Báo cáo Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam: tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản

r−ờng bất động sản Lời nói đầu I. Báo cáo này đ−ợc tổng hợp theo yêu cầu của đề tài từ những tài liệu tiếng Việt, tiếng Anh, tiếng Trung sau đây: 1. Bán! H−ớng dẫn nghiệp vụ bán đấu giá bất động sản - Stephen J.Martin và Thomas E.Battle III - 1991 - Nguyễn Dũng Tiến tóm tắt. 2. Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy hiện hành về tài sản nhà n−ớc Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa - Lý Miên chủ tiên - Nhà xuất bản Trung Quốc Đại địa - 11.2000. Tôn Gia Huyên dịch. 3. Bách khoa toàn th− về kinh tế học và khoa học quản lý. A.Silem. Nhà xuất bản Lao động xã hội - 2002. 4. Đại từ điển kinh tế thị tr−ờng - Viện Nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa - 1998 - (Tài liệu dịch để tham khảo). 5. Từ điển Luật học - Nhà xuất bản Từ điển bách khoa - 1999. 6. Lịch sử các học thuyết kinh tế - Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Văn Luân, Vũ Văn Nghinh - Nhà xuất bản Thống kê - 1997. 7. Sự bí ẩn của t− bản - Hernando de Soto - Nguyễn Quang A dịch - 2003. 8. Thể chế kinh tế thị tr−ờng xã hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất bản Khoa học xã hội - 2002. 9. Những cấu trúc sinh hoạt th−ờng ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất bản Thế giới - 1998. 10. Địa chính Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất bản Thế giới - 1999. 11. Bốn m−ơi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên - Mai Quốc Liên và 5 ng−ời khác dịch - Hà Nội - 1992. 2 12. T− liệu về kinh tế trang trại - Ban vật giá Chính phủ - Nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh - 2000. 13. Lý luận địa chính hiện đại - Ngan ái Tĩnh và 13 ng−ời khác - Công ty xuất bản Ngũ Nam Đồ Th− (Đài Loan) - 1999 - Tôn Gia Huyên dịch. 14. Định giá và đền bù thiệt hại về đất ở ôxtraylia. R.O.Rost và H.G.Collins - Southwood Press Pty Ltd - 1993 - Mai Mộng Hùng biên dịch. 15. Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà/đất Torrens (Torrens Title) - RTJ Stein - Mastone - 1991 - Mai Mộng Hùng biên dịch. 16. Kinh tế học - Paul A.Samuelson, Wliam D.Nordhalls (sách tham khảo) - Dịch giả: Vũ C−ơng và 3 ng−ời khác. Nhà xuất bản Thống kê - 2002. 17. So sánh các yếu tố luật pháp của thị tr−ờng bất động sản - GS. ULF. Jensen - Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản - 19.11.2002 - Tổng cục Địa chính. 18. Land Reform in Developing Countries. R. Brown and Seilin Taipei - 1967. 19. Real Estate Finance Law - Grant S. Nelson, Dale A. Whitman - West Publishing Co. 1994. 20. The Law of Property - Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz - West Publishing Co. 1991. 21. Sale and Management of Flats in Singapore - RD. Gangatharan - Singapore National printer Ltd - 1990. 22. A Guide to Shenzhen's Real Estate - Bureau of real estate industry ect... 23. Land Law - Petter Butt - University of Sydney. The Law Book company Limited - 1998. 24. Public Auction. 25. Urban Economic and Real Estate Markets - Denise Dispasquale, William C. Wheaton - Prentice Hall. 26. Land Transfer and Finance - Ferger, Johnstone - Little, Brown and Company - 1993. 3 27. Real Property - Rogert Bernhardt - 1993 - West Publishing Co. 1988 28. Secured Tranxactions - Henry J. Bailey III, Richard. B. Hagedorn - West Publishing. Co. 1988. 29. Real Estates Transactions - D. Barlow Burke, JR - Little Brown and Company -1993 30. Urban and Land Planning in France - Ministry of Public Works, Transport and Tourism - 1995. 31. Conveyancing and Law of property Act - Government printer, Singapore - 1994. 32. Residential Property Act. Government printer Singapore 1986. 33. Land Titles Act. Government printer - Singapore - 1994 34. NRL, NRF, PBL, PBF, BVL, BVF, English version. Translated by L. J. Gruber, Martin Percival, Naturvardsverket - The National Board of Housing Building and Planning - 1997 35. Land Administration guidlines - Economic commission for Europe - United Nation -New York and Geneva - 1996 36. Thổ địa kinh tế học thuật chi khai sáng d− phát triển Tô Chi Siêu. Trung Quốc Địa chính nghiên cứu sở ấn hành - 2000 37. Thổ địa vấn đề chuyên luận-Tô Chí Siêu-Trung Quốc Địa chính sở ấn hành-1998. 38. Bất động sản cố giá lý luận d− ph−ơng pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ th− xuất bản công ty ấn hành - 2000. 39. Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2000. 40. Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần - Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 41. Bất động sản giao dịch d− quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên - Chính Trung Th− cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 42. Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hiện hành phòng địa sản pháp luật pháp quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất bản xã - 2000. 4 43. Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Tr−ơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần h−ũ hạn công ty - 2000. 44. Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Tr−ơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần h−ũ hạn công ty - 2000 45. Bất động sản cố giá lý luận d− thực vụ. Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 46. Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc chính pháp đại học xuất bản xã - 1998. 47. Thổ địa cố giá lý luận d− ph−ơng pháp. Mã Khắc Vỹ... Cải cách xuất bản xã - 1995 48. Địa chính pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội chính bộ biên ấn - 1997. 49. Đài Loan tỉnh thổ địa tr−ng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh chính phủ địa chính xử biên ấn - 1992. 50. Th−ợng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Th−ợng Hải thị phòng ốc thổ địa t− nguyên quản lý cục - 2001. 51. Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách lãnh đạo tiểu tổ biện công thất - Nội bộ sử dụng. 52. Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích thế kỷ biến cách - V−ơng Cảnh Tân - Trung Quốc kinh tế xuất bản xã - 2001. 53. Thổ địa cố giá lý luận d− ph−ơng pháp-Mã Khắc Vỹ-Cải cách xuất bản xã - 1995. II. Nguồn tài liệu để tìm hiểu chi tiết những nội dung nêu ra trong báo cáo tổng hợp đ−ợc ghi theo ký hiệu số thứ tự của tài liệu và số trang trong ngoặc vuông "[ ]" - Ví dụ: [7. 86] là để gợi ý rằng, nội dung đ−ợc để cập có thể truy khảo đầy đủ tại trang 86 của tài liệu số 7 (Sự bí ẩn của t− bản) nêu trong mục "I". III. Do ch−a có điều kiện để khai thác tài liệu dịch và kết quả chuyến đi khảo sát n−ớc ngoài của đề tài chung nên báo cáo tổng hợp này là ch−a thật đầy đủ theo dự kiến. 5 Ch−ơng I Những vấn đề chung I. Nhà n−ớc và thị tr−ờng Trong 20 năm lại đây, thế giới chứng kiến ngày càng rõ nét sự phát triển ồ ạt của kinh tế thị tr−ờng, nhất là sau khi hệ thống kinh tế chỉ huy theo kế hoạch tập trung của chính phủ ở Liên Xô và các n−ớc Xã hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ. Những n−ớc này, bằng những biện pháp khác nhau, phải bắt đầu một thời kỳ chuyển đổi sang nền kinh tế thị tr−ờng một cách khó khăn và không phải lúc nào cũng thành công nh−ng quyết tâm của họ là không thay đổi, tuy màu sắc chính trị không còn nh− tr−ớc! ở Trung Quốc thì vẫn do Đảng Cộng sản lãnh đạo để xây dựng một nền kinh tế thị tr−ờng và đã thu đ−ợc những thành tựu rực rỡ về kinh tế vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990. Các n−ớc đang phát triển khác nh− Mexico, Chile, Thái Lan... đã có mức tăng tr−ởng nhanh chóng về thu nhập nhờ chấp nhận cơ chế thị tr−ờng và điều chỉnh vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế của họ nh− tr−ớc đó. Và ngay cả các n−ớc phát triển công nghiệp ph−ơng Tây cũng không tránh khỏi làn sóng của lực l−ợng thị tr−ờng đang dâng lên khắp toàn cầu. Trong nhiều quốc gia, các cử tri đã bầu cho những nhà lãnh đạo nh− Ronald Reagan, ng−ời đã cam kết đảo ng−ợc xu h−ớng bấy lâu nay về một chính phủ ngày càng bành tr−ớng, nghĩa là chủ tr−ơng cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự điều tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà n−ớc điều hành cho khu vực t− nhân [16. 66]. ... Dẫu vậy sau khi rời Nhà trắng, ông Reagan vẫn dành đ−ợc tỷ lệ ủng hộ cao nhất của quần chúng so với bất kỳ một Tổng thống hồi h−u nào trong lịch sử n−ớc Mỹ. . . . . . . Là một thành viên đảng Dân chủ, song trong suốt thời kỳ hoạt động chính trị của mình, ông Reagan luôn giành đ−ợc cảm tình của hầu khắp các chính trị gia. Những ng−ời ủng hộ còn cho rằng ông có công lớn trong các nỗ lực đ−a nền kinh tế Mỹ thức tỉnh sau giấc ngủ triền miên bao trùm phần lớn thập niên 1970, để tiến tới đ−ợc mở rộng và phát triển vững chắc trong thời kỳ cuối năm 1982 tới tháng 7.1990; tạo thêm gần 20 triệu việc làm và khởi sự đà tăng vọt trên các thị tr−ờng 6 chứng khoán và duy trì sự tăng tốc này cho tới tận năm 2000. L.L.Q (Theo AP. Reuteurs) [Báo Lao động (05.6.2004) đ−a tin khi cựu Tổng thống Mỹ Ronald Reagan từ trần ở tuổi 93]. Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị tr−ờng trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng tr−ởng, trong đó, chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra một môi tr−ờng an toàn để thị tr−ờng phát triển và hạn hế sự d− thừa của thị tr−ờng thiếu kiểm soát, ở các n−ớc đang phát triển, nhà n−ớc còn đóng vai trò điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị tr−ờng để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị tr−ờng nội địa. Không có ai thiết kế ra thị tr−ờng, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nh−ng nó vẫn giải quyết đ−ợc những vấn đề sản xuất và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối t−ơng quan mà không thể một mình ai biết đ−ợc... Đó là vì nó đã trở thành một ph−ơng tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Hoạt động của nhà n−ớc đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đ−ờng đ−a ng−ời mua và ng−ời bán đến với nhau để xác định giá cả và sản l−ợng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị tr−ờng để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sản xuất) cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất đ−ợc xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà ng−ời tiêu dùng chi ra hàng ngày. Các hàng hoá đ−ợc sản xuất nh− thế nào đ−ợc xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là ng−ời tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị tr−ờng: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân đ−ợc xác định bằng l−ợng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có đ−ợc...) và giá cả của các yếu tố đó. