nguyễn Văn Lô mời cán bộ địa chính đến đo đạc và giải quyết vấn đề. Phòng tài nguyên và môi trường huyện không giải quyết vấn đề và chuyển cho tòa án nhân dân huyện với lý do đây là tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của phòng. Sau 06 tháng điều tra, xác minh và giải quyết kéo dài cuối cùng TAND và UBND huyện Gia Lộc đưa ra một quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai gia đình anh Nguyễn Văn Lô và anh Phạm Xuân Hòa. Và như vậy quyền sử dụng đất từ chỗ có giấy tờ hợp pháp trở thành đất không có giấy tờ. Sự việc chỉ dừng ở đó thì không có gì đáng nói, nhưng sau 02 năm anh Nguyễn Văn Lô đã không trả được nợ vay Ngân hàng theo đúng quy định. Và như vậy hình thức vay của anh Nguyễn Văn Lô từ vay có bảo đảm bằng tài sản, thế chấp bằng quyền sử dụng đất đến chỗ vay không có bảo đảm bằng tài sản do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị vô hiệu hóa. Cho đến bây giờ Ngân hàng vẫn chưa thu hồi đựơc nợ và anh Nguyễn Văn Lô đưa vào Nợ khó đòi. Qua ví dụ thực tế nêu ở trên ta thấy Ngân hàng phải gánh chịu khi người thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất đó để vay vốn. Từ chỗ cho vay có bảo đảm bằng tài sản là giá trị quyền sử dụng đất thành cho vay không có bảo đảm, cho dù thủ tục thế chấp đã được công chứng nhà nước chứng thực thì hợp đồng thế chấp đương nhiên bị vô hiệu hóa. Rủi ro này không những người vay phải gánh chịu mà bên cho vay rất khó xử lý thu hồi được nợ. Do vậy việc xác định đất đai không có tranh chấp là một vấn đề vô cùng nan giải không chỉ cho bộ phận thẩm định nói riêng mà cho các Ngân hàng thương mại nói chung. 4.2. Giá trị bất động sản không đảm bảo giá trị trong tương lai. Để thấy rõ khó khăn trong vấn đề này em xin đưa ra ví dụ nhỏ thực tiễn tại địa phương như sau để làm sáng tỏ quan điểm trên. Ngày 20/09/2000 cán bộ thẩm định của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có thẩm định 01 dự án vượt quyền của Ngân hàng trạm Bóng gửi lên để thẩm định ngôi nhà của anh Nguyễn Mạnh Cường tại cụm 3, Trạm bóng, Gia lộc, Hải Dương, được dùng làm tài sản đảm bảo, thế chấp để vay số tiền là 500.000.000 VNĐ Ngôi nhà của anh gồm Bảng 8: đơn vị VNĐ danh mục bất động sản diện tích/số lượng giá trị được định giá đất ở 320m2 350.000.000 nhà ở bốn tầng 200.000.000 tài sản gắn liền với nhà: TV, điều hòa nhiệt độ... 15 chiếc 50.000.000 ôtô 01 chiếc 150.000.000 xe máy 01 01 chiếc 25.000.000 tổng cộng 875.000.000 Với sự định giá như trên và theo quy định mức cho vay của tài sản đảm bảo là: Mức được vay tối đa = 875tr x 75% = 656,25tr Căn cứ vào mức thẩm định ở trên Ngân Hàng trạm Bóng đã cho phép anh Nguyễn mạnh cường vay số tiền là 500.000.000 Nhưng đến hạn thanh toán nợ với Ngân hàng anh Nguyễn Mạnh Cường đã không đủ khả năng thanh toán nợ với ngân hàng, buộc Ngân hàng phải xử lý nợ thế chấp theo quy định của luật tín dụng và luật pháp Việt Nam. Nhưng một nghịch lý là sau khi sử lý tài sản thế chấp và thanh toán các khoản chi phí cho việc xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng vẫn bị thiệt hại 92.000.000 VNĐ . Qua trên ta thấy việc định giá bất động sản thế chấp nói riêng và tài sản thế chấp nói chung một cách chính xác, giá trị tài sản thế chấp phản ánh đúng giá trị thị trường đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích trong tương lai là một điều rất khó khăn. Nếu Ngân hàng định giá tài sản thế chấp quá thấp khách hàng không hài lòng, còn nếu Ngân hàng định giá bất động sản quá cao thì rủi ro tín dụng là rất lớn. Đây chính là khó khăn cố hữu trong Ngân hàng mà không phải Ngân hàng nào cũng khắc phục được. 4.3. Cấp giấy chứng nhận diễn ra còn chậm Theo quy đinh hiện hành, để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp một bất động sản ở nhiều nơi. Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở diễn ra rất chậm mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện. Hiện nay tại địa bàn huyện Gia Lộc mới cấp khoảng 49%, và đất chưa sang tên đổi chủ trong quá trình chuyển nhượng là rất lớn. Do vậy, đã ảnh hưởng không nhỏ tới việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Chương III Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc I.