Báo cáo Thực tập tại Công ty cổ phần xây dựng và địa ốc Kim Long

m Sài Gòn: Bp20, đường số 7, khu dân cư Conic, đại lộ Nguyễn Văn Linh, xã Phong Phú,huyện Bình Chánh, TP HCM Kim Long (Golden Dragon) được sáng lập bởi các nhà quản lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế xây dựng và địa ốc với nhiều kinh nghiệm tại các công trình mang tầm cỡ quốc gia và quốc tế. Golden Dragon đem đến một giải pháp trọn gói trong thiết kế, xây dựng, trang trí nội thất và kinh doanh địa ốc với một quy trình quản lý chất lượng khoa học và khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm với dịch vụ của chúng tôi. Tôn chỉ của Golden Dragon là lấy hài lòng của khách hàng là thước đo của sự thành công do vậy tất cả các hệ thống tại Golden Dragon luôn đặt khách hàng là trung tâm của mọi hoạt động. Địa Ốc Kim Long là một doanh nghiệp môi giới dẫn đầu tại Việt Nam và có rất nhiều phòng, căn hộ, nhà phố, và biệt thự cho thuê hoặc bán tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, Việt Nam, đặc biệt là ở trung tâm thành phố, Phú Mỹ Hưng (Hưng Vượng 1, 2, 3, Sky Garden 1, 2, 3, Mỹ Khánh, Panorama, Parkview, Grandview, Mỹ Phúc, Mỹ Cảnh, Mỹ Phước, Cảnh Viên, Mỹ Viên Mỹ Khang, Mỹ Toàn…), Nam Sài Gòn, và Mỹ Đình, Trung Hòa Nhân Chinh (TH NC), the Manor, Ciputra, Trung Yên, Làng Quốc Tế Thăng Long, Tây Hà Nội. Giá thuê từ 200 USD đến 5000 USD/tháng, giá bán từ 300 USD/m2. Quy mô công ty 15-30 nhân viên 2. Chức năng và nhiệm vụ: Dân số tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển. Do đó để đáp ứng nhu cầu mua bán các Bất Động Sản của khách hàng thì công ty cổ phần và xây dựng địa ốc Kim Long liên tục mở rộng quy mô cả về chất lượng và số lượng 2.1. Chức năng: Công ty cổ phần xây dựng và địa ốc Kim Long đầu tư vào các Bất Động Sản, các dự án, mua bán hay cho thuê các bất động sản. Quy mô hoạt động của công ty trải rộng khắp cả nước nhưng vẫn tập trung chủ yếu là tại Hà Nội và TP.Hố Chí Minh. Công ty cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản giúp người mua đến với người bán. Công ty có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được qui hoạch, một khi người mua có nhu cầu, công ty sẽ cung cấp những thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với  những người đại diện bên chủ sở hữu 2.2. Nhiệm vụ: Nhiệm vụ của công ty môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Thực hiện kinh doanh, giao dịch địa ốc: Tiếp thị giới thiệu, kinh doanh, giao dịch các sản phẩm địa ốc của Công Ty. Kinh doanh địa ốc. Thu mua nhà ở, đất ở. Đầu tư khai thác các dự án vừa và nhỏ. + Kinh doanh chứng khoán, cổ phiếu của Công Ty. - Thực hiện các dịch vụ: Môi giới, mua bán và cho thuê bất động sản. + Dịch vụ đánh giá hiện trạng và định giá trị bất động sản.s Liên kết với các+ ngân hàng để tư vấn và hỗ trợ khách hàng thủ tục vay tín dụng, ủy thác thanh toán. Là đầu mối tiếp nhận các nhu cầu dịch vụ của khách hàng; giới thiệu để các Phòng, Ban chức năng của Công Ty thực hiện dịch vụ sau: - Dịch vụ đầu tư: Tư vấn lập thủ tục đầu tư; Tư vấn đầu tư vào những dự án địa ốc khả thi; Tư vấn tìm địa điểm đầu tư cho nhà đầu tư; Tư vấn về chi phí đầu tư để các nhà đầu tư quyết định đầu tư; Thiết kế quy hoạch, lập dự án đầu tư, lập dự toán, thiết kế kỹ thuật thi công..., tư vấn đấu thầu, lập hồ sơ mời thầu. - San lấp công trình, thi công hạ tầng kỹ thuật đô thị, thi công xây dựng nhà ở, công trình, cơ sở hạ tầng. + Xây dựng kế hoạch và các hình thức tiếp thị, quảng cáo dài và ngắn hạn. + Triển khai công tác tiếp thị, quảng cáo theo kế hoạch được duyệt. + Cung cấp thông tin cần thiết về quy hoạch