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế đ−ợc thể hiện trong hình 1 - ở đó có hai loại thị tr−ờng, phía trên là thị tr−ờng hàng hoá đầu ra nh− giầy dép, nhà cửa, chè... 7 phía d−ới là thị tr−ờng hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất nh− lao động, đất đai, vốn. Các thị tr−ờng sản phẩm Các thị tr−ờng yếu tố Hình 1 - Hệ thống thị tr−ờng dựa vào quy luật cung - cầu để giải quyết 3 vấn đề của kinh tế [16. 75]. Giá cả trên thị tr−ờng hàng hoá Lá phiếu bằng cầu của ng−ời tiêu dùng Hộ gia đình Sở hữu đầu vào Giày dép Nhà cửa Chè Cầu Cái gì Thế nào Cho ai Sản xuất ra tiền của ng−ời tiêu dùng Doanh nghiệp Tiền l−ơng, tiền thuế... Giày dép Nhà cửa Chè Cung Lao động Đất đai Vốn Lao động Đất đai Vốn Cung Cầu 8 Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh doanh bán hàng hoá và mua yếu tố sản xuất. Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức lao động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh. Nhu cầu tiêu dùng của hộ gia dình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần sản xuất hàng hoá gì. Phía d−ới là sự t−ơng tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của các hãng kinh doanh và khả năng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá đầu vào khác trên thị tr−ờng để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do vậy, thu nhập sẽ ảnh h−ởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai. Cạnh tranh của các công ty để mua các yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng hoá nh− thế nào. Trong kinh tế thị tr−ờng, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng th− hay giấy tờ về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà x−ởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa t− bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy −ớc và quy chế nh− về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi tr−ờng, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đ−ờng... Quyền về tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý bao gồm hệ thống các điều luật cho phép nền kinh tế hoạt động. Khuôn khổ pháp lý có hiệu quả và chấp nhận đ−ợc đối với kinh tế thị tr−ờng bao gồm các quy định về quyền tài sản, luật hợp đồng, và hệ thống các quy định giải quyết tranh chấp. Không thể có đ−ợc nền kinh tế thị tr−ờng khi không có luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho các công ty đ−ợc sở hữu lợi nhuận của họ. Một khi các khuôn khổ pháp lý đổ vỡ thì mọi ng−ời sẽ sợ hãi và không còn ý định đầu t− lâu dài cho t−ơng lai, nền kinh tế bị đình trệ và chất l−ợng cuộc sống bị giảm sút. II. Cơ chế thị tr−ờng Cơ chế thị tr−ờng chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị tr−ờng hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận đ−ợc [16. 90]. 9 Kinh tế thị tr−ờng về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị tr−ờng việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những ng−ời tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990... Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích đ−ợc bằng lý thuyết về cung và cầu - đó là sự t−ơng tác qua lại giữa cầu - là ng−ời tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá và dịch vụ với số l−ợng và chất l−ợng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số l−ợng hàng hoá đầu ra và về giá cả. 1. Quy luật đ−ờng cầu xuống dốc Trong cơ chế thị tr−ờng, l−ợng hàng hoá đ−ợc mua là phụ thuộc vào giá bán của nó. Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi giá một mặt hàng nào đó càng cao thì số l−ợng hàng hoá mà khách hàng muốn mua càng ít đi, và ng−ợc lại, giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều - Hiệu ứng thay thế và hiệu ứng thu nhập là lý do của hiện t−ợng này Giá cả bán ra L−ợng hàng hoá đ−ợc mua Đ−ờng cầu 10 Các nhân tố chủ yếu ảnh h−ởng đến đ−ờng cầu là: - Thu nhập trung bình của ng−ời tiêu dùng. - Quy mô của thị tr−ờng (xác định bằng dân số). - Giá cả và tính sẵn có của các hàng hoá liên quan ảnh h−ởng đến cầu của một loại hàng hoá. - Thị hiếu khách hàng. - Các nhân tố cá biệt nh− thời tiết, biến động kinh tế, xã hội... Do đó, đ−ờng cầu không bao giờ nằm yên mà thay đổi liên tục theo đời sống kinh tế. Tác động tổng hợp của các nhân tố ảnh h−ởng nói trên tạo nên hiệu ứng tăng cầu, đ−ờng cầu có xu h−ớng dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nh−ng số hàng hoá đ−ợc mua nhiều hơn. 2. Đ−ờng cung có xu h−ớng đi lên L−ợng cung th−ờng có mối quan hệ cùng chiều với giá cả hàng hoá, cho nên, đ−ờng cung có chiều đi lên và theo h−ớng sang phải. Có nghĩa là d−ới một mức giá nhất định thì hàng hoá sẽ không đ−ợc sản xuất và giá cả càng cao thì l−ợng hàng hoá sản xuất ra càng nhiều. Giá cả L−ợng hàng hoá Đ−ờng cung 11 Các nhân tố ảnh h−ởng đến đ−ờng cung là: - Công nghệ (giúp hạ thấp chi phí sản xuất). - Giá đầu vào (trong nhiều tr−ờng hợp, giá đất tham gia chủ yếu vào nhân tố này). - Giá cung hàng hoá liên quan. - Chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi tr−ờng, chính sách th−ơng mại...). - Các ảnh h−ởng cá biệt nh− thời tiết, tiêu chuẩn địa ph−ơng, cơ cấu thị tr−ờng... Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đ−ờng cầu có xu h−ớng chuyển dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nh−ng l−ợng hàng hoá có thể tăng lên. 3. Cân bằng cung cầu Cung và cầu gặp nhau tại một điểm cân bằng về giá cả và sản l−ợng, gọi là điểm cân bằng thị tr−ờng, ở đó khả năng cung bằng khả năng cầu, có nghĩa là tại mức giá cân bằng l−ợng cầu đúng bằng với l−ợng cung. Trên đồ thị, đó là giao điểm của hai đ−ờng cung và cầu D− thừa Giá cả Thiếu hụt L−ợng hàng hoá 12 Tại mức giá cao hơn sẽ xảy ra tình trạng d− thừa và ng−ợc lại, mức giá thấp sẽ sinh ra thiếu hụt làm cho ng−ời sản xuất và ng−ời tiêu dùng đều thúc đẩy để có đ−ợc điểm cân bằng. Sự dịch chuyển của đ−ờng cung và cầu (do ảnh h−ởng của các nhân tố đã nêu) làm thay đổi điểm cân bằng. Tăng cầu sẽ làm dịch chuyển đ−ờng cầu sang phải, sẽ làm tăng giá cả và l−ợng cân bằng. Tăng cung làm đ−ờng cung dịch chuyển sang phải, làm giảm giá và gia tăng l−ợng cầu. 4. Phân phối hàng hoá qua giá Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những l−ợng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị tr−ờng không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự t−ơng tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết định hàng hoá nào đ−ợc sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản xuất nh− thế nào?! Giá cả đ−ợc xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ l−ợng cung hàng hoá có hạn cho những ng−ời có nhu cầu. III. Các vấn đề của thị tr−ờng 1. Quyền sở hữu trong kinh tế thị tr−ờng Quyền sở hữu không phải là một đại l−ợng cơ bản của các tài sản mà là sự phát biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng thuận về những ng−ời dân về cách thức mà các tài sản ấy phải đ−ợc nắm giữ, sử dụng và chuyển nh−ợng thế nào - Nh− vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh tế và xã hội của nó không đ−ợc cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó di chuyển trên thị tr−ờng [7. 47]. Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan, chính là môi tr−ờng sống của t− bản (vốn), là các cơ chế, các quá trình biến tài sản thành t− bản, duy trì cuộc sống của t− bản và tăng c−ờng năng lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật nh− vậy thì không có nền kinh tế thị tr−ờng hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở hữu đ−ợc xác định, ng−ời dân sẽ tự chủ tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt - Chỉ khi đó thì chính phủ mới có thể bắt đầu quản lý đ−ợc sự phát triển thay cho việc đổ xô đi b−ng bít từng kẽ hở một cách anh dũng! 13 Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị tr−ờng không thể sống đ−ợc mà không có một hệ thống quyền sở hữu chính thức đ−ợc tích hợp [7. 72]. ở các n−ớc đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nh−ng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông thôn đ−ợc nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo t− bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng [7. 34, 51]. Cái ngăn cản hầu hết dân chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng đ−ợc quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo t− bản chính là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi nhà đ−ợc xây dựng trên đất mà quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển thành t− bản đ−ợc, không thể buôn bán đ−ợc, không thể dùng làm thế chấp cho một khoản vay và không đ−ợc dùng nh− cổ phần đối với một khoản đầu t−. Các nỗ lực để cải cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy tắc pháp luật mới không nhận ra rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng đ−ợc thiết lập một cách vững chắc của họ bởi các khế −ớc xã hội [7. 172]. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các n−ớc tiên tiến - Hệ thống quyền sở hữu chính thức của ph−ơng Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra t− bản: Cố định tiềm năng kinh tế của tài sản. Tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống. Làm cho dân chúng có trách nhiệm. Làm cho các tài sản có thể thay thế nhau. Kết nối dân chúng. Bảo vệ các giao dịch. [7. 49]. Điều có thể thấy rõ là tình trạng sở hữu không tuyệt đối ở khắp mọi nơi, chỉ khác nhau ở mức độ nhiều hay ít và cách thức bố trí hồ sơ bất động sản d−ờng nh− có ảnh h−ởng rất lớn đến thị tr−ờng bất động sản [17. 2]. 2. Quy −ớc xã hội và pháp luật Khi hầu hết mọi ng−ời tuân thủ luật, chính phủ có thể thực thi luật một cách hữu hiệu và t−ơng đối rẻ chống lại một ít cá nhân vi phạm luật - Nh−ng khi sự tuân 14 thủ luật bị vi phạm ở mức độ đủ lớn thì không nhà chức trách nào là đủ mạnh để kiểm soát tất cả mọi ng−ời... Tình hình "sống ngoài pháp luật" ở các n−ớc đang phát triển và các n−ớc "sau cộng sản" rất giống những gì xảy ra ở các n−ớc t− bản phát triển đã trải qua khoảng hơn 200 năm tr−ớc đây - Xây dựng tràn lan không đ−ợc kiểm soát, lộn xộn ở bất cứ đâu. Hệ thống thoát n−ớc không có khả năng tiêu n−ớc m−a và ngày nào cũng bị tắc nghẹt. Dân c− tập trung trong những khu vực không có hạ tầng cơ sở vệ sinh... các vỉa hè trên đại lộ bị các tiểu th−ơng chiếm sạch theo đúng nghĩa đen của từ [7. 18]. Năm 1995, Business Week t−ờng thuật rằng 4 năm sau sự chấm dứt của chủ nghĩa cộng sản chỉ có "khoảng 280.000 trong số 10 triệu dân sở hữu đất của họ ở n−ớc Nga..." các quyền t− nhân về chiếm hữu, sử dụng và chuyển nh−ợng đất đ−ợc xác định một cách không thoả đáng và không đ−ợc luật bảo vệ một cách rõ ràng... Các cơ chế đ−ợc sử dụng trong các nền kinh tế thị tr−ờng để bảo vệ các quyền về đất đai vẫn còn ở thời kỳ phôi thai... Bản thân nhà n−ớc vẫn tiếp tục hạn chế các quyền sử dụng trên đất mà nó không sở hữu [7. 