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Một là: Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, nhất là tại các vùng có nhu cầu vốn lớn cho sản xuất kinh doanh như: đất thị trấn, đất khu dân cư ven đường giao thông, đất tại các vùng mới đô thị hóa, đất tại các làng nghề...Đối với những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ kinh phí để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất . Hai là: Giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trường hợp đất được giao, đất nhận chuyển nhượng do người thế chấp và tổ chức tín dụng thỏa thuận trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhượng và hệ số điều chỉnh. Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thường thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. 2.Giải pháp về phát mại tài sản. Quy định cụ thể về quyền phát mại tài sản trong trường hợp người vay vốn thế chấp bằng bất động sản không trả được nợ theo hướng dẫn đất có đủ điều kiện được chuyển nhượng, nhằm tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Việc phát mại quyền sử dụng đất không chịu sự ràng buộc về điều kiện chuyển nhượng như chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. Trong trường hợp người sử dụng bất động sản để thế chấp hoặc người đồng sở hữu bỏ trốn, tổ chức tín dụng có thể thông báo cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng trong một thời gian nhất định chủ sở hữu bất động sản không có mặt tại địa phương để giải quyết nợ thì cho phép các tổ chức tín dụng được bán tài sản để thu hồi nợ. 3. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản. Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn đên sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức phải được xây dựng theo hướng ngọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được làm mọi mặt mọi ngành. Hiện nay chính phủ và các cơ quan đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất. với các mục dích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên dịnh giá bất động sản là rất cần thiết. Cơ quan này ham mưu. tỏ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiện trước pháp luật về kết luận của mình. và cuối cùng II Một số kiến nghị 1. Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi. Việc giải quyết tranh chấp đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm luật đất đai. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải làm rất nhiều các thủ tục và cũng phải nộp nhiều khoản tiền như lệ phí, thuế...cán bộ xã cũng như cán bộ chuyên môn Sở Tài nguyên môi trường đo đạc, kiểm tra theo một quy trình rất chặt chẽ mà tranh chấp vẫn xảy ra và hậu quả sâu xa như đã nói ở trên thì trách nhiệm của những cán bộ chuyên môn này như thế nào mà trong thực thi công việc quản lý Nhà nước về đất đai. Theo em, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thì những người trực tiếp xác minh điều tra để làm thủ tục, hồ sơ trình UBND có thẩm quyền ra quyết định cấp phải liên đới chịu trách nhiệm theo nghĩa vụ bồi thường ngoài hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho ngươì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như quyền lợi của Ngân hàng cho vay. Đề nghị Ngân hàng Nông nghiệp có ý kiến với Ngân hàng Nhà nước để trình Chính phủ có quy định về vấn đề này. 2. Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp Theo em, ở Việt nam cũng phải thành lập một ban ở cấp chính phủ, cấp quốc gia để giúp ngân hàng xử lý tồn đọng chứ không nên đổ dồn trách nhiệm ra riêng ngành ngân hàng phải xoay xở, phải gánh chịu, và để mua lấy sự ổn định kinh tế - xã hội, phòng chống ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng. 3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy. Ngoài pháp lệnh Giá và các văn bản nêu trên, hệ thống văn bản cho hoạt động thẩm định giá vẫn chưa được ban hành đồng bộ như: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam; các Nghị định thẩm định giá, khung giá...Do đó đề nghị Chính phủ, Bộ tài chính và các Bộ, ngành có liên quan...nhanh chóng ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy. 4. Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Đề nghị Tổng Giám đốc Ngân hàng nông nghiệp và ban tổ chức cán bộ sớm bổ sung cán bộ cho ban. Tập huấn cho cán bộ lãnh đạo phụ trách Thẩm định và cán bộ trực tiếp làm công tác thẩm định chuyên trách trong toàn hệ thống về: + Quy chế về tổ chức và hoạt động của bộ máy thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam. + Quy trình thẩm định + Kỹ năng phương pháp thẩm định. Đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định, nắm vững pháp luật, thị trường và môi trường kinh doanh, định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, các lĩnh vực có liên quan, định hướng quy hoạch phát triển, khai thác thông tin dự báo để cán bộ làm công tác thẩm định hiểu sâu hơn về nghiệp vụ thẩm định, giúp cho công tác thẩm định được tốt hơn. 5. Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Việc thành lập phòng thẩm định là cần thiết và thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu quả của món vay, quy về một đầu mối chuyên trách giúp việc, tham mưu tốt hơn, chuyên sâu hơn trong công tác tín dụng nói chung và thẩm định nói riêng. Thời gian xem xét các món vay cần nhanh chóng kịp thời hơn. Chi nhánh cấp dưới thiếu nguồn cán bộ để bố trí làm công tác thẩm định hiện còn thiếu nên trước mắt chưa thành lập phòng thẩm định. Trình độ cán bộ còn nhiều mặt bất cập, nhất là kiến thức kinh tế ngoại ngành như trình độ công nghệ, các chỉ số kinh tế kỹ thuật...chưa đáp ứng được tiêu chuẩn cán bộ thẩm định theo công văn 3184/NHNo-TCCB ngày 02/10/2003 của NHNo & PTNT Việt Nam. Vậy đề nghị NHNo & PTNT Việt nam bổ sung biên chế để chi nhánh có nguồn cán bộ bố trí làm công tác thẩm định. Đề nghị tổ chức các lớp tập huấn để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên trách và tổ chức đi khảo sát học tập kinh nghiệm thực tế về thẩm định. Hệ thống hóa các định mức kinh tế kỹ thuật của một số ngành, nghề, nghề chủ yếu trên cơ sở tiêu chuẩn nhà nước đã ban hành, trang bị cho cán bộ thẩm định để có sự thống nhất chung trong công tác thẩm định. III. Chương trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1. Định hướng 1.1. Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá năng lực trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định. Thực hiện việc thẩm định các dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung. Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả phương án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ nần dây dưa đối với Ngân hàng. Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định. Làm tốt công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định. 1.2 Tranh thủ và tiếp cận các ngành có liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp và các địa phương để nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận các dự án và thẩm định cho vay. 2. Giải pháp 2.1.Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định phối hợp với TTĐT đào tạo làm tốt nhiệm vụ tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan. 2.2. Đẩy mạnh công tác phân tích kinh tế, phân tích khách hàng theo từng chuyên đề, đề án nhằm gắn việc tìm kiếm cơ hội đầu tư gắn với xây dựng văn bản hướng dẫn nghiệp vụ. Tiếp cận khách hàng để khai thác các dự án đầu tư thực thi hiệu quả. 2.3. Cung cấp kịp thời cho cơ sở những thông tin về diễn biến của nền kinh tế, những điều chỉnh trong cơ chế chính sách có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định. Các định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan đến vật nuôi cây trồng. Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng. Hoàn thiện hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định và lưu trữ hồ sơ. 2.4. Tập trung nâng cao chất lượng công tác thẩm định theo sự chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng. Tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ thẩm định của chi nhánh. 2.5. Kiện toàn bộ máy làm công tác thẩm định chuyên trách từ trung tâm đên các chi nhánh để không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định. 2.7. Xây dựng đề cương công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định. Kết luận Định giá bất động sản là vấn đề còn mới mẻ ở Việt nam nhưng nó đã sớm khẳng định được vai trò quan trọng của nó, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bằng bảo lãnh thế chấp trong ngân hàng. Định giá bất động sản giúp cho các món vay của Ngân hàng được bảo đảm, hạn chế rủi ro tín dụng, nhờ vậy Ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Định giá bất động sản giúp thúc đẩy Thị trường bất động sản hình thành và phát triển đồng thời cũng góp phần nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai và nhà ở. Thực trạng công