đô thị, tình hình cung cầu bất động sản, giá cả và những quy định pháp luật về nhà đất cho khách hàng. + Thông qua cung cấp của khách hàng, công ty tiếp cận thị trường, nắm bắt thị trường khách hàng về các loại sản phẩm nhà, đất để Công Ty định hướng đầu tư kinh doanh địa ốc... + Thực hiện các nghiệp vụ về thống kê, phân tích, báo cáo, dự báo thị trường bất động sảnvà thị trường chứng khoán, nghiên cứu khách hàng... thuộc các lĩnh vực chức năng hoạt động của Công Ty. 3. Cơ cấu tổ chức: - Cơ cấu của công ty: được xây dựng trên nền tảng một đội ngũ nhân viên trẻ, năng động kết hợp với một cấu trúc công ty hiệu quả. Ban lãnh đạo: - Giám đốc: - Phó giám đốc: Các phòng ban trực thuộc   - Phòng Kinh tế - Tài chính         - Phòng Phát triển và Quản lý dự án - Hành chính-Nhân sự - Phòng Maketing  3.1 Ban lãnh đạo: Là bộ phận có thẩm quyền cao nhất, quản lý ở cấp vĩ mô và hướng dẫn chỉ đạo các chiến lược phát triển của ông ty. Họ đều là những chuyên viên dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản, có trình độ chuyên môn cao, quản lý tốt. Mỗi thành viên trong Ban lãnh đạo đều là người trực tiếp lãnh đạo các bộ phận trọng yếu nhằm đảm bảo mọi thành viên của công ty đều nắm bắt, thấu hiểu và chia sẻ tầm nhìn và mục tiêu của công ty. 3.2 Các phòng ban trực thuộc Phòng kinh tế tài chính: 1. Lập kế hoạch tài chính, triển khai và theo dõi các hoạt động tài chính, kiểm soát ngân quỹ. 2. Tiến hành phân tích tình hình tài chính của Doanh nghiệp nhằm nhận diện những điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp. 3. Hoạch định chiến lược tài chính của Doanh nghiệp. 4. Xây dựng một chính sách phân chia lợi nhuận hợp lý. 5. Đảm bảo rằng các loại tài sản của Công ty được kiểm soát và sử dụng một cách hợp lý và sinh lợi. 6. Xem xét, đánh giá, kiểm tra và phân tích dự báo hoạt động tài chính kế toán của các bộ phận, các hợp đồng, dự án. 7. Lập kế hoạch và điều hành hoạt động của bộ phận. 8. Điều hành các cuộc xem xét của lãnh đạo cấp bộ phận về Hệ thống chất lượng tại bộ phận. 9. Lập kế hoạch và triển khai các hoạt động đào tạo cấp bộ phận. 10. Báo cáo với Giám đốc định kỳ mỗi tháng một lần 11. Phối hợp công tác chặt chẽ cùng với các phòng ban Công ty, và sâu sát trong Công ty. 12. Thực hiện các công việc được ủy quyền khi Giám đốc vắng mặt. Phòng hành chính nhân sự 1. Lập kế hoạch tuyển dụng, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực định kỳ năm, quý, tháng. 2. Xây dựng chương trình phát triển nghề nghiệp cho CNV công ty. 3. Xây dựng chính sách thăng tiến và thay thế nhân sự. 4. Lập ngân sách nhân sự. 5. Hoạch định nguồn nhân lực nhằm phục vụ tốt hoạt động và chiến lược của công ty. 6. Xây dựng quy chế lương thưởng, các biện pháp khuyến khích – kích thích nhân viên làm việc, thực hiện các chế độ cho người lao động. 7. Tổ chức và thực hiện công tác hành chánh theo chức năng nhiệm vụ và theo yêu cầu của Ban Giám đốc. 9. Nghiên cứu, soạn thảo và trình duyệt các qui định áp dụng trong Công ty, xây dựng cơ cấu tổ chức của công ty - các bộ phận và tổ chức thực hiện. Đề xuất cơ cấu tổ chức, bộ máy điều hành của Công ty. Xây dựng hệ thống các qui chế, qui trình, qui định cho Công ty và giám sát việc chấp hành các nội qui đó. 10. Tham mưu đề xuất cho BGĐ để xử lý các vấn đề thuộc lãnh vực Tổ chức-Hành chánh-Nhân sự - Kế toán. 11. Tham mưu cho BGĐ về việc xây dựng cơ cấu tổ chức, điều hành của công ty. 12. Tham mưu cho BGĐ về công tác đào tạo tuyển dụng trong công ty. 13. Tham mưu cho BGĐ về công tác hành chánh của công ty. 14. Hỗ trợ Bộ phận khác trong việc quản lý nhân sự và là cầu nối giữa BGĐ và Người lao động trong Công ty. Hỗ trợ cho các bộ phận liên quan về công tác đào tạo nhân viên, cách thức tuyển dụng nhân sự… Hỗ trợ các bộ phận liên quan về công tác hành chánh. Mỗi phòng trong tổ chức của công ty đều có kinh nghiệm làm việc,có bằng cấp cao đẳng trở lên hoặc có kinh nghiệm tương đương. Có kinh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh như tìm kiếm khách hàng, tư vấn thuyết phục khách hàng và bán hàng tốt. Nhân viên thì am hiểu về kiến thức bất động sản và các dự án bất động sản tại khu vực Hà Nội và phụ cận, đặc biệt là khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Hà Tây, và các quận Trung tâm. - Kỹ năng vi tính văn phòng tốt và sử dụng thành thạo Word, Excel, PowerPoint, - Kỹ năng khai thác thông tin sử dung tốt công cụ Internet để phục vụ mục đích công việc. Khả năng tiếng Anh giao tiếp tốt có những chức năng nhiệm vụ cụ thể nhưng luôn hỗ trợ nhau trong công việc để phát huy tối đa năng lực của mình, Trưởng Phòng Marketing: phụ trách việc lập và thực hiện chiến lược và kế hoạch marketing cho văn phòng Hà Nội, tập trung vào mảng môi giới nhà đất. Các công việc cụ thể bao gồm: • Dựa trên chỉ đạo của Giám Đốc Marketing, lập và thực hiện chiến lược kinh doanh và tiếp thị của công ty tại thị trường miền Bắc trong ba năm. • Lập và thực hiện kế hoạch marketing hàng năm của công ty tại để đạt được những mục tiêu kinh doanh được giao. • Xem xét và duyệt, đồng thời tổ chức và giám sát việc thực hiện kế hoạch marketing và làm việc của các Chuyên Viên Địa Ốc và các nhân viên hỗ trợ marketing để đạt doanh số và mục tiêu được giao. • Tham gia vào việc hoạch định chiến lược công ty tại thị trường Hà Nội • Hướng dẫn, đào tạo và quản lý các Chuyên Viên Địa Ốc và lập kế hoạch quản lý và đào tạo nhân viên trong Bộ Phận Marketing tại văn phòng Kim Long tại Hà Nội. • Phối hợp với Trưởng Phòng Marketing tại TPHCM để thực hiện các chương trình toàn quốc. • Quản lý chung các hoạt động marketing của công ty tại Hà Nội, bao gồm việc tổ chức các sự kiện của công ty. • Các công việc khác theo như yêu cầu của Giám Đốc Marketing. Kim Long có trụ sở tại Tp.HCM mong muốn trở thành một công ty hàng đầu về môi giới địa ốc tại Việt Nam. - Công ty BĐS Kim Long là công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh và môi giới bất động sản tại Hồ Chí Minh và Hà Nội. Với mong muốn trở thành một công ty hàng đầu về môi giới địa ốc tại Việt Nam. Hiện tại công ty đang mở rộng hoạt động tại Hà Nội.. Công ty cung cấp các dịch vụ môi giới chuyên nghiệp gồm thuê và cho thuê nhà, đặc biệt tại Ciputra, quận Tây Hồ, và các quận trung tâm; mua bán nhà biệt thự, đất nền các dự án tại Hà Nội và các vùng phụ cận. 4. Chế độ nhân viên: - Được làm việc trong môi trường hiện đại, và chế độ lương thưởng, doanh số thỏa đáng và hấp dẫn. Nhân viên sẽ được đóng bảo hiểm xã hộ theo đúng quy định nhà nước. - II. NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG Kỹ năng môi giới bất động sản Khả năng môi giới là chìa khóa để hoàn thành bất cứ một thương vụ về bất động sản thành công nào, dù lớn hay nhỏ. Vấn đề ở đây là nghệ thuật môi giới phức tạp hơn nhiều việc mặc cả giá bán. Đó là sự chuẩn bị tinh thông, kiến thức về bản tính của con người, là cách thức tìm hiểu làm thế nào để phát hiện và khai thác được những điểm yếu của đối phương, học những kỹ năng đặc biệt và nhiều điều phức tạp khác Tại Việt Nam và nhiều nước trên thế giới Bất động sản là lĩnh vực đầu tư hàng đầu, kể cả về vốn và lợi nhuận. Năm 2006 đánh dấu sự chuyển biến rõ rệt của thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều dự án lớn