29]. Các cơ chế để bảo vệ quyền đất đai là còn sơ khai ở Nga... Trong nhiều vùng đất phải đ−ợc đăng ký ở một cơ quan khác với cơ quan đăng ký nhà. Hơn thế nữa, những sự bảo vệ pháp lý mà việc đăng ký cung cấp đã không rõ ràng... Các thủ tục và tập quán cho bảo vệ và sử dụng các quyền đất đai phải thiết lập từ con số không. Đất có lẽ là nguồn lực có giá trị nhất của Nga, một nguồn lực mà trên đó toàn bộ một nền kinh tế và một xã hội có thể lấy làm cơ sở [7.82]. Một khi các quyền đối với đất đã đ−ợc tạo ra một cách ngoài pháp luật, những ng−ời liên quan tạo ra các định chế để quản lý khế −ớc xã hội mà họ đã xây dựng [7. 178]. Vấn đề là phải tìm đ−ợc các khế −ớc xã hội thực tế về quyền sở hữu, tích hợp chúng vào luật chính thức và vạch ra một chiến l−ợc chính trị làm cho cải cách có thể thực hiện đ−ợc [7. 150]. Luật phải t−ơng tích với cách mà ng−ời dân thực sự dàn xếp cuộc sống của họ [7. 101] và chính luật là cái kết nối các tài sản với các mạng l−ới tài chính và đầu t−. Cho nên cái mà các n−ớc đang phát triển phải làm là tìm hiểu những dấu hiệu của các quy −ớc xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố. Chỉ khi đó, ng−ời dân sẽ mới chấm dứt sống ngoài pháp luật [7. 169]. Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của chúng, các nhà cải cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ thống pháp luật tự - thực - thi [7. 187]. 15 Hãy quan sát tình hình này ở Mỹ đã diễn ra nh− thế nào? Sau khi đã thắng nhiều trận, những ng−ời Mỹ chiếm đất, tuy vậy còn xa mới thắng chiến tranh. Tính n−ớc đôi đối với ngoài pháp luật vẫn còn dai dẳng trong một thế kỷ đầu của Hoa Kỳ, và chẳng đâu lại rõ hơn là trong Chính phủ liên bang mới, đột nhiên kiểm soát những mảng đất công bao la. Từ khoảng 1784 đến 1850, Hoa Kỳ đã kiếm gần 900 triệu mẫu đất thông qua xâm chiếm và mua: Mua Louisiana (1803) 500 triệu mẫu; mua Florida (1819) 43 triệu mẫu; mua Gadsen (1853) 19 triệu mẫu; chiến tranh với Mexico (1848) chiếm 334 triệu mẫu. Ngoài ra, cho đến 1802 Chính phủ liên bang đã dành đ−ợc tất cả các lãnh thổ phía Tây của các bang miền Đông sát biển. Bắt đầu trong năm 1784 Quốc hội của các Bang mới đ−ợc liên hiệp (mặc dầu ch−a thống nhất về mặt Hiến pháp) đã bắt đầu lập các kế hoạch để hạn chế tiếp cận và các quyền đối với đất đai của quốc gia. Năm 1785 Quốc hội đã mở rộng sắc lệnh của năm tr−ớc bằng cách đ−a ra hệ thống đo đạc và bán đất công. Theo mô hình đ−ợc dùng ở các thuộc địa New England, hệ thống đo đã chia đất thành các quận hay hạt hình vuông có cạnh 6 dặm, trong đó các hạt lại đ−ợc chia thành 36 khu có diện tích 1 dặm vuông hoặc 640 mẫu. Một khi vùng đã đ−ợc đo đạc, các khu 640 mẫu này đ−ợc bán với giá 1 USD một mẫu [7. 121]. Ngay khi Tổng thống George Washinton phàn nàn về "bọn kẻ c−ớp hớt váng và chiếm đoạt phần tinh hoa của đất n−ớc làm tổn hại đến phần lớn mọi ng−ời", thì ở nơi khác trong bang Virginia quê h−ơng của ông, các nhà chính trị khác đang khuyến khích những ng−ời chiếm đất bằng cách bảo vệ các quyền sở hữu ngoài pháp luật của họ. ở Massachusetts đã thâu nạp những dàn xếp ngoài pháp luật địa ph−ơng nh− vậy vào luật, đó không chỉ là một sự công nhận về một số tiền đền bù cho những ng−ời định c− đầu tiên vì chi phí và rủi ro mà họ đã chịu, mà còn là một sự bày tỏ pháp lý của tình cảm phổ biến rằng ng−ời chiếm đất thực ra là ng−ời mang lợi cho đất n−ớc chứ không phải là một kẻ xâm chiếm [7. 120]. Kể từ 1785, trong 100 năm sau đó họ đã chiến đấu về quyền hợp pháp cho đất của họ... Việc thực thi các quyền sở hữu đã tạo ra bãi lầy bất ổn xã hội và đối kháng... Để thiết lập một hệ thống pháp lý toàn diện có thể thực thi trên toàn quốc gia, họ phải bắt kịp cách mà ng−ời dân đã định nghĩa, sử dụng, và phân phối các quyền sở hữu. Giữa năm 1785 và 1890 Quốc hội Hoa Kỳ đã thông qua hơn 500 luật khác nhau để cải cách quyền sở hữu. Các nhóm ngoài pháp luật đã đóng một vai trò quan trọng trong xác định 16 các quyền sở hữu ở Hoa Kỳ và trong việc làm tăng giá trị cho đất [7. 136]. Vậy là bằng cách cuối cùng chấp nhận theo nhiều dàn xếp ngoài pháp luật của những ng−ời định c−, luật chính thức đã hợp pháp hoá chính mình trở thành quy tắc của đại đa số nhân dân Hoa Kỳ chứ không phải là quy tắc ngoại lệ. Cả hai loại khế −ớc xã hội của ph−ơng Tây và của phần còn lại đều có chiều h−ớng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định về: ai có quyền đối với cái gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch... Và, từ việc thông qua đạo luật, Quốc hội đã đi xa hơn để ca ngợi thiên tài Mỹ đã tạo ra những dàn xếp ngoài pháp luật [7. 146], các quan chức Mỹ đã để cho các quyền sở hữu của những ng−ời định c− và những ng−ời khai mỏ Mỹ đ−ợc chỉ vẽ để chuyển thành t− bản [7.108]. 3. Đất đai và thị tr−ờng bất động sản Đất đai còn đ−ợc xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị tr−ờng phát triển. Những hệ thống đủ để đất đai đ−ợc sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị tr−ờng bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay đ−ợc bảo đảm bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị tr−ờng tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị tr−ờng. Do đó, thị tr−ờng bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu t− gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị tr−ờng bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh v−ợng của cá nhân ng−ời chủ bất động sản. Thị tr−ờng bất động sản đ−ợc hiểu không chỉ về vai trò tài chính mà còn bao gồm cả những quá trình nh−: kế hoạch (quy hoạch), xây dựng v.v... mà những quyết định kinh tế không thể bỏ qua. Thị tr−ờng bất động sản thể hiện nhiều điểm t−ơng tự với thị tr−ờng chứng khoán, vì đầu t− vào chứng khoán hay đầu t− vào bất động sản, cuối cùng đều cùng chung một mục đích. Những phát triển hiện nay ở những n−ớc chuyển đổi gợi ý rằng thị tr−ờng chứng khoán đã đ−ợc hình thành khá nhanh chóng, trong khi thị tr−ờng bất động sản lạc hậu phía sau rất xa. Đó là do đầu t− trong n−ớc th−ờng không đ−ợc triển khai, còn đầu t− n−ớc ngoài thì đ−ợc bàn đến nhiều hơn. Những ng−ời h−ớng tới thị tr−ờng chứng khoán th−ờng là vì thiếu thông tin về bất động sản nh− báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ quan đăng ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng... Nhiệm vụ của quản lý công cộng là phải tránh đ−ợc sự không hoàn hảo của thị tr−ờng, phân phối 17 lại tài nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị tr−ờng theo những chuẩn mực đạo đức mong muốn. Đối với cả hai thị tr−ờng chứng khoán và bất động sản, quản lý công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với những yêu cầu khác nhau để bảo vệ các "nhân tố nhỏ" nh− nhà đầu t− ngắn hạn hoặc ng−ời chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị tr−ờng bằng những con đ−ờng khác nhau để khuyến khích tăng tr−ởng kinh tế... Tất cả những điều này đ−ợc thể hiện d−ới dạng quy định việc phân phát báo cáo hàng năm về th−ơng mại nội địa, thông tin bất động sản, thế chấp bất động sản, cho phép phát triển, thanh toán bất động sản v.v... Một hợp thành quan trọng khác là trách nhiệm của những ng−ời tham gia khác nhau trên thị tr−ờng. Đó là, hoặc chính là trách nhiệm của các "th−ơng nhân" khác nhau một cách rõ ràng và phân biệt đ−ợc và cần phải có một số chức năng dịch vụ. Gần nh− trong tất cả các lĩnh vực thì thị tr−ờng chứng khoán đều phát triển hơn thị tr−ờng đất đai, có thể là do chịu ảnh h−ởng quốc tế nhiều hơn, số ng−ời tham gia là rất rộn._.g rãi và số l−ợng mua bán t−ơng đối nhiều trên thị tr−ờng. Thị tr−ờng bất động sản cần có sự tiếp cận đến cộng đồng về thông tin cơ bản, đó là vô cùng quan trọng trong t−ơng lai. Khủng hoảng thị tr−ờng bất động sản mà các n−ớc Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và qua đó nhiều ng−ời còn nhớ với mặt trái của sự công bằng về sự cần thiết cho một thông tin đất đai tốt hơn. Các hoạt động quản lý đất đai nh− quy hoạch, cấp giấy phép làm nhà và xây dựng, và đăng ký đất đai... là những chức năng dịch vụ tác động đến thị tr−ờng đất đai và kinh tế nói chung. 4. Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc hữu xã hội chủ nghĩa chính là bảo l−u quyền sở hữu trong tay nhà n−ớc, quyền kinh doanh giao cho xí nghiệp. Nh− vậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà n−ớc thay thế ng−ời sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích cực của 3 bên: ng−ời sở hữu, ng−ời kinh doanh và ng−ời sản xuất của xí nghiệp công hữu. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sức sống và cơ hội sống còn. Trong xí nghiệp thực hành nhiều chế độ trách nhiệm kinh doanh nh− bao khoán, tô trái, cổ phần v.v... là hình thức có lợi cho việc thực hành 18 h−ớng quyền phân ly. Đối với quyền sản xuất của xí nghiệp thuộc chế độ toàn dân loại nhỏ còn có thể chuyển nh−ợng cho tập thể hoặc cá nhân để lấy tiền [4.91]. Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi độc lập của con ng−ời trong một thời gian t−ơng đối dài, đối với một khu đất cụ thể tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật. Nh− vậy, nội hàm của quyền lợi đó không chỉ có "sử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một tr−ờng hợp "danh bất phù thực" (tên gọi không phù hợp với thực chất), có ng−ời gọi đó là "quyền trên đất" (địa th−ợng quyền), "quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền), "quyền đất đai" (land right), "quyền h−ởng dụng đất" (land tenure)... Trong các sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có quyển "Nguyên lý kinh tế học đất đai" của giáo s− Nili và các cộng tác viên - 1854 - 1943 - ng−ời đầu tiên đề xuất kinh tế học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ mặt đất đem cho thuê, nghĩa là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao −ớc cho thuê - từ bỏ quyền cá nhân sử dụng đối với nó". Ngay sau khi thành lập n−ớc - tháng 11.1950 Quốc vụ viện Trung Quốc đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có ghi rằng "sau khi hoàn thành Điều 17 về cải cách đất đai vùng ngoại ô, Chính phủ nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quốc hữu cho những nông dân đ−ợc chia đất quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất đó". Theo ngôn ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho m−ợn và cơ chế giao đất đ−ợc giải thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, cho rằng quyền sở hữu đất đai gồm có 4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho m−ợn cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang ng−ời m−ợn, ng−ời thuê theo biểu đồ sau: Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại Thu lợi √ √ Không tồn tại Định đoạt Không tồn tại √ √ Từ đó có thể phân biệt đ−ợc quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc quyền sử dụng; việc cho thuê, cho m−ợn đất đ−ợc hiểu đơn giản là mình không dùng thì nh−ờng cho ng−ời khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm 19 hữu mà để cho ng−ời khác chiếm hữu nh− là có sự thay đổi về sở hữu! Trong mọi tr−ờng hợp đất đai thuộc sở hữu nhà n−ớc chỉ đ−ợc đem cho thuê để đ−ợc sử dụng trên thực tế, mọi tr−ờng hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không đ−ợc xem xét. Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho m−ợn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Cũng có ý kiến cho rằng khi giao đất là đã giao "một bộ phận của quyền sở hữu", gây lúng túng cho việc cấp giấy chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!). Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu cả về lý luận và cả về ph−ơng pháp luận để có thể liên kết đ−ợc cả hai mặt truyền thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện mấy loại quyền sử dụng đất đai t−ơng ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền địa sản?... để hoàn thiện thể chế thị tr−ờng. 5. Đề tài sản chuyển thành t− bản Trong một thời gian dài, nhất là trong nền kinh tế chỉ huy tập trung ở các n−ớc Châu Âu, bất động sản là một nguồn tài nguyên bị bỏ quên; một biểu hiện rõ nhất là tiền gửi tiết kiệm bị tồn đọng vì không có ai vay do không có gì để bảo đảm. Vì đã có việc làm ổn định, thậm chí bảo đảm suốt đời, làm cho tác dụng của tài sản bị lu mờ!... Đó là một dạng tổ chức kinh tế mà các chức năng kinh tế then chốt - cái gì, thế nào và cho ai - về nguyên tắc đều là do sự h−ớng dẫn của chính phủ quyết định. Còn hệ thống kinh tế của chủ nghĩa t− bản mà hầu hết các tài sản (đất đai và vốn) thuộc về sở hữu t− nhân, thì thị tr−ờng t− nhân là ph−ơng tiện chủ yếu đ−ợc sử dụng để phân bổ nguồn lực và tạo ra thu nhập [16. 744 - 747]. T− bản, giống nh− năng l−ợng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ. Đ−a nó vào cuộc sống đòi hỏi v−ợt qua việc nhìn các tài sản nh− chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng nh− chúng có thể là. Nó đòi hỏi một quá trình để cố định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất thêm [7. 45]. Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho tằng t− bản là động cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị tr−ờng; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng 20 t− bản tích tụ đ−ợc càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng suất của xã hội sẽ càng cao hơn. Để các tài sản đ−ợc tích tụ trở lại thành t− bản năng động và khởi động thêm sản xuất, chúng phải đ−ợc cố định lại và thể hiện trong một đối t−ợng nào đó. Cái tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc. Nó là, nh− nó đã là, một l−ợng lao động đ−ợc tồn trữ và đ−ợc dự trữ để sử dụng, nếu cần, trong một dịp khác. Lao động đ−ợc dùng trong sản xuất ra các tài sản sẽ không để lại dấu vết nào nếu không đ−ợc cố định một cách thích hợp. T− bản không phải là sự tồn trữ của các tài sản đ−ợc tích tụ mà là khả năng nó nắm giữ để triển khai sản xuất mới. T− bản tr−ớc tiên là một khái niệm trừu t−ợng và phải đ−ợc cho một dạng cố định, hữu hình để trở nên hữu ích. Simonde de Sismondi (nhà kinh tế học Thụy Sỹ thế kỷ 19) đã viết rằng t− bản là "một giá trị vĩnh cửu, cái đ−ợc nhân lên và không tàn lụi"... Bây giờ giá trị này tự tách khỏi sản phẩm tạo ra nó, nó trở thành một đại l−ợng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai đó tạo ra nó, đối với ng−ời ấy giá trị này có thể [đ−ợc cố định] ở một dạng khác. Marx tán thành với nhà kinh tế học ng−ời Pháp Jean Baptiste Say khi cho rằng "T− bản luôn luôn là phi vật chất do bản chất vì lẽ rằng không phải vật chất tạo ra t− bản mà là giá trị của vật chất ấy, giá trị chẳng hề có cái hữu hình về nó. ý nghĩa quan trọng này của t− bản đã bị thất lạc đối với lịch sử. T− bản bây giờ bị lẫn lộn với tiền, cái chỉ là một dạng di chuyển của t− bản, là một trong những thể hiện hữu hình của nó... nh−ng không phải là cái cuối cùng cố định t− bản. Adam Smith đã chỉ ra, tiền là "cái bánh xe vĩ đại của luân chuyển", nh−ng nó không phải là t− bản bởi vì giá trị "không thể cốt ở trong các đồng kim loại ấy". Tiền không thể ấn định bằng bất cứ cách nào tiềm năng trừu t−ợng của một tài sản cụ thể nào đó để chuyển đổi nó thành t− bản. "Các quốc gia thế giới thứ ba và nguyên cộng sản bị tai tiếng vì việc làm lạm phát nền kinh tế của họ bằng tiền - trong khi không có khả năng tạo ra nhiều t− bản" [7. 44]. Không thể kiểm soát nổi l−ợng tài sản khổng lồ đ−ợc đổi chủ trong một nền kinh tế thị tr−ờng hiện đại nếu không thông qua một quá trình quyền sở hữu chính thức - khi mua bán một bất động sản sẽ đòi hỏi nỗ lực to lớn chỉ để xác định những căn cứ của giao dịch: có thật ng−ời bán là chủ của bất động sản và có quyền bán nó? ông ta có thể thế chấp nó? liệu ng−ời chủ mới có đ−ợc những ng−ời thực thi quyền sở hữu chấp nhận là nh− vậy không? các ph−ơng tiện hữu hiệu để loại trừ 21 những ng−ời khác đòi quyền là gì?... Những câu hỏi này là khó trả lời ở các n−ớc đang phát triển và các n−ớc đang chuyển đổi, nên khi bán và cho thuê một căn nhà có thể kéo theo các thủ tục chấp nhận dài dòng và rối rắm liên quan đến cả hàng xóm..., và các giao dịch bất động sản chỉ đ−ợc giới hạn giữa những ng−ời trong cùng một địa ph−ơng!... Chuyển một tài sản vật lý để tạo t− bản - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm tài trợ cho một doanh nghiệp - đòi hỏi một quá trình rất phức tạp - không có cái đại diện, cái biểu diễn, những tài sản này là t− bản chết. Các n−ớc ph−ơng Tây có quá trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình - Hàng ngàn tỷ đô la là có thể sẵn sàng đ−a vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao chuyển các tài sản thành t− bản sống có thể đ−ợc làm sáng tỏ. Quyền sở hữu, lúc này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm trung gian, cái thâu tóm và l−u trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền kinh tế vận hành [7. 48 - 63]. IV. Vai trò của Chính phủ Cả thị tr−ờng và Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay [16. 94]. Sự phân chia một cách thích hợp trách nhiệm giữa thị tr−ờng và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh v−ợng của một nền kinh tế. Mặc dù kinh tế thị tr−ờng là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nh−ng những khuyết tật của nó nhiều khi lại dẫn đến những kết cục kinh tế kém hiệu quả. Chính phủ có thể tham gia khắc phục các khuyết tật đó bằng cách đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không công bằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế. Thị tr−ờng không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện cạnh tranh không hoàn hảo và các ảnh h−ởng ngoại sinh. Để khắc phục, Chính phủ điều tiết các doanh nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền. Chính phủ có thể can thiệp để điều chỉnh các tác động ngoại sinh nh− ô nhiễm môi tr−ờng hay cung cấp các hàng hoá công cộng nh− cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng. Thị tr−ờng không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơn xốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận đ−ợc. 22 Để khắc phục, Chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền công trên thị tr−ờng, tiền cho thuê, lãi suất, cổ tức v.v... Chính phủ còn có thể sử dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấp cho các ch−ơng trình hỗ trợ thu nhập nhằm taọ ra mạng l−ới tài chính an toàn cho những đối t−ợng xác định. Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, Chính phủ đã sử dụng quyền lực về tài khoá (thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất) để khuyến khích tăng tr−ởng dài hạn và năng suất, và chế ngự những hậu quả cực đoan về lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh. Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nền kinh tế công nghiệp hiện đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị tr−ờng quyết định hầu hết các giá cả và sản l−ợng, còn Chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các ch−ơng trình về thuế, chi tiêu ngân sách, và quy định về tiền tệ. 23 Ch−ơng II Hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản I. Quá trình hình thành - Lấy n−ớc Mỹ làm ví dụ [52. 321 - 403] Từ tháng 7 năm 1776, n−ớc Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, tr−ớc khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang n−ớc Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đ−ờng chuẩn cơ bản từ cực điểm phía tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đ−ờng vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán. Theo quy định lúc đó, một nửa khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá bán mỗi mẫu Anh là 1 USD. Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong đó giải thích thêm quy định nêu trên. Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đ−ờng cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi ng−ời đến khai thác vùng đất phía Tây. Có hai lý do buộc nhà n−ớc Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là: - N−ớc Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu nh− không có sở hữu gì. Tr−ớc đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong sự khống chế của thực dân Anh. Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô, và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ. - Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế - Trong hoàn cảnh công nghiệp ch−a phát triển bằng Anh, thì con đ−ờng lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết tr−ớc tiên là chế độ đất đai. Về chế độ đất đai, n−ớc Mỹ đứng tr−ớc 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của n−ớc cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành 24 trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đ−ờng thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho t− nhân sở hữu. Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai n−ớc Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập n−ớc đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình. Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai. Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập n−ớc đến tr−ớc thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; tr−ớc 1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với ng−ời khai hoang (xem biểu) Biểu tóm tắt nội dung chủ yếu của pháp luật đất đai thời kỳ đầu của n−ớc Mỹ Luật Giá bán thấp nhất Quy mô đất bán Ph−ơng thức thanh toán Pháp lệnh đất đai năm 1785 Mỗi mẫu Anh 1 USD. Đối với công ty thì chiết khấu 1/3 Một nửa khoảnh thì bán toàn bộ, nửa còn lại chia ra từng miếng 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán Tr−ớc 1787 trả bằng tiền mặt, sau 1787 trả 1/3 triền mặt, số còn lại thanh toán hết trong 3 tháng. Luật đất đai năm 1796 Mỗi mẫu Anh 2 USD, thu trái phiếu trực tiếp theo giá trị ghi trên phiếu Một nửa của 5760 mẫu Anh (9 dặm Anh vuông) thì bán cả khoảnh, nửa còn lại chia ra từng miếng 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán Tr−ớc tiên trả 1/20 tiền mặt, số còn lại trả 1/2 trong 20 ngày, nửa kia trả trong 1 năm Luật đất đai Harison năm 1800 Mỗi mẫu Anh 2 USD Lấy 640 và 320 mẫu Anh làm đơn vị Ng−ời trả bằng tiền đ−ợc giảm 8%. 