1 số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại Công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp - FBS

I, VII, VIII, IX Đảng và nhà nước ta luôn nhấn mạnh tầm quan trọng của đầu tư và tạo điều kiện để ra các văn bản luật khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhưng để đầu tư được hiệu quả thì công việc trước tiên là phải xây dựng được một dự án đầu tư khả thi và có khả năng thu hút các nhà đầu tư, ngân hàng và các đối tác liên doanh. Và để đáp ứng được nhu cầu lập và phân tích dự án đầu tư nhà nước ta cũng đã ra những nghị định, văn bản nhằm đáp ứng nhu cầu lập dự án. Trong quá trình thực tập ở Công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp(FBS) em đã được phân công vào phòng kinh doanh dự án và ở đó em đã có điều kiện tiếp cận và nghiên cứu công tác lập dự án ở công ty. Chính vì thế mà em đã lựa chọn đề tài: “Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS)” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Công tác lập dự án ở công ty đã có những thành công, thuận lợi hay gặp những khó khăn hạn chế gì đều được nghiên cứu một cách kỹ càng và tìm ra được một số giải pháp khắc phục những hạn chế đó. Đề tài nghiên cứu nêu chủ yếu về vấn đề lập dự án là những bước tiến hành để lập dự án cho nên chỉ nghiên cứu cách thức lập dự án ở trong một số dự án khả thi đã thực hiện thành công ở công ty. Đề tài gồm 2 phần: Phần một: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS) (giai đoạn 2002-2008) Phần Hai: Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp trong thời gian tới Trong quá trình thực hiện chuyên để em xin chân thành cảm ơn TS. Trần Mai Hương giáo viên hướng dẫn trực tiếp em và các anh ,chị cán bộ phòng kinh doanh dự án cùng các phòng ban như phòng tài chính kế toán, phòng tổ chức thi công ,đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. Do trong quá trình thực hiện còn gặp phải một số những khó khăn khách quan và chủ quan nhất định nên chuyên đề của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nên em mong được sự góp ý và thông cảm của các thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn. CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ PHÁT TRIỂN DOANH NGHIỆP (GIAI ĐOẠN 2002 - 2008) I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY 1. Lịch sử hình thành và phát triển Tiền thân của Công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp ( FBS ) là Phòng kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Gami. Tập đoàn Gami thành lập năm 1993, là tập đoàn kinh tế tư nhân của Việt Nam, hoạt động trong rất nhiều lĩnh vực nhưng chủ yếu tập trung vào 3 lĩnh vực chính: Thương mại, Đầu tư tài chính và Kinh doanh bất động sản. Đến Ngày 19/3/2001 do quy mô về lĩnh vực BĐS phát triển nhanh, Phòng kinh doanh bất động sản chính thức tách ra thành lập pháp nhân mới là Công ty Cổ phần Tài chính & Phát triển doanh nghiệp (FBS). Tên tiếng anh: Finacial & Business Joint Stock Company Tên viết tắt: FBS.JSC Cuối năm 2002, một loạt các chi nhánh ra đời tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, đáp ứng yêu cầu triển khai các Dự án mà FBS là chủ đầu tư: Chi nhánh Công ty FBS tại Thái Bình Chi nhánh Công ty FBS tại Miền Trung Chi nhánh Công ty FBS tại Gia Lai Thị trường BĐS ngày càng phát triển, Công ty FBS đã mở rộng định hướng triển khai đầu tư dự án tại các tỉnh thành có mức tăng trưởng cao, thành lập chi nhánh tại các địa phương: Tháng 11 - 2003, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại Phú Yên Tháng 3 - 2006, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại Việt Trì Tháng 8 - 2006, thành lập Chi nhánh Công ty FBS tại TP. Hồ Chí Minh Hiện nay, Công ty FBS đã và đang tích cực đầu tư xây dựng các Khu đô thị, Khu công nghiệp, Khu Du lịch tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Trong một thời gian ngắn kể từ khi hình thành cho đến lúc đi vào thực tế triển khai đầu tư, FBS đã vượt lên nhanh chóng ghi tên mình vào hàng ngũ các doanh nghiệp tiên phong đi đầu trong thị trường Bất động sản trong các lĩnh vực như các khu đô thị mới,khu du lịch, làng sinh thái, khu công nghiệp hiện đại đang được triển khai tại Phú Quốc, Gia Lai, Phú Yên, Đà Nẵng, Thái Bình, Hà Nội, Hải Phòng , Hà tây, Việt Trì…. Là một Công ty thành viên của Tập đoàn kinh tế thương mại Gami Group, được điều hành thống nhất bằng hệ thống lý thuyết quản trị kinh doanh Gami Group, nhận thức được vai trò quan trọng của công cụ tài chính và khả năng phát triển của thị trường tiền tệ , Công ty FBS đã tham gia đầu tư và thành lập các Ngân hàng thương mại như: Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (TechcomBank), Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (Phương Nam Bank). “Năng Lực” - Lời xác nhận có giá trị nhất của FBS với khách hàng là khả năng hiểu được nhu cầu, mong muốn của khách hàng cũng như triển khai thành công chuỗi các giá trị của thị trường bất động sản. Bằng những thiện chí của mình FBS đã quy tụ được rất nhiều các nhân tài, với những kinh nghiệm quý giá trong việc cung cấp các giải pháp tốt nhất cho khách hàng và đối tác. 2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu Tư vấn, môi giới, kinh doanh bất động sản. Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc nội, ngoại thất đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp; Thiết kế kết cấu đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp; Tư vấn xây dựng bao gồm: lập dự án đầu tư, khảo sát thiết kế, tư vấn đấu thầu, thẩm định dự án đầu tư, kiểm định chất lượng, thẩm tra thiết kế dự toán, quản lý dự án, xây dựng thực nghiệm; Sản xuất và mua bán vật liệu xây dựng, tấm bê tông đúc sẵn, ống cột bê tông, cọc bê tông cốt thép; Lắp đặt trang thiết bị cho các công trình xây dựng; Thi công, xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưu điện, các công trình ngầm và công trình kỹ thuật hạ tầng trong các khu dân cư, đô thị và công nghiệp; Mua bán xăng dầu, khí hoá lỏng (gas) và các sản phẩm của chúng; Khai thác đá,cát, sỏi,đất sét và cao lanh 3. Mô hình tổ chức và cơ cấu nhân sự của công ty Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty FBSC Sơ đồ : Cơ cấu tổ chức của công ty FBS Tài Phúc Kể từ khi thành lập FBS đã áp dụng chính sách nhân sự chung của tập đoàn với hàng loạt các chương trình về quy họach và phát triển nguồn nhân lực, căn cứ bổ nhiệm cán bộ, bố trí nhân viên thông qua kết quả hoạt động và đánh giá định kỳ về thành tích – văn hóa của mỗi người. Trung tâm của chính sách nhân sự là chương trình “ phát triển hệ thống lãnh đạo nguồn”. Nhờ có chương trình này và chu trình đào tạo tích cực (CĐT), nên tốc độc phát triển quy mô nhanh nhưng vẫn đảm bảo được lực lượng cán bộ quản lý đầy đủ và chất lượng. FBS hiện có đội ngũ nhân lực hơn150 người là các chuyên gia trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn quy hoạch, kiến trúc, thi công xây lắp… với tốc độ tăng trưởng nguồn nhân lực từ 10 – 20%/năm Với sự nỗ lực liên tục phấn đấu để tạo ra sức thu hút ngày càng mạnh hơn nữa, FBS hoàn toàn có thể tự hào rằng, Công ty FBS là một trong số ít các danh nghiệp tư nhân của Việt Nam tạo ra được một môi trường tốt nhằm xây dựng và phát triển con người có giá trị đối với sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. 