với chất lượng cao của cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài. Đặc biệt với cơn sốt đất vào cuối năm 2006 và đầu năm 2007, khu vực Nam Sài Gòn đã chứng tỏ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của mình và là khu vực có tốc độ và chất lượng phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ hàng đầu tại Việt Nam và khu vực. Dự đoán trong tương lai khu vực này vẫn tiếp tục là khu vực tiềm năng hàng đầu Việt Nam với việc phát triển khu văn phòng, thương mại, và dịch vụ tại Phú Mỹ Hưng và việc nhiều công ty đa quốc gia đã hoặc đang chuẩn bị chuyển trụ sở và văn phòng về đây như Manulife, Unilever, Ford, ANZ, BMW, Porsche… có thể tham khảo một số sản phẩm của công ty qua trang Web. Như vậy để có được những thành công này thì công việc môi giới đã đóng góp tích cực vào quá trình phát triển của công ty. Chính những kỹ năng môi giới là yếu tố quyết định thành công của giao dịch. 1. Tìm về các căn hộ đang cần cho thuê và lượng cầu cần thuê trên thị trường Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê...) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên. Nhưng muốn thực hiện dược những việc trên thì cần phải qua một trình dài chuẩn bị và kỹ năng môi giới giỏi để giao dịch diễn ra thành công gồm: 1.1 Tìm các căn hộ chung cư, nhà cho người nước ngoài thuê: Cần các căn hộ chung cư, nhà cho người nước ngoài thuê ở tp Hồ Chí Minh HCM và Hà Nội. - Thiết lập, mở rộng mối quan hệ các cá nhân, đối tác, chủ dự án, cộng tác viên để tìm kiếm nguồn bất động sản cần bán, cho thuê. - Liên lạc với khách hàng thường xuyên để cập nhật thông tin bất động sản, tư vấn giá và chuẩn bị bất động sản để việc bán, cho thuê được tiến hành trong thời gian sớm nhất và đạt giá trị cao nhất có thể. - Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu mua, thuê bất động sản, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng và tư vấn và giới thiệu cho khách hàng thông tin và sản phẩm địa ốc phù hợp để có các giao dịch môi giới thành công - Thường xuyên cập nhật thông tin địa ốc và thị trường kinh doanh bất động sản. Mỗi nhân viên đều được hướng dẫn tiếp nhận thông tin một cách chủ động mọi điều mà bạn đọc hoặc nghe được từ những người môi giới, những người bán, những người mua, những người đi thuê, tránh trường hợp bị thụ đông khi môi giới. Hãy sẵn sàng chấp nhận đào bới lại thông tin để xác nhận lại sự thật đằng sau bất kỳ một dự án nào mình tham gia. Đầu tiên công ty tìm hiểu xem lý do các khách hàng có căn hộ chung cư, nhà nhưng vẫn chưa cho thuê được là rồi từ đó đưa ra những biện pháp giúp khách hang của mình. 1. Có thể bạn đã kí gửi ở một công ty môi giới nhưng không hiệu quả và chưa thực sự được tư vấn và giúp đỡ? 2. Có thê bạn đưa giá chưa sát với giá thị trường? 3. Có thể bạn tự quảng cáo nhiều lần nhưng vẫn không đúng kênh hiệu quả? 4. Có thể nhà bạn chưa được deco và dọn dẹp để hấp dẫn người thuê?Công ty Kim Long chuyên môi giới cho thuê và mua bán các căn hộ chung cư ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh HCM và Hà Nội, và các khu đô thị mới, đặc biệt là căn hộ cao cấp cho người nước ngoài thuê. Cách thức công ty quảng bá cho khách hàng nên chọn Kim Long để cho thuê nhà căn hộ của mình: 1. Chúng tôi luôn có lượng lớn khách hàng nước ngoài và Việt Nam cần thuê do chuyên về lĩnh vực này. 2. Chúng tôi có hàng chục nhân viên bán hàng chuyên nghiệp ở cả TpHCM và Hà Nội. 3. Chúng tôi có trang web giao dịch địa ốc riêng tại [Only registered and activated users can see links] bằng song ngữ Anh Việt với hình ảnh nhà giúp quảng cáo hiệu quả 24/24. 