40 ngày đầu trả 1/4, 2 năm tiếp trả 1/4, ả ế 25 còn lại trả hết trong 4 năm nh−ng mỗi năm phải trả lãi suất 6% Luật uỷ quyền Indiana năm 1804 Mỗi mẫu Anh 1,64 USD ít nhất 164 mẫu Anh Mỗi thửa đất trả ngay 65 USD, số còn lại trả hết trong 4 năm Luật đất đai 1820 Mỗi mẫu Anh 1,25 USD 160 hoặc 80 mẫu Anh Trả bằng tiền mặt Luật bán đất giảm giá theo cấp hạng năm 1854 Đất 10 - 14 năm ch−a bán đ−ợc thì mỗi mẫu Anh 1 USD; 20 - 24 năm thì 0,5 USD; trên 30 năm thì 0,125 USD 40 - 320 mẫu Anh Trả bằng tiền mặt Luật đất ở năm 1862 Miễn phí 160 mẫu Anh Đất mà công dân 21 tuổi trở lên đ−ợc phép ở thì nộp 10 - 25 USD phí thủ tục sẽ đ−ợc 160 mẫu Anh Luật trồng cây năm 1873 Miễn phí 160 mẫu Anh Ng−ời khai hoang trồng cây đ−ợc 40 mẫu Anh ở đất hạn (Luật 1878 giảm xuống 10 mẫu) và giữ đ−ợc 10 năm Luật đất đai sa mạc năm 1877 Mỗi mẫu Anh 1,25 USD 640 mẫu Anh (năm 1890 giảm xuống 160 mẫu, 1891 lại giảm xuống 80 mẫu Anh) Trong 3 năm, nhà n−ớc hỗ trợ việc t−ới n−ớc 26 Luật đất rừng và đất sỏi đá năm 1878 Mỗi mẫu Anh 1,25 USD 100 mẫu Anh Bán đất rừng và đất sỏi đá ở Bang Nêvada, Califocnia, Oasinhtơn (rất quan trọng với công ty gỗ) Luật đất ở mở rộng năm 1909 Miễn phí 320 mẫu Anh Điều kiện giống với Luật năm 1862 Luật đất ở 3 năm năm 1912 Miễn phí 320 mẫu Anh Việc c− trú 5 năm của Luật 1862 giảm xuống 3 năm Luật đất cho chăn nuôi năm 1916 Miễn phí 640 mẫu Anh Dùng cho khu vực chỉ thích hợp cho việc chăn thả Theo quy định của Luật đất ở (20.5.1889) thì c− dân sở tại ở và trồng trọt 5 năm trở lên, cá nhân đủ 21 tuổi hoặc chủ một gia đình thì đ−ợc cấp 160 mẫu Anh đất công. "Luật tặng đất học viện Molier" quy định Chính phủ liên bang cấp cho các bang một số l−ợng đất công theo số l−ợng nghị sĩ, các bang có thể bán đi để duy trì ít nhất một tr−ờng nông nghiệp hoặc trang bị cho một tr−ờng đại học để từ đó việc phát triển và dạy học khoa học nông nghiệp và cơ khí tăng lên, mở ra một hệ thống giáo dục nông nghiệp hoàn thiện. Quan sát biểu tóm tắt trên đây thấy rằng giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng đ−ợc nới rộng... chứng tỏ Chính phủ có khuynh h−ớng bán đất công cho những ng−ời khai thác thực sự và đã ảnh h−ởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở Mỹ, nh−ng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng... Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng l−ới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời còn đóng góp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hoá nông nghiệp của Mỹ. 27 Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác đ−ợc ở Mỹ về cơ bản đã phân phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mòn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hoá học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ tr−ơng hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch "ngân hàng đất đai" để rút ra một khối l−ợng lớn đất bỏ hoá, Chính phủ tiến hành xây dựng công trình mẫu về đập n−ớc, hệ thống tiêu n−ớc và trồng cỏ phủ lên những nơi đất bị xói mòn. Luật bảo vệ đất đai và phân phối hạn ngạch nội địa năm 1936 (Soil conservation and Domestic Allotment Act) chia cây trồng làm hai loại "làm nghèo đất" và "làm giàu đất", khuyến khích trồng nhiều các loại đậu và cỏ chăn nuôi, và hỗ trợ cho các chủ trại 10 USD cho một mẫu Anh khi chuyển trồng cây làm nghèo đất sang trồng cây làm giàu đất. Luật điều chỉnh nông nghiệp 1938 (Agricultural Adijustment Act) uỷ quyền cho Chính phủ định hạn ngạch diện tích trồng trọt và tiêu thụ sản phẩm để khống chế sản xuất quá thừa và chi viện cho thu nhập nông nghiệp. Luật nông nghiệp 1956 (Agricultural Act) lập kế hoạch "ngân hàng nông nghiệp" hỗ trợ cho một phần đất không canh tác ngắn hạn và dài hạn để tiếp tục khống chế sản xuất d− thừa, bảo vệ và tăng thu nhập nông nghiệp, bảo vệ đất, n−ớc, rừng, tài nguyên đất đai. Trại chủ dành một phần đất để hoang hoá lâu ngày (không quá 10 năm) trồng các loại cây bảo vệ đất, thì hàng năm đ−ợc nhận tiền hỗ trợ của Chính phủ. Thời hạn hợp đồng có thể 3 năm, 10 năm hoặc 15 năm (kết thúc năm 1972). Luật thực phẩm và nông nghiệp năm 1962 (Food and Agriculture Act) quy định có thể cho cá biệt chủ trang trại và công ty vay vốn để xây dựng các điểm vui chơi cho c− dân nông thôn ngay trên đất nông nghiệp của mình. ở Mỹ, pháp luật đất đai liên bang và chính sách đất đai của Chính phủ nói chung chỉ có hiệu lực đối với đất công, còn với trang trại nông nghiệp gia đình thì chủ yếu là tuân thủ pháp lệnh và chính sách của bang. Nh−ng thông qua "kế hoạch ngân hàng đất đai", "kế hoạch điều chỉnh đất canh tác", "kế hoạch giảm diện tích gieo trồng"... Bộ Nông nghiệp có thể ký hợp đồng với hàng vạn chủ trang trại để đ−a họ vào vòng khống chế của pháp luật và chính sách đất đai liên bang. Chính 28 sách giá cả và hỗ trợ nông nghiệp này đã điều chỉnh và khống chế cơ cấu sản xuất nông nghiệp, nh−ng hiệu quả không nh− mong nuốn vì việc nâng cao hiệu suất đất đai bị triệt tiêu và Chính phủ phải chi phí khá lớn, gánh nặng về kinh tế không thể kéo dài. Đến 1985 mở ra h−ớng chính sách phải xuất phát từ thị tr−ờng, mục đích là giảm chi phí của Chính phủ cho nông nghiệp, hạ dần giá cả nông sản phù hợp với cơ chế thị tr−ờng. Năm 1990, luật bảo vệ thực phẩm, nông nghiệp, tài nguyên và mậu dịch tiếp tục giảm chi phí của liên bang đối với nông nghiệp, thông qua việc xuất khẩu để duy trì thu nhập tăng tr−ởng của chủ trại. Năm 1996, Luật hoàn thiện và cải cách nông nghiệp (The Federal Agriculture Improvement and Reform Act) sửa đổi kế hoạch vận hành lâu dài không cần pháp luật, Chính phủ liên bang giảm can dự và cân đối dự toán, đồng thời các chủ trang trại ý thức đ−ợc tầm quan trọng của việc mở rộng thị tr−ờng n−ớc ngoài và sử dụng ph−ơng thức kinh doanh mới. Các quyền về đất đai của Mỹ Pháp luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang tuy rộng nh−ng giá trị thấp, th−ờng là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất t− nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh - Hãy lấy Oasinhtơn làm ví dụ (giữa các bang không khác nhau nhiều). Quyền lợi về chiếm hữu đất đai: Luật pháp về quyền lợi đất đai ở Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh - Những phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời th−ờng là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết r−ờm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập quán. Quyền chiếm hữu đối kháng (Adverse Possession) quy định rằng trên một thửa đất hoang, ng−ời sở hữu ch−a đến khai thác, ng−ời khác có thể đến chiếm lĩnh nh−ng không có quyền lợi và đ−ợc đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị ng−ời sở hữu đuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật (th−ờng là khoảng 10 - 15 năm) thì ng−ời chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó. Do chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện: phải hiện diện liên tục về sự chiếm hữu của mình; phải công khai sự chiếm hữu các công trình thực tế để mọi ng−ời thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm hữu. 29 Quyền sở hữu bất động sản bao gồm quyền sở hữu đất và các thứ có trên đất. Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật n−ớc Anh thời trung cổ - nghĩa là ng−ời sở hữu (quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho ng−ời khác, khi ng−ời đ−ợc tặng chết thì đ−ợc để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một ng−ời nào đó khi còn sống, lúc chết thì tài sản trở về ng−ời tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu không thoả mãn thì ng−ời cho tặng sẽ thu hồi... Ngoài ra còn duy trì quan hệ thuê m−ớn có tính chất chu kỳ. Quyền đồng sở hữu (concurrent ownership) là quyền sở hữu đất có từ hai ng−ời trở lên, nh− cùng nhau thuê đất và tài sản (Joint Tenancy) khi một trong hai ng−ời đó chết, thì quyền lợi hoàn toàn thuộc về ng−ời kia mà không đ−ợc để thừa kế cho con cháu; Quyền sở hữu không thể phân chia (Tenancy by the Entirely) là sở hữu chung của vợ chồng, không thể chia ra đ−ợc trừ phi một ng−ời chết, ly hôn hoặc hai bên có thoả thuận chuyển nh−ợng. Đối với loại bất động sản chung của vợ chồng (community Property) bao gồm cả số ng−ời cùng quan hệ huyết thống đều có quyền lợi trong đó. Loại quản lý chung (condominium), chủ nhân tài sản có thể chuyển quyền sở hữu hoặc bán tài sản của hai vợ chồng, nếu hai vợ chồng có một phần tài sản chung thì mỗi ng−ời một phần về quyền chiếm hữu. Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất (Land Lord) và ng−ời thuê (Tenant) là t−ơng đối chi tiết: ng−ời thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê m−ớn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê m−ớn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và ph−ơng pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc tr−ớc theo thời gian quy định, thì việc thuê m−ớn đ−ơng nhiên vẫn tiếp tục. Ngoài ra còn có các hình thức thuê "tuỳ ý", thuê đất "không chiếm hữu", thuê đất "có chiếm hữu", thuê đất "thả nổi"... phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, ng−ời thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng. Quyền lợi về đất đai không có tính chiếm hữu (sau chiếm hữu), đó là: + Quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của ng−ời khác để thuận lợi cho thửa đất của mình - gọi là quyền địa dịch (Easments), đ−ợc hình thành bằng các văn bản 30 thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quả mà vẫn đảm bảo đ−ợc xâm phạm ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh. + Quyền chuyển nh−ợng đất đai đ−ợc pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng mua bán. Quyền sở hữu có thể mua bán đ−ợc là quyền mà ng−ời mua có thể yên tâm tiếp nhận mà không bị rủi ro vì tố tụng. Nói chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thì quyền sở hữu của đất này mới đ−ợc xem là quyền sở hữu có thể giao dịch. Mọi giao dịch đều phải đ−ợc thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, ph−ơng thức thanh toán, các điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngoài dự tính...) + Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho ng−ời sở hữu. Nếu mua đất mà không đăng ký thì có thể bị ng−ời bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật này quy định khi A chuyển nh−ợng đất cho B sau đó lại chuyển nh−ợng cho C thì về lý thuyết, B có quyền −u tiên, nh−ng theo luật cộng đồng thì ai đăng ký tr−ớc thì ng−ời đó có quyền −u tiên - Nghĩa là ng−ời mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã thay đổi để ngăn chặn ng−ời đến sau tiếp tục mua. Nội dung đăng ký bao gồm các yếu tố liên quan đến quyền lợi về đất