tác định giá bất động sản hiện nay đã có những bước tiến quan trọng. Mặc dù vấn đề định giá bất động sản còn hết sức mới mẻ, đã có không ít khó khăn đối với NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung và cán bộ thẩm định nói riêng, nhưng với sự quyết tâm và ý thức được tầm quan trọng của thẩm định bất động sản thế chấp nên các cán bộ đã không ngừng học hỏi, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ để phục vụ ngày càng tốt hơn công tác này. Tuy nhiên định gia bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn một phần do cơ chế chính sách và chưa có pháp luật quy đinh cụ thể và hoàn chỉnh vấn đề này. Vì vậy rất mong các ngành cơ quan, ban ngành chức năng cung ngân hàng phối hợp đồng bộ để hoàn thiện công tác này. Với mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong công tác định giá bất động sản thế chấp nên em đã thực hiện đề tài " Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản ".với hy vọng đưa ra ý kiến riêng của mình để hoàn thiện công tác trên. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo và quý cơ quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản. 3 I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng. 3 1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản 3 1.1. Khái niệm 3 1.2. Phân loại bất động sản thế chấp 5 2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp 6 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội 6 II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 7 1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá 7 2. Định giá bất động sản, các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào bất động sản thế chấp 8. 2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá 8 2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hưởng, nguyên tắc định giá bất động sản 10 2.3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 15 III. Quản lý bất động sản thế chấp. 22 1. Yêu cầu chung 22 2. Xử lý tài sản đảm bảo. 23 2.1. Nguyên tắc chung 23 2.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất 23 Chương II: Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 25 I. Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 25 1. Quá trình hình thành và phát triển. 25 1.1. Thông tin chung 25 1.2. Quá trình hình thành và phát triển 2. Cơ cấu tổ chức 26 2.1 Về tổ chức bộ máy 26 2.2 Về cơ sở vật chất phục vụ cho kinh doanh 26 3. Đặc điểm địa bàn hoạt động của Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 28 II. Thực trạng về công tác huy động vốn tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 30 1. Những kết quả đã đạt được. 30 1.1. Những kết quả đã đạt được về các loại nguồn vốn 30 1.2. Tình hình quản lý và sử dụng vốn của NHNo & PTNT Gia Lộc 40 2. Những tồn tại 43 III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 44 1. Quy trình định giá bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 44 1.1. Trình tự thực hiện 44 1.2. Cách thức tiến hành định giá bất động sản 45 1.3. Định giá Bất Động Sản 45 1.4. Định giá bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lộc 47 2. Đặc điểm tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 48 3. Kết quả đạt được 49 3.1. Kết quả chung 49 3.2. Kết quả hoạt động công tác thẩm định năm 2004 và 03 tháng đầu năm 2005 tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 50 4. Một số khó khăn trong thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 56 4.1. Bất cập về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 56 4.2. Giá trị bất động sản không đảm bảo giá trị trong tương lai 58 4.3. Cấp giấy chứng nhận diễn ra còn chậm 59 Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 60 I.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 60 1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 60 2.Giải pháp về phát mại tài sản 60 3. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản 61 II Một số kiến nghị 61 1. Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi 61 2. Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp 62 3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy 62 4. Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 62 5. Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 63 III. Chương trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 63 1. Định hướng 63 2. Giải pháp 64 Kết luận 66 ._.