4.Tình hình tổ chức quản lý hoạt động đầu tư: Việc quản lý và kế hoạch hóa đầu tư tại công ty FBS là một bộ phận không thể tách rời của hoạt động quản lý nói chung và hoạt động tổ chức sản xuất kinh doanh tại công ty nói riêng, được thực hiện theo quy chế quản lý đầu tư và kinh doanh của công ty. Một số nội dung chủ yếu của hoạt động đầu tư của công ty là: Xây dựng chiến lược, kế hoạch đầu tư: thể hiện thong qua các kế hoạch 5 năm, kế hoạch hoạt động hàng năm của công ty Tổ chức lập dự án: diễn ra trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư Tổ chức quản lý dự án đầu tư: Quản lý chất lượng Quản lý thời gian Quản lý nhân công Quản lý chi phí Đồng thời tiến hành điều phối, kiểm tra, đánh giá hoạt động đầu tư của dự án. 5. Nguyên tắc tổ chức và quản trị điều hành. - Công ty Cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp hoạt động theo Luật doanh nghiệp và các quy định hiện hành khác trên nguyên tắc bình đẳng, dân chủ và tôn trọng pháp luật. - Cơ quan có thẩm quyền quyết định cao nhất của công ty là Đại hội đồng cổ đông. - Đại hội đồng cổ đông bầu ra Hội đồng quản trị để quản lý công ty giữa hai kỳ Đại hội cổ đông và bầu ra Ban Kiểm soát để kiểm soát các hoạt động kinh doanh, tài chính của Công ty. - Điều hành hoạt động của Công ty là Tổng giám đốc. Tổng giám đốc không nhất thiết phải là cổ đông và do Hội đồng quản trị bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm. - Giúp việc Tổng giám đốc có các Phó tổng giám đốc, các Giám đốc chi nhánh, Trưởng văn phòng đại diện, kế toán trưởng và các chức danh tương đương khác do Tổng giám đốc đề nghị, Hội đồng quản trị chuẩn y. Ngoài ra còn có các trưởng phòng, trưởng ban do Tổng giám đốc bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm ІІ. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY GIAI ĐOẠN 2002 - 2008 1. Khái quát tình hình hoạt động tài chính của công ty thời gian qua Bảng 1: Tình hình nộp ngân sách nhà nước Đơn vị: đồng Chỉ tiêu Số đã nộp nộp cuối kỳ 2006 Số đã nộp nộp cuối kỳ 2007 Số đã nộp Nộp cuối kỳ 2008 1. Thuế nhà đất và tiền thuê đất 5.725.397.181 1.228.584.933 528.584.933 2.Thuế GTGT 1.152.924.010 1.231.332.009 1.761.290.337 3. Thuế TNDN 2.655.651.255 1.545.607.589 4.975.306.019 4.Thuế thu nhập cá nhân 1.691.738 36.615.050 876.164 5. Các loại thuế khác 36.419.460.082 21.705.804.783 21.906.234.936 Tổng cộng 45.955.124.082 25.747.944.364 29.172.292.389 Công ty FBS luôn chấp hành một cách nghiêm chỉnh mọi quy định của nhà nước về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác, và mỗi năm đóng góp hàng chục tỷ đồng cho ngân sách nhà nước góp phần tích cực trong công cuộc phát triển kinh tế của nước nhà. Trích lập các quỹ theo luật định: Bảng 2: Tình hình trích lập các quỹ tại Công ty . Đơn vị: đồng Chỉ tiêu Tỷ lệ bình quân 2006 Tỷ lệ bình quân 2007 Tỷ lệ bình quân 2008 Quỹ đầu tư phát triển 2.050.230.143 914.730.143 2.995.045.710 Quỹ dự phòng tài chính 141.378.523 141.378.523 2.925.812.648 Quỹ khen thưởng, phúc lợi 2.480.617.062 250.062.129 316.728.480 Việc trích lập quỹ theo quyết định của pháp luật do Đại hội đồng cổ đông Công ty quyết định. Công ty trích lập và sử dụng các quỹ theo quy định áp dụng cho các doanh nghiệp là công ty cổ phần và theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty. Hàng năm sau khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, lợi nhuận được phân bổ như sau: -Quỹ dự phòng tài chính : 20% -Quỹ phát triển sản xuất kinh doanh: 20% -Quỹ khen thưởng 5% -Quỹ Phúc lợi 5% Tỷ lệ (%) trích lập quỹ khen thưởng phúc lợi hàng năm do Hội đồng quản trị Công ty kiến nghị và được Đại hội đồng cổ đông Công ty phê chuẩn. Bảng 3: Một số chỉ tiêu về hoạt động sản xuất kinh doanh 3 năm gần nhất Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng giá trị tài sản 298.329 551.446 593.039 Doanh thu thuần 60.194 44.739 182.035 Lợi nhuận trước thuế 12.076 6.836 17.543 Lợi nhuận sau thuế 9.184 5.829 14.674 Có thể thấy rõ hơn qua biểu đồ sau: năm Tỷ đồng Như đã thấy trong biểu đồ trên : mặc dù nửa cuối năm 2008 do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới , nền kinh tế thế giới nói chung và của nước ta nói riêng gặp không ít khó khăn, thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm ,sản xuất hàng hóa đình trệ , tình trạng thất ngiệp ngày càng báo động nhưng do có chính sách phát triển kinh tế hợp lý và với một tầm nhìn chiến lược công ty vẫn duy trì được mức doanh thu ổn định và ở mức cao so với các đơn vị cùng ngành.Năm 2007 mặc dù co doanh thu và theo đó lợi nhuận có giảm so với năm 2006 cụ thể doanh thu năm 2006 là 60,194 tỷ đồng thì năm 2007 chỉ còn 44,739 tỷ. Việc doanh thu giảm này không phải do hoạt động kinh doanh của công ty kém hiệu quả mà là do năm 2007 là năm quan trọng với sự triển khai của hàng hàng loạt các dự án lớn quy mô hàng trăm triệu USD , như dự án Khu đô thị và dịch vụ thuơng mại tây Quốc Oai, Hà Nội, với tổng mức đầu tư khoảng 500 triệu USD, dự án khu du lịch Gami Hội An…Nhưng đến năm 2008 việc một số dự án được đi vào hoạt động đã tạo ra một ròng thu lớn cho công ty.Doanh thu năm 2008 là 182,035 tỷ đồng, cao gấp 4,0689 lần so với năm 2007, và lợi nhuận sau thuế đạt được là 14,674 tỷ đồng ,cao gấp 2,52 lần so với năm 2007. Nói chung hoạt động kinh doanh dự án của đã mang lại những hiệu rất rõ rệt cho công ty trong những năm gần đây và hy vọng vẫn duy trì được hiệu quả đó trong những năm tới. 2.Tình hình đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư tại công ty FBS 2.1. Nguồn vốn hoạt động Công ty FBS với số vốn điều lệ 200 tỷ đồng, Công ty FBS đã tham gia đầu tư và thành lập các Ngân hàng thương mại như: Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (TechcomBank),  Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank),  Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (Phuong nam Bank). Và hàng loạt các chi nhánh của FBS trên toàn quốc Với phương châm hoạt động “Ở đâu có ý chí, ở đó có con đường”, và khẩu hiệu “Kết nối sự thịnh vượng”, “Vượt qua thử thách, tiếp bước thành công”, với triết lý kinh doanh “Thiện chí là một tài sản và là tài sản duy nhất mà cạnh tranh không thể vượt qua hay đánh bại”, FBS mở rộng hợp tác thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao trình độ cán bộ nhân viên, phấn đấu trở thành một trong những tổ chức kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam. 2.2. Nguồn vốn huy động cho các dự án Nguồn vốn cho một số dự án trọng điểm được thể hiện cụ thể: Dự án Quy Mô (ha) Tổng vốn đầu tư (USD) Địa bàn (Tỉnh) Dự án Khu Trung tâm thương mại và Nhà ở biệt thự Đồng Mạ 2,8 42.000.000 Phú Thọ Dự án Khu phố mới Hùng Vương 10,4195 19.148.500 Phú Yên Dự án Khu phố mới Hoa Lư – Phù Đổng 16,03762 64.408.750 TP.Pleicu Khu đô thị mới Thủy Tú 59,3 250.000.000 Đà Nẵng Khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc oai 52,5 537.000.000 Hà Tây Khu Trung tâm Hội nghị và Làng Du lịch Gami Hội An 11,2 43.808.000 Quảng Nam Khu dân cư đô thị mới Trần Hưng Đạo 11,9823 23.003.700 Thái Bình Trong các dự án mà công ty FBS làm chủ đầu tư thì hầu hết các dự án vốn của FBS đều chiếm trên 50% để đảm bảo việc thực hiện dự án được diễn ra dễ dàng và thuận lợi hơn, nhờ việc tích cực trong công tác tìm kiếm và thăm dò các dự án mà hoạt động đầu tư kinh doanh dự án không ngừng tăng trưởng qua các năm, tăng trưởng về quy mô diện tích các dự án được thể hiện trong bang sau: Sơ đồ tăng trưởng tổng diện tích các dự án của FBS qua các năm Quy mô dự án (ha) Năm ha Từ khi thành lập cho đến nay, công ty đã thực hiện đầu tư rất nhiều dự án thuộc các loại hình khác nhau, năm 2004 là năm đánh một dấu mốc quan trọng trong hoạt động đầu tư dự án của công ty, quy mô của tổng số các dự án được thực hiện lên tới 100,53 ha, trong khi đó năm 2003 chỉ khiêm tốn ở mức 38,43 ha, có thể nói đây là năm mà công ty đã nỗ lực cố gắng rất nhiều trong hoạt động tìm kiếm và triển khai dự án, trong các năm 2005,2006 và 2007 công ty chỉ triển khai thêm 11,28 ha tổng diện tích các dự án, nhưng đến năm 2008 lại đánh một dấu mốc quan trọng khác khi tổng diện tích các dự án được triển khai lên đến 197,502 ha ,gần gấp 2 lần so với 3 năm trước. 