đai nh− khế −ớc thế chấp, hợp đồng chuyển nh−ợng và phải thông qua công chứng để đề phòng giả mạo. + Quyền thế chấp: Thế chấp là một biện pháp an toàn khi ng−ời thế chấp đảm nhận trách nhiệm của mình để vay tiền, nếu không hoàn thành việc trả nợ thì phía cho vay có quyền phát mại đất để thu hồi vốn hoặc trực tiếp sử dụng thửa đất đó trên cơ sở thanh toán ngang giá theo khế −ớc. Để thế chấp có hiệu lực phải có một số quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ mà hai bên đều chấp nhận. + Quyền lợi t−ơng quan về đất đai - ở bang Oasinhtơn có những quy định rất cụ thể về loại quyền lợi này, nh−: ng−ời sở hữu đất có quyền sử dụng nguồn n−ớc chảy qua đất mình nh−ng không ảnh h−ởng đến c− dân đang dùng dòng chảy, nếu không thì ng−ời ở hạ nguồn đ−ợc yêu cầu thay đổi đ−ờng dẫn n−ớc; cho phép ng−ời sở hữu xây dựng m−ơng đập để sử dụng nguồn n−ớc mặt nh−ng không đ−ợc làm thay đổi h−ớng dòng chảy tự do; vùng phía đông thì ng−ời sở hữu đất có quyền đối với n−ớc ngầm nh−ng vùng phía tây lại hạn chế, theo nguyên tắc là sử dụng hợp lý hoặc liên kết với nhau để cùng sử dụng n−ớc ngầm; quyền hỗ trợ lẫn nhau, nh− tr−ờng hợp đào m−ơng làm xói lở đất của ng−ời khác thì phải có trách 31 nhiệm bồi th−ờng bất kể vô tình hay hữu ý trừ khi chứng minh đ−ợc đất lở là do nguyên nhân khác. Từ tình hình chính sách đất đai của Mỹ nói trên, có thể rút ra mấy nhận xét sau đây: - Luật pháp đất đai của Mỹ có một cơ chế hình thành t−ơng đối khoa học và rõ ràng: + Có sự tham gia đóng góp rộng rãi (nghị sỹ, quan chức hành chính, tập đoàn và cá nhân có lợi ích liên quan) tranh thủ đ−ợc sự thoả hiệp tối đa khi quyết định. + Trong thể chế chính trị đặc thù của Mỹ, hầu nh− lợi ích chung của các giai tầng đều có tổ chức của mình để bảo vệ, nên có ảnh h−ởng lớn trong quá trình lập pháp, làm cho các "ý kiến đóng góp" không trở thành hình thức. + Quá trình lập pháp và hình thành chính sách là rất minh bạch, thời gian tranh luận và bàn bạc dài làm cho mọi ng−ời đều hiểu rõ quá trình, tạo thuận lợi cho việc thực hiện về sau. Tuy nhiên vẫn còn một khiếm khuyết lớn là sự tranh chấp giữa các đảng phái làm cho một số lập pháp, chính sách bị kéo dài hoặc trì hoãn. - Quan hệ hài hoà giữa lập pháp và hành pháp - Mọi chính sách ban hành (ph−ơng án thực hiện cụ thể) đều có căn cứ pháp luật nên đảm bảo pháp luật đ−ợc chấp hành thống nhất và có hiệu lực, đồng thời cũng có thể thấy đ−ợc tính linh hoạt của pháp luật, nhất là trong mối quan hệ giữa liên bang và các bang, giảm thiểu hiện t−ợng tuỳ t._. đều quan tâm đến mối quan hệ giá trị với giá thành. Trong ph−ơng pháp này, giá trị của bất động sản bao gồm giá trị của đất cộng với giá thành xây dựng lại để thay thế những gì đang có trên đất, từ đó trừ đi phần khấu hao để có đ−ợc giá trị ròng. Ph−ơng pháp này rất phù hợp khi dùng để định giá những bất động sản mới đ−ợc hình thành mà không th−ờng xuyên giao dịch trên thị tr−ờng. Kỹ thuật của ph−ơng pháp giá thành cũng có thể dùng để xử lý các dữ liệu cần thiết trong ph−ơng pháp so sánh giá bán và ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập. Giá thành hiện hành của vật kiến trúc có thể tính đ−ợc bằng nhiều nguồn từ điều tra chất l−ợng, tài liệu xác định giá thành, ng−ời xây dựng, nhà thầu. Giá trị khấu hao có thể đ−ợc tính toán qua việc nghiên cứu thị tr−ờng và áp dụng các thủ tục đánh giá đặc biệt. Giá trị của đất đ−ợc xác định riêng rẽ trong ph−ơng pháp giá thành. d. Ph−ơng pháp so sánh giá bán Ph−ơng pháp so sánh giá bán thích hợp nhất khi bán hàng loạt những bất động sản gần giống nhau hoặc các bất động sản đang chờ bán. Khi dùng ph−ơng pháp này, ng−ời định giá xác định giá trị bằng cách so sánh bất động sản đ−ợc định giá với một bất động sản t−ơng tự đã giao dịch gọi là giá bán so sánh. Giá bán so sánh này là có thể dùng để so sánh với giá trị có phạm vi phù hợp với bất động sản định giá. Ng−ời định giá sẽ xác định mức độ t−ơng tự hoặc khác nhau giữa bất động sản định giá với giá cả so sánh bằng cách xem xét một số yếu tố so sánh nh−: các quyền 51 về bất động sản, tình trạng tài chính, điều kiện bán, điều kiện thị tr−ờng, địa điểm, tính chất vật lý, điều kiện kinh tế, mục đích sử dụng. Giá trị bằng tiền hoặc tỷ lệ phần trăm đ−ợc gắn cho từng bất động sản so sánh bao gồm cả các quyền về bất động sản. Bằng thủ tục so sánh này, ng−ời định giá xác định giá cả tại một thời điểm nhất định. Những số liệu về thu nhập thặng d−, tỷ lệ thu nhập cũng có thể rút ra đ−ợc từ phân tích so sánh giá bán. Trong ph−ơng pháp này, ng−ời định giá tuy quan tâm đến các số liệu trên nh−ng không xem đó là các nhân tố so sánh, mà nó chỉ đ−ợc dùng trong ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập. ở các n−ớc chuyển đổi ch−a có thị tr−ờng, có thể có rất ít hoặc không có giá cả bất động sản so sánh, trong tr−ờng hợp đó, tốt nhất, việc định giá phải tính đến các mặt sau đây: - Vị trí khu đất: địa hình, tính chất đất, khu vực đất có thể sử dụng, độ lùi của toà nhà, vị trí cuối đ−ờng hay góc đ−ờng; quang cảnh xung quanh; tiếp cận đ−ờng sá; tiếp cận đ−ờng sắt và đ−ờng thuỷ; khoảng cách đến cửa hàng v.v... tình trạng ô nhiễm, tiếng ồn, phân vùng sử dụng đất. - Quy mô của toà nhà: khu vực tầng trệt, tổng số các tầng; khu vực có thể cho thuê; dung tích; chiều cao toà nhà; chiều cao mỗi tầng, số l−ợng căn hộ. - Chất l−ợng xây dựng: chất l−ợng vật liệu, tay nghề, kiến trúc. - Vật liệu xây dựng: nền móng, khung nhà, tầng nhà, t−ờng (ngoài và trong), hành lang ban công, mái. - Các tính chất khác của toà nhà: số phòng, cấp nhiệt, thông gió và điều hoà nhiệt độ, trang thiết bị, nhà bếp, công trình phụ trợ, ban công, bể bơi, gara, thang máy. - Thiết kế: mở rộng công dụng, phong cách kiến trúc, kiểu dáng toà nhà, loại hình mái nhà, số góc cạnh. - Tuổi thọ: theo năm tháng, tuổi thọ hữu hiệu, tuổi thọ kinh tế, điều kiện... đ. Ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập Ph−ơng pháp này tính toán lợi nhuận trong t−ơng lai của giá trị hiện tại mà ng−ời sở hữu bất động sản có thể nhận đ−ợc. Dòng thu nhập của bất động sản và giá 52 trị còn lại của nó trong t−ơng lai có thể hoàn nguyên thành giá trị cả gói vào thời điểm hiện tại. Hai công thức cơ bản đ−ợc sử dụng trong ph−ơng pháp này là: Thu nhập = Giá trị, Thu nhập x Nhân tố = Giá trị Lãi suất Trong đó: 1 Nhân tố = Lãi suất Cũng giống nh− ph−ơng pháp giá thành và ph−ơng pháp so sánh giá bán, ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập cần phải nghiên cứu thị tr−ờng một cách rộng rãi. Việc nghiên cứu và phân tích t− liệu của ph−ơng pháp này làm cơ sở để biểu biết mối quan hệ giữa cung và cầu, cung cấp thông tin về xu thế và dự cảm về thị tr−ờng. Ví dụ để một nhà đầu t− vào một căn hộ dự tính đ−ợc mức thu hồi đạt đ−ợc của đầu t− cũng nh− mức thu hồi của số vốn đã bỏ ra. Mức độ thu hồi vốn cần thiết từ khoản vốn đầu t− là một chức năng rủi ro cố hữu của bất động sản. Tuy nhiên, mức độ thu hồi là phụ thuộc vào sự giao động của các nhà đầu t− cùng với những thay đổi trên thị tr−ờng tiền tệ và khoản thu hồi từ các khoản trao đổi đầu t−. Ng−ời định giá phải báo động về những thay đổi về nhu cầu đầu t− qua sự biểu hiện của bất động sản đầu t− có thể so sánh đ−ợc trên thị tr−ờng hiện hành và bằng những thay đổi trên thị tr−ờng tiền tệ hay biến động, và từ đó có thể đề xuất đ−ợc xu thế trong t−ơng lai. Những t− liệu đặc biệt mà ng−ời định giá điều tra đ−ợc trong ph−ơng pháp này có thể bao gồm tổng thu nhập của bất động sản theo mong muốn, nguồn thu nhập này có thể bị giảm xuống vì bỏ trống không thực hiện thu, khấu hao chi phí vận hành hàng năm, mô hình và thời gian của dòng thu nhập, khấu hao giá trị tài sản hoặc khôi phục các quyền lợi khác của bất động sản. Sau khi tính đ−ợc thu nhập và chi phí, thì dòng thu nhập đ−ợc vốn hoá bằng cách áp dụng tỷ lệ lãi suất hoặc nhân tố hoặc chuyển tính thành giá trị hiện hành. Khi phân tích dòng tiền mặt đã đ−ợc tính chuyển, thì chất l−ợng, sự giao động, thời gian và thời hạn của những khoản thu nhập định kỳ và chất l−ợng, thời gian của sự phục hồi đều phải đ−ợc tính chuyển về giá trị hiện hành với một lãi suất cụ thể. Tỷ lệ lãi suất để tính vốn hoá hoặc tính chuyển là lấy từ tỷ lệ thu hồi của những bất động sản t−ơng tự có thật. 53 2. Thuế đất và bất động sản Mọi hệ thống thuế đều phải đạt đ−ợc các yêu cầu sau đây: - Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội. - Hình thành đ−ợc một khoản thu có ý nghĩa. - Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền. - Đ−ợc quản lý một cách dễ hiểu và đ−ợc cộng đồng tin cậy. - Quá trình thu là t−ơng đối đơn giản và rẻ. - Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế. - Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng. - Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên. Nhiều n−ớc có thuế chuyển dịch, nh−ng có n−ớc lại đánh thuế trực tiếp lên đất, hoặc lên công trình xây dựng hoặc đánh thuế cả hai. Hệ thống địa chính là công cụ quan trọng nhất để thực hiện chính sách thuế, không chỉ hỗ trợ cho giá đất và thuế bất động sản, mà những t− liệu trong hệ thống địa chính còn có thể sử dụng cho việc quyết định các loại thuế khác nh− các khoản thu theo đầu ng−ời hoặc thu nhập từ bất động sản, bao gồm cả những thu nhập về thừa kế. Một yêu cầu cơ bản của hệ thống địa chính có hiệu lực và hiệu quả là việc thành lập bản đồ hiện trạng bất động sản, cung cấp các chỉ số để biên tập và vận hành hệ thống thông tin về định giá. Những bản đồ này có thể trở thành một phần của sổ thuế hoặc có thể rút ra từ sổ đăng ký quyền sở hữu đất đai. Bản đồ bất động sản là rất cần thiết để đảm bảo mọi thửa đất đều đ−ợc mô tả và tất cả các thửa đều phải chịu thuế một cách công bằng. Tỷ lệ, hình dáng và vị trí của thửa đất thể hiện trên bản đồ có thể sử dụng trong quá trình định giá thực tế. Sổ thuế đất và bất động sản phải: - Mô tả và vẽ bản đồ đầy đủ tất cả bất động sản chịu thuế. - Phân loại của mỗi tài sản phù hợp với những tính chất đã đ−ợc quy định nh− mục đích sử dụng, kích cỡ, loại hạng công trình xây dựng và trang thiết bị. 54 - Tập hợp đ−ợc số liệu và kết quả phân tích thực trạng thị tr−ờng bao gồm số liệu về giá bán, chi phí tiền thuế, hoặc giá thành duy trì toà nhà, cùng với chi tiết về thời gian của những số liệu đó. - Việc xác định giá trị của mỗi thửa đất theo những thủ tục đã đ−ợc công bố. - Ghi rõ ng−ời có nghĩa vụ nộp thuế. - Chuẩn bị cho nhiệm vụ định giá. - Ghi rõ những khoản phải nộp của những ng−ời chịu thuế. - Đảm bảo hành thu một cách thích đáng. - Quy định thủ tục khiếu nại cho ng−ời nộp thuế khi có bất đồng về định giá. 55 Ch−ơng VI Vấn đề thảo luận I. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và các quyền về bất động sản Từ chế độ sở hữu nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), từ chế độ Nhà n−ớc trực tiếp quản lý toàn bộ nhà ở chuyển sang chế độ sở hữu Nhà n−ớc và sở hữu t− nhân về nhà ở (Pháp lệnh về nhà ở 1991)... đã đặt ra những vấn đề mới về pháp lý và thực tế cần phải giải quyết đồng thời. Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai, rừng núi, ... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà n−ớc - đều thuộc sở hữu toàn dân". Tiếp đó, Điều 20 quy định: "... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai đ−ợc tiếp tục sử dụng và h−ởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật..." Đáng tiếc là ngay sau đó, vì những lý do khách quan và chủ quan, việc triển khai pháp luật để thi hành những quy định mới mẻ này của Hiến pháp không đ−ợc thực hiện một cách có hiệu lực và hiệu quả, nhiều câu hỏi cả về lý luận và thực tiễn ch−a có đ−ợc giải đáp chính thống, nh−: - Liệu có thể đồng nhất giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, với việc thực hiện các quyền năng của chế độ này trên cùng một chủ thể? Nếu là có thể đồng nhất đ−ợc thì phải hiểu nh− thế nào khi thực hiện các quyền năng cụ thể lại không phải là Nhà n−ớc mà lại là các tổ chức và cá nhân? Nếu là có chủ tr−ơng không đồng nhất, thì mối quan hệ giữa chế độ sở hữu toàn dân với các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt sẽ nh− thế nào? chế độ sở hữu toàn dân về đất đai liệu có còn ý nghĩa trên thực tế? - Vào thời điểm Hiến pháp 1980 đ−ợc Quốc hội thông qua (18.12.1980), thì những tập thể cá nhân nào đ−ợc pháp luật xem là "đang sử dụng đất đai"? Những ng−ời nhận thừa kế, thuê đất, ở nhờ, m−ợn đất, khai hoang tự do, bao chiếm tự do, lấn chiếm đất đai của láng giềng, sử dụng đất cầm cố, đất phát mại, đang sử dụng đất vắng chủ... có đ−ợc pháp luật chấp nhận là "đang sử dụng đất đai" hay không? Nếu đ−ợc, thì bằng cách nào? Ngoài việc "có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ và khai thác theo chính sách và kế hoạch của Nhà n−ớc" (Điều 20 Hiến pháp), ng−ời "đang 56 sử dụng đất đai" còn có nghĩa vụ gì t−ơng ứng với quyền "đ−ợc tiếp tục sử dụng và h−ởng kết quả lao động của mình"? Để "đ−ợc tiếp tục sử dụng" liệu có cần thêm những điều kiện phụ trợ nào cho phù hợp với tình hình thực tiễn với yêu cầu công bằng, hợp lý của pháp luật? - "Kết quả lao động" trên đất đ−ợc hiểu theo nghĩa trực tiếp của lao động sống, hay có thể mở rộng cả đối với lao động quá khứ và lao động gián tiếp? Nếu chỉ là lao động sống thì khi mất sức hoặc không còn khả năng lao động nữa sẽ giải quyết nh− thế nào? Nếu tính cả lao động quá khứ, lao động gián tiếp thì "ng−ời đang sử dụng đất đai" đ−ợc sở hữu phần lao động đó đến đâu? một phần hay toàn bộ? - ... (?) Điều 17 Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai, rừng núi, ... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà n−ớc, đều thuộc sở hữu toàn dân" và quy định thêm: "Nhà n−ớc giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất đ−ợc Nhà n−ớc giao theo quy định của pháp luật". Vậy là, sau hơn 10 năm thi hành Hiến pháp 1980 đang còn nhiều vấn đề ch−a đ−ợc giải quyết triệt để thì từ năm 1992 lại có thêm vấn đề mới phải tiếp tục xử lý nh−: - "Nhà n−ớc giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" là tính cho những phát sinh về giao đất từ 1992 về sau hay bao hàm cả số đất đang sử dụng tr−ớc đó? Nếu chỉ tính từ 1992 về sau (sẽ phát sinh rất ít) thì phần đất đang sử dụng tr−ớc đó sẽ đ−ợc sử dụng theo chế độ nào? Có đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất hay không? Nếu bao gồm tất cả thì bằng cách nào để chuyển tất cả những ng−ời đang sử dụng tr−ớc đó trở thành ng−ời đ−ợc "Nhà n−ớc giao đất sử dụng ổn định lâu dài"? - Việc "chuyển quyền sử dụng đất" phải do ngành luật nào điều chỉnh? Luật đất đai? Luật dân sự? hay Luật về bất động sản? - ... (?) Đến nay (2004), trong quá trình tổ chức thi hành Hiến pháp, các Luật đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2004 đã không ngừng cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp, giải quyết đ−ợc nhiều vấn đề của 57 thực tiễn, đã dần dần giải đáp đ−ợc một phần các vấn đề nêu ra trên đây. Từ thực tế đó có thể dẫn đến những nhận thức chung sau đây: 1. Về sở hữu đất đai Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Mác cho rằng: Toàn thể một xã hội, một n−ớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là những ng−ời có đất đai ấy, họ chỉ đ−ợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ t−ơng lai sau khi đã làm cho đất ấy tốt hơn lên nh− những ng−ời cha hiền vậy, và quyền t− hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý. Nói đến quyền từ hữu về ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với ng−ời đồng loại của mình. Trong chế độ t− hữu về t− liệu sản xuất thì chế độ t− hữu về ruộng đất là vô lý nhất. Do cuộc đấu tranh để xoá bỏ giai cấp ch−a chấm dứt, quan hệ sản xuất t− bản chủ nghĩa vẫn còn tồn tại, nên nghịch lý mà Mác phát hiện ch−a hể tiêu trừ. Nh−ng tất cả các Nhà n−ớc trên thế giới này đều không thể làm ngơ tr−ớc chân lý đó để có một chính sách quá độ (hoặc thích nghi) vừa không xa rời nguyên lý chung vừa phù hợp với đòi hỏi của cuộc đấu tranh vì lợi ích dân tộc và lợi ích giai cấp cụ thể. Căn cứ vào thực tiễn của Việt Nam và lợi ích toàn cục lâu dài, Hiến pháp 1980 đã tiếp cận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai để làm điểm xuất phát khi xác lập và xử lý các quan hệ đất đai. "Điểm xuất phát" này tuy tr−ớc đó ch−a từng đ−ợc pháp luật chính thức ghi nhận, nh−ng trên thực tế đã đ−ợc hình thành và phát triển trong suốt quá trình ng−ời Việt Nam dựng n−ớc, khai thác đất đai để duy trì cuộc sống và phát triển xã hội. Mặt khác, cũng có thể xem quy chế này của Hiến pháp nằm trong một xu thế tổng quát của quá trình thể chế hoá các quan hệ sản xuất mới phát sinh trên con đ−ờng xây dựng chủ nghĩa xã hội ở n−ớc ta. Có một tiền lệ pháp lý quan trọng và đặc biệt cần đ−ợc chú ý về mặt này là sự đồng nhất nh−ng có phân biệt giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sở hữu Nhà n−ớc đối với loại tài sản đặc biệt này. Khi nói về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là đề cập đến một hệ thống quy chế chung trong quan hệ đất đai mà toàn dân là chủ thể, nh−ng "toàn dân" không thể đứng ra để thực hiện những "quyền" sở hữu cụ thể, mà phải cử ng−ời thay mặt mình để làm việc đó; trong tr−ờng hợp này, Nhà n−ớc là ng−ời đủ t− cách nhất, vì Nhà n−ớc ta đ−ợc xây dựng và hoạt động theo nguyên tắc Nhà n−ớc của nhân dân, 58 do nhân dân và vì nhân dân. Quyền sở hữu Nhà n−ớc đối với đất đai đ−ợc thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là hai mặt của một vấn đề và hai nấc của một quá trình tổ chức khai thác và sử dụng tài nguyên - nếu xét về mặt pháp luật và chính trị. Sở hữu toàn dân về đất đai là một chế độ, một thể chế, còn quyền sở hữu Nhà n−ớc đối với đất đai là sự biểu hiện của các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu để thực hiện chế độ nói trên - Về các lợi ích kinh tế thì Nhà n−ớc là đại diện của chủ sở hữu. Với t− cách vừa là chủ sở hữu vừa là ng−ời quản lý toàn bộ tài nguyên đất đai, Nhà n−ớc Việt Nam có điều kiện pháp lý thuận lợi để khai thác tài nguyên hiệu quả nhất cho lợi ích toàn cục trên cơ sở phải tự xây dựng một khung thể chế phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - chính trị - xã hội trong từng giai đoạn phát triển và trên từng khu vực. Vấn đề cần đ−ợc thể chế hoá đầu tiên là các quyền về đất đai và bất động sản. 2. Các quyền về bất động sản Ng−ời sử dụng đất đ−ợc "chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định của Hiến pháp 1992. Chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu của một nền kinh tế thị tr−ờng, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt bằng của toàn xã hội sẽ tiến hành đ−ợc những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu t− cho phát triển đất đai (vốn, vật t− sản xuất, lao động). Khi nền kinh tế b−ớc vào thế ổn định về cơ cấu và hoàn thiện về cơ chế thì kinh nghiệm của nhiều n−ớc phát triển cho thấy rằng việc chuyển dịch đất đai góp phần giải toả ách tắc trong l−u thông vốn và lao động. Đồng thời thông qua việc chuyển dịch đất đai này, Nhà n−ớc tiếp tục điều tiết thu nhập xã hội, nhất là những tình huống có thu nhập đột xuất từ lợi nhuận siêu ngạch do chênh lệch địa tô mang lại chỉ xuất hiện khi chuyển dịch đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là hình thức đất đai đ−ợc chuyển dịch vừa phù hợp với cơ chế thị tr−ờng vừa phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Khi giao đất, Nhà n−ớc khẳng định ng−ời đ−ợc giao đất có quyền sử dụng, và từ đó, trong những điều kiện đ−ợc pháp luật quy định, họ đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất cho ng−ời khác. Chuyển quyền sử dụng đất là một đòi hỏi phát sinh từ thực tế của sản xuất hàng hoá, từ nhu cầu đổi mới cơ cấu của nền kinh tế trong cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc. Nh−ng do đất đai không chỉ là một loại t− liệu sản xuất đặc biệt mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr−ờng sống, là địa bàn phân bổ các 59 khu dân c−, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, nên việc chuyển quyền sử dụng đất không thể tuỳ tiện mà phải tuân theo những quy định phù hợp với đặc tính của quan hệ đất đai. Để việc chuyển quyền sử dụng đất đai thực hiện đúng với tinh thần của Hiến pháp, pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, pháp luật về bất động sản phải tiếp tục quy định cụ thể điều kiện, cơ chế của chuyển quyền sử dụng đất và lợi ích, nghĩa vụ của ng−ời chuyển quyền và ng−ời nhận chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể là các giao dịch đất đai d−ới các hình thức: chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại... Việc thể chế hoá các giao dịch này càng hoàn thiện thì càng góp phần tích cực để khai thác tối đa mọi tiềm năng của tài nguyên đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất trong cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một giải pháp mới mẻ trong hệ thống pháp luật của Nhà n−ớc ta, các giải pháp cụ thể cần đ−ợc thử nghiệm đầy đủ để hoàn thiện dần, góp phần thúc đẩy sản xuất hàng hoá, ổn định đời sống xã hội và phát triển đồng bộ một nền kinh tế thị tr−ờng lành mạnh và văn minh. II. Con đ−ờng giải quyết những tồn tại lịch sử Khi chuyển sang cơ chế thị tr−ờng, quan hệ đất đai n−ớc ta đang tồn tại từ kết quả của một loạt chính sách không xem đất đai là hàng hoá có thể giao dịch, nguồn gốc của mặt bằng này là vô cùng phức tạp, phần nhiều là do việc thực hiện các chính sách tr−ớc đó mang lại, nh−ng một phần không kém quan trọng là do hậu quả của chiến tranh, khiếm khuyết trong quản lý và không đồng bộ trong t− duy chiến l−ợc và tổ chức thực hiện... do đó không thể nhất loạt xem những tồn tại không phù hợp với quy định hiện hành đều