Báo cáo Thực tập tại Sàn giao dịch - Công ty cổ phần Bất động sản Thế kỷ

PHẦN I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH 1.Giới thiệu chung về sàn giao dịch: Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ - CENTURY được thành lập theo quyết định số 0103000476 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội với chức năng: Đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới và tiếp thị… và thẩm định giá bất động sản. Từ lúc thành lập với 03 nhân viên chính thức tại văn phòng 82 Nguyễn Chí Thanh, sau 5 năm hoạt động đến nay CENTURY đã có tổng số gần 100 chuyên viên tư vấn, cán bộ quản lý, cán bộ dự án, nhân viên kinh doanh… với 5 địa điểm kinh doanh nằm tại các vị trí chiến lược trong TP Hà Nội là: 1. Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, Hà Nội, VN2. Tòa nhà CT4, khu đô thị mới, Mỹ Đình – Mễ Trì, Hà Nội, VN3. 304 Trần Khát chân - Hai Bà Trưng - Hà Nội4. 671 Lạc Long Quân – Ciputra, Tây Hồ, Hà Nội, VN5. Tòa nhà Detech - Đại học FPT, Từ Liêm, Hà Nội, VN6. Website: Hiện nay khách hàng biết đến Công ty CP BĐS Thế kỷ - CENTURY như là một nhà cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp như: Cung cấp dịch vụ thẩm định giá, cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ quản lý bất động sản, khai thác và tạo giá trị gia tăng cho bất động sản. Khách hàng của CENTURY trong mảng dịch vụ này bao gồm:      - Là các công ty các tập đoàn trong nước như: Tập đoàn FPT, Viglacera, Vinaconex, Công ty DETECH, Công ty TNHH Tòa nhà Kinh Đô 93 Lò Đúc…      - Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VP bank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN và PTNN Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)…      - Các công ty, tổ chức nước ngoài: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS      - Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT      - Bên cạnh đó, khách hàng của chúng tôi là những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, những doanh nhân thành đạt, những chủ nhân các Tòa nhà, biệt thự, căn hộ… trên khắp cả nước. Ngoài dịch vụ nêu trên, CENTURY còn tham gia đầu tư và phát triển các dự án BĐS như: tham gia góp vốn cùng IPA (Công ty mẹ của công ty chứng khoán VNDS) tham gia xây dựng Tòa cao ốc văn phòng 252 HQV. CENTURY bỏ vốn đầu tư và cải tạo toàn bộ Tòa nhà DETECH và hiện nay Đại học FPT đang thuê để làm trụ sở cho 1500 SV đang học tập tại đây. Trong thời gian tới CENTURY sẽ tham gia đầu tư một số dự án BĐS khác và sẽ là nhà phân phối một số dự án BĐS lớn tại Hà Nội và các tỉnh lân cận. Hiện nay CENTURY là thành viên của:      - Hội doanh nghiệp trẻ TP Hà Nội      - Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam      - Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam      - Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam      - Một trong 16 sáng lập viên Mạng các sàn bất động sản Việt Nam sanbatdongsan.net.vn Mục tiêu của CENTURY là: Trở thành một chuỗi hệ thống sàn giao dịch bất động sản hàng đầu Việt Nam và mang phong cách chuyên nghiệp, mang thương hiệu riêng & đồng nhất và có trên khắp các tỉnh thành trong cả nước và là địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư, các khách hàng có nhu cầu về BĐS. 2. Quy mô hoạt động 2.1 Mục tiêu phấn đấu của CENTURY: - Trở thành một hệ thống các công ty, văn phòng và cửa hàng với thương hiệu CENTURY -  mang phong cách chuyên nghiệp, đồng nhất và có trên khắp các tỉnh thành trong cả nước. - Trong 5 năm tới, tối thiếu 50% dân số Việt Nam sẽ biết đến thương hiệu CENTURY như là một thương hiệu gần gũi và đáng tin cậy. - Trở thành 1 trong Top 5 các công ty bất động sản có môi trường làm việc & chính sách đãi ngộ nhân viên tốt nhất Việt Nam. 2.2 Định hướng phát triển của CENTURY: - Xây dựng qui trình làm