2.3. Cơ cấu vốn cho các loại dự án Bảng 4: Vốn cho từng loại dự án Các dự án Số dự án Tổngvốn (Triệu USD) Dự án xây dựng cho thuê hoặc bán 7 120 Dự án mua sau đó bán 3 35 Dự án tham gia dự thầu 4 85 III. THỰC TRẠNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở CÔNG TY 1. Khái quát một số nét về công tác lập dự án tại Công ty FBS Hoạt động chủ yếu của Công ty FBS là kinh doanh bất động sản và những hoạt động liên quan đến xây dựng và bất động sản, chính vì thế mà lĩnh vực đầu tư các dự án đã trở thành hoạt động chính của công ty. Cũng như bao công ty khác để hoạt động có hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư dự án thì công ty đã tổ chức một mô hình cơ cấu các phòng ban bố trí một cách hợp lý và thống nhất nhằm tạo hiệu quả cao nhất trong hoạt động đầu tư dự án của công ty. Cơ cấu tổ chức gồm có: Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị,Ban tổng giám đốc, ban kiểm soát và các phòng ban: - Phòng Kinh doanh dự án - Phòng kiến trúc - Phòng quản lý thi công - Phòng Nhân lực hệ thống - Phòng tài chính kế toán Và các chi nhánh và các công ty liên kết. Sơ đồ mô hình tổ chức của công ty Công tác lập dự án được giao cho phòng kinh doanh dự án lập và cùng phối kết hợp với các phòng ban khác trong công ty để việc lập dự án đảm bảo được tính khách quan, khoa học ,thống nhất và đảm bảo mục tiêu phát triển của công ty. Chức năng nhiệm vụ phòng kinh doanh dự án 1. Chức năng của Phòng Kinh doanh Dự án trong hoạt động Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh dự án: Phòng Kinh doanh Dự án là Phòng chuyên môn giúp việc cho Ban TGĐ quản lý hoạt động phát triển, kinh doanh dự án trong toàn Công ty, gồm 2 chức năng cơ bản sau: Tham mưu cho Ban Tổng giám đốc trong việc nghiên cứu, phát triển dự án, lập dự án đầu tư ( giai đoạn chuẩn bị đầu tư), kinh doanh khai thác dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư, sau đầu tư dự án và quản lý tổng thể các dự án do công ty FBS làm chủ đầu tư hoặc tham gia đầu tư cùng đối tác khác. Quản lý kiểm soát, chỉ đạo, hướng dẫn hỗ trợ, đào tạo nghiệp vụ phát triển, kinh doanh dự án cho các công ty/chi nhánh trực thuộc đang trực tiếp quản lý dự án. Dựa trên kế hoạch định hướng của công ty, phòng đã lập những dự án thuộc hai loại sau: + Lập dự án đầu tư do công ty trực tiếp đầu tư :5 dự án + Lập dự án đầu tư dự thầu : 3 dự án 2. Trách nhiệm và quyền hạn chủ yếu. a) về thể chế chính sách, kế hoạch chiến lược : Trên cơ sở khảo cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh, các điểm mạnh/yếu của công ty..., Phòng nghiên cứu hoạch định chính sách phát triển, kinh doanh dự án và thiết lập kế hoạch chiến lược dài hạn, trung hạn, ngắn hạn-hàng năm (kế hoạch S1)của Công ty. Chủ trì và phối hợp với các phòng Kiến trúc, QLTC lập « kế hoạch triển khai thực hiện dự án trong từng giai đoạn đầu tư » do FBS làm chủ đầu tư. Trên cơ sở đó lập kế hoạch thực hiện (HĐH) hàng năm của phòng thuộc các phần công việc do phòng đảm trách theo quy định của Quy chế này. Tham gia soạn thảo những Quy chế, Quy trình và ban hành các Mẫu báo cáo tác nghiệp ngành dọc, các văn bản hướng dẫn về Phát triển, Kinh doanh dự án, văn bản Điều lệ quản lý khu đô thị hoặc quản lý Tòa nhà sau khi hoàn thành xây dựng một phần hoặc toàn bộ dự án. b) Chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các công việc trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thuộc chức phận của Phòng Kinh doanh dự án được quy định tại các Khoản, Điều của Quy chế này. c) Lập và quản lý kế hoạch kinh doanh dự án: Lập phương án kinh doanh dự án và tiến độ chỉ đạo việc xây dựng phục vụ kinh doanh dự án. Tìm kiếm đối tác đầu tư và lập phương án Hợp tác kinh doanh dự án. Thẩm định và trình duyệt hệ thống chỉ tiêu kế hoạch doanh số/doanh thu hàng năm giao cho các công ty/chi nhánh trên cơ sở nghiên cứu tổng hợp các kế hoạch S1 của các công ty/chi nhánh gửi về. Kịp thời đề suất điều chỉnh chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh theo định kỳ 03 tháng, 06 tháng nếu có những biến động rủi ro đối với các công ty/chi nhánh để phù hợp với tình hình thực tế. Chỉ đạo và tổ chức triển khai thực hiện thành công các phương án kinh doanh, phương án hợp tác kinh doanh dự án tại các Công ty/Chi nhánh Kiểm tra, theo dõi, nắm bắt và giải quyết tháo gỡ những khó khăn vướng mắc tồn tại trong công tác phát triển, kinh doanh dự án của các công ty/Chi nhánh, nhằm thực hiện hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh hàng năm của Tổng Giám đốc giao cho công ty/chi nhánh trực thuộc. d- Chịu trách nhiệm quản lý tổng hợp, kiểm tra kiểm soát toàn bộ quá trình hoạt động Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh các Dự án đầu tư của công ty FBS và điều tiết về tiến độ thực hiện của các dự án nhằm bám sát «  kế hoạch tổng thể triển khai thực hiện Đầu tư-Xây dựng-Kinh doanh của từng dự án » đã được TGĐ phê duyệt. đ- Chịu trách nhiệm chủ trì trong việc Quyết toán chi phí toàn bộ Dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến kết thúc bàn giao dự án đưa vào khai thác sử dụng trên cơ sở phối hợp với các phòng QLTC, Phòng TC-KT tổng hợp các quyết toán từng phần, từng giai đoạn đầu tư. e- Tham mưu cho Ban tổng giám đốc lập « Đoàn kiểm tra của công ty » (khi cần thiết) để kiểm tra hiện trường xây lắp của các dự án nhằm đánh giá sát thực tình hình Xây dựng-Kinh doanh và giải quyết kịp thời những vướng mắc tồn đọng của từng dự án. f- Có trách nhiệm tham gia Đoàn kiểm soát theo chương trình KSNB của Ban KSNB công ty ; Đồng thời chịu sự kiểm soát của Ban KSNB khi có yêu cầu ; g- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của Ban TGĐ. 2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty. Trong quá trình tổ chức lập dự án đầu tư sẽ có nhiều phòng chức năng trong ban tham gia phối hợp để lập được một dự án hoàn hảo và khả thi nhất . Khi có những công trình cần xây dựng thi công trong năm,phòng kinh doanh dự án sẽ xác định dự án, rồi trình lên ban giám đốc xin lập dự án đầu tư . Tổng giám đốc đồng ý lập dự án đầu tư và sẽ giao cho phòng kinh doanh dự án trực tiếp lập dự án .Trong quá trình lập dự án sẽ có sự tham gia của các phòng như phòng quản lý thi công,phòng kiến trúc,phòng kế toán thực hiện dự án để tính toán các chi phí, doanh thu và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được chính xác nhất. Khi dự án được hoàn thành sẽ trình tổng giám đốc . Quy trình lập dự án 1. Sau khi có quyết định của UBND Tỉnh phê duyệt Đồ án thiết kế QHCT và có văn bản cho phép Công ty FBS tiến hành lập Dự án đầu tư , Phòng Kinh doanh dự án chịu trách nhiệm tổ chức lập dự án đầu tư để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng dự án, trừ những trường hợp ghi trong Điều (16) của Quy chế này. 2. Phòng Kinh doanh dự án