là kết quả của hành vi trái pháp luật. Bất kỳ một quy định mới nào mà chuyển phần lớn hiện trạng thành kết quả của hành vi trái pháp luật thì hầu nh− tính khả thi của quy định đó đều rất thấp. Cách làm tốt nhất là điều tra kỹ hiện trạng, phân tích kỹ nguyên nhân, phân loại chi tiết để xác định mức độ xử lý, và chính quyền phải lãnh trách nhiệm chính trong việc xử lý hậu quả, ph−ơng pháp này tuy có tốn kém thời gian và công sức nh−ng tránh đ−ợc xáo trộn xã hội và đôi khi cả những bùng phát mang mầu sắc chính trị. Cơ chế thị tr−ờng tạo điều kiện để giá trị đất đai có thể chuyển hoá thành tiền và từ đó mà sẽ đ−ợc thuận lợi hơn trong việc phân phối lại các lợi ích từ đất đai, 60 nhất là trong điều kiện Nhà n−ớc là ng−ời đại diện của chủ sở hữu. Một khi lợi ích của tất cả những ng−ời đang sử dụng đất đ−ợc tính chuyển thành tiền một cách rõ ràng và hợp lý thì việc hình thành các chính sách phân phối lại đất đai (nh− thu hồi đất, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai...) dễ đ−ợc các đ−ơng sự chấp nhận và việc hợp pháp hoá cũng đ−ợc dễ dàng. Tuy nhiên, để việc chấp nhận những vấn đề lịch sử không trở thành tiền lệ tiêu cực trong việc thực hiện các chính sách cải cách, thì cần nhất là phải quy định rõ ràng về "thời hiệu" - toàn bộ những vấn đề lịch sử phải đ−ợc giải quyết xong trong một thời gian quy định - đồng thời, ngay sau đó, các tác nghiệp về quản lý nhà n−ớc phải đ−ợc thực hiện chặt chẽ và nghiêm túc... nếu không thì những "tồn tại lịch sử" sẽ đ−ợc lặp lại sau một thời gian không lâu! Sự vận hành bộ máy quản lý nhà n−ớc có trách nhiệm và hiệu quả là yếu tố quyết định để h−ớng toàn bộ xã hội đi dần vào hành lang pháp luật của thị tr−ờng và cũng nhờ đó mà thị tr−ờng ngày càng trở nên lành mạnh, đóng góp tích cực vào sự tăng tr−ởng kinh tế và phát triển xã hội. III. Làm quen với thị tr−ờng bất động sản Nhiều hoạt động quản lý và quan hệ xã hội tr−ớc đây tuy rất lành mạnh nh−ng lại không phù hợp với cơ chế thị tr−ờng, vì vậy, để hoàn thiện một cách sâu rộng cơ chế này, cần thiết phải điều chỉnh một số nhận thức và hành vi, bắt đầu t− một số mặt sau đây: 1. Nhà n−ớc và đất đai Cần xác định Nhà n−ớc và xã hội đang cần gì để tạo ra một cơ cấu quản lý đất đai mới, đáp ứng đ−ợc đòi hỏi của thị tr−ờng, mà một mục tiêu quan trọng là cam kết bảo đảm cung cấp đầy đủ đất đai bằng việc ban hành và áp dụng một chính sách đất đai toàn diện bao gồm cả quản lý đất đai và thông tin đất đai. Đảm bảo mọi vật có trên đất đều đ−ợc phản ảnh đầy đủ trong sổ đăng ký, ranh giới các thửa đất đ−ợc mô tả rõ ràng và đ−ợc điều tra theo những tiêu chuẩn chặt chẽ. Luật pháp phải kiểm soát đ−ợc quá trình đăng ký lần đầu các quyền về đất, những giới hạn của việc sử dụng đất và bất động sản; công khai mọi thông tin về đất đai để các giao dịch đ−ợc rõ ràng và công bằng... Với t− cách vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là ng−ời quản lý tài sản, tài nguyên, chức năng của Nhà n−ớc trong lĩnh vực này là vô cùng nặng nề và phức tạp; cần phải có một hệ thống tổ chức chuyên ngành đặc biệt để vừa có thể kiểm kê, đánh 61 giá, tổ chức sử dụng, phân phối tài sản, tài nguyên một cách hiệu quả nhất cả về kinh tế và xã hội, lại vừa có thể tập hợp lực l−ợng để nghiên cứu xây dựng chính sách và chỉ đạo, kiểm soát việc thực hiện phù hợp với yêu cầu của thị tr−ờng. Ba nhiệm vụ then chốt để quản lý đ−ợc thị tr−ờng bất động sản mà Nhà n−ớc nào cũng phải triển khai là: đăng ký bất động sản, định giá bất động sản và hành thu thuế bất động sản. Cả ba mặt này vẫn còn nhiều khiếm khuyết ở Việt Nam, nên nhiệm vụ củng cố tổ chức chuyên ngành quản lý đất đai càng trở nên quan trọng và cấp bách, nhất là khi có yêu cầu phải cập nhật thông tin cho phù hợp với tình hình của thị tr−ờng. Ngoài ra, hệ thống quản lý đất đai còn phải đ−ợc phát triển theo h−ớng có thể t−ơng hợp với kỹ thuật của t−ơng lai, vì vậy cần phải có một lực l−ợng chuyên viên giỏi đ−ợc tổ chức và đào tạo tốt cả về nhân cách và kỹ thuật - Hệ thống tổ chức này phải quán xuyến cả nhiệm vụ đào tạo. 2. Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý (giao đất, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng...) mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị tr−ờng, nó gắn liền với việc đăng ký biến động (giao dịch đất đai) và nâng cao giá trị đất đai (định giá đất). Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu chung là phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi tr−ờng đối với xã hội, điều này gắn liền với nhiệm vụ chính trị của từng thời kỳ và từng vùng, nên có ý nghĩa cả về thời gian và không gian. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất phải gắn liền với hiện trạng đất đã đăng ký để giải quyết các quan hệ về lợi ích trong tr−ờng hợp phân phối lại tài sản hoặc tài nguyên - Việc tách thửa và gộp thửa là một quá trình phức tạp cả về pháp lý và kinh tế mà tất cả các ph−ơng án quy hoạch sử dụng đất đều phải xử lý đầy đủ để tăng tính khả thi. Pháp luật cần phải quy định cụ thể về trình tự, thủ tục phân phối lại các quyền và nghĩa vụ về đất, −u tiên sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng và phúc lợi công cộng, đồng thời tính toán đầy đủ về các lợi ích kinh tế - xã hội - môi tr−ờng của ng−ời sử dụng đất. Các ph−ơng án đền bù thiệt hại về đất đai cần cân đối với những thu lợi về kinh tế sẽ mang lại, phải có chính sách cụ thể để giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra. 62 Việc quy hoạch sử dụng đất đô thị (bao gồm cả quy hoạch chỉnh trang đô thị và phát triển đô thị) nói chung đều làm cho giá trị đất đai và bất động sản tăng cao. Trong tr−ờng hợp này nếu công tác đăng ký đất đai và bất động sản làm không tốt thì dòng giá trị tăng lên đó sẽ chảy vào ng−ời đang sử dụng đất, còn ng−ời đầu t− thì không đ−ợc h−ởng lợi, ngân sách nhà n−ớc bị thất thu! Do đó, một trong những điều kiện để quy hoạch sử dụng đất phát huy hiệu quả tích cực và lành mạnh là công tác đăng ký đất đai phải đi tr−ớc một b−ớc, và sau đó, việc đăng ký biến động phải đ−ợc hoàn thành kịp thời, càng sớm càng tốt. Sự chậm trễ trong công tác đăng ký còn tạo kẽ hở cho các hoạt động tiêu cực trong thị tr−ờng (đầu cơ, nâng giá, trốn thuế...). 3. Đền bù giải phóng mặt bằng Trong quá trình phát triển, việc phải giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không những trong lĩnh vực kinh tế mà cả trong các lĩnh vực chính trị, xã hội. Do đó, vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không đ−ợc xử lý tốt thì sẽ thành lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải v−ợt qua. Nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu t− phát triển thì không những làm tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu quả xã hội nặng nề không thể xử lý đ−ợc bằng tiền. Có thể khẳng định rằng đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, nghĩa là mọi quy hoạch sử dụng đất, phát triển đất đai đều phải chứng minh đ−ợc rằng đó là sự lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt bằng là ít nhất và khả thi nhất. Do ch−a hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng suy cho cùng đều rút từ ngân sách trong khi lợi ích do phát triển mang lại ch−a trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của nhà đầu t−. Thông th−ờng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội đ−ợc xây dựng mới đều làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, sau khi công trình hoàn thành, ng−ời đang sử dụng đất đó đ−ơng nhiên đ−ợc h−ởng mà không phải làm bất kỳ một nghĩa vụ nào! Điều này không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng mà còn làm phát sinh bất bình đẳng về kinh tế - xã hội sau này! Về lý thuyết, giá trị tăng tự nhiên của đất đai là thuộc về ng−ời sở hữu, ng−ời sử dụng đất chỉ đ−ợc h−ởng phần giá trị gia tăng do chính sự đầu t− của 63 mình vào đất,... theo đó, Nhà n−ớc phải là ng−ời tiếp nhận mọi giá trị tăng lên của đất sau khi đã trừ đi phần mà nhà đầu t− đ−ợc h−ởng, để phân phối lại cho lợi ích toàn xã hội, vì suy cho cùng, giá trị của đất tăng lên chủ yếu là do công sức của toàn xã hội, còn nhà đầu t− (tổ chức, cá nhân) chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định và có tính cục bộ. Dựa trên nguyên tắc này, nhiều n−ớc đã chủ tr−ơng điều tiết triệt để thông qua một hệ thống chính sách về giá đất, thuế đất, tiền sử dụng đất, phụ phí phát triển v.v... Trong điều kiện của Việt Nam, liệu những ý t−ởng sau đây có thể trở thành hiện thực? - Khoanh vùng ảnh h−ởng của dự án phát triển càng cụ thể càng tốt cho những tiêu chí đã đ−ợc nghiên cứu kỹ càng (bao gồm cả khu vực phải giải phóng mặt bằng); - Căn cứ vào tài liệu địa chính sẵn có và điều tra bổ sung để h−ớng dẫn ng−ời sử dụng đất tự kê khai giá trị tài sản mà chủ yếu là đất đai theo h−ớng dẫn định kỳ của cơ quan chuyên môn và chính thức hoá giá trị này; - Tiến hành đền bù theo đúng giá trị kê khai (trong tr−ờng hợp đền bù bằng tiền), ng−ời không bị thu hồi đất thì nộp thuế theo giá trị tự kê khai. - Khi hoàn tất các công trình xây dựng, phần tăng lên của giá đất sẽ đ−ợc cơ quan chuyên môn xác định và đ−ợc xử lý nh− sau: + Nếu không có thay đổi về mục đích sử dụng, chủ sử dụng, thì ng−ời sử dụng đất vẫn nộp thuế theo mức khai báo cũ với thời hạn 5 năm, 10 năm hoặc 20 năm (?) + Nếu thay đổi chủ sử dụng thì nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo nguyên tắc luỹ tiến (chênh lệch giữa giá khai báo và giá chuyển nh−ợng càng cao thì thuế suất càng lớn), Nhà n−ớc giữ quyền tiên mãi để ngăn chặn việc trốn thuế và nạn đầu cơ. - Nhà n−ớc định kỳ công bố khung giá để ng−ời sử dụng đất tự điều chỉnh quyền lợi và nghĩa vụ với tài sản của mình trong khuôn khổ của pháp luật. Nếu làm đ−ợc nh− vậy, dễ dàng thấy đ−ợc rằng: - Sẽ giảm thiểu và có thể đi đến chấm dứt hiện t−ợng kéo dài vì không thống nhất đ−ợc giá cả đền bù. - Tạo nguồn kinh phí ổn định cho phát triển từ nội lực - chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng chỉ là một khoản tiền ứng tr−ớc của giá trị gia tăng đất đai, nhờ 64 phát triển công tác đền bù giải phóng mặt bằng làm càng tốt thì nguồn kinh phí này càng đ−ợc nuôi d−ỡng và phát triển, đồng thời còn tác động trở lại đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, để có thể hiện thực hoá đ−ợc ý t−ởng này, cần phải có những cơ sở vật chất cụ thể, đó là: hồ sơ địa chính phải đầy đủ, công tác quy hoạch sử dụng đất phải đ−ợc công khai, việc định giá đất phải tổ chức vào nề nếp và ng−ời sử dụng đất phải biết rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Những yêu cầu này liên quan đến sự nghiệp cải cách nền hành chính quốc gia, chủ tr−ơng tăng c−ờng dân chủ ở cơ sở và xã hội hoá các hoạt động sự nghiệp... nằm ngoài khuôn khổ của nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng. ._.