4. Chúng tôi tư vấn cách bài trí và deco căn hộ cũng như giá thuê sát với thị trường. 5. Chúng tôi không thu bất kì loại phí thù lao và môi giới nào cho đến khi giao dịch thành công. Công ty liên tục có nhiều khách nước ngoài và Việt kiều tìm thuê và cần gấp những căn hộ chung cư sau đây để cho thuê: Hà Nội: Hoàn Kiếm: Pacific Place, căn hộ chung cư, dịch vụ Cầu Giấy: Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên, Yên Hòa, Làng Quốc Tế Thăng Long, Cầu Giấy Tây Hồ: Ciputra, các biệt thự, nhà cho người nước ngoài thuê ở xung quanh khu vực Hồ Tây và Trúc Bạch. Ba Đình, Đống Đa: Nguyễn Chí Thanh, Huỳnh Thúc Kháng, Láng Hạ, Viglacera, Golden Westlake Từ Liêm: the Manor, Sông Đà Mỹ Đình, Mỹ Đình, Mễ Trì 1.2 Phân tích khách hàng Khách hàng của dịch vụ môi giới bất động sản là người bán, mua hay cho thuê. tuỳ vào những thông tin chung của sự phát triển kinh tế xã hội mà ta có thể lấy làm căn cứ để phân tích khách hàng: - Tỷ lệ tăng trưởng dân số : tăng tự nhiên, tăng cơ học, xác định các hướng di dân. - Cơ cấu thành phần dân số : phân loại nhóm tuổi, ngành nghề, mức độ thất nghiệp… - Tài sản và thu nhập cá nhân - Thị hiếu sở thích và mong đợi của khách hàng Sau đó phân loại theo nhóm đối tượng và đưa vào các hoạt động marketing của công ty quảng bá, xây dựng hình ảnh, thương hiệu của công ty nhằm mục đích mang lại cho khách hàng dịch vụ tốt nhất. 2. Cách thức tiếp thị bất động sản: Khách hàng có nhiều lựa chọn trước khi quyết định mua một bất động sản nào đó và bất động sản của công ty có nhiều đặc điểm tương tự với bất động sản của đối thủ. Nên công ty phải tìm cách làm cho bất động sản của mình trông thật tuyệt vời hơn hẳn một món hàng tương tự bằng cách truyền đạt một cách hiệu quả đến khách hàng tiềm năng độc đáo và nổi trội của sản phẩm. Quảng cáo trên phương tiện thông tin đại chúng, nhấn mạnh đó là "những căn hộ cho thuê cuối cùng", "phần cho thuê cuối cùng của chủ thầu", "giảm giá lần cuối", "chào giá đặc biệt", "thiết kế đặc biệt" hoặc một câu nào đó tương tự sẽ tạo ra được mong muốn sở hữu bất động của bạn. Công ty đã lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản cho là khác biệt so với đối thủ. Thậm chí đã thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết. Khi trưng bày bất động sản, công ty muốn làm nỗi bật và nhấn mạnh những yêu tố. Để đảm bảo rằng tất cả những ai nhìn thấy ngôi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này 3. Các chiến lược quảng cáo Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó. Công ty đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà công ty Kim Long muốn hướng đến. Khi đăng tin công ty đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy. Việc quảng cáo này rất hữu ích và tạo ra được một số hiệu quả nhất định.. 4. Tiếp thị đến người mua Cho đến bây giờ, chiến lược tiếp thị đến khách hàng chủ yếu là thông qua internet. Để thực hiện được điều này các nhân viên kinh doanh đưa thông tin về sản phẩm của mình trên các trang quảng cáo trên mạng như muaban.net, vnexpress.com, rongbay.com, vatgia.com, raovatmienphi.com.......Những trang quảng cáo này đăng thông tin về các bất động sản cần bán hay cho thuê. Từ đó khách hàng có thể tiếp cạn thông tin về các căn hộ chung cư mà minh muốn mua hay thuê thông qua những miêu tả chi tiết về bất động sản đã đăng trên trang web. Đặc biệt công ty Kim Long đã thành lập một trang web để thực hiên các giao dịch địa ốc và nhằm giúp khách hàng có thể xem một căn hộ hoặc một văn phòng từ nhiều góc độ khác nhau. Qua đó đễ dàng để lựa chọn hơn và công ty cũng thực hiện được nhiều giao dịch. Như vậy qua internet thông tin