có thể tự thực hiện việc lập dự án với những dự án nhỏ và phu hợp hoặc đối với các dự án có quy mô lớn phòng sẽ tổ chức đấu thầu tuyển chọn tư vấn và trình tổng giám đốc xét duyệt kết quả tuyển chọn nhà thầu tư vấn Lập dự án đầu tư để thực hiện các việc khảo sát, lập dự án đầu tư theo đúng thời gian hạn định của gói thầu tư vấn lập dự án đầu tư trong kế hoạch triển khai được duyệt. a- Để đảm bảo chất lượng tuyển chọn các nhà thầu tư vấn nêu trên, Phòng Kinh doanh dự án cần phải phối hợp với Phòng Kiến trúc lập và trình TGĐ phê duyệt bản “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn” gồm những yêu cầu cơ bản của nhiệm vụ khảo sát, thiết kế lập dự án đầu tư và một số yêu cầu cần thiết khác đối với nhà thầu tư vấn phải đáp ứng. Phòng Kinh doanh Dự án có trách nhiệm tổ chức hội nghị của “Hội đồng thẩm định dự án đầu tư FBS ” thẩm định “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn” trước khi trình TGĐ xét duyệt b- Trong “Hồ sơ mời đấu thầu tuyển chọn nhà thầu tư vấn Lập dự án đầu tư”, ngoài nội dung yêu cầu về kỹ thuật khảo sát, giải pháp thiết kế dự án, tổng mức đầu tư, phân tích hiệu quả đầu tư, còn phải đề ra yêu cầu cụ thể đối với việc phân tích các vấn đề cốt lõi sau đây: * Hiệu quả bỏ vốn đầu tư và sự khả thi đầu tư dự án trên cơ sở khảo sát thu thập các số liệu về thị trường, các cơ chế chính sách hiện hành của Nhà nước liên quan, ảnh hưởng của các đối thủ cạnh tranh trong địa bàn dự án; * Cơ chế Tài chính trong quản lý khai thác dự án có lợi nhất cho FBS trên cơ sở phân tích khai thác các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Riêng phần này yêu cầu nhà thầu tư vấn tách thành 01 bản báo cáo thuyết minh riêng để phục vụ nội bộ FBS không lưu hành. 3. Nội dung hồ sơ Dự án đầu tư bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở theo quy định của Nghị định 16/CP Quá trình lập dự án được thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, gồm các nội dung sau: Nghiên cứu cơ hội đầu tư Đây là giai đoạn hình thành dự án và bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác định triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Công ty đã thực hiện bước này nói chung là tuân thủ đúng các bước là nghiên cứu kỹ các nội dung như: Nhu cầu thị trường, hiện trạng sản xuất và dịch vụ của chương trình sắp đầu tư, tiềm năng sẵn có về tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính, những kết quả về tài chính, kinh tế – xã hội... Tuy nhiên, đây là công ty tư nhân nên công ty tự phải đi tìm dự án cho mình (nhưng những dự án này có thể chỉ là những dự án định hướng). Khi tìm được dự án rồi công ty mới nghiên cứu tiếp các mục tiêu khác như: nhu cầu (thị trường, nhà ở thương mại), dân số, diện tích, chỉ số chung về địa phương, chỉ số chung về dự án (thuê đất hay được sử dụng theo hình thức hợp tác), mục đích xây dựng (xây dựng nhà để ở hay xây dựng chợ, khách sạn, cao ốc văn phòng). Đây là những bước trong quá trình nghiên cứu cơ hội đầu tư trước khi tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình lập dự án đầu tư. Nó là bước quan trọng để thuyết phục các đối tác trong hợp tác về vốn và xây dựng, thuyết phục ngân hàng trong việc cho vay vốn cũng như lãi suất cho vay và thời gian và phương thức trả nợ Nghiên cứu tiền khả thi Công tác lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đóng vai trò rất quan trọng đối với một dự án đầu tư, tuy nhiên với mỗi dự án khác nhau thì công tác nghiên cứu tiền khả thi lại khác nhau: Đối với dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh, để bán thì bước này được thực hiện rất triệt để, tìm hiểu kỹ lưỡng trước hết về địa điểm, thị trường, tiến độ về vốn. Vì là công ty tư nhân các dự án được tìm xong mới lập và phân tích nên việc lập dự án phụ thuộc chủ yếu rất nhiều vào hình thức đầu tư của dự án. Trong phần này phần xây dựng sẽ được nêu sơ qua cấu trúc, kiến trúc, môi trường, tổng vốn cho xây dựng, tiến độ xây dựng. Rồi sau là phản ánh thiết kế sơ bộ kiến trúc công trình được xây dựng. Ở phần này nhấn mạnh nhất là tổng vốn đầu tư cho xây dựng và tiến độ cung cấp vốn cho công ty. Phân tích kinh tế và quản lý rủi ro được chú ý. Phân tích kinh tế ở đây chỉ đưa ra các kết quả về doanh lợi, tổng vốn đầu tư (vốn cố định, vốn lưu động), doanh thu, chi phí. Từ đó nêu ra chỉ tiêu NPV, IRR, thời hạn thu hồi vốn. Việc quản lý rủi ro phân tích nhấn mạnh các yếu tố: giá thuê, suất đầu tư xây dựng, lãi vay ngân hàng. Ngoài ra, do biến động của thị trường cung cấp vốn cho dự án đầu tư nên ngoài việc phụ thuộc vào hình thức đầu tư, thị trường xây dựng, lập dự án đầu tư có trình tự còn tuỳ thuộc vào sự biến động của vốn, yêu cầu của đối tác góp vốn. Nghiên cứu khả thi Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ lập dự án được trình bày chi tiết cụ thể và rõ nét để thu hút được các đối tác và thuyết phục cấp lãnh đạo. Lúc này chức năng, nhiệm vụ của công trình dự án được trình bày ra (vấn đề này không có trong nghiên cứu tiền khả thi). Những nhân tố tác động, ảnh hưởng đến dự án được nghiên cứu kỹ ngoài những yếu tố nhạy cảm nêu trong dự án tiền khả thi thì còn thêm các yếu tố xã hội, chính sách pháp luật... Điểm quan trọng nhấn mạnh của nghiên cứu khả thi chính là việc lựa chọn các phương án đầu tư khác nhau, so sánh chúng thông qua hàng loạt các chỉ tiêu tài chính. Phương án kiến trúc và kết cấu công trình của từng phương án được nghiên cứu kỹ và quan trọng nhất trong phần này (đây là thuộc phần xây dựng được các kiến trúc sư nghiên cứu và trình bày cụ thể riêng). Đánh giá và thẩm định dự án Công ty thường chỉ tiến hành lập dự án đầu tư chứ không tổ chức thẩm định lấy. Do là công ty tự lập và đầu tư dự án nên nếu cần công ty tự lập và tổ chức thẩm định theo nhu cầu của từng dự án. Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo cho dự án và cho các đối tác tham gia thì công ty sẽ thuê tư vấn hay tổ chức thẩm định các dự án sau đó công ty kiểm tra lại. Nếu như dự án có vốn vay nước ngoài thì một số nội dung trong dự án ngân hàng sẽ tổ chức thẩm định. 3. Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án 3.1. Các căn cứ pháp lý & Sự cần thiết phải đầu tư * Căn cứ pháp lý: Cần xem xét các luật , các thông tư, nghị định có liên quan đến lĩnh vực và khu vực của dự án đang triển khai Các văn bản có liên quan trực tiếp đến dự án Các hiệp ước , điều ước quốc tế có liên quan đến dự án *Sự cần thiết phải đầu tư Đầu tiên cần xem xét các yếu tố vĩ mô có liên quan đến dự án đầu tư: + Điều kiện địa lý, tự nhiên +Tình hình chính trị,các chính sách,luật lệ ảnh hưởng đến dự án của công ty + Hệ thống kinh tế + tình hình phát triển kinh tế của đất nước …. Do đất nước đang trên đà đổi mới ,hệ thống cơ sở hạ tầng của đất nước còn kém phát triển,trong những năm tới xu hướng còn phải xây dựng nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng cho hiện đại hơn ,phục vụ cho quá trình phát triên của đất nước nên các công trình xây dựng có cơ hội được ưu tiên đầu tư . 3.2. Tình hình kinh tế tổng quát liên quan đến dự án Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu tư như: + Điều kiện về địa lí tự nhiên (địa hình , khí hậu, địa chất..) liên quan đến việc lựa chọn , thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau này . + Điều kiện về dân số, lao động liên quan đến dự án (phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng ) + Tình hình chính trị,các chính sách,luật lệ ảnh hưởng đến dự án của công ty + Hệ thống kinh tế + tình hình phát triển kinh tế của đất nước …. 