việc, quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000. - Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu: doanh số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng các công ty nhượng quyền thương hiệu... - Phát huy và nâng cao thế mạnh sẵn có của công ty về quản lý, nhân lực, cung cách phục vụ... lên một tầm cao mới để đáp ứng với những nhu cầu ngày càng cao của khách hàng cũng như để sẵn sàng trong việc cùng Việt Nam hội nhập WTO. 2.3 Các khách hàng lớn của CENTURY: - Là các công ty các tập đoàn trong nước như: Tập đoàn FPT, Viglacera, Vinaconex, Công ty DETECH, IPA, Công ty TNHH Tòa nhà Kinh Đô… - Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VP bank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN và PTNN Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)…   - Các công ty, tổ chức nước ngoài: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT CENTURY  hy vọng sẽ có cơ hội được đón tiếp và phục vụ quí khách hàng tại: 3. Mô hình cơ cấu bộ máy tổ chức 4. Cơ sở vật chất kỹ thuật PHẦN II NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG 1.Tình hình hoạt động. Sáng 01/07/2008, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ - Nguyễn Trung Vũ đã có buổi làm việc với phóng viên chương trình Cuộc sống số của VTV. Trao đổi với phóng viên về Hệ thống máy chủ 1$ do FPT cung cấp, ông Nguyễn Trung Vũ đã nhấn mạnh đến những mặt tích cực mà Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ nói riêng và các doanh nghiệp vừa và nhỏ nói chung được hưởng khi tham gia vào chương trình này như: khi tham gia Hệ thống mảy chủ 1$, các doanh nghiệp không phải mất quá nhiều tiền đầu tư vào việc mua sever để chạy web hay hệ thống mail nội bộ. Hơn nữa sau thời gian 2 năm, Hệ thống máy chủ 1$ sẽ hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp – đây thực sự là một sự đầu tư tích cực và mang lại lợi ích lâu dài cho các doanh nghiệp. Theo ông Vũ: Cấu hình cho Hệ thống máy chủ 1$ có thể cho phép một số lượng lớn độc giả truy cập website và đồng thời đảm bảo cho hệ thống e-mail nội bộ hoạt động thông suốt. Do thời gian Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ tham gia vào Chương trình máy chủ 1$ chưa lâu nên ban đầu hệ thống cũng có một số trục trặc nhỏ. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ của nhà cung cấp và nhân viên IT của công ty thì những lỗi này đã nhanh chóng được khắc phục. Hiện tại, Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ đang xem xét khả năng mở thêm Sàn giao dịch bất động sản tại một số địa điểm mà công ty đặt chi nhánh. Với việc mở thêm các sàn giao dịch này - khách hàng có thể truy cập, giao dịch theo hình thức thương mại điện tử. Dự kiến, các sàn giao dịch điện tử này sẽ đều hoạt động trên sever của Hệ thống máy chủ 1 CENTURY xây dựng quy trình QLCL theo TC ISO 9001: 2000(27/6/2008) Để chuẩn bị cho chiến lược mở rộng mạng lưới kinh doanh, nâng cao chất lượng và khả năng quản lý, bồi dưỡng kiến thức nền tảng cho từng thành viên, xây dựng một quy trình chuẩn mực về phương pháp làm việc… Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ đã tiến hành xây dựng và thực hiện hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000. Thực hiện mục tiêu chiến lược này, CENTURY ký hợp đồng và mời một số đối tác đến tư vấn, xây dựng hệ thống tiêu chuẩn ISO. Các buổi tọa đàm được tổ chức vào sáng thứ 7 và thu hút được rất đông các thành viên của CENTURY tham gia. Theo đánh giá: hầu hết, các buổi tọa đàm đều mang lại cho cán bộ, nhân viên của CENTURY những kiến thức bổ ích như: làm thế nào để năng cao hiệu quả công việc; chất lượng sản phẩm; làm thế nào để kiểm tra, kiểm soát, khắc phục lỗi hệ thống do ai, do bộ phận nào… Theo ông Nguyễn Trung Vũ – Tổng giám đốc CENTURY Group: Toàn thể cán bộ nhân viên CENTURY phấn đấu trong năm 2008 sẽ có được chứng chỉ ISO 9001: 2000. Song song với việc xây dựng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000. Từ ngày 22/3/2008. Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ đã triền khai Tọa đàm bàn tròn nhằm nâng cao năng lực marketing cho đội ngũ nhân viên vào sáng thứ 7 hàng tuần. Thông qua hoạt động này, tất cả nhân viên trong toàn công ty sẽ có cơ hội trao đổi kinh nghiệm, hoạt động nghiệp vụ… để qua đó tự nâng cao khả năng chăm sóc khách hàng, nâng cao khả năng đàm phán trong từng thương vụ cụ thể. Cũng thông qua tọa đàm bàn tròn, việc duy trì, quảng bá hình ảnh CENTURY từ trong nội bộ công ty cũng đã được chú trọng và đẩy mạnh để qua đội ngũ nhân viên, hình ảnh CENTURY trong mắt khách hàng cũng nhờ đó mà được nâng cao. CENTURY chú trọng nâng cao nghiệp vụ cho nhân viên Hiểu rõ được tầm quan trọng của truyền thông trong chiến lược xây dựng thương hiệu và makerting, trong hai ngày4&5/4/2008 Công ty cổ phần bất động sản Thế kỷ đã cử nhân viên tham gia khóa học Truyền thông hiệu quả do Hội doanh nghiệp trẻ Hà Nội tổ chức. Tham gia khóa học, CENTURY có 4 thành viên đến từ phòng PR và CENTURY Đống Đa. Ngoài việc được trang bị các kiến thức cơ bản về công tác PR, makerting… các học viên còn được bổ sung thêm một số biện pháp nghiệp vụ trong việc quan hệ với báo chí, xây dựng thương hiệu, khắc phục sự cố khủng hoảng và đặc biệt là chiến lược xây dựng kế hoạch truyền thông hiệu quả cho một doanh nghiệp với một nguồn kinh phí khiêm tốn nhưng vẫn mang lại những lợi ích tối đa. Các thành viên của CENTURY đều đã được cấp chứng chỉ hoàn thành xuất sắc khóa học Truyền thông hiệu quả và được đánh giá là một đơn vị có số lượng nhân viên tham dự đông đảo nhất và tích cực nhất. Cùng thời gian trên, CENTURY còn tham gia các chương trình hội thảo: Hội thảo xây dựng thương hiệu qua PR và IR; Nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thông qua chất lượng sản phẩm. Thông qua các cuộc hội thảo này, nhân viên của CENTURY đã tích lũy thêm được nhiều kinh nghiệm quý báu để từng bước xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp tạo lập chỗ đứng cho riêng mình trên thị trường đồng thời, tạo dựng được niềm tin của đối tác và quý khách hàng. 2. Nôi dung hoạt động 2.1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Tất cả các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản diễn ra trên sàn rất sôi nổi CENTURY khai trương Sàn giao dịch BĐS thứ 3 tại HN(29/11/2007) Sàn giao dịch bất động sản tại 671 LLQ sẽ tập trung vào việc tiếp thị, phân phối, môi giới, cho thuê & cho thuê lại các dự án bất động sản…tại Tây Hồ và khu vực lân cận. Đặc biệt, sàn giao dịch này cung cấp toàn bộ các dịch vụ quản lý và khai thác các toà nhà văn phòng, các biệt thự và các căn hộ cao cấp, từ đó dễ dàng cho thuê tạo ra các giá trị gia tăng cho các chủ đầu tư bất động sản. Việc mở sàn giao dịch thứ 3 nằm trong chiến lược phát triển của CENTURY trong năm 2007. Sàn giao dịch số 1 tại 82 Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, HN. Sàn giao dịch số 2 tại Tầng 1 Tòa nhà CT4, khu Đô thị Mỹ Đình Mễ Trì, TL, HN. CENTURY là công ty hoạt động trong các lĩnh vực Quản lý BĐS, Đầu tư, kinh doanh BĐS và thẩm định giá BĐS và tài sản…Dự kiến trong năm 2008 sàn giao dịch bất động sản của CENTURY sẽ có mặt tại TP HCM, Hà Tây… Mục tiêu của CENTURY là đến năm 2010 sẽ có khoảng 50 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc & trở thành một tập đoàn chuyên cung cấp mọi dịch vụ bất động sản và trở thành một hệ thống chuyên kinh doanh bất động sản hàng đầu tại VN. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản của CENTURY sẽ là những địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư, cho khách hàng có nhu cầu giao dịch về bất động sản giúp lành mạnh hoá thị trường BĐS. Vấn đề xây nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn đang bế tắc với hàng chục dự án chưa được triển khai. Các doanh nghiệp cho rằng, vướng mắc lớn nhất chính là cơ chế, còn theo Bộ Xây dựng thì phải thay đổi quan niệm từ mua sang thuê. Nhu cầu lớn nhưng không hấp dẫn Hiện cả nước có hơn 2,2 triệu cán bộ, công chức, công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó khoảng 300.000 người có khó khăn về nhà ở. Mặc dù Chính phủ đã chấp thuận cho 3 địa phương là Hà Nội, TPHCM và Bình Dương làm thí điểm nhà xã hội, tức nhà dành cho những người có thu nhập thấp nhưng đến nay mới triển khai được rất ít. Cụ thể là theo các con số đã được công bố, Hà Nội có 4 dự án với hơn 1.560 căn với vốn đầu tư khoảng 50 tỷ đồng. Nhưng đến nay, dự án mới hoàn thành 168 căn cho 1.700 công nhân thuê để ở. Bình Dương thì cả 12 dự án với khoản đầu tư 194 tỷ đồng đến nay vẫn chưa triển khai. Còn ở TPHCM, từ năm 2003 đến nay chỉ mới giải quyết được 2.780 căn hộ (trong đó có cả nền nhà được phân lô) trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp lên đến 25.000 căn. Cho thuê mua nhà được hiểu là những đối tượng xác định có thu nhập ổn định, có năng lực tài chính lâu dài thì sẽ được cho thuê mua dưới hình thức trả từng tháng. Đến khi số tiền của họ trả đạt tới giá trị của ngôi nhà thì sẽ được chuyển từ hợp đồng thuê nhà sang hợp đồng bán nhà và lúc đó là họ được sở hữu căn nhà ấy. Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, sở dĩ có tình trạng như vậy là bởi, luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội chỉ được cao tối đa 6 tầng. Vì vậy, nếu thực hiện trong nội thành thì không khả thi, không khuyến khích được đầu tư. Bên cạnh quy định về hạn chế chiều cao, Luật Nhà ở quá cứng nhắc khi quy định nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 45m2. Trong khi nhu cầu cũng như điều kiện kinh tế của những người có thu nhập thấp chỉ cần 30 - 40m2. Nguồn cung cho nhà ở xã hội vốn đã thiếu lại càng thiếu hơn khi mà chương trình tái định cư những người thuộc diện bị giải tỏa nhà cần đến 30.000 căn hộ chung cư, nhưng đến nay chỉ mới đạt được 30% chỉ tiêu. Số nhà ở dành cho những hộ dân thuộc diện giải toả trong vòng 2 năm tới dự kiến chỉ đáp ứng khoảng 2/3 so với nhu cầu. Xây nhà nhỏ hay cho thuê mua nhà? Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết: Theo một khảo sát, hiện TPHCM có 90.000 đôi vợ chồng trẻ có nhu cầu nhà ở. Nếu tính diện tích bình quân 30 m2/căn thì cần 2,7 triệu m2 nhà. Ngoài ra, hiện có rất nhiều người cần nhà có diện tích nhỏ vì kinh tế eo hẹp như: sinh viên, độc thân, người già... Và với quy định về diện tích không dưới 45m2, không doanh nghiệp nào dám làm. Ông Đực cũng đề nghị quy định về nhà ở xã hội nên hạ diện tích xuống còn 30 - 40m2. Với ông Võ Đình Quốc, Giám đốc Công ty cổ phần địa ốc An Bình thì có sáng kiến: “Để nhà ở cho người thu nhập thấp bớt xa vời, ngoài việc cho xây dựng căn hộ có diện tích và giá bán hợp lý, cần có nhiều nguồn hỗ trợ và không nên siết tín dụng. Mặt khác, nên tìm biện pháp trung gian như cho người thu nhập thấp thuê nhà dài hạn, sau thời gian đủ điều kiện thì mua làm chủ". Đây cũng chính quan điểm của Bộ Xây dựng trước thu nhập thực tế của người dân và giá nhà hiện nay. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: trong tháng 7, Bộ sẽ trình thủ tướng đề án xây dựng chương trình nhà ở xã hội để cho thuê và cho thuê mua. "Chúng ta cần phải chuyển khái niệm mua và sở hữu nhà sang khái niệm thuê và thuê mua nhà để ở bởi vì với giá đất đai như hiện nay thì khả năng tích luỹ mua nhà ở của những người có thu nhập trung bình trở xuống là không khả thi. Đây cũng là xu hướng của thế giới, kể cả các nước tiên tiến." - Thứ trưởng nói. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, đây là một hình thức trả góp có thời hạn nhất định nhưng chỉ dành cho đối tượng chính sách và giá được nhà nước bao cấp một phần. Đây là một sáng kiến rất có lý. Tuy nhiên, kết quả thế nào thì cần phải có thời gian kiểm định. Trong khi đó, ngay lúc này, nếu như các cơ quan chức năng giải quyết được những vướng mắc về chính sách, nhằm thu hút các chủ đầu tư tham gia các dự án về nhà ở xã hội, từ đó làm tăng nguồn cung, giá cả cạnh tranh thì chính nó sẽ giúp cho chính phủ giảm bớt sức ép về nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Đầu tư phát triển dự án Ngoài nguồn lực tài chính sẳn có, chúng tôi còn có mối liên hệ rộng rãi với các ngân hàng trong, ngoài nước và các tổ chức tín dụng khác. Chúng tôi luôn tìm kiếm và sẳn sàng đầu tư những dự án bất động sản, đặc biệt là ở các các thành phố lớn tại Việt Nam. Chúng tôi có thể làm: - Khai thác dự án bất động sản để đầu tư hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư - Tìm nguồn tài chính và kết nối nhà đầu tư tham gia dự án 2.2. Môi giới BĐS. 1  Môi giới sản phẩm lẻ Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, chúng tôi còn là nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng. Căn hộ, đất nền, nhà đất hiện hữu… tất cả chúng tôi đều phục vụ. 2.  Mua bán bất động sản Bên cạnh chức năng môi giới, chúng tôi còn kinh doanh các sản phẩm do chúng tôi tự mua bán. Chúng tôi có thể mua & bán từng căn hộ, nền đất, một phần dự án hoặc ở mức cao hơn là mua bán lại nguyên cả dự án. 3.  Phân phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sản Là cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng. * Với nhà đầu tư, chúng tôi là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu nhất thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn và các mối liên hệ của chúng tôi để có thể nhanh chóng đưa sản phẩm đến người tiêu dùng. * Với người tiêu dùng, chúng tôi là người đại diện lựa chọn, tư vấn cho họ những sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh khoản cao và an toàn về pháp lý. 2.3 TƯ VẤN : Thực ra, không có ngôi nhà nào xấu hay tốt hoàn toàn vì rất nhiều yếu tố chi phối như khí hậu, địa chất, hình thế, kiểu dáng, con người cư trú... Vì thế, khi xem xét điểm tốt hay xấu cho nhà đất, cần chú ý đến các quan hệ tổng thể để tránh tình trạng “nhìn đâu cũng thấy nhược điểm”. Khi lựa chọn nhà đất cư ngụ, cần phát hiện các điểm bất lợi (hung điểm) và ghi nhận những điều thuận lợi (cát tường) giống như ta nhìn ra ưu điểm của một con người vậy. Các dáng vẻ tốt bên ngoài hay lợi thế về phong thủy có lúc bị che khuất, khó phát hiện ngay. Ví dụ trước nhà có công viên (tức là có khoảng “minh đường” thoáng đãng), cho dù bản thân ngôi nhà thuộc dạng xập xệ cũng không sao, vì có thể xây mới lại. Một nguyên lý nữa cần lưu ý là “đa cát” thắng “thiểu hung”, tức là nhiều điểm tốt sẽ lấn át được một số ít điểm xấu. Mức độ và tỷ lệ này thế nào thì phải đánh giá đúng mức, như những trường hợp sau: - Nhà đất bị thắt hẹp ở giữa, nhưng nếu có đủ chiều dài thì vẫn tốt. Vì ở dạng này, ta có thể phân thành hai khu vực trước - sau, dùng phần “thắt eo” đó  làm khu vực sân trời - cầu thang hay vệ sinh. Cách làm này thường thấy ở nhà ống các khu phố cổ như Hà Nội, Hội An, đảm bảo trường khí tốt và có những khoảng đóng - mở, âm dương hài hòa. - Nhà đất trước cao sau thấp, do địa hình sẵn có, do đường bị nâng lên nhiều lần hoặc ở cạnh cầu. Dạng nhà này nếu khéo có thể biến tầng trệt thành tầng hầm, vừa tận dụng được địa hình vừa tạo một phần “đế” cho nhà thêm tiện nghi. Còn không gian phòng khách hay sinh hoạt đặt lên lầu 1 sẽ có tầm nhìn thoáng hơn. - Nhà đất có chiều ngang nhiều hơn chiều sâu, phong thủy xưa cho rằng không tốt vì thiếu độ dài, chưa đi đã hết. Nhưng trong đô thị hiện đại, nhà có chiều ngang thì sẽ thuận tiện cho kinh doanh và giúp thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên vì mặt tiếp xúc bên n Tư vấn phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất(26/12/2007) Với thông tư này, các địa phương có thêm cơ sở cụ thể để nhanh chóng xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất mới, dự kiến công bố từ ngày 1-1-2008. Theo hướng dẫn của thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư. Cụ thể, với phương pháp so sánh trực tiếp, các địa phương phải khảo sát và thu thập thông tin thông qua việc xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin.  