Bất động sản - Tài liệu, ebook, giáo trình

Tài liệu Bất động sản: ... Ebook Bất động sản

Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1525 | Lượt tải: 0

Tóm tắt tài liệu Bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

më ®Çu I. Môc ®Ých nghiªn cøu BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Cïng víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng thÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ trêng ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ trêng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña níc ta tríc ®©y thÞ trêng nµy cha ph¸t triÓn. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhiÒu thµnh phÇn theo ®Þnh híng XHCN cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc nh÷ng n¨m võa qua, thÞ trêng B§S níc ta ®· ®ang h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn víi tèc ®é nhanh vµ hÕt søc phøc t¹p. NÒn kinh tÕ níc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®îc t×nh tr¹ng suy tho¸i, ph¸t triÓn t¬ng ®èi toµn diÖn vµ liªn tôc t¨ng trëng víi nhÞp ®é cao. Tõ n¨m 1986 nÒn kinh tÕ níc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi cã sù ®iÒu chØnh cña Nhµ níc, nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn ®ang ®îc h×nh thµnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ níc ta ®îc chuyÓn ®æi mét bíc theo híng khai th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t vµ ph¸t triÓn toµn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi lµm tiªu chuÈn chän ph¬ng híng hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t. Thñ ®« Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i tËp trung nhiÒu ®iÒu kiÖn u viÖt thu hót vèn ®Çu t cña c¶ níc vµ quèc tÕ nh»m ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i, liªn kÕt thóc ®Èy vµ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t triÓn. §Ó t¨ng cêng ®Çu t t¹i c¸c vïng ®« thÞ trªn vµ c¸c khu c«ng nghiÖp Nhµ níc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch u tiªn vµ luËt ph¸p nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng hµng ho¸, dÞch vô, søc lao ®éng, vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lµ thÞ trêng B§S. Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t vµ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ trêng B§S sÏ r¹o ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín: Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dµng hÊp dÉn vèn ®Çu t vµ B§S nhÊt lµ vèn níc ngoµi vµ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c Nhµ níc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt ThÞ trêng B§S díi sù qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh cña Nhµ níc sÏ ph¸t triÓn lµnh m¹nh, hiÖn tîng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá Nhµ ë vµ ®Êt ë lµ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®óng møc thÞ trêng B§S sÏ kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh: sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng phÝ ®Êt, t¹o ®îc chç ë cho nh©n d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña Nhµ níc… Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ trêng, do biÖn ph¸p qu¶n lý cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ trêng B§S ë níc ta h×nh thµnh tù ph¸t thiÕu tæ chøc ngoµi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S cha lµnh m¹nh ¶nh hëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vµ ®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch nhµ níc vµ ¶nh hëng kh«ng nhá tíi t©m lý ngêi d©n. Nh÷ng tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau: Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ trêng “ngÇm” ph¸t triÓn m¹nh n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ trêng. MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ngêi d©n t¨ng nhanh. ThÞ trêng nãng l¹nh bÊt thêng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng. Th«ng tin vÒ thÞ trêng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhµ ë. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ níc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhµ níc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vµ tiÒn cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nhng thùc tÕ ®©y vÉn lµ vÊn ®Ò cßn nhiÒu bÕ t¾c cÇn kh¾c phôc vµ gi¶i quýªt. §iÒu nµy lu«n thóc ®Èy c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i nhanh chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n lý vµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S. II. §èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng réng lín bao gåm thÞ trêng ®Êt vµ thÞ trêng nhµ ®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi tèt nghiÖp chØ ®i vµo ph©n tÝch mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S nhµ ®Êt. Trong thÞ trêng nhµ ®Êt còng ph©n thµnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m vi nh. Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thµnh: thÞ trêng nhµ ë, thÞ trêng kh¸ch s¹n, thÞ trêng v¨n phßng, thÞ trêng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa lý cã thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ trêng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ lín…Ngoµi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ ®îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau. Do thêi gian cã h¹n còng nh tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp chØ ®i s©u vµo thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi, n¬i mµ thÞ trêng B§S ph¸t triÓn t¬ng ®èi sím vµ còng t¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ cã ¶nh hëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ. §èi tîng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt lµ nghiªn cøu c¸c yÕu tè c¬ b¶n cña thÞ trêng nhµ ®Êt nh: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhµ ®Êt vµ mèi quan hÖ gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt còng nh sù t¸c ®éng cña Nhµ níc ®èi víi lo¹i thÞ trêng nµy nh»m gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao. §Ó n¾m ®îc néi dung cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt cÇn ph¶i trang bÞ kiÕn thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh: qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai, kinh tÕ x©y dùng… C¸c ph¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lµ: ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, ph¬ng ph¸p hÖ thèng, ph¬ng ph¸p thèng kª, ph¬ng ph¸p to¸n häc, ph¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn. III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S Kh¸i niÖm B§S Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S Kh¸i niÖm TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt Kh¸i niÖm thÞ trêng nhµ ®Êt. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt. VÞ trÝ cña thÞ trêng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Ch¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶ Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn Ch¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng nhµ ®Êt A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt Ch¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. I.Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n (B§S) Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i, tµi s¶n ®· ®îc chia thµnh “ bÊt ®éng s¶n” vµ “ ®éng s¶n”. Sù ph©n lo¹i nµy cã nguån gèc tõ luËt cæ La M·, theo ®ã B§S kh«ng chØ lµ ®Êt ®ai, cña c¶i trong lßng ®Êt mµ cßn lµ nh÷ng g× ®îc t¹o ra do søc lao ®éng cña con ngêi trªn m¶nh ®Êt. Ph¸p luËt cña nhiÒu níc trªn thÕ giíi ®Òu tiÕp nhËn c¸ch ph©n lo¹i tµi s¶n nh trªn, ®Òu thèng nhÊt ë chç coi B§S gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, hÖ thèng ph¸p luËt cña mçi níc còng cã nh÷ng nÐt ®Æc thï riªng thÓ hiÖn ë quan ®iÓm ph©n lo¹i vµ tiªu chÝ ph©n lo¹i, t¹o ra c¸i gäi lµ “khu vùc gi¸p ranh gi÷a hai kh¸i niÖm B§S vµ ®éng s¶n”. HÇu hÕt c¸c níc ®Òu coi B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý cña ®Êt (Ph¸p, NhËt, §øc…), nhng cã níc (Nga) quy ®Þnh cô thÓ B§S lµ “m¶nh ®Êt” chø kh«ng ph¶i lµ ®Êt ®ai nãi chung. Tuy nhiªn cã níc l¹i cã quan niÖm kh¸c vÒ nh÷ng tµi s¶n “ g¾n liÒn” víi nh÷ng ®Êt ®ai ®îc coi lµ B§S. §iÒu 520 LuËt d©n sù Ph¸p quy ®Þnh nh÷ng “mïa mµng cha gÆt, tr¸i c©y cha bøt khái c©y lµ B§S, nÕu bøt khái c©y ®îc coi lµ ®éng s¶n. T¬ng tù, quy ®Þnh nµy còng ®îc thÓ hiÖn ë LuËt d©n sù NhËt B¶n, LuËt d©n sù B¾c Kú vµ Sµi Gßn cò. Trong khi ®ã ®iÒu 100 LuËt d©n sù Th¸i Lan quy ®Þnh: “B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc hîp thµnh mét hÖ thèng nhÊt víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n víi viÖc së h÷u ®Êt”. LuËt d©n sù §øc ®a ra kh¸i niÖm B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc ®îc quy ®Þnh bëi ph¸p luËt”. HiÖn nay cã nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S, cã thÓ cã ba kh¸i niÖm nh sau: Kh¸i niÖm 1: B§S lµ ®Êt, cïng víi nhµ vµ c¸c ph¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt §©y lµ kh¸i niÖm cha ®ñ bëi kh«ng quy ®Þnh râ c¸c ph¬ng tiÖn trªn ®Êt nh thÕ nµo th× ®îc coi lµ B§S. Kh¸i niÖm 2: B§S lµ 1, §Êt 2, Nhµ vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt Kh¸i niÖm nµy kh¸c c¸c kh¸i niÖm trªn ë chç: coi nh÷ng vËt kh«ng di dêi ®îc lµ B§S, cã hai thø kh«ng di dêi ®îc ®ã lµ ®Êt vµ nhµ. Kh¸i niÖm nµy t¸ch nhµ khái ®Êt. Kh¸i niÖm 3: Theo ®iÒu 181 Bé luËt d©n sù (n¨m 1995) B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm: - §Êt - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh Kh¸i niÖm thø 3 cã u ®iÓm: - Mét lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc, yÕu tè kh«ng thÓ di dêi ®îc nh lµ yÕu tè sè 1. - Hai lµ: KÓ thø tù c¸c yÕu tè kh«ng di dêi ®îc nh: nhµ x©y trªn ®Êt, vËt x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ngoµi ra cßn cã c¸c tµi s¶n cè ®Þnh kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh bëi v×: trong B§S th× cã tµi s¶n cè ®Þnh. ë ®©y kh«ng kÓ tµi s¶n cè ®Þnh nãi chung theo nghÜa trong kÕ to¸n (tµu thuû, m¸y bay, m¸y mãc thiÕt bÞ…) lµ vËt cã thÓ di dêi ®ù¬c tuy nhiªn kh«ng ph¶i lµ B§S. B§S chØ bao gåm nh÷ng tµi s¶n cè ®Þnh g¾n liÒn víi nhµ mµ th«i. Nãi chung B§S lµ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc ®· x©y dùng trªn ®ã. C¸c kh¸i niÖm vÒ B§S Kh¸i niÖm 3 B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm: - §Êt; - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë; - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt; - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh Kh¸i niÖm 2 B§S lµ: - §Êt, - Nhµ vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt Kh¸i niÖm 1 B§S lµ ®Êt, cïng víi nhµ vµ c¸c ph¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt II. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niÖm Tõ khi thùc hiÖn chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa (1986), ViÖt Nam ®· nç lùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ trêng. §Õn nay vÒ c¬ b¶n chóng ta ®· h×nh thµnh ®Çy ®ñ c¸c bé phËn cña kinh tÕ thÞ trêng, trong ®ã mét sè thÞ trêng ®· ph¸t triÓn kh¸ nh thÞ trêng c¸c s¶n phÈm ®Çu ra, nhÊt lµ thÞ trêng hµng ho¸ vµ mét sè s¶n phÈm phôc vô. Tuy nhiªn, ®èi víi c¸c thÞ trêng s¶n phÈm ®Çu vµo cã ý nghÜa quan träng ®èi víi viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh nh thÞ trêng vèn thÞ trêng lao ®éng ®Æc biÖt lµ thÞ trêng B§S l¹i míi chØ trong giai ®o¹n ban ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Cã thÓ thÊy r»ng b¶n th©n thÞ trêng B§S kh«ng tù dng mµ cã, nã phô thuéc vµo yÕu tè khi nµo B§S ®îc coi lµ hµng ho¸, ®îc trao ®æi, mua, b¸n, cho thuª, chuyÓn nhîng v.v… Nãi chung lµ ho¹t ®éng kinh doanh B§S. HiÖn nay quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S còng ®ang ®ù¬c tranh luËn vµ næi lªn mét sè ý kiÕn nh sau: Kh¸i niÖm 1: ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nhîng quyÓn sö dông B§S theo quy luËt cña thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc. Kh¸i niÖm 2: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh. Kh¸i niÖm 3: ThÞ trêng B§S lµ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc thÓ. C¸c quyÒn nµy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mµ thêng ®îc gäi lµ ®Êt. §Þnh nghÜa thø ba nµy nghiªng vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét m« h×nh, mét tæ chøc ®Ó c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt ®îc thùc hiÖn mét c¸ch ®éc lËp. Tuy r»ng tÝnh kh¸ch quan cña thÞ trêng B§S lµ quan hÖ giao dÞch mua b¸n B§S theo quy luËt ®Æc thï cña thÞ trêng gi¸ trÞ nhng vÒ chñ quan lµ sù giao dÞch ®ã ph¶i ®îc tæ chøc theo mét ý ®å nhÊt ®Þnh. Cã thÓ m« t¶ thÞ trêng B§S theo m« h×nh sau: Qu¶n lý nhµ níc - Quy luËt cung cÇu - Khan hiÕm - C¹nh tranh - §éc quyÒn - Lîi nhuËn - ……… Quy luËt ®Æc thï B§S Ngêi b¸n Ngêimua Lîi Ých kinh tÕ Ngêi sö dông Ngêi së h÷u Gi¸ ®Êt Quy luËt gi¸ trÞ Gi¸ ®Êt Quan hÖ quèc tÕ héi nhËp Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ B§S vµ ph¹m vi thÞ trêng nªn cã mét sè quan niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng B§S. Cã ý kiÕn cho r»ng thÞ trêng B§S vµ thÞ trêng ®Êt ®ai lµ mét bëi v× tµi s¶n lµ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i g¾n víi ®Êt ®ai míi trë thµnh B§S ®îc. Do ®ã ®Êt ®ai b¶n th©n nã lµ B§S ®ång thêi lµ yÕu tè ®Çu tiªn cña bÊt kú B§S nµo kh¸c. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ, thÞ trêng ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vµ hµng ho¸ ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S. Trªn thùc tÕ, cã mét sè ngêi cho r»ng thÞ trêng BDS lµ thÞ trêng nhµ ®Êt (thÞ trêng ®Þa èc). Quan niÖm nµy kh¸ phæ biÕn ë nø¬c ta v× cho r»ng chØ cã nhµ ®Êt míi mang ra mua b¸n chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng. Còng gièng nh quan niÖm trªn B§S nhµ ®Êt chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S trªn thÞ trêng. V× vËy quan niÖm nµy lµ kh«ng ®Çy ®ñ. Mét quan niÖm kh¸ phæ biÕn kh¸c cho r»ng thÞ trêng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ trêng. Kh¸i niÖm nµy ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c ho¹t ®éng cña thÞ trêng cô thÓ. Kh¸i niÖm nµy dÔ lµm ngêi ta nhËn biÕt ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ trêng B§S h¬n lµ kh¸i niÖm cã tÝnh kh¸i qu¸t. Còng cã ý kiÕn bæ sung cho kh¸i niÖm nµy, cho r»ng thÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n trao ®æi cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña nhµ níc. ý kiÕn nµy xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lµ ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë hÇu hÕt c¸c níc ®Òu ®îc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt d©n sù hoÆc ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ chÞu sù can thiÖp vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña nhµ níc. C¸c kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng B§S Kh¸i niÖm 3 ThÞ trêng B§S lµ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc thÓ. C¸c quyÒn nµy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mµ thêng ®îc gäi lµ ®Êt Kh¸i niÖm 1 ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nhîng quyÓn sö dông B§S theo quy luËt cña thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc Kh¸i niÖm 2 ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh. 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸. C¬ së kinh tÕ – x· héi cña sù ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ph©n c«ng lao ®éng gi÷a ngêi s¶n xuÊt nµy vµ ngêi s¶n xuÊt kh¸c, do quan hÖ kh¸c nhau vÒ t liÖu s¶n xuÊt quy ®Þnh. Con ngêi ngoµi c¸c nhu cÇu vÒ ¨n mÆc, lµm viÖc, lao ®éng… th× nhµ ë còng lµ mét nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®ù¬c cña cuéc sèng. æn ®Þnh chç ë lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn con ngêi cÇn lµm tríc khi b¾t tay vµo thùc hiÖn c¸c dù ®Þnh tiÕp theo. HiÖn nay trong khi d©n sè ®ang t¨ng nhanh, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, møc sèng cña con ngêi ngµy cµng t¨ng lªn … nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ ®Êt ®ai do vËy còng t¨ng lªn, trong khi ®ã ®Êt ®ai vµ nhµ ë l¹i cã h¹n viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng, cho thuª… lµ mét ho¹t ®éng tÊt yÕu ph¶i diÔn ra. Bªn c¹nh ®ã th× c¸c yÕu tè x· héi nh t©m lý, thãi quen tËp qu¸n còng ¶nh hëng ®¸ng kÓ tíi viÖc n¶y sinh nhu cÇu vÒ B§S. Ngµy nay khi cuéc sèng ë c¸c ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× sè thÕ hÖ trong mét gia ®×nh gi¶m ®i, nhu cÇu ®îc sèng riªng t¨ng lªn, con c¸i khi ®· lín ®Òu cã mong muèn ®îc cã phßng riªng do vËy nhu cÇu x©y dùng më réng chç ë t¨ng nªn. §iÒu nµy lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n dÉn tíi nhu cÇu vÒ B§S t¨ng lªn. Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng khi mµ ®· cã cÇu, lîi nhuËn mµ cÇu nµy mang l¹i l¹i rÊt lín, ph¸p luËt l¹i kh«ng cÊm th× tÊt yÕu ngêi ta sÏ t×m c¸ch ®¸p øng cung. Cung cÇu gÆp nhau trªn c¬ së ph¸p luËt cho phÐp th× tÊt yÕu h×nh thµnh thÞ trêng. NÒn kinh tÕ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng th× mäi yÕu tè ®Çu vµo s¶n xuÊt vµ ®Çu ra s¶n phÈm ®Òu trë thµnh hµng ho¸ vµ h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ trêng chuyªn biÖt ph¸t triÓn ë c¸c møc ®é kh¸c nhau. Trong ®iÒu kiÖn ®ã nÕu kh«ng thõa nhËn c¸c B§S lµ hµng ho¸, kh«ng thõa nhËn thÞ trêng B§S th× sÏ t¹o nªn sù khuýªt thiÕu, kÐm ®ång bé trong hÖ thèng thÞ trêng lµm suy yÕu ®éng lùc thóc ®Èy cña c¬ chÕ thÞ trêng tíi sù vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ. ThÞ trêng B§S lµ mét bé phËn cña hÖ thèng thÞ trêng. Nãi nh thÕ cã nghÜa lµ thÞ trêng B§S lµ mét lo¹i thÞ trêng, nã tån t¹i vµ ph¸t triÓn theo quy luËt riªng nhng còng chÞu ¶nh hëng cña c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c vµ cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ, x· héi kh¸c. X· héi cµng ph¸t triÓn th× nhµ ®Êt, ®Êt cµng cã vai trß quan träng. ViÖt Nam ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, trong bèi c¶nh nh vËy cµng ph¶i hiÓu râ thÞ trêng B§S nh mét bé phËn cÊu thµnh cña thÞ trêng níc nhµ cã tÝnh tíi ®iÒu kiÖn héi nhËp quèc tÕ. Ch¾c ch¾n viÖc x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ trêng cña nø¬c ta cßn cÇn nhiÒu thêi gian cho viÖc hoµn thiÖn thÞ trêng B§S. Víi lý do nh trªn cã thÓ kh¼ng ®Þnh lµ sù h×nh thµnh vµ tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S kh«ng ph¶i lµ tríc m¾t mµ cßn lµ l©u dµi. 3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S * Theo c¸c cÊp cña thÞ trêng ThÞ trêng cÊp I: ThÞ trêng cÊp I: lµ thÞ trêng ngêi së h÷u ®Êt chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c. ThÞ trêng nµy hoµn toµn do Nhµ níc khèng chÕ ThÞ trêng cÊp II: lµ thÞ trêng ngêi ®îc cÊp quyÒn sö dông ®Êt t¸i chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ trêng nµy c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua ®Òu kh«ng ph¶i lµ ngêi së h÷u ®Êt ®ai hä chØ tham gia mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ trêng cÊp III: lµ thÞ trêng ngêi sö dông ®Êt cho thuª quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª B§S n»m trªn ®Êt ®ai. * Theo ®èi tîng cña thÞ trêng ThÞ trêng nhµ ë ThÞ trêng kh¸ch s¹n ThÞ trêng nhµ cho thuª ThÞ trêng v¨n phßng * Theo môc ®Ých sö dông ThÞ trêng mua vµ b¸n ThÞ trêng cho thuª ThÞ trêng thÕ chÊp, b¶o hiÓm * Theo khu vùc - ThÞ trêng B§S ë ®« thÞ - ThÞ trêng B§S ë n«ng th«n - ThÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ lín Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S Theo c¸c cÊp cña thÞ trêng ThÞ trêng cÊp I ThÞ trêng cÊp II TrÞ trêng cÊp III Theo khu vùc ThÞ trêng B§S ë ®« thÞ ThÞ trêng B§S ë n«ng th«n ThÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ lín Theo môc ®Ých sö dông ThÞ trêng mua b¸n ThÞ trêng cho thuª ThÞ trêng thÕ chÊp, b¶o hiÓm Theo ®èi tîng cña thÞ trêng ThÞ trêng nhµ ë ThÞ trêng kh¸ch s¹n ThÞ trêng nhµ cho thuª ThÞ trêng VP III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng nhµ ®Êt ngµy cµng ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc coi lµ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vµ lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ vµ ®Êt còng nh c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt hîp thµnh. Theo nghÜa hÑp, thÞ trêng nhµ ®Êt gåm thÞ trêng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt ë, vên tîc, khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ. Theo nghÜa réng, thÞ trêng nhµ ®Êt bao gåm ®Êt ë, vên tîc vµ khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ vµ ®Êt ®Ó sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c. Trªn thùc tÕ hiÖn nay ë níc ta mét sè ý kiÕn quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S theo nghÜa hÑp ®ång nghÜa lµ thÞ trêng nhµ ®Êt. ThÞ trêng nhµ ®Êt tríc hÕt ®îc hiÓu lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt còng nh dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. Qu¸ tr×nh trao ®æi – mua vµ b¸n nhµ ®Êt lu«n vËn ®éng vµ ph¸t triÓn lµm cho c¸c ph¬ng thøc giao dÞch, trao ®æi còng diÔn ra nhiÒu d¹ng kh¸c nhau. ë níc ta, trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nhµ níc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ níc giao cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. C¸c tæ chøc c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: quyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nhîng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn kinh doanh gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. Do vËy ë níc ta thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. V× vËy thÞ trêng nhµ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch trõu tîng lµ n¬i mµ ngêi mua vµ ngêi b¸n tho¶ thuËn ®îc víi nhau vÒ sè lîng, chÊt lîng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn chñ yÕu cña thÞ trêng B§S. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi qóa tr×nh ph¸t triÓn hµng ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ThÞ trêng nhµ ®Êt cã c¸c ®Æc ®iÓm sau: 2.1.ThÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c Nhµ ®Êt lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, ®Þa ph¬ng kh¸c nhau. §ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®îc, t©m lý, thÞ hiÕu, tËp qu¸n còng kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®îc. ThÞ trêng nhµ ®Êt thêng bao gåm hµng lo¹t thÞ trêng nhá, mçi thÞ trõ¬ng mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh. 2.2. ThÞ trõ¬ng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o Do nhµ ®Êt cã tÝnh dÞ biÖt (xuÊt ph¸t tõ ®Æc trng cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi cña diÒu kiÖn tù nhiªn còng nh truyÒn thèng, tËp qu¸n sö dông), tin tøc thÞ trêng bÞ h¹n chÕ, thÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh chÊt ®éc quyÒn h¬n thÞ trêng hµng ho¸ nªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng c¹nh tranh kh«ng ®Çy ®ñ. Sù t¸c ®éng cña Nhµ níc lµ mét trong c¸c yÕu tè t¹o nªn tÝnh kh«ng hoµn h¶o cña thÞ trêng B§S. BÊt cø Nhµ níc nµo ®Òu cã sù can thiÖp vµo thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c møc ®é kh¸c nhau trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt ë ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn chung. Nhµ níc lËp quy ho¹ch kinh tÕ – x· héi vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o quü ®Êt míi, ®Çu t ®Ó t¨ng gi¸ trÞ ®Êt, quy ®Þnh khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt. Nhµ níc cßn can thiÖp trùc tiÕp thÞ trêng nhµ ®Êt b»ng biÖn ph¸p ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, sö dông quü ®Êt c«ng ®Ó ®iÒu hoµ thÞ trêng…Do ®ã kh«ng thÓ bá qua vai trß cña Nhµ níc khai th¸c ®Êt ®ai nh mét nguån tµi nguyªn to lín cho sù ph¸t triÓn. Tuy nhiªn ®èi víi thÞ trêng c¸c s¶n phÈm nhµ ®Êt hoµn chØnh nh nhµ ë t¹i khu ®« thÞ ®· æn ®Þnh vÒ quy ho¹ch (thÞ trêng thø cÊp), Nhµ níc cÇn t«n träng tÝnh thÞ trêng vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó thÞ trêng nµy ph¸t triÓn. 2.3. Cung trong thÞ trêng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n t¬ng ®èi. Mäi hµng ho¸ ®îc ®a ra thÞ trêng khi ®îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn khi cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng lªn th× cung nhµ ®Êt trªn thÞ trêng nhµ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c bëi v× viÖc t¨ng cung nhµ ®Êt víi mét lo¹i môc ®Ých cô thÓ nµo ®ã cÇn cã thêi gian dµnh cho t¹o nguån cung thÞ trêng nh xin phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, mua ®Êt, xin cÊp phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng… “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tª, v¨n ho¸, x· héi, an ninh, quèc phßng” – (LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993). §Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i sau: §Êt n«ng nghiÖp; §Êt l©m nghiÖp; §Êt khu d©n c n«ng th«n; §Êt ®« thÞ; §Êt chuyªn dïng; §Êt cha sö dông Nhµ ë chØ ®îc x©y dùng trªn c¸c khu ®Êt ®· ®îc Nhµ níc cho phÐp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quy ho¹ch cña Nhµ níc. Ngµy nay khi nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng nhanh ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ngêi d©n tù ®éng chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sang x©y dùng nhµ ë. Trªn thùc tÕ cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nhng tæng cung ®Êt lµ cè ®Þnh vµ h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch cã ¶nh hëng lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ sung cho nh÷ng môc ®Ých cô thÓ ®ã. 2.4. ThÞ trêng nhµ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ Hµng ho¸ nhµ ®Êt lµ lo¹i hµng ho¸ cã gÝa trÞ lín do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t, kinh doanh trªn thÞ trêng nhµ ®Êt ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t kinh doanh nhµ ®Êt ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng ®ång thêi mét lîng vèn ®ù¬c huy ®éng trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng nhµ ®Êt – mét thÞ trêng ®Çu t ®îc a chuéng do lîi nhuËn thu ®îc cao. Hµng ho¸ nhµ ®Êt cã gi¸ trÞ lín cã mét sè ®Æc ®iÓm nh kh«ng thÓ di dêi, l©u bÒn … nªn thêng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n thÕ chÊp trong ho¹t ®éng vay mîn trªn thÞ trêng vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ trêng nhµ ®Êt cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Muèn cã thÞ trêng B§S lµnh m¹nh th× ph¶i cã thÞ trêng tiÒn tÖ hïng m¹nh lµm hËu thÉu. Nhng huy ®éng vèn trong thÞ trêng tiÒn tÖ nhµ kinh doanh nhµ ®Êt ph¶i lu«n n¾m v÷ng mét ®Æc tÝnh kinh tÕ cña nhµ ®Êt lµ khã chuyÓn ®æi nã ngay thµnh tiÒn, ch¼ng h¹n ®Ó kÞp tr¶ nî kÞp thêi hay ®Ó gãp vèn kinh doanh nh÷ng ngêi mua nhµ ®Êt còng cÇn vay tiÒn trong thÞ trêng tiÒn tÖ. NÕu kh«ng cã c¬ chÕ cho vay ®Ó mua nhµ nµy th× thÞ trêng khã mµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Gi÷a hai thÞ trêng nµy cã mèi liªn hÖ kh¨ng khÝt, biÕn ®éng cña thÞ trêng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng ë thÞ trêng kia. 2.5. Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt chia lµm ba kh©u: Kh©u s¶n xuÊt b¾t ®Çu b»ng viÖc t×m kiÕm vµ khai th¸c ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh. Khai th¸c ®Êt ®ai cã ý nghÜa lµ chuyÓn ®Êt thuéc lo¹i kh¸c ®Êt ®ai x©y dùng b»ng c¸ch t¹o lËp mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, do ®ã ngêi kinh doanh B§S – nhµ ®Êt cã khi ®îc gäi lµ “ngêi khai th¸c”. ThÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt chñ yÕu ho¹t ®éng vµo giai ®o¹n nµy, bao gåm thÞ trêng cÊp I – trong ®ã Nhµ níc ®¹i diÖn cho chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cho bªn cã nhu cÇu vµ thÞ trêng cÊp II – trong ®ã ngêi sö dông ®Êt cã ba ph¬ng thøc: tho¶ thuËn, ®Êu thÇu dù ¸n sö dông ®Êt vµ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt Kh©u lu th«ng lµ thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña nhµ ®Êt th«ng qua h×nh thùc mua b¸n, cho thuª vµ thÕ chÊp. Do nhµ ®Êt lµ tµi s¶n cè ®Þnh l¹i cã gi¸ trÞ lín nªn ph¬ng thøc lu th«ng cã ®Æc ®iÓm riªng xoay quanh vÊn ®Ò së h÷u vµ quyÒn sö dông. C¸c vÊn ®Ò næi lªn trong kh©u nµy lµ th«ng tin, mÉu m·, chÊt lîng, gi¸ c¶, ph¸p lý ®Òu kh¸ phøc t¹p nªn hai bªn mua vµ b¸n ®Òu cÇn ®Õn trung t©m nh ngêi m«i giíi, chuyªn viªn gi¸ vµ luËt s cè vÊn. Kh©u tiªu thô b¾t ®Çu khi kÕt thóc qu¸ tr×nh giao dÞch vµ nhµ ®Êt ®îc chuyÓn cho ngêi tiªu dïng. Do nhµ ®Êt cã ®Æc tÝnh cè ®Þnh, l©u bÒn vµ t¨ng trÞ nªn vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ ®Êt cã ý nghÜa quan träng, bao gåm qu¶n lý quyÒn vµ s¶n tÞch, qu¶n lý söa ch÷a vµ qu¶n lý dÞch vô nh cÊp níc, cÊp ®iÖn, thu gom r¸c, gi÷ xe, an ninh vµ nhiÒu dÞch vô kh¸c trong vµ ngoµi nhµ… C¸c chung c dï lµ chung c cho thuª hay chung c céng ®ång së h÷u cµng cÇn ®Õn c«ng t¸c qu¶n lý B§S ®îc chuyªn nghiÖp ho¸, x· héi ho¸ vµ thÞ trêng ho¸. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt ThÞ trõ¬ng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o ThÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh vïng tÝnh khu vùc s©u s¾c ThÞ trêng nhµ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tµi chÝnh-tiÒn tÖ Cung trong thÞ trêng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n t¬ng ®èi Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt chia lµm ba kh©u: s¶n xuÊt, lu th«ng, tiªu thô 3. VÞ trÝ cña thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Cïng víi qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hµnh nÒn kinh tÕ thÞ trêng, nguån hµng ho¸ nhµ ®Êt ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng víi chÊt lîng ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, nhu cÇu sö dông cña d©n c gãp phÇn vµo viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®Êt níc. 3.1.ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt níc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. ThÞ trêng nhµ ®Êt gi÷ mét vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ trêng nhµ ®Êt cña bÊt cø x· héi nµo còng g¾n víi chÝnh s¸ch cña mét quèc gia, mét khi thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ c¸c chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Vai trß cña thÞ trêng B§S ®îc x¸c ®Þnh trong mèi quan hÖ t¸c ®éng cña thÞ trêng nµy ®èi víi c¸c thÞ trêng kh¸c vµ ®èi víi tæng thÓ nÒn kinh tÕ quèc d©n thÓ hiÖn trong s¬ ®å sau: GDP Sö dông Tæng tiªu dïng cuèi cïng Tæng tÝch luü TÝch luü TSL§ TÝch luü B§S VËt kiÕn tróc ThiÕt bÞ víi tµi s¶n trªn ®Êt Tµi s¶n kh¸c TÝch luü TSC§ Tiªu dïng t nh©n Tiªu dïng chÝnh phñ ThÞ trêng nguyªn vËt liÖu, b¸n thµnh phÈm ThÞ trêng søc lao ®éng ThÞ trêng B§S ThÞ trêng m¸y mãc thiÕt bÞ ThÞ trêng hµng ho¸ dÞch vô ThÞ trêng vËt liÖu x©y dùng TÝch luü TSC§ kh¸c ThÞ trêng B§S lµ yÕu tè hµng ®Çu t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi t¨ng, gi¶m tÝch luü cña nÒn kinh tÕ gãp phÇn n©ng cao møc sèng cña nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä an c lËp nghiÖp, ®ång thêi t¹o c¬ së vËt chÊt cho sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc. Tuú theo quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn, c¸c nÒn kinh tÕ thÞ trêng trªn thÕ giíi ®Òu quan t©m ®Õn tæng tÝch luü trong mèi quan hÖ gi÷a tÝch luü vµ tiªu dïng cña nÒn kinh tÕ. ë møc thÊp, tæng tÝch luü._. thêng chiÕm tû träng 10 – 20% GDP, ë møc cao tû träng nµy chiÕm 30 – 40% GDP. Trong tæng tÝch luü th× tµi s¶n cè ®Þnh lu«n cao gÊp nhiÒu lÇn so víi tµi s¶n lu ®éng. Tuú theo ®Æc ®iÓm cña mçi nÒn kinh tÕ, møc cao nµy cã khi lªn ®Õn 7 – 9 lÇn. Cã thÓ nãi, tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh lµ tÝch luü chñ yÕu ®èi víi tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ. Tµi s¶n cè ®Þnh bao gåm nhiÒu lo¹i, trong ®ã tµi s¶n bÊt ®éng s¶n thêng chiÕm ®a phÇn, thêng lµ trªn 60% tæng tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh. Tµi s¶n B§S víi t c¸ch lµ nh÷ng hµng ho¸ lu th«ng trªn thÞ trêng ®· trùc tiÕp trë thµnh mét trong nh÷ng thµnh tè quan träng cña GDP. Quy m« cña thµnh tè nµy ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch lòy thÊp còng chiÕm 5 – 10% GDP, ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch luü cao cã thÓ tíi 15 – 20% GDP. Do quy m« ®ã, thÞ trêng B§S khi nãng lªn sÏ lµm cho nÒn kinh tÕ cã tèc ®é t¨ng trëng cao h¬n so víi b×nh thêng vµ khi nguéi ®i sÏ lµm cho t¨ng trëng gi¶m ®i kh«ng b×nh thêng, cã khi cßn t¨ng trëng ©m (®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ “bong bãng”, thuËt ng÷ dïng cho nh÷ng quèc gia ph¸t triÓn khu vùc qu¸ nãng vÒ thÞ trêng B§S). ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng trùc tiÕp cña con ngêi, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi, thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång. Sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt còng ®ång thêi lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ cung vµ cÇu, ®ã còng lµ sù t¸c ®éng t¬ng hç gi÷a c¸c yÕu tè s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, s¶n xuÊt tho¶ m·n nhu cÇu tiªu dïng ngµy cµng cao cña con ngêi vÒ n¬i ¨n chèn ë, ®i l¹i, sinh ho¹t, n¬i con ngêi thùc hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. §ång thêi thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn ¶nh hëng tíi sù ph¸t trØªn cña thÞ trêng hµng ho¸, thÞ trêng vèn… gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt ®êi sèng con ngêi. 3.2. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. Trªn thÞ trêng nhµ ®Êt, c¸c nhµ kinh doanh B§S vµ nh÷ng ngêi tiªu dïng thùc hiÖn viÖc mua b¸n cña m×nh. Víi vai trß lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®îc chuyÓn quyÒn së h÷u vµ quúªn sö dông tõ ngêi nµy sang ngêi kh¸c. ViÖc mua ®i b¸n l¹i nh vËy t¹o ra mét khèi lîng hµng ho¸ kh«ng bao giê c¹n kiÖt cung cÊp cho thÞ trêng, lµm cho thÞ trêng hµng ho¸ nhµ ®Êt lu«n lu«n phong phó. ThÞ trêng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn, sù t¨ng trëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S. 3.3. §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®Æc biÖt lµ thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Do c¸c quan hÖ liªn ®íi, nh©n qu¶, thÞ trêng nhµ ®Êt ngoµi sù vËn hµnh cña chÝnh m×nh th× thÞ trêng nµy cßn t¸c ®éng vµo nhiÒu läai thÞ trêng kh¸c. DÔ nhËn thÊy nhÊt lµ thÞ trêng m¸y mãc thiÕt bÞ, vËt liÖu x©y dùng, c¸c ngµnh c«ng nghiÖp n¨ng lîng, cÊp níc viÔn th«ng vµ s¶n xuÊt ®å néi thÊt, ®å ®iÖn vµ ®iÖn tö gia dông ®¾t tiÒn…ë c¸c níc ph¸t triÓn, ngµnh B§S t¨ng s¶n lîng 1 USD th× c¸c ngµnh cã liªn quan t¨ng 1,5 – 2 USD. Ngµnh B§S còng lµ ®èi tîng phôc vô cña thÞ trêng tiÒn tÖ, ch¼ng h¹n chiÕm 1/3 kho¶n cho vay cña hÖ thèng ng©n hµng Hång K«ng. T¸c ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt cßn lan to¶ s©u ®Ëm vµo thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Trªn thùc tÕ, khi l·i suÊt tiÒn göi thÊp ®¸ng kÓ so víi lîi nhuËn cã thÓ thu ®ù¬c tõ kinh doanh nhµ ®Êt, tõ ®Çu c¬ nhµ ®Êt th× nhiÒu nhµ kinh doanh s½n sµng kh«ng göi tiÒn vµo ng©n hµng, thËm chÝ rót tiÒn göi ra khái ng©n hµng ®µm ph¸n ®Ó ®îc ng©n hµng cho vay thªm ®Ó ®Çu t vµo nhµ ®Êt. T×nh tr¹ng nµy t¸c ®éng m¹nh vµo thÞ trêng tÝn dông c¶ ë phÝa cung tÝn dông, c¶ ë phÝa cÇu tÝn dông. §Ó x¶y ra kh«ng Ýt ®æ vì, lµm ph¸ ho¹i hµng lo¹t nhµ ®Çu c¬ nhµ ®Êt vµ c¸c tæ chøc tÝn dông tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Çu c¬ nµy. MÆt kh¸c ë níc ta hiÖn nay gi¸ ®Êt thêng ®îc giao b¸n b»ng vµng v× vËy khi gi¸ vµng thay ®æi còng ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đã khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều h«m tríc, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thì sáng h«m sau, giá vàng đã tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều h«m tíi, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hình thức này). Tuy nhiên, trong 2 tháng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đã giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ. Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán còn không thống nhất nổi giữa giá vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vì nó chênh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí còn hủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về giá cả", ông Luận nói. Ông nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thì có khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn ai dám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa. ë tr¹ng th¸i b×nh thêng, thÞ trêng nhµ ®Êt vµ thÞ trêng tµi chÝnh tiÒn tÖ n¬ng tùa vµo nhau ®Ó cïng ph¸t triÓn. Nh÷ng giao dÞch nhµ ®Êt lu«n lu«n kÐo theo nh÷ng giao dÞch tµi chÝnh, tiÒn tÖ. §¬n gi¶n nhÊt trong mèi quan hÖ nµy lµ tæ chøc tµi chÝnh- tiÒn tÖ ®øng gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n nhµ ®Êt ®Ó gióp hä an toµn hiÖu qu¶. ë møc ®é phøc t¹p, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ cã thÓ cho bªn mua nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh tiÒn tÖ ®Ó thanh to¸n cho bªn b¸n nhµ ®Êt. HoÆc bªn b¸n nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh ®Ó n©ng cÊp tµi s¶n tríc khi ®em b¸n. ë tÇm cao h¬n, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ trùc tiÕp ®Çu t cïng víi tæ chøc kinh doanh nhµ ®Êt ®Ó cïng së h÷u tµi s¶n nhµ ®Êt hµng ho¸ b¸n trªn thÞ trrêng. Tõ mèi quan hÖ nµy, kh«ng Ýt ng©n hµng ®Þa èc, quü x©y dùng nhµ ë…®· ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn t¹i nhiÒu quèc gia trªn thÕ giíi. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt ®ai. Thêi bao cÊp sö dông ®Êt ®ai kh«ng mÊt tiÒn dÉn ®Õn l·ng phÝ ®Êt. Huy ®éng ®îc nguån vèn to lín th«ng qua sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn, t¨ng thu nhËp ng©n s¸ch trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng. Tõ n¨m 1999 ®Õn 2000 diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng liªn tôc (chñ yÕu do khai hoang më réng diÖn tÝch tõ ®Êt cha sö dông (chiÕm 50,5%) vµ do ®Êt rõng bÞ chÆt ph¸ ®Ó chuyÓn sang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (chiÕm 16,98% diÖn tÝch t¨ng ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp). Trong giai ®o¹n 1995 – 2000 tuy ®· chuyÓn gÇn 400.000 ha ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (b»ng kho¶ng 4,3% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) sang sö dông vµo môc ®Ých kh¸c nhng diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp thùc sù sö dông vÉn t¨ng 1.351.598 ha (b»ng kho¶ng 14,46% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) (nguån: theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt n¨m 2000 ®· ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 24/2001/Q§-TTg ngµy 1/3/2001) B¶ng 1.1: Tæng diÖn tÝch ®Êt ®· giao vµ cho thuª trong c¶ níc (TÝnh ®Õn 31-12-2000) §¬n vÞ: ha Lo¹i ®Êt Tæng diÖn tÝch tù nhiªn Tæng diÖn tÝch ®· giao, cho thuª So s¸nh 3/2 (%) 1 2 3 4 Tæng sè 32.924.060 1. §Êt cha sö dông 10.021.939 2.739.188 §Êt sö dông §Êt n«ng nghiÖp §Êt l©m nghiÖp §Êt ë ®« thÞ §Êt ë n«ng th«n §Êt chuyªn dïng 9.345.345 11.580.755 72.139 371.039 1.532843 21.132.450 9.345.345 9.811.084 72.139 371.039 1.532.843 100,0 84,7 100,0 100,0 100,0 Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh Do t¸c ®éng nãi trªn nªn ngµnh B§S cã vÞ trÝ quan träng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®îc ®¸nh gi¸ lµ mét ngµnh kinh tÕ c¬ së víi ý nghÜa lµ t¹o c¬ së vËt chÊt cho ngµnh kh¸c ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ ®Çu ®µn víi ý nghÜa lµ nã thóc ®Èy c¸c ngµnh kh¸c ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ trô cét v× cã tû träng lín trong nÒn kinh tÕ. VÞ trÝ cña thÞ trêng B§S- nhµ ®Êt trong nÒn KTQD §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ trêng trong nÒn KTQD ®Æc biÖt lµ thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt ®ai. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt níc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. Ch¬ngII Thùc tr¹ng thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi trong thêi gian qua 1. u ®iÓm cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ë Hµ Néi. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ mét vÊn ®Ò kh¸ch quan trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng. Nã lµ mét ph¹m trï kinh tÕ vµ lÞch sö, h¬n n÷a thÞ trêng nhµ ®Êt l¹i tån t¹i l©u dµi cïng nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ViÖc ph¸t triÓn thÞ trêng B§S trong thêi gian qua ®· ®em l¹i mét sè kÕt qu¶ nh sau: C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ víi chÊt lîng cao h¬n. Trong thêi kú 1996 – 2000 Nhµ níc ®· giao 9,3 triÖu ha ®Êt n«ng nghiÖp cho c¸c hé n«ng d©n, c¸c n«ng trêng, trang tr¹i vµ trªn 260 ngh×n ha ®Êt chuyªn dïng (b»ng 17% tæng diÖn tÝch quü ®Êt nµy) nh»m ®¸p øng nhu cÇu kh¸c nhau cña nÒn kinh tÕ, ®· giao vµ cho thuª 25 ngh×n ha ®Êt ë ®« thÞ (b»ng 34% quü ®Êt nµy). Nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ù¬c Nhµ níc giao vµ cho thuª ®· gãp phÇn quan träng t¹o ra nh÷ng thµnh tùu cho ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, x©y dùng c«ng nghiÖp, c¶i t¹o vµ ph¸t triÓn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, kinh tÕ, x· héi. B¶ng 1.1: T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi giai ®o¹n 1997 – 2000 §¬n vÞ: 1000 ha ChØ tiªu N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 Dù kiÕn n¨m 2000 §Êt n«ng nghiÖp 43,6 43 43,2 43,6 §Êt l©m nghiÖp 6,7 6,8 6,5 6,1 §Êt chuyªn dïng 19,3 20,2 20,3 20,5 §Êt ë 11,5 11,5 11,6 11,7 §Êt cha sö dông 11 10,6 10,5 10,2 Tæng 92,1 91,1 92,1 92,1 (Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh) TÝnh ®Õn cuèi n¨m 2000 phÇn lín ®Êt ë c¸c ®« thÞ ®· ®îc giao ®Õn tËn tay ngêi d©n ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh ë ®©y. Theo ®iÒu tra cña viÖn Nghiªn cøu qu¶n lý trung ¬ng th¸ng 2/2002 cho thÊy h¬n 97% tæng diÖn tÝch nhµ ®Êt ë ®« thÞ hiÖn nay lµ do c¸ nh©n, hé gia ®×nh sö dông. C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi - Nhµ t 76,3% - Nhµ thuª cña t nh©n 1,0% - Nhµ thuª cña Nhµ níc 17,1% - Nhµ ®a së h÷u 1,5% - Cha râ chñ së h÷u 4,1% B¶ng 2.2: C¬ cÊu c¸c chñ së h÷u ®Êt ë ®« thÞ (TÝnh ®Õn 31-12-2000) DiÖn tÝch ®Êt n¨m 1995 N¨m 2000 DiÖn tÝch (ha) C¬ cÊu (%) Tæng diÖn tÝch ®Êt ë ®« thÞ 57.504 72.139 100,0 Trong ®ã C¸ nh©n, hé gia ®×nh Tæ chøc kinh tÕ 70.084 1.444 97,1 2,0 Níc ngoµi UBND x· C¸c tæ chøc kh¸c 1 192 418 - 0,3 0,6 Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 200 – Tæng côc ®Þa chÝnh 1.2 C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. ViÖc mua b¸n, chuyÓn ®æi, cho thuª l¹i… quyÒn sö dông ®Êt më ra nh÷ng c¬ héi ®Ó ngêi sö dông ®Êt ®Çu t vµ sö dông ®Êt hiÖu qu¶ h¬n. QuyÒn sö dông ®Êt ®· më ra hµng chôc triÖu m2 ®Êt ®· ®îc trao ®æi tõ chñ sö dông cò sang chñ sö dông míi ®Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu thiÕt thùc cho ®Çu t ph¸t triÓn. T¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh chØ tÝnh tõ n¨m 1995 ®Õn n¨m 2002 ®· gi¶i quyÕt mua b¸n chuyÓn dÞch nhµ ë ®îc 101.201 hå s¬, 6.077 giÊy phÐp cho ngêi níc ngoµi thuª, giao ®Êt cho 11.415 hé gia ®×nh vµ tæ chøc víi diÖn tÝch gÇn 28 triÖu m2 (Nguån: Së ®Þa chÝnh - nhµ ®Êt thµnh phè Hå ChÝ Minh) 1.3 ThÞ trêng nhµ ë ph¸t triÓn rÊt s«i ®éng. Trªn 75% tæng sè hé gia ®×nh ®· ®îc giao hoÆc nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó tù x©y dùng nhµ hoÆc mua nhµ ®Êt ë. TuyÖt ®¹i bé phËn sè hé cßn l¹i ®· cã nhµ ë theo ph¬ng thøc thuª nhµ. Nh×n chung, h¬n 99% tæng sè hé gia ®×nh ®· cã nhµ ë. QuyÒn cã nhµ ë cña ngêi d©n vÒ c¬ b¶n ®· ®îc thùc hiÖn mÆc dï chÊt lîng cao cßn chiÕm tû träng rÊt nhá (kho¶ng 13% tæng diÖn tÝch nhµ ë). NhiÒu ®Þa ph¬ng ®· n©ng cao diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ngêi tõ 3 – 4 m2 tríc ®©y lªn 6 – 8 m2 hiÖn nay. T¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh tèc ®é ph¸t triÓn nhµ ®· cã chuyÓn biÕn tÝch cùc, quü nhµ t¨ng nhanh c¶ vÒ sè lîng vµ chÊt lîng, ®¹t yªu cÇu ®· ®Ò ra, trong 5 n¨m 1996 – 2000 diÖn tÝch nhµ t¨ng b×nh qu©n 2,5 triÖu m2/n¨m, n¨m 5 tríc ®ã 1991 – 1995 lµ 2 triÖu m2, diÖn tÝch ë b×nh qu©n tõ 7,5 m2/ngêi n¨m 1991 ®· n©ng dÇn lªn 10,27m2/ngêi (n¨m 2000), tæng diÖn tÝch quü nhµ ë cña thµnh phè tõ 31 triÖu m2 (n¨m 1990) lªn 52 triÖu m2 (n¨m 2000) (nguån Së ®Þa chÝnh – nhµ ®Êt thµnh phè Hå ChÝ Minh). Mét sè nh©n tè míi trong thÞ trêng nhµ ë nh Nhµ níc thùc hiÖn viÖc b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª nhµ, c¸c doanh nghiÖp thuéc mäi thµnh phÇn ®îc khuyÕn khÝch kinh doanh trong lÜnh vùc x©y nhµ ®Ó b¸n hoÆc cho thuª. Nhµ níc b¾t ®Çu thùc hiÖn thÝ ®iÓm viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc ë mét sè ®Þa ph¬ng nh»m t¹o ra nh÷ng ¶nh hëng tÝch cùc tíi sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña ®Êt níc. Trong 10 n¨m qua 1991 – 2000, diÖn tÝch nhµ ë c¶ níc t¨ng tõ 629 triÖu lªn trªn 700 triÖu m2, trong ®ã khu vùc ®« thÞ t¨ng trªn 50 triÖu m2. Nhµ do d©n tù x©y chiÕm kho¶ng 75% tæng diÖn tÝch nhµ ®îc x©y dùng. Tõ n¨m 1991 – 2000, t¹i c¸c ®« thÞ trªn c¶ níc ®· cã gÇn 600 dù ¸n nhµ ë vµ khu ®« thÞ míi. (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o t×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë 10 n¨m 1991 – 2000 vµ c¸c gi¶i ph¸p lín giai ®o¹n 2001 - 2010). T¹i thµnh phè Hµ Néi, trong 5 n¨m 1991 –1995 ®· thùc hiÖn x©y dùng trªn 800.000 m2 nhµ ë. Giai ®o¹n 1996 – 2000 ®· triÓn khai gÇn 200 dù ¸n nhµ ë (phÇn lín dù ¸n nhá lÎ, cã quy m« kh«ng lín). B×nh qu©n mçi n¨m Hµ Néi x©y dùng trªn 200.000 m2 nhµ ë. B¶ng 2.3: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ViÖt Nam giai ®o¹n 1991 – 2000 §¬n vÞ tÝnh: 1000m2 N¨m Toµn quèc Hµ Néi Tp. Hå ChÝ Minh 1991 – 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 – 1999 1996 1997 1998 1999 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996 (Nguån: Dù th¶o ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ 2001 – 2005 – Bé x©y dùng) B¶ng 2.4: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë giai ®o¹n 2000 – 2004 §¬n vÞ:m 2 TT §Þa ph¬ng N¨m 2000 N¨m 2001 N¨m 2002 N¨m 2004 Dù kiÕn n¨m 2004 1 C¶ níc 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lín 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 3 Hµ Néi 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 4 H¶i Phßng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 5 §µ N½ng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 (Nguån: Côc qu¶n lý nhµ - Bé x©y dùng) Hµ Néi lµ thµnh phè cã quü nhµ ë lín thø 2 trong c¶ níc víi kho¶ng 12 triÖu m2 (450.000 c¨n hé), chiÕm gÇn 15% quü nhµ toµn quèc. Nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc cã kho¶ng 5 triÖu m2 chiÕm h¬n 40% quü nhµ toµn thµnh phè bao gåm: Nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc do ngµnh §Þa chÝnh – Nhµ ®Êt qu¶n lý cho thuª kho¶ng 2 triÖu m2 víi 65.000 hîp ®ång cho thuª nhµ ë. Nhµ do c¬ quan tù qu¶n kho¶ng 3 triÖu m2 víi 85.000 c¨n hé. KÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000 tãm t¾t trong b¶ng sau cho thÊy sè lîng nhµ thùc tÕ x©y dùng míi mçi n¨m vît môc tiªu kÕ ho¹ch. B¶ng 2.5: KÕt qu¶ thùc hiÖn ph¸t triÓn nhµ ë Thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000 Sè liÖu ph¸t triÓn nhµ ë hµng n¨m KÕ ho¹ch hµng n¨m (M2) Thùc hiÖn (M2) Tû lÖ (%) 1998 – 2000 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 1.150.000 340.000 810.000 1.352.212 402.858 950.354 117,7 118,5 117,3 N¨m 1998 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 300.000 70.000 230.000 339.191 85.591 253.600 113,0 112,0 110,0 N¨m 1999 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 400.000 120.000 280.000 416.511 130.162 286.349 104,1 108,5 102,3 N¨m 2000 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 450.000 150.000 300.000 597.510 187.105 410.405 132,8 124,7 136,8 (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o triÓn khai kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi n¨m 2001-2005) Nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n vµ së h÷u kh¸c cã kho¶ng 7 triÖu m2 chiÕm gÇn 60% quü nhµ. HiÖn nay míi chØ cã kho¶ng gÇn 30% c¸c nhµ t nh©n cã giÊy tê chøng nhËn quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt ë hoÆc sö dông ®Êt hîp ph¸p. Trong toµn bé quü nhµ ë Hµ Néi cã kho¶ng 80% lµ nhµ thÊp tÇng (1 –3 tÇng); 20% lµ nhµ chung c cao tÇng (4 –5 tÇng). Nh÷ng n¨m võa qua, nhµ cao tÇng do nh©n d©n tù ®Çu t x©y dùng chiÕm kho¶ng 20% quü nhµ t nh©n. PhÇn lín c¸c khu nhµ ë Hµ Néi kh«ng ®îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kü thuËt ch¾p v¸, thiÕu tiÖn nghi, thiÕu c«ng tr×nh phóc lîi c«ng céng, m«i trõ¬ng bÞ « nhiÔm, mËt ®é d©n c ph©n bè kh«ng ®ång ®Òu, g©y qu¸ t¶i ë khu trung t©m. Tõ n¨m 1998 ®Õn nay, vÞÖc ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®îc thùc hiÖn theo c¸c dù ¸n vµ h×nh thµnh c¸c khu ®« thÞ míi trªn c¬ së quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ ®ång bé c¶ nhµ ë vµ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi. Trong n¨m 2000 thµnh phè Hµ Néi x©y dùng míi ®îc 597.510 m2 nhµ ë, trong ®ã diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng tõ nguån vèn Trung ¬ng lµ 82.128 m2, tõ nguån vèn ®Þa ph¬ng lµ 515.382 m2. Trong sè diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng tõ nguån vèn ®Þa ph¬ng, ngêi d©n tù x©y dùng ®îc 410.405 m2, diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng tõ c¸c nguån vèn huy ®éng, vèn x©y nhµ ®Ó b¸n lÇ 104.977 m2 (Nguån: Niªn gi¸m thèng kª Hµ Néi n¨m 2000) 1.4 ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nh÷ng khëi s¾c NhiÒu kho¶n ®Çu t rÊt lín cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ ®· ®îc ®Çu t vµo lÜnh vùc nµy (tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2001, chØ riªng ®Çu t níc ngoµi vµo lÜnh vùc kinh doanh kh¸ch s¹n, v¨n phßng ®· lªn ®Õn gÇn 7 tû USD). Theo thèng kª cña uû ban Nhµ níc vÒ hîp t¸c ®Çu t (SCCI) tríc ®©y, tÝnh ®Õn cuèi n¨m 1994 trong sè 1174 dù ¸n liªn doanh víi h¬n 11,3 tû USD ®Çu t vµo ViÖt Nam cã 132 dù ¸n (chiÕm 11,24%) víi tæng sè vèn kho¶ng 2 tû USD (chiÕm 17,85%) ®Çu t vµo lÜnh vùc kh¸ch s¹n, du lÞch. Riªng trong 9 th¸ng ®Çu n¨m 1995 ®· cã kho¶ng 600 triÖu USD (chiÕm 12% trong tæng sè) ®Çu t vµo lÜnh vùc kh¸ch s¹n. §©y lµ thÞ trêng ®îc ph¸t triÓn m¹nh trong nh÷ng n¨m ®Çu cña thêi kú ®æi míi. C¸c lùc lîng tham gia thÞ trêng nµy gåm nhiÒu lo¹i nh c¸c ph¸p nh©n quèc doanh, c¸c ph¸p nh©n c«ng quyÒn, t nh©n, d©n tù x©y, liªn doanh víi níc ngoµi, liªn doanh trong níc. Mét phÇn lín quü nhµ ®îc chuyÓn thµnh c¸c v¨n phßng cho thuª, diÖn tÝch th¬ng m¹i vµ kh¸ch s¹n mini. ThÞ trêng nµy ®¸p øng ®îc nhiÒu lo¹i ®èi tîng theo thø tù u tiªn ®îc chi phèi bëi møc sinh lêi trong kinh doanh, tríc hÕt lµ ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi níc ngoµi (kh¸ch du lÞch, ngêi níc ngoµi thuª lµm v¨n phßng hoÆc më c¬ së kinh doanh), tiÕp ®Õn lµ c¸c nhµ kinh doanh trong níc cho thuª lµm v¨n phßng ®¹i diÖn, më cöa hµng kinh doanh th¬ng m¹i vµ kh¸ch du lÞch néi ®Þa. Theo Công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phòng cao nhất châu Á. Cụ thể, giá văn phòng loại A (những tòa nhà trung tâm thành phố) có giá thuê 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 và văn phòng loại C có giá cho thuê 10-15 USD/m2. Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phòng loại A có giá cho thuê 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tòa nhà văn phòng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo... Nhiều tòa nhà loại C đã được đặt kín chỗ trong thời gian dài. "Thị trường cho thuê văn phòng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định. B¶ng 2.6: §Çu t níc ngoµi vµo thÞ trêng kinh doanh diÖn tÝch th¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam. (TÝnh theo vèn ®¨ng ký cßn hiÖu lùc ®Õn ngµy 29-2-2000) §¬n vÞ: triÖu USD §Õn 7-7-2000 §Õn 31-12-2002 §Çu t Tû lÖ % Tæng sè 35.972 100,00 42.937 1. C¸c ngµnh c«ng nghiÖp 14.837 41,2 19.229,3 - C«ng nghiÖp nÆng 6.575 18,3 - C«ng nghiÖp nhÑ 3.748 10,4 - C«ng nghiÖp thùc phÈm 2.356 6,5 - DÇu khÝ 2.155 6,0 4.229,3 2. C¸c ngµnh kinh doanh diÖn tÝch th¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n, khu c«ng nghiÖp 11.786 32,6 - Kh¸ch s¹n, du lÞch 3.781 10,5 4.983,4 - Khu th¬ng m¹i 548 1,5 - X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé 4.288 11,9 - X©y dùng khu ®« thÞ míi 2.346 6,5 - X©y dùng h¹ tÇng khu CN, khu chÕ xuÊt 803 2,2 3. C¸c ngµnh nghÒ kh¸c 9.349 26,1 Nguån: Bé kÕ ho¹ch vµ §Çu t n¨m 2002 1.5 Qua thùc tÕ vËn hµnh cña thÞ trêng nhµ ®Êt, c«ng t¸c qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch nhµ níc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. VÒ mÆt qu¶n lý, mét mÆt Nhµ níc cÇn khÈn tr¬ng ban hµnh vµ bæ sung c¸c v¨n b¶n ph¸p lý, ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch cô thÓ liªn quan ®Õn viÖc ®iÒu chØnh tõng vÊn ®Ò cô thÓ cña thÞ trêng B§S nh ®Êt ®ai, nhµ ë t¹o lËp mÆt b»ng cho s¶n xuÊt… nh»m t¹o dÇn c¸c ®iÒu kiÖn cho thÞ trêng nhµ ®Êt ®i vµo ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, Nhµ níc còng cã nh÷ng chÝnh s¸ch nh»m ®iÒu chØnh nh÷ng khiÕm khuyÕt cña thÞ trêng nhµ ®Êt th«ng qua viÖc t¹o dùng c¸c quü ph¸t triÓn h¹ tÇng vµ ®« thÞ, chÝnh s¸ch hç trî l·i suÊt, ph¸t ®éng phong trµo x©y nhµ t×nh nghÜa, trî cÊp vÒ nhµ ë, ®Êt ë cho nh÷ng ngêi cã c«ng víi c¸ch m¹ng…Nh÷ng chÝnh s¸ch nµy ®· gãp phÇn kh«ng nhá vµo viÖc æn ®Þnh vµ bíc ®Çu ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Trong 10 n¨m qua ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o viªc biªn so¹n th¶o vµ ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m thóc ®Èy c«ng t¸c qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë theo híng chuyÓn tõ c¬ chÕ bao cÊp vÒ nhµ ë sang chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n chñ ®éng tham gia c¶i thiÖn chç ë. N¨m 1991 Nhµ níc ban hµnh ph¸p lÖnh nhµ ë N¨m 1992 ban hµnh chÝnh s¸ch xo¸ bao cÊp, ®Êt tiÒn nhµ vµo tiÒn l¬ng N¨m 1993 ban hµnh luËt ®Êt ®ai vµ c¸c chÝnh s¸ch chuyÓn ho¹t ®éng cho thuª nhµ sang ph¬ng thøc kinh doanh. N¨m 1994 ban hµnh chÝnh s¸ch cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ chÝnh s¸ch mua b¸n vµ kinh doanh nhµ ë. TriÓn khai chÝnh s¸ch b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª. N¨m 1996 ban hµnh c¬ chÕ hç trî ngêi cã c«ng c¶i thiÖn nhµ ë. N¨m 1997 vµ 1998 ban hµnh c¬ chÕ thÝ ®iÓm mét sè u ®·i vµ khuyÕn khÝch ®Çu t x©y dùng nhµ ë. N¨m 1998 ChÝnh phñ ®· cho ¸p dông c¬ chÕ vay vèn c¶i thiÖn nhµ ë ®èi víi ®ång bµo bÞ b·o lôt ®ång b»ng s«ng Cöu Long N¨m 1999 ban hµnh NghÞ quyÕt cña Uû ban thêng vô Quèc Héi vÒ giao dÞch d©n sù vÒ nhµ ë x¸c lËp tríc ngµy 1/7/1991. N¨m 2000 ChÝnh phñ ban hµnh chÝnh s¸ch hç trî ngêi ho¹t ®éng c¸ch m¹ng tríc C¸ch m¹ng thµng 8/1945 c¶i thiÖn nhµ ë. N¨m 2001 ChÝnh phñ ®· tr×nh Quèc héi th«ng qua LuËt ®Êt ®ai söa ®æi LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. C¸c v¨n b¶n ph¸p lý vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ®· ®îc bæ sung vµ hoµn thiÖn dÇn bao gåm c¸c v¨n b¶n chñ yÕu sau: NghÞ ®Þnh sè 88/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®« thÞ NghÞ ®Þnh sè 91/CP ngaú 17/8/1994 cña ChÝnh phñ ban hµnh ®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch ®« thÞ. Bé luËt d©n sù cña níc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam n¨m 1995 (phÇn quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dung ®Êt). NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Th«ng t sè 1417/1999/TT-TC§C ngµy 18/9/1999 cña tæng côc ®Þa chÝnh híng dÉn thi hµnh nghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP. NghÞ ®Þnh 60/CP ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ. NghÞ ®Þnh 38/2000/N§-CP ngµy 23/8/2000 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt HiÖn nay nhµ níc ®· ban hµnh gÇn 500 v¨n b¶n c¸c lo¹i liªn quan ®Õn ®Êt vµ nhµ ®Êt. C¸c v¨n b¶n nµy phÇn nµo ®· gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt. Sù trao ®æi gi÷a c¸c ®èi tîng mua b¸n trªn thÞ trêng nhµ ®Êt mét mÆt gãp phÇn lµm thÞ trêng nhµ ®Êt s«i ®éng h¬n, mÆt kh¸c gióp cho c¸c kho¶n thu ng©n s¸ch trong lÜnh vùc nµy còng t¨ng lªn ®¸ng kÓ do c¸c lo¹i thuÕ vµ phÝ chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt vµ nhµ ë. HiÖn nay thuÕ chuûªn quyÒn së h÷u ®Êt ®èi víi ®Êt ë lµ 4%. Tæng møc thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn nhîng vÒ nhµ ®Êt tõ 3-5% B¶ng 2.7: Thu ng©n s¸ch nhµ níc liªn quan ®Õn B§S giai ®o¹n 1995 – 2000 §¬n vÞ: tû ®ång ChØ tiªu N¨m 1995 N¨m 1996 N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 N¨m 2000 ThuÕ c¬ quan sö dông ®Êt 289 319 329 355 347 213 Thu cÊp quyÒn xö dông ®Êt 890 1.173 969 800 913 1.009 TiÒn thuª ®Êt 0 0 455 382 408 390 Thu tiÒn b¸n nhµ së h÷u nhµ níc 200 347 802 822 771 836 Tæng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448 (Nguån: Côc qu¶n lý c«ng s¶n – Bé tµi chÝnh) Theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt giai ®o¹n tõ n¨m 1996 – 2000 c¸c kho¶n thu tõ ®Êt ®îc 4.645 tû ®ång/n¨m. Nh÷ng u ®iÓm trong ph¸t triÓn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi nh÷ng n¨m qua C«ng t¸c cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy kh«ng ngõng hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch kh«ng ngõng t¨ng lªn ThÞ trêng nhµ ë ph¸t triÓn rÊt s«i ®éng ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng XD, diÖn tÝch VP kh¸ch s¹n, nhµ hµng, vui ch¬i gi¶i trÝ cã nhiÒu khëi s¾c C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n víi chÊt lîng cao h¬n C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸ 2. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 2.1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi ph¹m quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt rÊt cao. §©y cã thÓ coi lµ mét vÊn ®Ò næi cém hiÖn nay. Cïng víi tÝnh chÊt manh nha cña thÞ trêng, c¸c giao dÞch mua b¸n phi chÝnh quy tån t¹i víi tû lÖ lín (nhÊt lµ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt), víi nhiÒu h×nh thøc phong phó ®a d¹ng vµ chñ yÕu ë c¸c khu vùc ®« thÞ. Theo thèng kª cña së tµi chÝnh thµnh phè Hå ChÝ Minh sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký t¹i c¬ quan thuÕ mét vµi n¨m qua nh sau: N¨m 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký 21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775 Nguån: Së ®Þa chÝnh thµnh phè Hå ChÝ Minh - 2001 Theo íc tÝnh con sè nµy chØ b»ng kho¶ng 30% sè vô giao dÞch trªn thùc tÕ. ChÝnh viÖc kh«ng qu¶n lý ®îc giao dÞch nµy ®· dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong lÜnh vùc nhµ ®Êt còng nh ®Èy gi¸ nhµ ®Êt lªn cao bÊt thßng thÓ hiÖn râ qua 2 c¬n sèt nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh giai ®o¹n 1992 – 1993 vµ 2001 – 2002. C«ng t¸c thanh tra, kiÓm tra thùc hiÖn chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai ®îc t¨ng cêng ®· ph¸t hiÖn nhiÒu vi ph¹m trong qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai, ®Ó uèn n¾n vµ cã nhiÒu gi¶i ph¸p xö lý. KÕt qu¶ thanh tra cho thÊy vi ph¹m chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai lµ phæ biÕn, cã n¬i, cã lóc vi ph¹m rÊt nghiªm träng. Thñ tíng ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o Thanh tra Nhµ níc cïng víi c¸c tØnh, thµnh phè trong c¶ níc tiÕn hµnh thanh tra c¸c x·, phêng n¬i cã khiÕu kiÖn ®èi víi viÖc cÊp ®Êt, b¸n ®Êt, thu, chi ng©n s¸ch, c¸c kho¶n ®ãng gãp cña nh©n d©n, vÒ x©y dùng c¬ b¶n ë n«ng th«n. Trong 2 n¨m 1998 vµ 1999 ®· tiÕn hµnh thanh tra 35,4% sè x· phêng trong toµn quèc. Qua thanh tra ®· ph¸t hiÖn nhiÒu sai ph¹m vÒ ®Êt ®ai: diÖn tÝch sai ph¹m lµ 25.014,82 ha vµ sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lµ 310.178,28 triÖu ®ång, tham « chiÕm ®o¹t tiÒn ®Êt 4.532 triÖu ®ång, ®Ó thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt 9.745 triÖu ®ång (trong ®ã n¨m 1999 sai ph¹m vÒ ®Êt lµ 4.507 ha, sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lµ 256.584 triÖu ®ång, thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt lµ 7.865 triÖu ®ång) (Nguån: KÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 1999 – Tæng côc ®i¹ chÝnh) KÕt qu¶ thanh tra cña 25 tØnh, thµnh phè ®· kiÓm tra 994 c¬ quan, tæ chøc, ph¸t hiÖn cã 458 ®¬n vÞ (chiÕm 46% sè ®¬n vÞ ®îc thanh tra) vi ph¹m qu¶n lý, sö dông ®Êt víi diÖn tÝch 33.845,98 ha trong ®ã giao ®Êt cho c¸n bé lµm nhµ ë kh«ng ®óng thÈm quyÒn 369,23 ha, cho thuª, cho mîn 49,82 ha, bÞ lÊn chiÕm 1.324,6 ha, sai ph¹m kh¸c lµ 6.113,25 ha, c¸c ®¬n vÞ cha nép tiÒn thuª ®Êt vµ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho Nhµ níc lµ 203 tû 32 triÖu ®ång. Ph¸t triÓn nhµ lén xén. Vai trß kiÓm so¸t vµ qu¶n lý thiÕu hiÖu qu¶ ë nhiÒu cÊp chÝnh quyÒn ®· t¹o nªn sù hçn lo¹n trong quy ho¹ch vµ kiÕn tróc kh«ng gian ®« thÞ. Ch¼ng h¹n trong n¨m 2000 ë 5 quËn néi thµnh Hµ Néi ®· cã 160.340 m2 x©y dùng kh«ng xin phÐp hoÆc tr¸i phÐp chiÕm 58% tæng diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng trong n¨m. QuËn §èng §a lµ n¬i t×nh tr¹ng nµy diÔn ra phæ biÕn nhÊt, chiÕm tíi 85% 2.2 MÊt c©n ®èi vÒ cung cÇu: Nhu cÇu cña d©n c vÒ nhµ ë vµ nhu cÇu cña khu vùc doanh nghiÖp vÒ mÆt kinh doanh rÊt lín vµ nh×n chung cha ®¸p øng ®îc ®Çy ®ñ. Trong khi ®ã cung vÒ mÆt b»ng trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp vµ diÖn tÝch kh¸ch s¹n, v¨n phßng l¹i vît xa cÇu. Dùa theo diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi vµ sè d©n ta cã thÓ tÝnh to¸n ra ®îc nhu cÇu vÒ diÖn tÝch ë cña ngêi d©n Hµ Néi nh sau: B¶ng 2.8: Nhu cÇu vÒ diÖn tÝch nhµ ë t¹i Hµ Néi N¨m D©n sè (ngêi) DiÖn tÝch b×nh qu©n (m2/ngêi) Nhu cÇu vÒ nhµ ë (m2) Nhu cÇu t×m nhµ míi (m2) 1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4 1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8 1980 876.000 5,8 5.080.800 5._.II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 25 25 25 25 C¬ së h¹ tÇng 40 30 20 10 Cung cÇu nhµ ®Êt 25 25 25 25 T¨ng trëng kinh tÕ 25 25 25 25 C¸c nh©n tè kh¸c 25 25 25 25 VËy ta tÝnh ®îc: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 § §èi víi ®èi tîng mua nhµ kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh Nh÷ng ®èi tîng nµy kh«ng ®¸nh gÝa cao nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt. TÇm quan träng cña c¸c nh©n tè ®îc ®¸nh gi¸ nh sau (qua kh¶o s¸t t¹i mét sè trung t©m nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi) Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: b×nh thêng Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: rÊt quan träng C¬ së h¹ tÇng: quan träng Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng T¨ng trëng kinh tÕ: quan träng C¸c nh©n tè kh¸c: quan träng B¶ng cho ®iÓm cña c¸c nh©n tè nh sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 ChØ tiªu Pij vÉn x¸c ®Þnh nh trªn VËy ta tÝnh ®îc : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 NÕu ta chän vÞ trÝ 4 lµ c¬ së ®Ó so s¸nh vµ gäi HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ I g1 = HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ II g2 = HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ III g3 = HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ IV VËy ta tÝnh ®îc c¸c hÖ sè g ®èi víi tõng trêng hîp nh sau: §èi víi ®èi tîng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi ®èi tîng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh g1 1,58 1,29 g2 1,39 1,19 g3 1,19 1,09 g4 1 1 NhËn xÐt: HiÖn nay theo khung gi¸ ®Êt cña Nhµ níc s¾p ban hµnh th× chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt t¹i vÞ trÝ I, II, III so víi vÞ trÝ IV lÇn lît lµ 2,86; 2 vµ 1,43. Nh vËy con sè nµy l¬n h¬n so víi sè ®· tÝnh ra ë trªn. Do thêi gian lµm ®å ¸n ng¾n nªn cã thÓ cha kh¶o s¸t hÕt c¸c nh©n tè ¶nh hëng hay viÖc kh¶o s¸t møc ®é quan träng cña c¸c nh©n tè cha chÝnh x¸c do vËy ®Ò tµi sÏ nghiªn cøu thªm ®Ó ra sè liÖu chÝnh x¸c nhÊt. MÆt kh¸c c¸c c¬ quan Nhµ níc còng cÇn xem xÐt ®Ó ®iÒu chØnh l¹i c¸c hÖ sè trªn Qua c¸c sè liÖu ë trªn ta thÊy mÆc dï vÞ trÝ I ®îc ®¸nh gi¸ lµ cao nhÊt nhng còng kh«ng chªnh lÖch nhiÒu so víi c¸c nhãm cßn l¹i ®Æc biÖt lµ c¸c nhãm ®èi tîng mua ®Êt kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh. VËy trong khung gi¸ cña Nhµ níc (theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ) gÝa ®Êt t¹i c¸c vÞ trÝ liÒn nhau nh vÞ trÝ I so víi II, vÞ trÝ II so víi III, vÞ trÝ III so víi IV thêng tõ 2 ®Õn 3 lÇn. MÆt kh¸c ta cã thÓ dïng c¸c sè liÖu trªn ®Ó ®iÒu chØnh c¸c gi¸ ®Êt khi cÇn thiÕt theo møc ®é t¬ng quan gi÷a c¸c vÞ trÝ nh trªn. Nh vËy khi ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ ta chØ cÇn ®iÒu chØnh vÞ trÝ sè IV c¸c vÞ trÝ cßn l¹i ®îc nh©n víi hÖ sè nh trªn. §Ó tiÖn cho viÖc x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng cã nhiÒu biÕn ®éng ta cã thÓ lËp mét ch¬ng tr×nh x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn nh sau: uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. §Ó ®¸p øng nhu cÇu cña qu¶n lý Nhµ níc còng nh cña c¸c lùc lîng tham gia thÞ trêng vÒ gi¸ B§S trong thêi gian tíi cÇn: Khung gi¸ B§S do Nhµ níc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a Nhµ níc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao b¸n, kho¸n, cho thuª B§S, thu thuÕ, phÝ B§S, båi thêng vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá quy ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn kh«ng ph¶i lµ Nhµ níc tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng B§S ph¶i tu©n thñ khung gi¸ quy ®Þnh cña Nhµ nø¬c. H×nh thµnh vµ ®a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ B§S. C¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ (kh«ng ph©n biÖt c«ng, t) díi c¸c c«ng ty t vÊn vÒ ®Þnh gÝa ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ho¹t ®éng theo mét quy chÕ chung vµ ®¸p øng nhu cÇu sö dông gi¸ kh¸c nhau theo nguyªn t¾c hëng phÝ dÞch vô. Cã hÖ thèng cÊp chøng chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo c¸c ph¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi (Bé Tµi chÝnh nghiªn cøu tr×nh ®Ò tµi lµm thÝ ®iÓm tríc t¹i 1 –2 thµnh phè n¨m 2002). §èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn, cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng thùc hiÖn ®Êu gi¸, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch. Hai lµ, ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin, c¸c tæ chøc m«i giíi, t vÊn, dÞch vô mua b¸n B§S ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin thêng xuyªn vÒ thÞ trêng B§S cho phÐp thÞ trêng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña thÞ trêng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ “bong bãng” do ®©ï c¬. HiÖn t¹i c¸c tæ chøc nµy ®ang bíc ®Çu ®îc h×nh thµnh, ho¹t ®éng cßn nhiÒu khã kh¨n, yÕu kÐm, h¹n chÕ. Trong thêi gian tíi cÇn: - Xo¸ bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hiÖp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang tæ chøc t, héi nghÒ nghiÖp thùc hiÖn…§a d¹ng ho¸ c¸c h×nh thøc cung cÊp th«ng tin vµ t vÊn cÇn thiÕt vÒ ph¸p luËt, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, cung cÇu, gi¸ c¶, tµi chÝnh, tÝn dông…®èi víi B§S