3.3. Nghiên cứu kỹ thuật Phân tích kỹ thuật là một bước quan trọng để tiến hành việc tiếp theo là phân tích tài chính (phần quan trọng nhất trong phân tích một dự án đầu tư). Ở Công ty FBS chủ yếu là sản phẩm xây dựng nên những đặc tính của loại sản phẩm này: có tính đơn chiếc, tồn tại lâu dài, có tích lớn, chu kỳ sản xuất dài, do đó vốn chu chuyển chậm; được xây dựng cố định tại một vị trí nhất định, nên nơi sản xuất cũng là nơi tiêu thụ sản phẩm... Vì sản phẩm của dự án là những công trình xây dựng nên khi nghiên cứu kỹ thuật chủ yếu nghiên cứu các phương án ki._.ến trúc khác nhau và khả năng đáp ứng được những nhu cầu cho những kiến trúc đó. Nghiên cứu phương án kiến trúc Ở nội dung này công ty sẽ tiến hành nghiên cứu tất cả các phương án có thể và khả năng tiềm lực cho các phương án. Vì là dự án xây dựng chiếm đa số nên các phương án xây dựng công trình được các chuyên gia dự án xây dựng nghiên cứu dựa trên tiềm lực của công ty về vốn và nhân lực cũng như về quy hoạch của khu đất được phê duyệt. Các phương án đưa ra của công ty chủ yếu là đưa ra những phương án của các hạng mục công trình chính còn các hạng mục bổ trợ xung quanh công trình được nghiên cứu kỹ và đưa ra một phương án chi tiết cụ thể nhất chứ không đưa ra nhiều phương án lựa chọn. Với phương án thiết kế hạng mục xung quanh như thế thì các phương án được đưa ra dựa vào thiết kế này sao cho thích hợp nhất. Yêu cầu về vốn đầu tư Vốn đầu tư cho phần này được hạch toán rất kỹ càng và có nhiều điểm được chú ý. Phần này là chiếm một số lượng vốn đầu tư lớn nhất trong toàn bộ quá trình đầu tư của dự án nên được tính toán rất kỹ. Phương án kết cấu công trình Các tiêu chuẩn để thiết kế, tính toán công trình: Tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737-95; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN-91; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BTCT TCVN 5574-95, tiêu chuẩn thiết kế nền móng công trình TCVN 45-78... Các giải pháp kết cấu thì chủ yếu nói tới kết cấu phần thân nhà và nền móng. Các chỉ tiêu kỹ thuật của kết cấu: sơ đồ tính toán, giới hạn của cấu kiện, vật liệu sử dụng (tuỳ từng những công trình khác nhau mà dự án cần những vật liệu phù hợp và đảm bảo về mặt kỹ thuật). Chọn kỹ thuật và phương án Thực chất của việc chọn lựa kỹ thuật ở đây là việc lựa chọn các phương án thiết kế thích hợp cho dự án. Phần này chủ yếu dự án sẽ nêu lại những phương án khác nhau và sẽ đưa ra những phương án mà công ty cho là tối ưu. Và tại đó trình bày là tại sao lại lựa chon phương án đó mà không là các phương án khác (chưa tính đến chi phí xây dựng). Cơ sở để lựa chọn là: Tổng diện tích sàn sử dụng, kiến trúc hiện đại, không gây ảnh hưởng xấu đến các công trình xung quanh, các phòng càng nhìn được ra biển càng nhiều càng tốt, dây truyền có thể tách theo nội dung hoạt động. Chọn máy móc thiết bị Vì là sản phẩm xây dựng nên khi công trình thực hiện sẽ được khoán cho nhà thầu xây dựng nên máy móc thi công sẽ được nhà thầu xây dựng lo liệu nên hệ thống máy móc ở đây chỉ là máy móc dành cho phần lắp hoàn thiện công trình. Hay còn gọi là hệ thống kỹ thuật cho công trình. Bao gồm hệ thống cấp điện – chống sét – cấp thoát nước - điều hoà, thông gió. Hệ thống cấp điện: Mạng điện được thiết kế cụ thể cho từng khu nhà và những khu trung tâm sẽ được trình bày chi tiết và cụ thể (nhà chính, khu biệt thự, sân vườn) để tạo khả năng khả thi của dự án. Khi trình bày sẽ áp dụng các điều chỉnh hợp lý và các căn cứ để tính toán. Hệ thống chống sét dựa vào chức năng, nhiệm vụ, địa hình của dự án mà tiến hành áp dụng chống sét. Hệ thống cấp thoát nước: căn cứ vào địa hình của công trình và nguồn nước từ bên ngoài. Bao gồm: hệ thống cấp, hệ thống thoát, hệ thống xử lý nước thải Giải pháp phòng cháy chữa cháy: Hệ thống báo khẩn cấp Emergency: Với loại hệ thống kỹ thuật này là một loại hệ thống hiện đại được áp dụng chủ yếu ở các công trình hiện đại và có nhiều đối tượng khách hàng quan trọng. Hệ thống báo này khi nghiên cứu thì chỉ tập trung xem xét hãng sản xuất và giá thành sản phẩm. Hệ thống kỹ thuật khác: Ngoài những hệ thống kỹ thuật cần thiết trên thì việc nghiên cứu các hệ thống khác là rất quan trọng vì nó cung cấp cho dự án sau khi hoàn thành sẽ có thêm những cơ sở vật chất khác như : hệ thống vi tính, điện thoại, truyền hình, hệ thống báo động bảo vệ về số lượng, giá trị ... Lao động Bất kỳ khi nghiên cứu một dự án nào các chuyên gia dự án của Công ty FBS đều nghiên cứu thị trường lao động cho của địa phương đó. Các chính sách về đầu tư và lao động cũng được quan tâm để từ đó hoạch định giá thành của sản xuất. Vì công ty có công ty xây dựng riêng nên rất ít khi sử dụng đến nhà thầu khác cho nên khi nghiên cứu về lao động công ty phải nghiên cứu kỹ để cần lao động cho cả xây dựng và lao động cho tiến hành sản xuất kinh doanh. Căn cứ để công ty tiến hành nghiên cứu là dân số, số người trong độ tuổi lao động. 3.4. Phân tích tài chính Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong công tác lập dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc xem xét tất cả các mặt về nguồn lực tài chính, hiệu quả, kết quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế. Xác định Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức: TMĐT = GXD + GTB + GGPMB + GTV + GQLDA + GKHáC + GDP GXD : Chi phí xây dựng các hạng mục bao gồm cả thuế VAT GTB` : Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị bao gồm cả thuế VAT GGPMB: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình bao gồm cả thuế VAT GQLDA : Chi phí quản lý dự án bao gồm cả thuế VAT Gkhác : Chi phí khác bao gồm cả thuế VAT GDP : Chi phí dự phòng bao gồm cả thuế VAT Căn cứ xác định tổng mức đầu tư: - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ ban hành Quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng. - Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ban hành ngày 10/12/2003 qui định chi tiết thi hành luật thuế giá trị gia tăng và luật sửa đôỉ, bổ sung một số điều của luật thuế GTGT. Các chi phí được xác định như sau: - Chi phí xây lắp Chi phí xây dựng các hạng mục sau thuế giá trị gia tăng tính theo công thức: GXD = g : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của hạng mục thứ i g= Pi x Fi Pi: Giá chuẩn 1 đơn vị quy mô xây dựng của hạng mục i (USD/m2, USD/m3) không có thuế VAT. Fi: Quy mô xây dựng của hạng mục thứ i T: Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành, T=10% Chi phí thiết bị Chi phí thiết bị của dự án được tính theo công thức: GTB = GSTB + GLĐ Trong đó: GSTB : Chi phí mua sắm thiết bị xác định dưa trên suất vốn đầu tư. GLĐ : Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Chi phí quản lý dự án: Chi phí khác: Dự phòng phí: Trên cơ sở các số liệu thu thập được sẽ tiến hành phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án . Trước tiên là xác định doanh thu các năm hoạt động của dự án và các chi phi của dự án .Từ đó lập bảng doanh thu chi phi và lợi ích hàng năm mà dự án đem lại .Sau khi tổng hợp tính toán doanh thu và chi phi phòng dự án tiến hành tính các chỉ tiêu hiệu quả là thu nhập thuần NPV, thời gian thu hồi vốn đầu tư . + Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T): là chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư được sử dụng rộng rãi