Báo cáo thực tập môi giới bất động sản

việt: TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HẢ NỘI    Tên tiếng anh: HANOI REAL ESTATE TRADING CENTER.    Tên viết tắt: HRETC    Trụ sở: Tầng 1 nhà N2D khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.    Điện thoại: +84.4.5.568.803  *  Fax: +84.4. 5.568.807     Trung tâm sẽ hỗ trợ các giao dịch, dịch vụ về bất động sản như: Chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê đất từ Nhà nước; cung cấp các thông tin về giá, chính sách đất đai... tới người dân.     Trung tâm sẽ giúp Nhà nước đánh giá đúng sự biến động vĩ mô trên thị trường bất động sản, góp phần định giá đất và đưa ra các chính sách quản lý, điều tiết thị trường, các dữ liệu trên sàn giao dịch bất động sản của Chính phủ.     Các hoạt động chính của trung tâm giao dịch gồm: Tư vấn về giá đất đấu giá; chuyển quyền sử dụng đất; tư vấn về nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cung cấp, tư vấn thông tin pháp lý.     Trung tâm có những dịch vụ hỗ trợ tài chính như vay tiền trả góp nhà đất, mua và sửa chữa nhà, môi giới các giao dịch bất động sản... TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘITrụ sở: Tầng 1, tòa nhà N2D, khu đô thị Trung Hòa, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội Điện thoại: +84.4.5568803/04/05/06 , Fax: +84.4.5568807 Email: info@hretc.org.vn , Website: www.hretc.org.vn 2.CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ, QUYỀN HẠN VÀ TRÁCH NHIỆM Điều 3: CHỨC NĂNG Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản; Điều 4. NHIỆM VỤ 4. 1. Quan hệ với các tổ chức tín dụng để hỗ trợ các pháp nhân kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố;  2.Tổ chức các phiên giao dịch mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản; các hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản; 4.2. Cung cấp thông tin, quảng cáo về bất động sản; 4.3. Dịch vụ tư vấn về giá, tổ chức dịch vụ đấu giá bất động sản ( trừ một số bất động sản do Nhà nước và Thành phố quy định giao các đơn vị khác thực hiện); 4.4. Tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh, dịch vụ bất động sản: 4.5. Thực hiện một số nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội giao. Điều 5. QUYỀN HẠN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA TRUNG TÂM 5.1. Yêu cầu khách hàng, tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản; 5.2. Từ chối khách hàng vi phạm các quy định của Pháp luật hiện hành và quy chế hoạt động của Trung tâm Giao dịch; 5.3. Được ký kết các hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản theo thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật; 5.4. Được thu các khoản phí dịch vụ theo quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố; 5.5. Trung tâm Giao dịch có trách nhiệm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ đã được UBND Thành phố và Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội giao, tuân thủ các quy định của Nhà nước và của Thành phố về các lĩnh vực có liên quan đến việc thực hiện nhiệm vụ được giao. 5.6. Tôn trọng các tổ chức, cá nhân, khách hàng khi đến quan hệ công tác và giao dịch; 5.7. Quản lý tài sản, nguồn tài chính của đơn vị theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố; 5.8. Quản lý đội ngũ cán bộ, viên chức, nhân viên và lao động hợp đồng của đơn vị theo đúng chế độ chính sách hiện hành của Nhà nước và thẩm quyền của Thành phố giao; 5.9. Phối hợp với chính quyền sở tại và các đơn vị có liên quan nơi Trung tâm tổ chức hoạt động bảo đảm an toàn, trật tự xã hội 5.10. Thực hiện các quyền khác theo quy định của hiện hành của Nhà nước và cuả Thành phố. 3.QUY CHẾ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI (Ban hành kèm theo Quyết định số: 5265/QĐ-UBND ngày 24/11/2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội)  CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY VÀ BIÊN CHẾ Điều 6. CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY CỦA TRUNG TÂM Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội hoạt động và điều hành theo chế độ thủ trưởng, cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm: 6.1. Lãnh đạo Trung tâm Giao dịch Có Giám đốc Trung tâm và 02 ( hai) Phó Giám đốc Trung tâm; 6.2. Các phòng nghiệp vụ thuộc Trung tâm: 6.2.1. Phòng Hành chính quản trị; 6.2.2. Phòng Dịch vụ bất động sản; 6.2.3. Phòng Tư vấn bất động sản; 6.2.4. Phòng Thông tin- lưu trữ bất động sản. Điều 7. GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 7.1 Giám đốc Trung tâm Giao dịch do UBND Thành phố bổ nhiệm và miễn nhiệm, có thời hạn theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội; 7.2. Giám đốc Trung tâm là Thủ trưởng trực tiếp của Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội, chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước UBND Thành phố Hà Nội và Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về các mặt hoạt động của Trung tâm; Điều 8. NHIỆM VỤ VÀ QUYỀN HẠN CỦA GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ 8.1. Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Trung tâm trong việc thực hiện nhiệm vụ được UBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất giao. Quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của Trung tâm và chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của cá nhân; 8.2. Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt đồng của Trung tâm trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch, chương trình đã được phê duyệt; 8.3. Xây dựng và trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất quyết định cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ cấu tiêu chuẩn chức danh cán bộ, viên chức và trực tiếp quản lý, bố trí sử dụng cán bộ, viên chức, nhân viên và lao động hợp đồng của Trung tâm. Được ủy quyền của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất ký hợp đồng lao động với viên chức, lao động hợp đồng làm việc tại Trung tâm theo quy định của Pháp luật và phân cấp quản lý cán bô, công chức, viên chức và lao động hợp đồng của Thành phố; 8.4. Quy định nội quy, chế độ làm việc của Trung tâm; 8.5. Trình cấp có thẩm quyền quyết định khen thưởng, kỷ luật đối với cán bộ, công chức, nhân viên và hợp đồng lao động theo phân cấp quản lý; 8.6. Đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quyết định bổ nhiệm và miễn nhiệm Phó Giám đốc Trung tâm theo trình tự và quy định về công tác cán bộ của Thành phố; 8.7. Quyết định bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm các chức vụ Trưởng, Phó các bộ phận, đơn vị thuộc Trung tâm; 8.8. Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản và các hợp đồng nghiên cứu khoa học và các hợp đồng thuê, mướn chuyên gia biên soạn, biên tập các vấn đề nghiên cứu khoa học về lĩnh vực công tác được giao; 8.9. Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế độ thu chi tài chính của Trung tâm tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố về quản lý tài chính; 8.10. Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan. Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểm tra của Nhà nước và của các cấp quản lý có thẩm quyền; Điều 9. PHÓ GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 9.1. Phó Giám đốc Trung tâm là người giúp việc Giám đốc Trung tâm quản lý, điều hành một số mặt công tác do Giám đốc Trung tâm phân công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước Pháp luật và Giám đốc Trung tâm về các mặt công tác được giao; 9.2. Phó Giám đốc Trung tâm do Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Giám đốc Trung tâm; 10.1 Phòng Hành chính – Quản trị a) Giúp Giám đốc Trung tâm xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định hướng chiến lược phát triển Trung tâm trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất phê duyệt và triển khai tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt; b) Xây dựng và trình Giám đốc Trung tâm kế hoạch sử dụng tài chính và lập dự án thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố; Nghiên cứu và đề xuất về chế độ chính sách liên quan đến các mức thu, chi phục vụ nhiệm vụ của Trung tâm; c) Tham mưu, giúp Giám đốc Trung tâm thực hiện công tác tổ chức quản lý cán bộ, viên chức lao động hợp đồng của Trung tâm; công tác thi đua khen thưởng, kỷ luật, lao động tiền lương, chế độ chính sách; công tác, hành chính quản trị, văn phòng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc cho Trung tâm hoạt động theo nhiệm vụ được giao; d) Giúp Giám đốc Trung tâm tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm báo cáo Sở và UBND Thành phố theo quy định. đ) Thực hiện công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, viên chức của Trung tâm; Phối hợp với các cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan đến họat động giao dịch bất động sản. e) Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn thư, lưu trữ và quản lý hồ sơ cán bộ, viên chức và lao động hợp đồng theo qui định hiện hành của Nhà nước và phân cấp quản lý của Thành phố; g) Xây dựng và trình Giám đốc Trung tâm phê duyệt nội quy, quy chế làm việc của cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn của đơn vị; h) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Trung tâm giao; 2.2. Phòng Dịch vụ bất động sản a) Tham mưu, giúp Giám đốc Trung tâm tổ chức các hoạt động hỗ trợ tài chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng giúp các tổ chức, cá nhân (khi có nhu cầu) thực hiện đầu tư, mua, bán, chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định hiện hành của pháp luật. b) Giúp Giám đốc Trung tâm tổ chức các phiêm đấu giá bất động sản và có dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các quỹ nhà, các dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu của các tổ chức và cá nhân; c) Dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản; d) Nhận ủy thác của khách hàng thực hiện: - Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; thuê, cho thuê, cho thuê lại; - Thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản; bảo lãnh để thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất; đ) Tổ chức các dịch vụ cung cấp thông tin, quảng cáo, quảng bá về bất động sản và các hoạt động của các tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản theo thỏa thuận trên Bản tin bất động sản và trang Web của Trung tâm. 3. Phòng Tư vấn bất động sản a) Tư vấn về các thủ tục pháp lý đối với bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản; b) Dịch vụ tư vấn về giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. c) Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết thực hiện các dự án đầu tư. d) Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất. đ) Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. e) Tiếp nhận và niêm yết giá các bất động sản thuộc các dự án phát triển đô thị theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. 4. Phòng Thông tin- Lưu trữ bất động sản a) Tiếp nhận, thu nhập, phân loại, sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư liệu về bất động sản gồm: - Dữ liệu về hồ sơ địa chính dạng số; - Số liệu thông tin về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố; - Số liệu thông tin về bất động sản của các dự án phát triển đô thị; - Hồ sơ, dữ liệu về quy hoạch phát triển đô thị của các quận, huyện của Thành phố Hà Nội và quy hoạch chi tiết các dự án phát triển đô thị đã đựơc cấp có thẩm quyền phê duyệt; - Các loại hồ sơ, dữ liệu khác liên quan đến bất động