th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng vµ t. T¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt ph¸p lý, quy chÕ tæ chøc ®Ó c¸c trung t©m ®Þa èc, siªu thÞ ®Þa èc, c¸c trung t©m m«i giíi, dÞch vô vay, thanh to¸n ®îc tiÕp tôc h×nh thµnh, cñng cè, më réng vµ ho¹t déng cã hiÖu qu¶. KhuyÕn khÝch sù h×nh thµnh c¸c tæ chøc m«i giíi cã t c¸ch ph¸p nh©n. - Thùc hiÖn ®a d¹ng ho¸, c«ng khai, minh b¹ch th«ng tin. Theo ®ã ®a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cã liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S lªn ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vµ c¸c trang Web. 6.BiÖn ph¸p nh»m t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S. Mét hÖ thèng qu¶n lý cã hiÖu lùc sÏ ph¶i t¹o ra c¸c lîi Ých sau: T¨ng cêng nhÞp ®é vµ b¶o ®¶m an toµn cho c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt Hç trî viÖc thu thuÕ B§S – nhµ ®Êt vµ ®Þnh gÝa B§S – nhµ ®Êt T¨ng cêng quy m« còng nh sù an toµn cña viÖc thÕ chÊp B§S – nhµ ®Êt B¶o vÖ ®Êt c«ng. Gi¶m tranh chÊp B§S – nhµ ®Êt. C¶i thiÖn quy ho¹ch vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng. C¶i thiÖn c«ng t¸c thèng kª. Träng t©m cña gi¶i ph¸p nµy lµ t¹o ra nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn c¸c chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm qu¶n lý Nhµ níc nh»m ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Thø nhÊt, thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cu¶ Nhµ níc trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ cho c¸c ®èi tîng sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ. Thø hai, thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký tµi s¶n B§S thay thÕ nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh trong giao dÞch vÒ B§S hiÖn nay. Thø ba, cÇn xö lý nhanh viÖc sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶ quü ®Êt, nhµ xëng cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc, trô së lµm viÖc vµ quü ®Êt c¬ quan nhµ níc vµ lùc lîng vò trang. §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt, trô së lµm viÖc ®ang ®îc sö dông ®óng môc ®Ých t¹i c¸c tæ chøc Nhµ níc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy. §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· ®ang bÞ tæ chøc qu¶n lý ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nhîng…sai chÝnh s¸ch th× ph¶i xö lý sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶. Gi¸ trÞ cña nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®· ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®îc x¸c ®Þnh vµ h¹ch to¸n vµo tæng gi¸ trÞ tµi s¶n B§S cña tæ chøc Nhµ níc §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt bÞ bá hoang ho¸ Nhµ níc nªn dïng biÖn ph¸p kinh tÕ nh ph¹t luü tiÕn theo thêi gia bá hoang hoÆc chËm thùc hiÖn dù ¸n nÕu kh«ng cã lý do chÝnh ®¸ng. Thø t, s¾p xÕp, ®iÒu chØnh bé m¸y qu¶n lý Nhµ níc vÒ B§S vµ thÞ trêng B§S. C«ng t¸c nµy cÇn ®îc triÓn khai theo híng ph©n cÊp t¹o sù tù chñ cho chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng. ë Trung ¬ng cÇn thµnh lËp mét Bé tæng hîp thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ B§S g¾n liÒn víi ®Êt. Thø n¨m, tæ chøc ®µo t¹o chuyªn gia, lao ®éng chuyªn nghiÖp cho ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S, ®Æc biÖt lµ cã c¸c nghÒ ®o ®¹c, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, lËp hå s¬ ®Þa b¹, x©y dùng quy ho¹ch chi tiÕt ph¸t triÓn ®« thÞ, t vÊn, m«i giíi, ®Þnh gi¸, träng tµi, thanh to¸n, tÝn dông, th«ng tin …vÒ giao dÞch B§S… Quan hÖ chØ ®¹o Quan hÖ vÒ chuyªn m«n Quan hÖ phèi hîp Së ®i¹ chÝnh Tæng côc ®Þa chÝnh Së x©y dùng Bé x©y dùng UBND tØnh, thµnh phè UBND quËn, huyÖn Thñ tíng chÝnh phñ V¨n phßng kiÕn tróc s trëng Bé tµi nguyªn vµ m«i trêng Phßng q©rn lý ®« thÞ x©y dùng Së tµi nguyªn vµ m«i trêng Qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai UBND x· phêng, thÞ trÊn 7. ChuyÓn hµng n¨m 6. C«ng bè chuyÓn v¨n b¶n c«ng chøng C¬ quan ®Þa chÝnh 2. Giao tµi liÖu ®o thùc tÕ ChuyÓn trÝch lôc b¶n ®å ®i¹ chÝnh ®· söa C¬ quan ®¨ng ký giao dÞch ®¶m b¶o Kü s tr¾c ®Þa C«ng chøng viªn 5.ChyÓn v¨n b¶n c«ng chøng 1. Lùa chän C¸ nh©n 4.Giao v¨n b¶n c«ng chøng 7.BiÖn ph¸p tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng B§S HiÖn nay chóng ta cã rÊt nhiÒu trang Web th«ng tin vÒ nhµ ®Êt díi h×nh thøc trung t©m m«i giíi nh: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoµi ra cßn rÊt nhiÒu trang Web cña c¸c c«ng ty TNHH ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy. Tuy nhiªn cha cã mét trang Web chÝnh thøc díi sù qu¶n lý cña c¸c bé, ngµnh, c¬ quan cã thÈm quúªn. §Ó ®¶m b¶o cho c¸c bªn giao dÞch cã nh÷ng th«ng tin ch¾c ch¾n vÒ B§S, Nhµ níc ph¶i coi ®©y lµ tr¸ch nhiÖm cña m×nh ®Ó híng dÉn thÞ trêng B§S ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh. Nh÷ng th«ng tin vÒ thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ph¶i cung cÊp cho c¸c bªn giao dÞch bao gåm: C¸c giÊy tê cã liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u tµi s¶n, quyÒn sö dông ®Êt cña B§S ®¨ng ký giao dÞch. Dù ®Þnh cña ®Þa ph¬ng, cña ChÝnh phñ vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt cã liªn quan ®Õn B§S ®¨ng ký giao dÞch. Th«ng tin vÒ quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh cã liªn quan ®Õn së h÷u, quyÒn sö dông, mua b¸n…B§S ®¨ng ký giao dÞch. Nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông B§S ®¨ng ký giao dÞch Th«ng tin vÒ gi¸ c¶ B§S, nhÊt lµ gi¸ cña c¸c B§S t¬ng ®¬ng B§S ®¨ng ký giao dÞch. Mét trong nh÷ng lý do lµm thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt trong nh÷ng n¨m qua ph¸t triÓn thiÕu lµnh m¹nh, Nhµ níc kh«ng kiÓm so¸t ®îc lµ do kh«ng cã c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm cung cÊp th«ng tin chÝnh thøc còng nh thiÕu c¬ quan t vÊn tin cËy cã tÝnh ph¸p lý ®Ó hç trî c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua khi tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt. §Ó lµm ®îc c¸c viÖc trªn c¸c ®Þa ph¬ng ®Æc biÖt lµ ë c¸c thµnh phè lín cÇn sím thµnh lËp trung t©m giao dÞch B§S chÝnh thøc víi c¸c chøc n¨ng tèi thÓ sau: - Chøc n¨ng th«ng tin: c¸c trung t©m m«i giíi ph¶i cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ nguån cung B§S – nhµ ®Êt, bao gåm c¶ cña khu vùc Nµh níc, c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c c¸ nh©n cã B§S tham gia vµo nguån cung trªn thÞ trêng. Nguån cung B§S bao gåm c¶ c¸c hµng ho¸ hiÖn t¹i, c¸c hµng ho¸ ®ang trong khu vùc quy ho¹ch ph¸t triÓn trong t¬ng lai theo c¸c h¹n ®Þnh ®Çu t thùc hiÖn vµ c¸c khu vùc h¹n chÕ ph¸t triÓn, h¹n chÕ mua b¸n trao ®æi theo còng nh c¸c th«ng tin quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ vµ c¸c dù ¸n ®Çu t ph¸t triÓn B§S. C¸c th«ng tin vÒ hµng ho¸ B§S kh«ng chØ giíi h¹n ®èi víi c¸c d¹ng nhµ ®Êt ë mµ cÇn ph¶i më réng sang c¸c lÜnh vùc B§S v¨n phßng, c«ng së, dÞch vô, c«ng nghiÖp vµ kh«ng chØ trong ph¹m vi mua b¸n mµ bao hµm c¶ c¸c quan hÖ giao dÞch thuª, cho thuª, thÕ chÊp, ®Êu gi¸. - Chøc n¨ng thÈm ®Þnh: c¸c trung t©m thùc hiÖn chøc n¨ng thÈm ®Þnh c¸c ®Æc trng cña B§S, tÝnh ph¸p lý còng nh thùc hiÖn c¸c dÞch vô ph¸p lý vÒ c¸c B§S tham gia giao dÞch. Trung t©m ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vµ cã ®Çy ®ñ ®é tin cËy vÒ c¸c th«ng tin ph¸p lý còng nh c¸c ®Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt cña B§S tham gia giao dÞch qua trung t©m. Trung t©m ph¶i tiÕn hµnh cã chÊt lîng ®Ó ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S giao dÞch ®îc chÝnh x¸c, phï hîp lµm c¬ së ®Ó h×nh thµnh gi¸ c¶ mua b¸n trao ®æi gi÷a c¸c bªn tham gia giao dÞch. Trung t©m lµm trung gian híng dÉn thùc hiÖn qu¸ tr×nh tiÕn hµnh c¸c thñ tôc giao dÞch gi÷a bªn mua vµ b¸n ®¶m b¶o ®óng tr×nh tù vµ quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ giao dÞch B§S. Trung t©m sÏ thay mÆt (hoÆc gióp ®ì) c¸c bªn mua vµ b¸n thùc hiÖn c¸c thñ tôc giao dÞch víi c¬ quan Nhµ níc ®Ó ®¶m b¶o c¸c giao dÞch ®îc b¶o hé b»ng ph¸p luËt vµ gióp Nhµ níc thùc hiÖn ®îc viÖc kiªm so¸t víi c¸c quan hÖ giao dÞch B§S trªn thÞ trêng giao dÞch chÝnh thøc. - Chøc n¨ng cÇu nèi: trung t©m sÏ lµm cÇu nèi cho c¸c viÖc thùc hiÖn thanh to¸n gi÷a hai bªn cung nh giãi thiÖu c¸c nguån cung cÊp tµi chÝnh cho nh÷ng ngêi cã nhu cÇu v©y vèn thÕ chÊp b»ng tµi chÝnh c¸c B§S tham gia giao dÞch. Mét yªu cÇu cèt yÕu ®Æt ra lµ ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ph¶i mang l¹i sù tiÖn lîi vµ h÷u Ých cho c¶ ngêi tham gia cung cÇu vÒ B§S, ®¶m b¶o cho c¸c B§S tham gia giao dÞch ®îc thùc hiÖn nhanh chãng, tin c©y, an toµn vµ tin tëng. Bªn c¹nh ®ã Nhµ níc cÇn cã c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý ho¹t ®éng cña hÖ thèng dÞch vô m«i giíi nhµ ®Êt trªn ®Þa bµn, ®a hÖ thèng m«i giíi vµo ho¹t ®éng nh lµ mét kh©u cña qu¸ tr×nh vËn hµnh thÞ trêng B§S. Nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n ®Ó cñng cè ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng dÞch vô t vÊn m«i giíi B§S gåm: KiÓm so¸t c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®¨ng ký tham gia dÞch vô t vÊn m«i giíi vÒ B§S. Ngêi lµm dÞch vô t vÊn m«i giíi ph¶i ®¨ng ký ho¹t ®éng víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc vµ ®îc Nhµ níc cho phÐp míi ®îc ho¹t ®éng t vÊn m«i giíi. Nh÷ng ngêi t vÊn m«i giíi ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ kÕt qu¶ cña c¸c ho¹t ®éng t vÊn vµ m«i giíi nh: chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh trung thùc trong c¸c th«ng tin vÒ tÝnh ph¸p lý cña B§S ®a vµo m«i giíi giao dÞch, chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ vµ h×nh thµnh gi¸ c¶ cña B§S giao dÞch vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ cña c¸c dÞch vô kh¸c. Nh vËy, chØ cã nh÷ng ngêi cã ®ñ t c¸ch ph¸p nh©n, cã ®ñ tr×nh ®é chuyªn m«n vÒ m«i giíi B§S míi ®îc tham gia c¸c dÞch vô m«i giíi vÒ B§S. KiÓm so¸t tÝnh c«ng khai cña c¸c th«ng tin vµ chÊt lîng dÞch vô t vÊn, nh÷ng ngêi t vÊn ®îc quyÒn yªu cÇu c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc x¸c nhËn th«ng tin ph¸p lý vÒ B§S. Thóc ®Èy sù ra ®êi vµ ph¸t triÓn cña c¸c dÞch vô t vÊn vµ m«i giíi tæng hîp cho c¸c nhu cÇu cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng giao dÞch vÒ B§S nh: dÞch vô cung cÊp th«ng tin hµng ho¸ B§S, dÞch vô kiÓm tra t vÊn tÝnh ph¸p lý cña B§S, dÞch vô ®Þnh gi¸ B§S, dÞch vô thanh to¸n vµ cho vay thÕ chÊp B§S vµ dÞch vô hoµn thiÖn hå s¬ giao dÞch vÒ B§S. Nh÷ng ®¬n vÞ dÞch vô nµy sÏ thay mÆt bªn mua vµ bªn b¸n thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c thñ tôc cÇn thiÕt ®Ó B§S ®îc giao dÞch mét c¸ch hîp ph¸p, c¬ quan t vÊn ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ chÊt lîng vµ tÝnh ph¸p lý cña c¸c dÞch vô nµy. Së quy ho¹ch Ng©n hµng C¬ quan thuÕ Së tµi nguyªn m«i trêng Trung t©m giao dÞch C¸c ngµnh cã liªn quan C¸c tæ chøc kinh doanh B§S C¸c c¸ nh©n cã nhu cÇu B§S 8. øng dông c«ng nghÖ tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ChØ thÞ sè 58/CT-TW, ngµy 17/10/2000 cña Bé ChÝnh trÞ Ban ChÊp hµnh Trung ¬ng kho¸ 8 vÒ “§Èy m¹nh øng dông vµ ph¸t triÓn c«ng nghÖ th«ng tin phôc vô sù nghiÖp ho¸, c«ng nghiÖp ho¸”. ChØ thÞ ®· nªu nhiÖm vô øng dông C«ng nghÖ th«ng tin ®èi víi c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ níc trong giai ®o¹n 2001 – 2005: “C¸c c¬ quan §¶ng, Nhµ níc, c¸c tæ chøc chÝnh trÞ – x· héi ®i ®Çu trong viÖc triÓn khai øng dông c«ng nghÖ th«ng tin trong c¸c ho¹t déng theo ph¬ng ch©m ®¶m b¶o tiÕt kiÖm, thiÕt thùc vµ hiÖu qu¶ l©u dµi. Tin häc ho¸ ho¹t ®éng cña c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ níc lµ mét bé phËn h÷u c¬ quan träng cña c¶i c¸ch hµnh chÝnh quèc gia, lµ nhiÖm vô thêng xuyªn cña c¬ quan nh»m t¨ng cêng n¨ng lùc qu¶n lý, n©ng cao n¨ng suÊt, chÊt lîng hiÖu qu¶. C¸c cÊp uû, tæ chøc §¶ng chØ ®¹o khÈn tr¬ng x©y dùng c¸c hÖ thèng th«ng tin cÇn thiÕt phôc vô lîi Ých c«ng céng cña nh©n d©n, phôc vô sù l·nh ®¹o cña §¶ng, qu¶n lý cña Nhµ níc. Sím hoµn thÞªn, thêng xuyªn n©ng cÊp ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶ m¹ng th«ng tin diÖn réng cña §¶ng vµ ChÝnh phñ. B¶o ®¶m ®Õn n¨m 2005 vÒ c¬ b¶n x©y dùng vµ ®a vµo ho¹t déng hÖ thèng th«ng tin ®iÖn tö cña §¶ng, ChÝnh phñ” HÖ thèng th«ng tin ®îc x©y dùng theo m« h×nh 4 thµnh phÇn. Tæ chøc (quy tr×nh vµ tæ chøc) ThiÕt bÞ (phÇn cøng + phÇn mÒm) Con ngêi C¬ së d÷ liÖu * Chøc n¨ng cña hÖ thèng + NhËp d÷ liÖu: tæ chøc theo m¹ng vµ truy cËp ®Þnh kú + Lu tr÷ sè liÖu: Theo ®óng quy chuÈn ®èi víi khèi lîng lín th«ng tin. + Ph©n tÝch d÷ liÖu: Ph©n tÝch tæng hîp th«ng tin phôc vô yªu cÇu ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch, chiÕn lîc trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêêng B§S. + HiÓn thÞ, truy cËp d÷ liÖu: Võa cung cÊp th«ng tin, võa ph©n tÝch th«ng tin, võa ph©n tÝch sè liÖu: * Yªu cÇu cña hÖ thèng: TÝnh më vµ ®éng cña hÖ thèng ®¶m b¶o thÝch nghi tèt nhÊt, n©ng cÊp vµ cã thÓ liªn kÕt víi c¸c hÖ thèng th«ng tin kh¸c cã liªn quan nh hÖ thèng th«ng tin quèc gia, hÖ thèng th«ng tin quy ho¹ch, th«ng tin x©y dùng, qu¶n lý hµnh chÝnh…TÝnh hiÖn ®¹i, dÔ sö dông vµ cã ®é tin cËy cao, cã tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng sö dông c«ng nghÖ cña c¸n bé c¸c cÊp, ho¹t ®éng liªn tôc, sö dông giao diÖn Menu ®Ó sö dông. * TÝnh liªn th«ng vµ hÖ thèng: HÖ thèng cung cÊp th«ng tin trªn mét nÒn d÷ liÖu kh«ng gian thèng nhÊt, ®¶m b¶o liªn th«ng c¸c cÊp, c¸c së ngµnh. Ph¬ng ¸n thiÕt kÕ tæng thÓ hÖ thèng th«ng tin thÞ trêng B§S. * ThiÕt kÕ tæng thÓ bao gåm c¸c néi dung vµ yªu cÇu sau: Linh ho¹t trong sö dông, cã tÝnh ®ång nhÊt vµ kh¶ n¨ng sö dông dïng chung hÖ thèng më theo tiªu chuÈn quèc tÕ, cã ®é an toµn cao, dÔ ph¸t hiÖn sù cè, phôc håi nhanh, lµ d¹ng trùc tuyÕn (online). * ThiÕt kÕ d¹ng c¬ së d÷ liÖu hÖ thèng: - C¸c Input D÷ liÖu b¶n ®å thu thËp tõ ®å ho¹ trªn b¶n ®å sè, b¶n ®å giÊy, c¸c s¬ ®å, b¶n vÏ, sè liÖu ®o ®¹c, ®iÒu tra. D÷ liÖu thuéc tÝnh ë d¹ng ch÷ sè, v¨n b¶n, biÓu ®å, ®å thÞ, ©m thanh, h×nh ¶nh… ®Ó chó thÝch, chØ dÉn, m« t¶ d÷ liÖu b¶n ®å. - CÊu tróc c¬ së d÷ liÖu vµ c¸c ho¹t ®éng: §ã lµ hÖ thèng gåm hÖ c¬ së d÷ liÖu chung nh hÖ quy chiÕu, hÖ to¹ ®é, ranh giíi, ®Þa giíi… vµ c¸c hÖ c¬ së d÷ liÖu kh¸c nh: C¬ së d÷ liÖu b¶n ®å: ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh, quy ho¹ch… víi nhiÒu ph©n líp theo ®Æc ®iÓm, ®é lín, môc ®Ých hiÓn thÞ… C¬ së d÷ liÖu thuéc tÝnh: ®Þa danh, c¸c chó gi¶i, ký hiÖu th«ng tin vÒ ph¸p lý, kinh tÕ, x· héi, tù nhiªn. Mét sè bµi to¸n ®iÓn h×nh nh: Chång ghÐp b¶n ®å ®Ó t×m kiÕm th«ng tin tÝch hîp, biªn tËp b¶n ®å theo chñ ®Ò míi, tÝnh to¸n sè liÖu thèng kª… - C¸c Output Cung cÊp th«ng tin cho thùc hiÖn c¸c nhiÖm vô vµ néi dung cña qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S. Cung cÊp th«ng tin cho phÐp l·nh ®¹o gi¶i quyÕt vµ quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò liªn quan trong ph¹m vi ranh giíi qu¶n lý. Cung cÊp th«ng tin cho c¸c ngµnh cã liªn quan: X©y dùng, kiÕn tróc, qu¶n lý nhµ ®Êt, thÞ trêng chøng kho¸n… Cung cÊp th«ng tin ban ®Çu phôc vô nghiªn cøu Cung cÊp th«ng tin phôc vô viÖc mua b¸n * An toµn th«ng tin hÖ thèng - C¸c nguyªn t¾c §îc b¶o vÖ, chèng l¹i viÖc cè t×nh hay v« t×nh sö dông sai An toµn ph¶i ®îc qu¶n lý trong suèt thêi gian phôc håi sù cè - Mét sè biÖn ph¸p. Qu¶n lý, kiÓm tra, c¸c ®Üa mÒm lu ®éng. KiÓm tra ®èi tîng th©m nhËp tõ bªn ngoµi b»ng viÖc kiÓm tra dÊu v©n tay khi x©m nhËp vµo m¸y chñ hay ph¶i ®¨ng nhËp ®Ó kiÓm tra tríc khi vµo trang Web. - Sao lu vµ kh«i phôc d÷ liÖu: theo chÕ ®é ®inh kú theo c¸ch sao dù phßng kiÓu gia t¨ng - Gi¶i ph¸p khi x¶y ra sù cè Ph¸t hiÖn vµ gi¶i quyÕt sù cè. Sö dông c¸c thiÕt bÞ dù tr÷ ChuÈn bÞ c¸c c¸n bé cã kh¶ n¨ng gi¶i quyÕt sù cè Qu¶n trÞ HÖ thèng Internet C¬ së d÷ liÖu ®Êt ®ai Phßng ®Þa chÝnh quËn M¸y chñ Web M¸y in Phßng ®Þa chÝnh huyÖn M¸y chñ d÷ liÖu nhµ ®Êt M¸y in ChuÈn ho¸ sè liÖu NhËp s« liÖu cËp nhËt biÕn ®éng Ph©n tÝch sè liÖu Tra cøu th«ngtin ®¬n ®¨ng ký MËt khÈu Scanner Quy ho¹ch §Þnh gi¸ ThuÕ Th«ng tin chi tiÕt Th«ng tin TH KÕt luËn “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” lµ ®Ò tµi cã ý nghÜa thùc tiÔn cao. Thóc ®Èy vµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng BDS – nhµ ®Êt viÖc, ®Ò ra mét hÖ thèng c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn vµ ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc. Gi¶i quyÕt ®îc vÊn ®Ò trªn sÏ ph¸t huy ®îc nh÷ng ®iÓm m¹nh cña thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ®ãng gãp tÝch cùc trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi h¹n chÕ nh÷ng hËu qu¶ xÊu mµ thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt mang l¹i. Trong 15 tuÇn thùc hiÖn ®å ¸n tèt nghiÖp víi ®Ò tµi “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” ®å ¸n ®· gi¶i quyÕt ®îc c¸c néi dung chñ yÕu sau: NhËn diÖn vÒ thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi trong nh÷ng thêi gian qua. §©y lµ mét c«ng viÖc quan träng trong qu¸ tr×nh t×m ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ trêng B§S v× tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn sÏ t×m ra nh÷ng mÆt yÕu mÆt ®îc trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn còng nh nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm tõ ®ã t×m ra nh÷ng nguyªn nh©n vµ biÖn ph¸p thóc ®Èy. C¸c u ®iÓm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt lîng lÉn sè lîng C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ níc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nµh ®Êt cao. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. ThÞ trêng “nãng, l¹nh” bÊt thêng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trªn Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ trêng B§S thiÕu ®ång bé vµ cha hîp lý. N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ níc cßn kÐm. Ph©n tÝch mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ c¸c bµi häc kinh nghiÖm cho ViÖt Nam. §Ò ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh Thu tiÒn sö dông ®Êt. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. Hç trî tµi chÝnh cho ngêi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt Trong c¸c vÊn ®Ò trªn ®å ¸n ®· ®i vµo gi¶i quyÕt ®îc mèi quan hÖ gi÷a c¸c nh©n tè ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt vµ t×m ra ®îc mèi liªn hÖ gi÷a c¸c vÞ trÝ gãp phÇn vµo ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt, ph©n tÝch l·i suÊt vµ thêi h¹n vay l·i cho ngêi cã thu nhËp thÊp, øng dông tin häc trong qu¶n lý nhµ ®Êt. §©y lµ c¸c vÊn ®Ò quan träng ®ang ®îc quan t©m hiÖn nay. Cuèi cïng em xin bµy tá sù biÕt ¬n thÇy gi¸o GS – TSKH NguyÔn MËu Bµnh, c« gi¸o TS Vò ThÞ Hoµ ®· tËn t×nh híng dÉn chØ b¶o em hoµn thµnh ®å ¸n nµy. Do thêi gian cã h¹n ®Ò tµi kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng sai sãt còng nh nhiÒu vÊn ®Ò cha gi¶i quyÕt ®Õn tËn cïng em rÊt mong nhËn ®îc sù ®ãng gãp cña c¸c thÇy c« gi¸o còng nh cña c¸c b¹n sinh viªn ®Ó ®Ò tµi ®îc hoµn chØnh h¬n vµ cã ý nghÜa thiÕt thùc trong cuéc sèng. Môc lôc Më ®Çu Ch¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S Kh¸i niÖm B§S Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S 1. Kh¸i niÖm 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S 3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ trêng nhµ ®Êt 2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt. . ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt mang tÝnh khu vùc s©u s¾c. . ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o. 2.3.Cung thÞ trêng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n. 2.4 ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. . Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt chia lµm 3 kh©u: s¶n xuÊt – lu th«ng – tiªu thô. 3. VÞ trÝ cña thÞ trêng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. 3.1. ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt níc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. 3.2. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. 3.3 §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®Æc biÖt lµ thÞ trêng tiÒn tÖ. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt. Ch¬ng II Thùc tr¹ng thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Trongthêi gian qua 1. Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt 1.1. C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt lîng lÉn sè lîng. 1.2. C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. 1.3. ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. 1.4 ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. 1.5. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ níc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶. 2.1. Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt cao. 2.2. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. 2.3. ThÞ trêng “nãng, l¹nh” bÊt thêng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. 2.4. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. 2.5. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. 2.6. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn. Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ trêng B§S thiÕu ®ång bé vµ cha hîp lý. N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ níc cßn kÐm. Ch¬ng III Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt ë Hµ Néi A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i mét sè níc. 1. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i Bangladesh. 2. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i Ên §é. 3. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i Indonexia. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 1. Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh. 2. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc. 3. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh 5.1. Thu tiÒn sö dông ®Êt. 5.2. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. 5.3. Hç trî tµi chÝnh cho ngêi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë 5.4. Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt 8. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt KÕt luËn Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 28 28 31 31 36 39 43 43 46 48 55 55 56 60 60 62 65 68 71 71 71 75 77 82 84 84 94 94 103 105 108 108 109 111 121 133 137 140 145 ._.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

M0423.doc