nhất trong nền kinh tế có kế hoạch và đặc biệt là trong trường hợp không xét đến việc chiết khấu đồng tiền trong các thời gian khác nhau. N là quãng thời gian tính hàng năm mà mọi lợi ích tích lũy lại của dự án vừa bằng tổng chi phí ban đầu. Chỉ tiêu càng ngắn thì dự án càng có hiệu quả. + Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: sử dụng hiện giá của hiệu số thu chi NPV (hiệu số chi quy đổi về thời điểm đầu hiện tại - Net Present Value). Chỉ số NPV được tính theo công thức: Các phương án trị số NPV đưa ra đánh giá và so sánh lựa chọn phải có giá trị > 0 và phương án có trị số NPV max sẽ là phương án tối ưu nhất. + Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR (Internal Rate of Return). Chỉ số IRR là giá trị thỏa mãn phương trình: Hệ số suất thu lợi nội tại là trị số mức chiết khấu tối đa mà việc đầu tư có thể chịu được để bảo đảm hoàn vốn trong thời gian tính toán ấn định là n năm. Hệ số này được tính từ điều kiện hiệu số thu chi NPV = B - C = 0 có nghĩa là tính tỷ lệ nội hoàn IRR trong thời gian n năm nào đó để các khoản thu lợi đạt được bằng tổng chi phí bỏ ra. Dự án có IRR thấp hơn suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được là dự án không có hiệu quả. + Chỉ tiêu hệ số sinh lời B/C hay BCR (Benefitt Cost Ratio). + Chỉ tiêu suất lợi nhuận hay còn gọi là tỷ lệ sinh lời được tính theo công thức: Với các hệ số sinh lời B/C thì dự án có thể được thực hiện với các điều kiện như sau: Nếu BCR = B/C = 1 thì phương án có hiệu quả và có tính khả thi. Nếu BCR = B/C < 1 thì việc đầu tư là không có hiệu quả và dự án không có tính khả thi. Nếu BCR = B/C > 1 và có giá trị càng lớn thì việc đầu tư xây dựng dự án càng có hiệu quả. Chú thích: Trong các công thức trên: Bt: Khoản thu ở năm thứ t. Ct: Khoản chi ở năm thứ t. V: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu (ở thời điểm t = 0), vốn này có thể kèm theo một số vốn lưu động cần thiết tối thiểu. 3.5. Phân tích kinh tế xã hội Phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án là phần quan trọng trước khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án. Thông qua việc đánh giá các chỉ tiêu tổng hợp Chủ đầu tư sẽ cân nhắc và có các quyết định phù hợp đối với việc thực hiện dự án. Nếu như công tác phân tích hiệu quả tài chính được thực hiện trên phương diện lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp thì quá trình phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được thực hiện trên phương diện lợi ích của nền kinh tế quốc dân, của Nhà nước và xã hội. Công tác phân tích hiệu quả tài chính trên quan điểm lợi ích chủ yếu của chủ đầu tư cũng như doanh nghiệp còn việc phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội bản thân nó cũng mang tính xã hội, phục vụ lợi ích của nhân dân và nhà nước. Phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xem xét quyết định đầu tư. Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng như là một căn cứ quan trọng để có thể chấp thuận viện trợ, nhất là với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho công tác bảo vệ môi trường. 4. Phân tích một dự án cụ thể : « Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ văn phòng » 14 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội  4.1.Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư *.Những căn cứ pháp lý. - Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ngày 30/1/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP và Nghị định số 12/2000/NĐ – CP. - Căn cứ luật Doanh nghiệp - Luật số 13/1999/QH - 10 của Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam về ban hành Luật Doanh nghiệp. - Căn cứ Luật Khuyến khích đầu tư trong nước số 03/1998/QH - 10 ngày 20/5/1998 và Nghị định số 51/1999/NĐ - CP ngày 8/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ. - Căn cứ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200 do Công ty Khảo sát đo đạc - Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội lập tháng 11/2005 có ý kiến xác nhận không tranh chấp của UBND phường Tràng Tiền. - Căn cứ Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ (AB) do Viện Quy hoạch - Xây dựng Hà Nội đề xuất ngày 2/12/2005 Së Quy hoach kiến trúc Thành phố Hà Nội chấp thuận ngày 23/12/2005 . *. Sự cần thiết phải đầu tư : Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước. Là một Doanh nghiệp cổ phần hoá có trụ sở tại Thủ đô, với vai trò và nhiệm vụ là kinh doanh các sản phẩm dịch vụ với một thương hiệu có uy tín trên toàn quốc. Với chiến lược phát triển kinh doanh của mình nhằm từng bước thâm nhập thị trường quốc tế, , Công ty cổ phần Tài chính và phát triển doanh nghiệp với mục tiêu đưa thương hiệu của công ty thành một thương hiệu lớn và đang triển khai chiến lược phát triển theo định hướng tầm nhìn mới và sâu rộng, nhằm củng cố và phát huy nội lực, tạo sức mạnh tài chính và phát triển nguồn nhân lực vững vàng. Trong chương trình xây dựng và phát triển chiến lược của mình, trên đà sẵn có của hệ thống cơ sở vật chất, và cũng là để hoà nhập với tốc độ phát triển chung của Thủ đô, một trong những mục tiêu để nâng cao và phát huy nội lực, tạo nguồn tài chính vững vàng là nâng cao tối đa giá trị tài nguyên đất trên địa bàn thủ đô và chuyển hướng mục đích kinh doanh sang xây dựng những khu nhà cho thuê văn phòng và kinh doanh thương mại. Hướng đi đúng này của Công ty đã được sự chấp thuận về mặt chủ trương của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, cho phép Công ty có thể dễ dàng trong việc triển khai các dự án của mình. Dự án này ra đời sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, Dự án trung tâm thuơng mại và cho thuê ván phòng tại Hoàng Quốc Việt cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn. 4.2. Khái quát chung về dự án Địa điểm triển khai 14 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà nội ,Việt nam Chủ đầu tư Tập đoàn An Việt Số 14 Phố Hoàng Quốc Việt , Quân Cầu Giấy, Hà nội Thời hạn thuê đất Đơn vị được chấp nhận thuê đất theo hợp đồng cơ bản trong 50 năm Quy hoạch và kế hoạch Dự án được phép xây dựng để sử dung kết hợp: 3 tầng cho kinh doanh bán lẻ, 13 tầng văn phòng làm việc, tầng hầm gửi xe và hai khu vực phuc vụ đa mục đích như khu hỗ trợ hoăc khu kỹ thuật. Một vài chi tiết chính Thông tin không tiết lộ.Tính hợp pháp và tính hiệu lực của các giấy tở có thời hạn tại địa điểm triển khai được chúng tôi bảo đảm . Diện tích triển khai Mật độ xây dựng Chiều cao Hệ số sử dụng đất Tỷ suất dự án 1500 m2 64% 18 tầng + 2 tầng hầm 8.40 (chưa kể tầng hầm) 10.12(bao gồm tầng hầm) IRR = 15%, tỷ lệ bảo đảm 50%, thuế 25% Mô tả vắn tắt vị trí đất xây dựng. Dự án đặt vị trí trên đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hà Nội.Mất 20 phút đi ô tô đến trung tâm Hà Nội và 10 phút đến khu đô thị mới trên khu vực đường Phạm Hùng. Đường Hoàng Quốc Việt là đường hai chiều với khoảng 45m chiều rộng.Dự án đặt vị trí gần với giao lộ giữa đường Hoàng Quốc Việt và đường Bưởi.Vị trí này rất thuận lợi và mất 5 phút đề có thể tới đường Phạm Văn Đồng ,đường đi tới Cầu Thăng Long và Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Gần ngân hàn VIB, cách 40 m. Bản đồ vị trí 4.3. Khái quát chung về Hà Nội Khái quát nền kinh tế Hà Nội Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên. Hà Nội, thủ đô của nước Việt Nam đã tăng diện tích địa giới từ tháng 8 năm 2008 với một khu vực bao gồm: toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc, 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình và Yên Trung thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.Vào quý 4 năm 2008, diện tích đã tăng từ 921,8km2 lên đến 3.345 km2 và bao gồm 1 thành phố, 10 quận nội thành và 18 huyện thuộc vùng nông thôn. Hà Nội nằm ở phía Bắc Việt Nam cách Tp Hồ Chí Minh (Sài Gòn ) khoảng 1.765km về phía nam.Thành phố Hà Nội có phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên,phía đông giáp với Bắc Giang và Bắc Ninh,phía nam giáp Hưng Yên và phía tâyy giáp với tỉnh Vĩnh Phúc.Theo sự dự đoán của chính phủ thì Hà Nội sẽ tăng diện tích lên đến 13.436 km2 với dân số ước lượng khoảng 13,2-13,5 triệu người,cũng như kết quả tăng lên của diện tích khu vực vào tháng 8 năm 2008. Với vị trí là trung tâm phía Bắc của cả nước, thành phố giữ một vai trò quan trọng là nơi giao kết của nhiều tuyến đường bộ, đường sắt, và cảng hàng không quốc tế.Cơ sở hạ tầng tốt sẽ giúp Hà Nội mở rộng quan hệ hợp tác thương mại với các quốc gia trong khu vực và phía sau của khu vực phát triển đó là sự hỗ trợ chiến lươc của các tổ chức như ASEAN, ADB,WB. Dân Số Kể từ khi mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, dân số Hà Nội đã tăng lên trong khoảng từ 3.384.000 lên đến 6.233.000.Trong năm 2007, trước khi Hà Nội được mở rộng thì mật độ dấn số là 3.568 người/km2 cao hơn so với mật độ 3.024 người/km2 của Tp Hồ Chí Minh.Mật độ dân số gần đây được giảm bớt với sự mở rộng của TP Hồ Chí Minh, khi mà nó hợp tác với rất nhiều tỉnh thành trong khu vực ví dụ như tỉnh Bình Dương cũng nằm trong kế hoạch phát triển.Con số chính thức còn chưa được rõ rang lắm, tuy nhiên cơ sở của việc dự đoán dân số ở trên và việc tăng diện tích khu vực của Hà Nội thì mật độ dân số hiện tại của Hà Nội là khoảng 1.863 người/km2 . Hơn nữa cần nhấn mạnh là trung tâm của Hà Nội sẽ được giải thoát bởi sự phát triển một số lượng lớn các khu trung cư ở khu vực thành phố Hà Đông, khu Trung Hòa Nhân Chính và khu Mỹ Đình. Việt Nam đã có nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình phát triển từ năm 2000.Sự tăng trưởng này được phản ánh trong những chỉ tiêu quan trọng của Hà Nội ở dưới đây: Tốc độ tăng GDP trung bình hàng năm là :10,6% Tăng trưởng trung bình của ngành công nghiệp/xây dựng : 12,7% Tăng trưởng trung bình của các ngành nông lâm ngư nghiệp là : 2,2% Tăng trưởng trung bình của ngành dịch vụ là :10% Ước lượng GDP/ người (2008) là:1.634 USD Cơ cấu GDP trung bình: Sản phẩm nông, lâm, ngư nghiệp chiếm:5,5% Sản phẩm công nghiệp, xây dựng chiếm:41,5% Sản phẩm dịch vụ chiếm :53% Kim ngạch xuất nhập khẩu hàng năm tăng trưởng 20% Năm GDP(triệu US$) GDP(triệu VND) GDP/người (US$) Tốc độ tăng GDP GDP so với toàn quốc *GDP trong địa bàn Hà Nội:Vẫn duy trì và có xu thế đi lên so với Hà Nội năm 2007 Cuối năm 2008, GDP của Hà Nội đã tăng một cách đáng kể lên 9,35 tỷ USD trong khi GDP bình quân đầu người lại giảm xuống ở mức1.500 USD đó là do kết quả của việc mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008. GDP Bình quân đầu người Theo thời bào kinh tế. trong tháng 12-2008 và tính đến cuối năm, Hà Nội đã thu hút được 300 dự án FDI (Giảm 17,8% so với năm 2007) với tổng vốn đầu tư là 5 tỷ USD(tăng 53,3% so với năm 2007), trong đó: 270 dự án được cấp phép mới( giảm 19,6% so với năm 2007) với số vốn đăng ký là 4,4 tỷ USD( tăng 54,9% so với năm 2007) 30 dự án phát triển với tổng số vốn đầu tư tăng thêm 0,6 tỷ USD (tăng 42,25 so với năm 2007) Theo tổng cục thống kê Hà Nội, thì trong năm 2008, Hà Nội đã xuất khẩu được tổng giá trị đạt 6,9 tỷ USD, và tăng 35,5% so với năm 2007,trong đó xuất khẩu trong nước đạt 3,5 tỷ USD và tăng 25,2% so với năm 2007.Mặt khác, Hà Nội nhâpk khẩu 23 tỷ USD trong năm 2008 và tăng 26,8% so với năm 2007. Sự mở rộng địa giới của Hà Nội bao gồm toàn bộ tỉnh Hà Tây cũ đã tạo ra một vùng nông thôn rộng lớn, chiếm 88,3% tổng diện tích của Hà Nội,với khoảng 63,5% dân số hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp.Tỷ trọng của các sản phẩm nông nghiệp trong GDP của Hà Nội năm 2007 là rất khiêm tốn , khoảng 2%.Con số này là 5,3% năm 2008. 4.4 .Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội Hà Nội với vị thế là thủ đô của Việt Nam đã thu hút được hơn 3 triệu người dân thường trú bao gồm người Việt Nam,hàng nghìn người tạm trú và người nước ngoài.Là trung tâm kinh tế , văn hóa, chính trị của cả nước, Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân và thu hút được một số lượng lớn người di trú từ các địa phương khác tới làm việc, sống và nghiên cứu.Dân số Hà Nội phân bố không đồng đều tập trung ở 4 quận chính: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng và cósố lượng người dân sống thường trú cao hơn những khu vực khác. Thị trường văn phòng Hà Nội được phân chia thành 3 khu vực chính và được chi tiết ở bản đồ phía trên Khu vực quận Hoàn Kiếm và một phần của quận Hai Bà Trưng.Khu vực này chỉ có tiềm lực phát triển những tòa nhà có độ cao khoảng 8-14 tầng.khu vực này có giá đất cao và quỹ đất phát triển còn ít. Các khu đô thị mới ở quận cầu giấy là nơi có các dự án phát triển bước ngoặt ví dụ như tòa nhà Keangnam với 65 tầng.Khu vực trải dài trên đường Phạm Hùng đã thu hút được một lượng đầu tư đáng kể và có các dự án… Các khu vực ở giữa như quận Tây Hồ, quận Đống Đa đặc trưng cho phát triển các công trình tử 18 đến 24 tầng. Hà Nội có 14 quận, trong đó có 4 quận nội thành, có 4 quận mới được thành lập và 6 quận ngoại thành.bảng dưới chỉ ra tốc độ đô thị hóa ở một số khu vực và có khả năng phát triển trong tương lai. Theo nghiên cứu cho thấy, trong năm 2009 , nguồn cung văn phòng, bao gồm cả các khu vực mới phát triển và cũ đang xây dựng không đáp ứng được nhu cầu thực tế.Theo nghiên cứu của chúng tôi, ước đoán trong năm 2008 , Hà Nội có khoảng 321.776 m2 diện tích văn phòng và tổng diện tích được sử dụng là 318.872 ( 99,1%).Cần chú ý rằng đó mới chỉ là những con số của những công trình xếp hạng C trở lên. Có rất nhiều công ty vừa và nhỏ đang xây dựng những văn phòng tại mỗi công trình của họ và những nhà riêng quanh thành phố.Với sự phát triển thương mại tại Hà Nội, chúng tô rất trông đợi và sự mở rộng và tăng lên của nguồn cầu về văn phòng.Nghiên cứu của chúng tôi thừa nhận rằng nguồn cung trong tương lai gần có khả năng đáp ứng được nhu cầu và giá cho thuê văn phòng sẽ tăng lên.Trong hoàn cảnh hiện tại của nền kinh tế thì số lượng các dự án bị trì hoãn đều bắt nguồn từ vấn đề tài chính. Nguồn cung văn phòng. Hầu hết các công trình hạng A được xây dựng trước năm 2000.Dòng văn phòng hạng A mới chỉ đến vào khoảng năm 2007 với việc triển khai các dự án như Opera BC,Pacific place, Viet Tower, và gần đây nhất là công trình Sun City.Nguồn cung của diện tích văn phòng hạng B có rất nhiều hơn so với hạng A, với sự mở đầu là Tháp Viglacera ( khoảng hơn 10.000 m2),toà tháp Bắc Á( khoảng hơn 8.700 m2), tòa nhà Kinh Đo( diện tích 8.400 m2 ),tòa tháp VIT( diện tích hơn 14.00 m2 ) , tòa nhà LOD( diện tích hơn 5.000 m2 ). Tổng cung văn phòng hạng A TT Tên Địa chỉ Hạng Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ 1 Central Building 31 Hai Bà Trưng A 7 520 3650 60$ + 8$ VAT,phí quản lý 100% 2 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh A – B2 15 1300 19.500 45$ gồm VAT và phí quản lý 100% 3 Press Club-Regus 65 Lý Thái Tổ A 93 + 193 phòng làm việc( sử dụng 93%) 550USD/1 Phòng,1050USD/2 