được truyền đến khách hàng và rồi khách hàng sẽ liên lạc với công ty để kí kết hợp đồng nếu khách hàng có nhu cầu. 5. Đàm phán hiệu quả: 5.1. Bất kỳ cuộc thương lượng nào cũng cần lập kế hoạch trước Điều này chỉ ra rằng người ta sẽ cố gắng ở mức độ cần thiết tối thiểu để hoàn thành bất cứ một thương vụ nào. Điều này rất ăn khớp với sức mạnh của việc lập kế hoạch trước trong đàm phán. Hầu hết chúng ta hoặc không biết cách chuẩn bị trước cho một cuộc đàm phán hoặc ngay cả khi có kiến thức cần thiết cũng quá lười để dành thời gian làm việc này. Đây luôn và thường là một lỗi lớn và rất tốn kém. Nếu có thể đoán trước được các câu hỏi mà mình có thể sẽ nhận được khi ngồi vào bàn đàm phán bạn có thể sẽ đưa ra được những câu trả lời khéo léo và đáp ứng mong muốn của người đưa ra câu hỏi. Ở giai đoạn đầu của cuộc đàm phán, điều bạn nói và cách nói như thế nào có thể giúp bạn có được hiệu quả cao nhất. Ví dụ, khả năng đưa ra câu trả lời nhanh nhất và chín chắn đối với một câu hỏi nhạy cảm sẽ đem lại cảm giác thoả mãn cho người đưa ra câu hỏi. Mặc dù bạn có thể đã suy nghĩ về câu hỏi đó trước khi nói được đưa ra, lập kế hoạch trước cho phép bạn phản ứng lại một cách tự nhiên như là bạn vừa mới nghĩ về nó. Bạn có thể nói "thế ý kiến này thì sao?" hoặc "Tôi vừa nghĩ về một điều có lẽ sẽ đem lại hiệu quả tốt". Thực tế là cách suy nghĩ tự nhiên của bạn giống của họ sẽ tạo ra không khí tin tưởng chung và thoải mái trên bàn đàm phán. Lập kế hoạch trước cũng nên bao gồm việc tìm những bài viết trên báo hoặc tạp chí để hỗ trợ cho luận điểm của bạn. Các con số thống kê từ những nguồn tin cậy cũng có hiệu quả và rất thuyết phục vì chúng bao hàm "Cảm giác hợp lý". Hiện nay các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng suy nghĩ rằng việc mua hoặc bán bất động sản chỉ là cuộc đàm phán duy nhất với một lần chuẩn bị. Không đúng như vậy! Đó có thể là một chuỗi của hàng trăm cuộc đàm phán với rất nhiều giai đoạn khác nhau. Mỗi một cuộc điện thoại là một lần đàm phán, mỗi một lá thư gửi là một vòng đàm phán, mỗi một lần giao tiếp trong thực tế là một cuộc đàm phán. Và cần phải xử lý chúng riêng biệt với nhau để có được kết quả cuối cùng là điều bạn mong muốn. 5.2. Tránh một thương vụ bị quyết định vội vàng Nếu cố gắng thương thuyết một hợp đồng nhanh chóng, hiển nhiên là một bên tham gia sẽ quên một điều gì đó quan trọng. Hơn nữa, điều này chỉ trở nên rõ ràng sau khi hợp đồng được ký kết và sẽ quá muộn để sửa chữa những sơ suất đó. Những cuộc đàm phán kết thúc quá nhanh thường để lại cảm giác bất an cho một bên tham gia. Một hợp đồng được ký kết nhanh chóng vi phạm rất nhiều nguyên tắc đàm phán cơ bản và hiếm khi là một cách tiếp cận đúng đúng đắn. Tuy nhiên, đối với một người đàm phán có kỹ năng và kinh nghiệm, nhanh chóng ký kết một hợp đồng có thể là một vũ khí lợi hại để có được kết quả đáng nhẽ sẽ không xảy ra nếu phía bên kia có thêm thời gian để xem xét các yếu tố quan trọng. Hãy cẩn thận tối đa khi đẩy nhanh tốc độ đàm phán và thường thì tốt nhất vẫn đàm phán từ từ. Lý do ở chỗ, việc thỏa mãn lòng tự trọng của cả hai phía trong đàm phán là cần thiết để có được một kết luận cả hai bên cùng chấp nhận. Hãy nhở rằng từ đàm phán bao hàm cả nghĩa "lòng tự trọng" trong đó. Mỗi người tham gia phải cảm thấy rằng minh đã giành được một số nhượng bộ khó khăn từ phía đối phương và thỏa mãn lòng tự trọng của mình rằng mình đã hoàn thành tốt nhiệm vụ. 5.3. Đầu tư thời gian Điều này có liên hệ với vấn đề "Tranh một thương vụ vội vàng". Việc đầu tư thời gian "cho biết một người càng dành nhiều thời gian đầu tư và một thương vụ, sẽ càng ít khả năng ông ta sẽ từ bỏ nó". Trong một cuộc đàm phán, bạn có thể sử dụng kỹ năng này để phục vụ cho lợi ích của mình bằng cách buộc bên kia dành nhiều thời gian cho thương vụ hơn, với những yêu cầu hợp lý về thông tin, để có được một cuộc đàm phán chậm và kéo dài về mặt thời gian và những điều tương tự. Tuy nhiên trong quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thỏa thuận. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc III. KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT 1. Điểm mạnh của công ty Hoạt động mô giới bất động sản tại công ty cổ phần xây dựng và địa ốc Kim Long tại địa bàn Hà Nội là môi giới cho người nước ngoài thuê ở hoặc kinh doanh. Đây là lĩnh vực mới bắt đầu phát triển ở Việt Nam và công ty Lim Long đã góp phần thúc đẩy cho mảng thị trường này sôi động hơn. Đó chính là nhờ cách thức môi giới sản phẩm của mình qua các trang web mà người tiêu dùng hay vào-Phương thức môi giới mới hiện nay nên thong tin được truyền đi nhanh chóng hiệu quả để cho khách hàng dễ tiếp cận. Chính nhờ cách này mà lợi nhuận của công ty tăng lên đáng kể. Đặc biệt Kim long vừa là công ty xây dựng vừa kinh doanh môi giới nên khi tìm nguồn cung trên thị trường dễ hơn các công ty chỉ môi giới. 2. Điểm hạn chế của công ty: Công ty Kim Long nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn. Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Họ mới chỉ trao đổi thông tin với nhau trong cùng một công ty chứ chưa liên kết chặt chẽ với các nhân viên môi giới ở công ty khác để chia sẻ thong tin khi cần. Mặt khác đội ngũ này phần đông làm ăn manh mún, nhỏ lẻ, thong tin về bất động sản chủ yếu là nghe ngóng được nên thường không chính xác, nhìn chung không hiệu quả. Với số lượng nhân viên hơi ít thì công ty không thể giải quyết được tất cả những việc phát sinh ngoài dự kiến 3. Nguyên nhân Kim Long hoạt động chủ yếu là trong TP.HCM nên bây giờ khi mở rộng thị trường ở Hà Nội cũng gặp một số khó khăn khi tiếp cận khách hang và thu thập thông tin. Cho nên khi môi giơí cũng khó thành công hơn các công ty hoạt dộng lâu năm ở Hà Nội. Bởi phong thuỷ thị hiếu và nhu cầu nhà ở mỗi vùng miền có nhưngx điểm khác biệt. 4. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả kỹ năng môi giới Qua tìm hiểu về quá trình hình thành , phát triển và tình hình hoạt động môi giới của công ty cổ phần xây dựng và địa ốc Kim Long tôi xin nêu một vài ý kiến với mong muốn góp phần phát triển kỹ năng môi giới bất động sản. 4.1 Kỹ năng môi giới về trưng bày sản phẩm Những khía cạnh thẩm mỹ trưng bày một căn nhà có tầm quan trọng như vậy và điều này cũng đúng đối với hầu hết các loại hình bất động sản. Đối với bất động sản thì việc làm cho khách hàng hài lòng trước tiên là phong cách ấn tượng của căn hộ mà mình cho thuê. Ngoài việc trưng bày bất động sản, cần soạn những tài liệu trình bày qua đó ca ngợi những đặc điểm của bất động sản. Nhưng việc trưng bày các sản phẩm bất động sản của Kim Long mới chỉ dừng lại ở miêu tả chi tiết chứ chưa đưa những hình ảnh của bất động sản lên để tăng tính kích thích người xem và tăng lượng giao dịch. Cho nên công ty nên đưa các hình ảnh của sản phẩm lên cho khách hàng dễ dàng lựa chọn. Bên cạnh việc trưng bày bất động sản, công ty trình bày bằng slide hoặc video, máy tính đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí Công ty nên sử dụng nghệ thuật kiến trúc hào nhoáng để khiến người khác phấn khích về sản phẩm của mình. Dùng nghệ thuật bắt mắt, và bắt đầu cuộc hội thoại là một trong những chiến thuật tiêu biểu và đó là đặc điểm chung