Báo cáo Thị trường bất động sản và thực trạng kinh doanh bất động sản ở Công ty cổ phần Khát Vọng Việt < bất động sản>

ng rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá bất động sản cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. I.\ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.\ Khái niệm về bất động sản Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường . Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử dụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật . Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia ....Hầu hết các khái niệm về bất động sản giữa các nước đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ. Ở nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm về tài sản cố định để tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di dời được bằng cơ học hay không. Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản. 2.\ Đặc điểm của bất động sản 2.1\ Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển: Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản. 2.2\Tính bền lâu: Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS) là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá. 2.3\Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS 2.4\Tính biến dị: Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các nhà đầu t ư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này không hoàn giống như bất động sản khác. 2.5\Tính chụi ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân, nên chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trường này sang thị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế, đất đai, nhà ở, tiền tệ. 2.6\Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có năng lực quản lí tương xứng. 2.7\Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giao thông, quy hoạch phát triển đô thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán được chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn. 3.\ Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch. Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là: Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định. Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS nhà đất; Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp: Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai c). Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua và thuê. II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.\ Cung bất động sản 1.1.\ Khái niệm cung bất động sản Cung về bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định . Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số bất động sản có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về bất động sản tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau: Quỹ bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thờiQ, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. Người chủ sở hữu quỹ bất động sản không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bánN, tức là sẵn sàng chuyển giao bất động sản cho người khác. Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chungG, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường . Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.P Bất động sản là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. 1.2.\ Đặc điểm của cung bất động sản Xuất phát từ tính chất đặc biệt của bất động sản mà lượng cung về bất động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác: Bất động sản là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm bất động sản mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại bất động sản theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại bất động sản đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác. Hơn nữa, lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của bất động sản. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian và chủng loại bất động sản theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khácK, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung - cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường bất động sản. Mặt khác tổng cung về bất động sản là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung bất động sản tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Hiện nay tại nước ta cung về bất động sản cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về bất động sản bất động sản ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát. Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau. Khu vực tư nhân: Là nguồn cung bất động sản khá lớn cho thị trường. Lượng cung bất động sản của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vậy Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung bất động sản ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung bất động sản khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những nguồn bất động sản được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường. Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Năm 2000, cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng 120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở kiểm kê được theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ tướng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha và đất ở nông thôn 371.020 ha, như vậy là quá thấp. Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở khu vực tự phát càng giảm dần. 1.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng bất động sản do Nhà nước quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng bất động sản dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về bất động sản. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về bất động sản trước hết phụ thuộc vào quỹ bất động sản được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng.Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn bất động sản hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của bất động sản trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực bất động sản không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. Chính sách và pháp luật của Nhà nước Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý bất động sản, về chính sách sử dụng bất động sản và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về bất động sản. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn bất động sản hiện có là điều kiện để các nguồn đbất động sản bất động sản này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng bất động sản không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung bất động sản . Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về bất động sản không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về bất động sản. 2.\ Cầu nhà đất 2.1.\ Khái niệm cầu nhà đất Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để nghiên cứu sâu thêm về thị trường bất động sản ta có thể đi phân tích cầu về bất động sản trên thị trường. Cầu về bất động sản trên thị trường là số lượng cầu về bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lượng bất động sản mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực tài chính có khă năng thanh toán. Như vậy, cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng bất động sản để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người. Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về bất động sản bất động sản và cầu về bất động sản. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điểm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về bất động sản thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh toán. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị trường. 2.2.\ Đặc điểm của cầu bất động sản Cầu về bất động sản luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sauC: Trên thị trường bất động sản cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố. Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là ở các khu đô thị, trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi vì, nơi đây có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về bất động sản có hạn thì lượng cầu về bất động sản lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu. Chất lượng bất động sản ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng bất động sản còn nhanh hơn tốc độ tăng giá bất động sản. Hiện nay, ở nước ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị trường ngầm về bất động sản, không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà nước không thể điều tiết được. Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trường tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi các nguyên nhân sau: Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học. Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”. Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà hoặc mới chuyển đến. Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật. Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới xây dựng. Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch. Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta làm việc hoặc kinh doanh. Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người... Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh toán kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường. Ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về bất động sản sang mua bán và kinh doanh bất động sản. Điều đó đã làm cho thị trường bất động sản càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh bất động sản trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế . 2.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về bất động sản tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản song có các nhân tố chủ yếu sau: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là cầu về bất động sản tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về bất động sản cho hoạt động sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường bất động sản cũng bắt đầu từ những trung tâm này. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng bất động sản. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu bất động sản. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng bất động sản trong sản xuất. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về bất động sản cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung bất động sản thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại bất động sản, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản. Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về bất động sản. Do vậy khi thu nhập tăng lênD, cầu về bất động sản tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở như là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở. Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu bất động sản ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về bất động sản mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về bất động sản. Những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất. Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về bất động sản. Những thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về các chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về bất động sản cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về bất động sản. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng bất động sản với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về bất động sản tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư. Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về bất động sản tại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập trung chủ yếu trong giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án bất động sản. Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về bất động sản. Nói chung các nhân tố trình bày trên ._.