phòng 100% 4 Press Club-Regus 59A Lý Thái Tổ A 100% 5 Hanoi Somerset Grand 49 Hai Bà Trưng A 13 700 9.600 45$ gồm phí quản ly,chưaVAT 100% 6 International Centre 17 Ngô Quyền A 7 850 5.950 45$ chưa VAT 100% 7 Opera Business Centre 6 Tràng Tiền A 10 500 4.500 N/A 100% 8 Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt A 17 1.030 17.510 65$ chưa VAT 100% 9 Sun City building 13 Hai Bà Trưng A 24 600 8.400 65$ chưa VAT 99.4% Tổng cung văn phòng hạng B: TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ 1 Prime Centre 53 Quang Trung 3.526 37$ gồm phí quản lý, chưa Vat 100% 2 Tungshing Square 2 Ngô Quyền 14 800 11.200 44$,gồm dịch vụ, chưa Vat 95.7% 3 Artex Port 31-33 Ngô Quyền 9 400 3.600 Chưa rõ 100% 4 Vincom City Tower 191- Bà Triệu 22 1.000 48.000 42$( 5 năm) 45$ (3 năm) ,gồm Vat,phí quản lý 97% 5 HCOB Hanoi Centre Ofice Building 44B Lý Thường Kiệt N/A 8.500 55$ gồm Vat,phí quản lý 100% 6 Minexport 29 Hai Bà Trưng 9 600 5.400 45$,chưa Vat 99% 7 Public House Building 81 Trần Hưng Đạo 11 670 6.000 Chưa rõ 100% 8 Vinaplast 39A Ngô Quyền 9 350 3.150 45$ gồm Vat, phí quản lý 100% 9 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95% 10 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22$ 100% 11 Song Kim 278 Thụy Khuê 10 252 2.520 25$ 100% 12 ITT 266 Dội Cân 19 800 15.200 31$ ? 13 Office Building 381 Doi Cấn 2 500 1.000 30$ 100% 14 CTM 299 Cầu Giấy 9 300 2.700 22$ 100% Cầu văn phòng Lượng cầu cho khu vực văn phòng ở Hà Nội chủ yếu là từ các tổ chức như MNC, NGO,các phái đoàn ngoại giao, các tổ chức quốc tế và các công ty lớn trên địa bàn.Sau khi ra nhập WTO , một luồng chảy mới của lượng cầu từ các công ty nước ngoài đã tạo nên sự thiếu hụt đáng kể của các diện tích văn phòng và đẩy tỷ lệ sở hữu văn phòng lên gần 100% và tiền thuê văn phòng là khoản đáng khao khát cho các nhà đầu tư. Theo nghiên cứu của chúng tôi, thị trưởng có thể sẽ có mức tăng trưởng lợi tức đáng kể trong khoảng hơn 18 tháng do sự thiếu hụt một cách đáng kể nguồn cung văn phòng cho thị trường và lượng cầu mạnh. Sau đó mức tăng trưởng lợi tức sẽ ổn định và có xu hướng giảm nhẹ như một số dự án đã hoàn thành trên đường Phạm Hùng.Điều đó là hiển nhiên nếu hầu hết các dự án đều hoàn thành đúng như thực tế,ở Việt Nam có một nét đặc thù là hầu hết các dự án đều phải bị trì hoãn trong một quãng thời gian.Có thể trong hoàn cảnh này lợi tức có thể không suy giảm nhưng những con số ở trên vẫn cân bằng. Nhân tố quan trọng điều khiển lượng cầu bao gồm một nền kinh tế phát triển mạnh và việc gia nhập WTO,bởi vậy,những nhân tố này đã dẫn đường cho sư tăng lên của đầu tư nước ngoài và nổi lên là sự có mặt của các công ty đa quốc gia ở Việt Nam và sự bành trướng của các công ty đa quốc gia hiện nay. Phân tích thị trường văn phòng khu vực quận Cầu Giấy và khu vực đường Hoàng Quốc Việt. Quận Cầu Giấy là khu vực nằm ở phía đông của Hà Nội với tổng diện tích hành chính vào khoảng 12,04 km2 .Phía bắc tiếp giáp với Quận Tây Hồ,Phía đông bắc là quận Ba Đình, phía đông nam giáp quận Đống Đa, và phía tây giáp quận Từ Liêm,quận Từ Liêm là ở phía đông bắc, và quận Thanh Xuân ở phía Nam.Dân số của quận Cầu Giấy vào khoảng 147.000 người và mật đọ và khoảng 12.209 km2 Thị trường văn phòng quận Cầu Giấy. Quận Cầu Giấy hiện tại là nền móng cho sự phát triển mà thiếu nguồn cung quan trọng của khu vực văn phòng.tuy nhiên với lợi thế là vị trí của các dự án nằm ngay gần khu trung tâm thương mại Ba Đình và Tây Hồ với các dự án được bố trí như sau: Nguồn cung văn phòng trong khu vực TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tông diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ Ngày hoàn thành 1 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95$ 1-2007 2 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22 100% 2005 3 Private House 349 Hoàng Quốc Việt 9 160 1.300 20-30 0 4-2008 4 Private House 129-131 Hoàng Quốc Việt 7 170 1.190 20-30 100% 4-2008 5 Private House 365-367 Hoàng Quốc Việt 7 160 1.120 11 100% 4-2008 Trên đường Hoàng Quốc Việt,Nguồn cung của các tòa nhà văn phòng hầu như là một con số “0”.Nổi bật nhất là Công trình tháp Hòa Bình với 30.000 m2 văn phòng hạng B nhưng chủ yếu 100% là cho thuê.Công trình Việt Economic Times liền kề ngay công trình tháp Hòa Bình đã duy trì được 100% tỷ lệ sở hữu từ khi hoàn thành.khu vực này còn có một vài công trình nhỏ là của các công ty mở rộng hoạt động của chính họ.Gần đây có một số tòa nhà riêng biệt mới mọc lên để cho thuê nhưng chưa thể đáp ứng được một sức cầu rất mạnh. Nguồn cung văn phòng trong bán kính 1km của dự án. TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ Ngày hoàn thành 1 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95% 1-2007 2 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22 100% 2005 3 Nhà riêng 349 Hoàng Quốc Việt 9 160 1.300 20-30 0% 4-2008 4 Nhà riêng 129-131 Hoàng Quốc Việt 7 170 1.190 20-30 100% 4-2008 5 Nhà riêng 365-367 Hoàng Quốc Việt 7 160 1.120 11 100% 4-2008 6 Song Kim 278 Thụy Khuê 10 252 2.520 25 ? 5-2008 7 Tam Da Complex 249 Thụy Khuê 19 450 8.550 20 Đang XD 6-2008 8 444 Hoàng Hoa Thám Đang XD 9 ITT 266 Đội Cấn 19 800 15.200 31 ? 1-2008 10 Flamingo Tower 264 Đội Cấn 17 450 7.650 N/A Đang XD 12-2008 11 ? 381 Đội Cấn 2 500 1.000. 30 100% 6-2008 12 CMT 299 Cầu Giấy 9 300 2.700 22 ? 12-2006 4.5. Phân tích kỹ thuật dự án - Phương án kết cấu công trình Các tiêu chuẩn để thiết kế, tính toán công trình: Tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737-95; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN-91; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BTCT TCVN 5574-95, tiêu chuẩn thiết kế nền móng công trình TCVN 45-78... Hệ thống cấp điện Bảng 7: Mạng điện hạ thế tổng thể của dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên các hộ phụ tải Công suất (KW) Trạm bơm nước SH&CH 80 Lò hơi, nước nóng 30 Hệ thống điều hoà trung tâm 100 Hệ thống cầu thang máy 40 Hệ thống lọc nước tuần hoàn bể bơi 40 Hệ thống xử lý nước thải 40 Chiếu sáng sân vườn 20 Chiếu sáng và thiết bị tầng ngầm 20 Chiếu sáng và thiết bị từng tầng 75 Chiếu sáng và thiết bị tầng mái 10 Hệ thống chống sét dựa vào chức năng, nhiệm vụ, địa hình của dự án mà tiến hành áp dụng chống sét. Bảng 8: Hệ thống chống sét của dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên vật tư Đơn vị Số lượng Kim thu sét Indeclex cái 1 Dây đồng đỏ ngoại kg 390 Cọc đồng đỏ ngoại kg 220 Trụ đỡ kim thu sét cái 1 Dây kéo bộ 2 Bộ lọc sét Tercel cái 1 Bộ cắt sét 3 pha Tercel cái 1 Phụ kiện lắp đặt bộ 1 Hệ thống cấp thoát nước: căn cứ vào địa hình của công trình và nguồn nước từ bên ngoài. Bao gồm: hệ thống cấp, hệ thống thoát, hệ thống xử lý nước thải Giải pháp phòng cháy chữa cháy: Bảng 9: hệ thống phòng cháy chữa cháy cho công trình “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên hệ thống hãng cung cấp Hệ thống báo cháy tự động MINAMX Hệ thống cáp tín hiệu BETAFÂM-MININAX Hệ thống chữa cháy bằng nước MONOFLO Hệ thống bình bột dập cứu hoả xách tay JTOKET Hệ thống báo khẩn cấp Emergency: Với loại hệ thống kỹ thuật này là một loại hệ thống hiện đại được áp dụng chủ yếu ở các công trình hiện đại và có nhiều đối tượng khách hàng quan trọng. Hệ thống báo này khi nghiên cứu thì chỉ tập trung xem xét hãng sản xuất và giá thành sản phẩm. Bảng 10: Hệ thống báo khẩn cấp cho dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việ._.