của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cho dù nó có nhỏ bé cũng phải để tâm xem xét. Một thiết kế đẹp và những ý tưởng độc đáo từ một kiến trúc sư thêm vào rất có thể mang lại giá trị cao hơn cho dự án so với số tiền phải trả cho kiến trúc sư. Nếu bạn có thể tạo ra một thứ ấn tượng và dễ phân biệt, bạn sẽ có thể nhận được giá thuê hoặc giá bán cao hơn cho bất động sản của họ. Một nhà đầu tư nhỏ có thể sử dụng nghệ thuật quảng cáo bất động sản như thế nào Có rất nhiều cách ít tốn kém hơn để sử dụng nghệ thuật tự quảng cáo cho những nhà đầu tư bất động sản nhỏ. Ví dụ, thay vì chỉ ra những người mua tương lai một khu đất bỏ không, hãy chỉ cho họ thấy nét cơ bản của dự án sau khi xây dựng. Hãy thuê một họa sĩ nếu cần thiết. Nó có thể đáng giá đầu tư trong một mô hình đơn vị bất động sản để rồi người mua có thể hình dung ra sản phẩm cuối cùng. Sẵn sàng trả mức giá cao cho một vị trí quan trọng Sẽ luôn có cơ cấu về địa điểm tốt và người ta sẽ luôn trả một giá cao cho một địa điểm tốt. Bạn cần phải tránh cái bẫy của việc chỉ luôn tìm kiếm những mức giá trung bình trên thị trường bất động sản địa phương và hãy sẵn sàng “trả giá cao” nếu việc trả giá cao được đảm bảo. Nói cách khác, cái gọi là “mức giá thị trường trung bình” của một bất động sản được tính toán dựa trên nguồn thông tin hạn chế liên hệ tới toàn bộ khu vực xung quanh nó mà không phải là giá trị của một bất động sản cụ thể có diện tích mong muốn và một vị trí tốt hơn. Bạn có thể sẽ phải trả giá cao hơn từ 50% đến 100% để có được một khu bất động sản tốt ở một vị trí đẹp, nhưng rất đáng để làm như vậy nếu nó cho phép bạn thu hút khách thuê hoặc những người mua có đẳng cấp và nếu bạn có thể cải tiến khu bất động sản đó để thu được giá trị cao nhất từ nó. 4.2 Phát triển nguồn nhân lực: Người môi giới chuyên nghiệp là người am hiểu về thị trường BĐS, có điều kiện thu thập thông tin về giá cả, về quy hoạch..., nên khi mua sản phẩm thông qua môi giới chuyên nghiệp, khách hàng cũng an tâm hơn. Do đó công ty cần đạo tạo bồi dưỡng và tuyển thêm những nhân viên mới vào để mở rộng quy mô từ đó phát triển công ty vững mạnh. Hiện nay có ít người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. Cho nên cần đào tạo nhân viên môi giới nắm rõ về pháp luật và có các mối quan hệ thân thiện với các ngân hàng để giúp đỡ khách hàng vay khi muốn mua bất động sản. 4.3. Giải pháp về tài chính: Không chỉ có môi gới bất động sản Công ty cần xây dựng chiến lược phát triển của DN, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho dài hạn và ngắn hạn thường xuyên hơn. Đặc biệt họ phải từng bước nâng cao năng lực tài chính như tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên ngoài theo pháp luật, tăng cường quản trị DN qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường. Nghiên cứu và xây dựng hệ thống thông tin chuẩn về thị trường. Quan tâm nâng cao năng lực, trình độ nghề nghiệp cho toàn thể người lao động trong công ty và tạo mối lien hệ với các công ty môi giới khácđể dễ kinh doanh. Đồng thời cũng xây dựng niềm tin cho khách hang phát triển thương hiệu 4.4. Chuyên nghiệp hóa lĩnh vực môi giới bất động sản: Hiện số lượng nhân viên môi giới BĐS tại các điểm môi giới nhỏ lẻ là rất lớn. Có khoảng từ 70-80% số lượng các vụ giao dịch nhà đất riêng lẻ đều qua tay lực lượng môi giới này. Về lâu dài, lực lượng này vẫn tồn tại vì các bên giao dịch vẫn "mặn" với loại hình môi giới nhỏ lẻ này trong khi chưa quen với "sàn". Trong khi đó môi trường pháp lý để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên hoặc để giải quyết tranh chấp nếu có xảy ra thì lại chưa thậ._.