Đối với mỗi loại đất, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3-5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề để được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để định giá. Việc xác định giá được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó.Với phương pháp thu nhập, các địa phương sẽ xác định bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hằng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hằng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức: giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hằng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất ba bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) để chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn.Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, qui hoạch liên quan... Phương pháp này được thực hiện theo những tính toán trên cơ sở tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). goài nhiều, miễn là bố trí hợp lý thì còn thuận lợi hơn cả nhà ống dài mà bị hẹp. 1.Hoạch định và tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và MarketingVới các dự án mới, chúng tôi với kỹ năng và kinh nghiệm của mình có thể giúp khách hàng hoạch định các phương án kinh doanh, tiếp thị, truyền thông hiệu quả tuỳ theo tình hình thị trường với chi phí tối ưu nhất. Ngoài ra, nếu khách hàng không đủ nhân sự hoặc không có khả năng thực thi kế hoạch đã hoạch định, chúng tôi có thể giúp quý khách tổ chức triển khai thực hiện. 2. Nghiên cứu thị trường - Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục tại thị trường bất động sản Việt Nam, đã thường xuyên cập nhật và lưu giữ nhiều thông tin thị trường. Việc phân tích, đánh giá những biến động và phát triển của thị trường là một phần công việc quan trọng của chúng tôi hàng ngày. - Chúng tôi có khả năng cung cấp cho khách hàng những thông tin mới nhất về thị trường mà khách hàng quan tâm, các báo cáo về xu thế thị trường và định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu trên thị trường bất động sản. 3.4. Quản lý BĐS 1. Quản lý về tài chính 1.1. Giá trị bất động sản Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán. Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra. Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư. Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả. Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn. Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa hoạn, lụt lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà. Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh. Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế. Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường . Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản. 1.2. Giá cả bất động sản a. Khái niệm,phân loại giá cả BĐS: Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường. Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây: - Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau: Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất - Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn - Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình. - Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó. - Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó. - Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; - Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống; Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, nh._.