sản. b) Khai thác, cập nhật các thông tin, tài liệu liên quan về bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin về bất động sản trên mạng Internet. c) Cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn Thành phố; cung cấp các chính sách Pháp luật liên quan đến bất động sản d) Cung cấp thông tin chi tiết về thực trạng và tình trạng pháp lý của các sản phẩm bất động sản đăng ký tại Trung tâm và các thông tin về bất động sản đã thực hiện giao dịch tại trung tâm; đ) Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản, dự báo xu hướng của thị trường trên các bản tin riêng trên mạng Internet. e) Tổ chức thu nhập, dịch thuật và tổng hợp các tài liệu ở trong và ngoài nước có 3.LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG. 3.1. MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : 3.1.1  Phân phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sản Là cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng. * Với nhà đầu tư, chúng tôi là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu nhất thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn và các mối liên hệ của chúng tôi để có thể nhanh chóng đưa sản phẩm đến người tiêu dùng. * Với người tiêu dùng, chúng tôi là người đại diện lựa chọn, tư vấn cho họ những sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh khoản cao và an toàn về pháp lý.  3.1.2  Môi giới sản phẩm lẻ Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, chúng tôi còn là nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng. Căn hộ, đất nền, nhà đất hiện hữu… tất cả chúng tôi đều phục vụ. 3.1.3  Mua bán bất động sản Bên cạnh chức năng môi giới, chúng tôi còn kinh doanh các sản phẩm do chúng tôi tự mua bán. Chúng tôi có thể mua & bán từng căn hộ, nền đất, một phần dự án hoặc ở mức cao hơn là mua bán lại nguyên cả dự án. 3.2. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: 3.2.1 Đầu tư phát triển dự án Trong những năm qua, nhiều quý khách hàng đã biết đến An Lạc qua những sản phẩm nhà chung cư, nhà đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại có chất lượng và phong cách kiến trúc đa dạng.Để có được những sản phẩm tốt hơn nữa phục vụ khách hàng, chúng tôi sẽ kiên trì thực hiện các tiêu chí cơ bản cho sản phẩm như sau:1/ Vị trí các quy hoạch phù hợp với tổng thể quy hoạch vùng và quốc gia, đảm bảo sự sự ổn định hiện tại cũng như phát triển trong tương lai.2/ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật được thiết kế hiện đại. Hệ thống giao thông; hệ thống cấp, thoát nước; hệ thống cung cấp điện, ga; hệ thống thông tin, liên lạc được xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh.3/ Phong cách kiến trúc đa dạng, kết hợp hài hoà yếu tố hiện đại và phong cách Á đông truyền thống.4/ Chất lượng hợp chuẩn các quy định hiện hành của Việt nam đồng thời tham khảo tiêu chuẩn các nước tiên tiến.5/ Dịch vụ xã hội đầy đủ đảm bảo việc đáp ứng cao nhất các nhu cầu của cư dân trong các đô thị, như cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, siêu thị, ngân hàng, bưu điện vv..6/ Môi trường thiên nhiên thân thiện, cộng đồng văn minh.Trong tất cả các khu đô thị, chúng tôi luôn làm cho thiên nhiên thân thiện với con người. Sự phát triển của một cộng đồng văn minh luôn đi cùng với việc bảo vệ môi trường sống, môi trường thiên nhiên.Ngoài nguồn lực tài chính sẳn có, chúng tôi còn có mối liên hệ rộng rãi với các ngân hàng trong, ngoài nước và các tổ chức tín dụng khác. Chúng tôi luôn tìm kiếm và sẳn sàng đầu tư những dự án bất động sản, đặc biệt là ở các các thành phố lớn tại Việt Nam. 3.2.2 Chúng tôi có thể làm: - Khai thác dự án bất động sản để đầu tư hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư - Tìm nguồn tài chính và kết nối nhà đầu tư tham gia dự án 3.3 TƯ VẤN : 3.3.1  Hoạch định và tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và MarketingVới các dự án mới, chúng tôi với kỹ năng và kinh nghiệm của mình có thể giúp khách hàng hoạch định các phương án kinh doanh, tiếp thị, truyền thông hiệu quả tuỳ theo tình hình thị trường với chi phí tối ưu nhất. Ngoài ra, nếu khách hàng không đủ nhân sự hoặc không có khả năng thực thi kế hoạch đã hoạch định, chúng tôi có thể giúp quý khách tổ chức triển khai thực hiện. 3.3.2  Nghiên cứu thị trường - Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục tại thị trường bất động sản Việt Nam, đã thường xuyên cập nhật và lưu giữ nhiều thông tin thị trường. Việc phân tích, đánh giá những biến động và phát triển của thị trường là một phần công việc quan trọng của chúng tôi hàng ngày. - Chúng tôi có khả năng cung cấp cho khách hàng những thông tin mới nhất về thị trường mà khách hàng quan tâm, các báo cáo về xu thế thị trường và định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu trên thị trường bất động sản. II. KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Kỹ năng thu thập thông tin: Thông tin mua, bán, thuê, cần cho thuê BĐS đến với nhà môi giới bằng nhiều nguồn khác nhau. Trước tiên khách hàng thường cung cấp thông tin mua, bán, thuê …BĐS cho nhà môi giới bằng điện thoại hoặc giao dịch trực tiếp tại văn phòng. Trên cơ sở những thông tin ban đầu nhà môi giới quyết định có tiếp nhận công việc hay không? Nhà môi giới cần xem xét công việc này một cách cẩn thận cho dù đã từng làm rất nhiều lần công việc tương tự như thế. Không thể cung cấp dịch vụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt yêu cầu bán, cho thuê … của khách hàng nếu như không nhìn thấy tận mắt bất động sản. Những thông tin về BĐS do khách hàng cung cấp theo yêu cầu của nhà môi giới và do cả con mắt quan sát đánh giá của chuyên gia môi giới. Kỹ năng thu thập thông tin của nhà môi giới được đánh giá dự trên nhiều tiêu chí. Ngoài tính đầy đủ, chính xác các thông tin thì một yêu cầu quan trọng là nhà môi giới phải hiểu tính năng, công dụng của từng loại thông tin và biết khai thác thông tin phục vụ cho mục đích môi giới. Nhưng thông tin cần thu thập gồm có: - Xác định về yêu cầu tài chính của khách hàng: Đó là những thông tin về giá bán hy vọng, giá cho thuê hy vọng, thời hạn cho thuê BĐS …., hình thức thanh toán, giá cả toàn bộ, giá bán từng phần và cách thức chia cắt (nếu là lô đất lớn cắt nhỏ để bán). Nếu nhà môi giới thống nhất với khách hàng được tất cả những điều này thì sẽ rất thuận lợi cho việc phân đoạn khách hàng, thuận lợi cho việc khai thác khách hàng cần mua vì sẽ có nhiều loại hình sản phẩm hơn giúp nhà môi giới khớp lệnh với nhiều đối tượng khách, với những yêu cầu về diện tích, giá … khác nhau. - Xác định vị trí, đặc điểm của bất động sản: Đây là những thông tin cơ bản nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần thu thập. Việc thu thập chính xác, đầy đủ, chi tiết và có hình ảnh minh hoạ sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môi giới trong con mắt của người bán và người mua. Tạo ấn tượng ban đầu rất tốt và là cơ sở đầu tiên dẫn đến giao dịch thành công. Nhưng thông tin về vị trí, đặc điểm gồm có: + Địa điểm, địa chỉ của BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ bản đồ số … Số nhà, Ngõ (tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện) … + Có gần đầu phố không ? + Hướng nhà đất như thế nào? + Tầm nhìn, cảnh quan + Hình dạng mảnh đất, hình dạng căn hộ … + Khoảng cách đến các phương tiện công cộng: Bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, bến xe bus … + Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực - Những thông tin về tình trạng kỹ thuật toà nhà: Đối với BĐS gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để có thể định giá nhà, từ đó định giá được giá trị của toàn bộ BĐS. Nếu chủ nhà thuê thiết kế xây dựng thì tất cả những thông tin này có trong bản thiết kế chi tiết xây dựng. Thu thập bản thiết kế toà nhà là tài liệu quan trọng nhất để làm cơ sở đánh giá tình trạng kỹ thuật toà nhà. + Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng + Loại hình nhà, chất lượng công trình, khấu hao sử dụng + Số tầng số phòng thiết kế, diện tích sử dụng từng phòng + Kết cấu móng, tường, cột kèo … + Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên trong … - Những thông tin về trang thiết bị: Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng hiệu dụng cơ bản sau này của BĐS. Bao gồm: + Hệ thống điện sử dụng + Hệ thống nước sinh hoạt + Hệ thống đường dẫn nước thải + Hệ thống chiếu sáng bên ngoài (đèn đường…) + Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điện thoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet …. + Những đồ vật để lại của BĐS: Điều hoà, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi …Những đồ vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng thời gian đã sử dụng, tình trạng sử dụng hiện tại … Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh ghi lại bằng hình ảnh để lưu vào hồ sơ BĐS. - Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý bao gồm: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hay không, có khả năng làm hay không, có đảm bảo cho khách hàng mua hay không …), có đứng tên chính chủ hay không, mục đích sử dụng đất theo quy định của nhà nước là đất thổ cư hay đất trồng cây lâu năm …. Đây là những yếu tố pháp lý được quan tâm hàng đầu quyết định thương vụ mua bán. + BĐS hiện có sử dụng và mục đích cầm cố, thế chấp … hay không. Vấn đề này rất rễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ rễ bị lừa, gây thiệt hại kinh tế. + Có tranh chấp với hàng xóm về danh giới thửa đất hay không, có tranh chấp tài sản giữa người nhà với nhau hay không …. Những thông tin này cũng rất cần thiết. Người mua thường rất kỵ khi đã sở hữu BĐS rồi lại xảy ra tranh cãi với hàng xóm mới, những tranh chấp này thường rất khó giải quyết và thường bất lợi cho người mua. Đây cũng là yếu tố nhà môi giới phải quan tâm vì sẽ rất dễ làm mất uy tín của mình và công ty. + Những thông tin về quy hoạch vùng, quy hoạch không gian quy hoạch đường xá, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác, các dịch vụ công cộng …. nơi có BĐS đang toạ lạc. Với những thông tin chính xác về quy hoạch sẽ giúp người mua an tâm hơn, thậm chí có nhiều hy vọng về giá trị tương lai của BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn. + Quyền năng và những giới hạn về quyền năng của BĐS như: Ngõ chung, chỉ giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng …. Đây là những thông tin không thể thiếu để dự báo cho khách hàng (đặc biệt là những khách hàng mua đất). Nếu không thu thập loại thông tin này, hay không cảnh báo cho người mua đất sẽ rất dễ phát sinh tranh chấp không đáng có giữa đôi bên dẫn đến giao dịch không thành ở giai đoạn cuối rất đáng tiếc. - Những yếu tố lịch sử - xã hội: + Lịch sử BĐS: (Thời gian, người sử dụng, người xây dựng, quá trình phát triển). Có rất nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin này do mê tín. BĐS có lịch sử đẹp sẽ rất thuận lợi khi giao dịch, đây cũng là thông tin quý mà nhà môi giới cần khai thác để chinh phục khách hàng. + Môi trường xã hội, dân cư: Hay còn gọi là môi trường sống xung quanh, yếu tố này quyết định rất lớn đến giá trị của bất động sản và khả năng thực hiện giao dịch. Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều hơn để được sống tại môi trường có trình độ dân trí cao hơn, văn minh hơn có mặt bằng sinh hoạt lịch sự hơn … + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: Đôi khi yếu tố này lại mang yếu tố quyết định thương vụ có thành công hay không. Vì đây là những yếu tố mang tính tâm linh nên nó tuỳ vào tâm lý từng khách hàng khác nhau. Đây là yếu tố để nhà môi giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng. Am hiểu về phong thuỷ là kỹ năng cần thiết của một nhà môi giới giỏi. - Đánh giá khả năng sinh lợi của bất động sản: Có nghĩa là ta phải đưa ra được những đánh giá về tiềm năng sinh lợi của bất động sản. Một khách hàng muốn mua, thuê ….một BĐS để kinh doanh sẽ có những tiêu chí khác đối với một BĐS để ở. Việc đánh giá chính xác một bất động sản phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanh dịch vụ hay dung để làm văn phòng cho thuê …. từ đó tìm kiếm đúng đối tượng khách hàng có nhu cầu là điểm khởi tạo cho một giao dịch thành công 2. Kỹ năng giao dịch với khách hàng Đối với một nhà môi giới kỹ năng giao tiếp với khách hàng là ấn tượng hàng đầu để thuyết phục tạo nên một giao dịch thành công. Kỹ năng giao tiếp có được do năng khiếu và cả do luyện tập thường xuyên. Kỹ năng giao tiếp dựa trên 7 nguyên tắc cơ bản. Hiểu và ứng dụng một cách thông minh, linh hoạt tạo nên thành công cho một nhà môi giới. Sau đây là nội dung cơ bản của 7 nguyên tắc: - Nguyên tắc 1: Tôn trọng khách hàng: Nguyên tắc này bắt nguồn từ bản chất bình đẳng, cùng có lợi giữa nhà môi giới và khách hàng. Coi khách hàng như nhau, không phân biệt đẳng cấp, tên tuổi, giới tính, nghề nghiệp, dân tộc, tôn giáo …Coi họ là người trên, là bạn, coi việc đáp ứng nhu cầu của họ là trách nhiệm với thái độ vui vẻ, niềm nở, hoà nhã. Tình cảm trong quan hệ giao tiếp. Giữ chữ tín trong kinh doanh. - Nguyên tắc 2: Nói chân thành, nghe chăm chú: Hành động của nguyên tắc này là nói những điều cần nói một cách văn minh, lịch sự, nhã nhặn, giản dị, chân thực. Nghe hết những gì khách hàng nói một cách chăm chú, vui vẻ, niềm nở để nắm bắt hết những thông tin cần thiết. - Nguyên tắc 3: Người với người là bạn: Hành động của nguyên tắc này là tôn trọng ý chí và nguyện vọng của các bên, tôn trọng quyền lực và lợi ích của các bên. Vì lợi ích chung mà sẵn sàng nhân nhượng để đi đến thống nhất. - Nguyên tắc 4: Coi trọng tính nhân văn: Hành động ở đây là các bên tự đặt mình vào hoàn cảnh của đối phương để suy nghĩ và hành động. Vì vậy mà trong lĩnh vực môi giới cần phải có tính nhân văn. - Nguyên tắc 5: Biết chờ đợi sẽ thành công: Biết nắm bắt thời cơ, biết chờ đợi khi cần thiết để hành động giành thắng lợi, tránh sự nóng vội hấp tấp. Bởi vì hành động khi thời cơ chưa chin mồi có thể dẫn đến thất bại. - Nguyên tắc 6: Biết chấp nhận: Biết những hoàn cảnh bên ngoài và bên trong của nhau để chấp nhận những thách thức trong hành động. Thể hiện cụ thể là biết chấp nhận điều kiện lâu dài và vận dụng thành thạo giải pháp tình thế và giải pháp cơ bản. - Nguyên tắc 7: Biết điều: Biết tôn trọng những quy luật khách quan của hành động, hiểu được quy luật các mặt trái khác nhau của quá trình vận động và phát triển để hành động. 3. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi giới (nhà cung cấp dịch vụ) và khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ), là minh chứng cho ý chí thống nhất của hai bên (hay nhiều bên), trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng thể hiện ở nội dung hợp đồng soạn thảo có đầy đủ thông tin, đầy đủ nội dung quy định quyền hạn, nghĩa vụ các bên hay không. Ngoài việc phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của nội dụng một hợp đồng thì do có những đặc thù riêng về quan hệ kinh tế nên hợp đồng môi giới BĐS cũng có những đăch thù riêng biệt chần chú ý như: + Xác định rõ thông tin về các bên tham giá hợp đồng cũng như thông tin về BĐS. + Xác định rõ những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu. + Xác định rõ với khách hàng những nguyên tắc hoạt động cơ bản, những nội dung công việc cơ bản đã thoả thuận. + Xác định rõ về trách nhiệm của nhà môi giới bảo đảm cho lợi ích khách hàng. + Xác định rõ trách nhiệm của khách hàng phải đảm bảo mức độ chính xác và chịu trách nhiệm trước những thông tin do khách hàng cung cấp. + Xác định mối quan hệ giữa khách hàng và các quyền được hưởng khi đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới. + Ghi giá cả của BĐS vào hợp đồng, khi thay đổi giá cần ghi lại giá mới vào tất cả các bản hợp đồng đã ký. + Soạn thảo cách thu phí và cách xác định mức hoa hồng môi giới đưa vào trong nội dung hợp đồng. + Thông báo về khả năng môi giới cho bên thứ hai và rằng khách hàng có thể chấp nhận với tình huống có thể xảy ra này. + Cam kết sử dụng những thông tin cá nhân. + Phần cuối hợp đồng khi ký tên cần ghi rõ thẻ hành nghề của nhà môi giới, chữ ký của lãnh đạo cao nhất doanh nghiệp và con dấu. Trên đây là những thông tin cần chú ý nhất trong một hợp đồng môi giới BĐS. Nếu có đủ các điều khoản này trong hợp đồng sẽ đảm bảo được quyền lợi và trách nhiện của bên cung cấp dịch vụ và bên cần dịch vụ một cách đầy đủ nhất, hạn chế tối đa những tranh chấp bất lợi cho cả đôi bên Phần III: Kiến Nghị Và Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Hoạt Động Môi Giới Bât Động Sản. 1.Kiến nghị 1.1 Điểm mạnh của các văn phòng môi giới BĐS của công ty hiện nay. Các văn phòng bất động sản có mô hình nhỏ, gọn nên hình thức kinh doanh linh hoạt có thể dễ dàng chuyển đổi hướng và loại hình kinh doanh phù hợp với những diễn biến của thị trường (dễ dàng chuyển hướng kinh doanh theo những lĩnh vực dịch vụ BĐS tiềm năng). 1.2. Điểm yếu của các văn phòng Môi giới BĐS của công ty hiện nay - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của những cơ sở môi giới bất động sản của công ty hiện nay còn hạn chế với diện tích văn phòng nhỏ hẹp, trang thiết bị sơ sài. - Về nhân lực hoạt động trong lĩnh vực môi giới: Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Việt Nam đang sử dụng nhân lực theo kiểu "tay ngang". Ngoại trừ một số ít người được đào tạo từ nước ngoài, một số được "học ké" từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam, còn lại đều chưa qua đào tạo. Vì vậy, lượng nhân lực này thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào thị trường bất động sản. Ngay cả những người có kinh nghiệm lâu năm, hay trực tiếp điều hành các công ty về BĐS cũng không được đào tạo bài bản. Vì thế chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường này vừa thiếu lại vừa yếu. dẫn tới tình trạng số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS tuy nhiều nhưng quy mô nhỏ, làm ăn theo kiểu “chộp dựt”, không có mô hình kinh doanh chuyên nghiệp. Không có chiến lược kinh doanh dài hạn. Hiện nay công ty đã chú trọng tuyển dụng những nhân viên được đào tạo bài bản về lĩnh vực môi giới . Tuy nhiên chất lượng của đội ngũ nhân viên trong công ty chưa thực sự đáp ứng yêu cầu. - Về đạo đức của những người hoạt động môi giới trong công ty Do môi trường không cân bằng về thông tin thị trường giữa khách hàng và môi giới dẫn đến sự không minh bạch trong giao dịch, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro dần tới khách hàng có tâm lý thiếu tin cậy đối với người môi giới. Vì vậy, người hành nghề môi giới được gán cho tên gọi thiếu thiện cảm là "cò nhà đất". Các nhân viên hoạt động về môi giới của công ty cũng không tránh khỏi những điều tiếng trên. - Những nhà môi giới do có nguồn thông tin nên họ thường tham gia đầu tư ngắn hạn hay còn gọi là “đầu cơ”. Vì thị trường biến động có ảnh hưởng trực tiếp đến họ cho nên họ đưa ra nhiều thông tin thiếu chính xác, hay còn gọi là tung tin nhảm nhằm lũng đoạn thị trường, gây nên tình trạng sốt giả. 2)Giải pháp nâng cao chất lượng hoat động môi giới BĐS. 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS:- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh._.