Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Đông Đô

o là một vấn đề không hề đơn giản. Mặt khác, để đầu tư được thì phải có các nguồn lực như: nguồn vốn, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ… nhưng một thực tế hiện nay là các doanh nghiệp thường thiếu vốn khi tiến hành đầu tư. Để giải quyết khó khăn đó thì một trong những giải pháp thường được các doanh nghiệp chú trọng tới chính là việc vay vốn của ngân hàng. Ngân hàng thương mại tồn tại trong nền kinh tế thị trường với sứ mệnh chính là “đi vay và cho vay”, trong đó hoạt động cho vay có thể hiểu chính là một hoạt động đầu tư. Hoạt động cho vay tức là hoạt động tín dụng muốn đạt được hiệu quả cao, đảm bảo an toàn về nguồn vốn thì phụ thuộc rất nhiều vào kết quả của công tác thẩm định. Thẩm định tốt sẽ tạo tiền đề để hoạt động tín dụng diễn ra thuận lợi, sẽ giúp cho ngân hàng đưa ra những quyết định phù hợp với từng dự án, từng doanh nghiệp trong những trường hợp cụ thể. Ngược lại, thẩm định không tốt có thể dẫn tới việc đưa ra những quyết định sai lầm về tín dụng, điều này ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Đây chính là lý do để em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Đông Đô”. Để hoàn thành chuyên đề đúng thời hạn và đảm bảo về chất lượng, em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths Đinh Đào Ánh Thủy và các cô chú, anh chị Phòng Thẩm định và quản lý tín dụng của chi nhánh Đông Đô đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong thời gian qua. CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 1.1. Vài nét khái quát về NHĐT&PTVN chi nhánh Đông Đô 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển- chi nhánh Đông Đô NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô được thành lập trên cơ sở nâng cấp phòng Giao dịch 2 (14 Láng Hạ), đi vào hoạt động từ 31/07/2004 theo quyết định số 191/QĐ-HĐQT ngày 05/07/2004 của HĐQT- NHĐT&PTVN. Là một trong những cơ sở tiên phong đi đầu trong hệ thống, NHĐT&PTVN chú trọng triển khai nghiệp vụ kinh doanh bán lẻ, lấy phát triển dịch vụ và đem lại tiện ích cho khách hàng làm nền tảng; hoạt động theo mô hình giao dịch một cửa với quy trình nghiệp vụ ngân hàng hiện đại và công nghệ tiên tiến, theo đúng dự án hiện đại hóa ngân hàng Việt Nam hiện nay. Việc thành lập NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô phù hợp với tiến trình thực hiện chương trình cơ cấu lại, gắn liền với đổi mới toàn diện và phát triển vững chắc với nhịp độ tăng trưởng cao, phát huy truyền thống phục vụ đầu tư phát triển, đa dạng hóa khách hàng thuộc mọi thành phần kinh tế, phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ ngân hàng, nâng cao hiệu quả an toàn hệ thống theo đòi hỏi của cơ chế thị trường và lộ trình hội nhập, làm nòng cốt cho việc xây dựng tập đoàn tài chính đa năng, vững mạnh, hội nhập. Phòng Giao dịch 2 với mục tiêu ban đầu là huy động vốn được thành lập năm 2002, các dịch vụ hầu như chưa hề tiếp cận. Sau hơn hai năm thành lập đến nay chi nhánh đã bắt kịp với cơ chế thị trường. Trụ sở chính của chi nhánh đặt tại đường Láng Hạ, cùng với 8 điểm giao dịch đặt trên toàn thành phố rất thuận tiện để cung cấp các sản phẩm ngân hàng tới từng người dân. Về cơ sở vật chất trang thiết bị, ngay từ khi còn là phòng Giao dịch 2 đã được trung ương chọn là một trong những điểm giao dịch triển khai chương trình hiện đại hóa đầu tiên, đây là chương trình có nhiều tiện ích trên cả nước rất thuận tiện cho công tác thanh toán trên toàn quốc, chuyển tiền trong nước và quốc tế. Có sự thành công như hiên nay phải kể đến sự lãnh đạo của Ban giám đốc cùng đội ngũ cán bộ, nhân viên trong chi nhánh, với tuổi đời không quá 27 kinh nghiệm còn thiếu, vừa làm việc vừa học bước đầu gặp không ít khó khăn nhưng với sự cố gắng nỗ lực vượt bậc chi nhánh đã cùng nhau nỗ lực vượt qua. 1.1.2. Mô hình tổ chức của Chi nhánh Sơ đồ 1: Cơ cấu bộ máy của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô Tổ điện toán P.Giao dịch 1 P.Thẩm định và quản lý tín dụng P.Tín dụng1 Giám đốc Phó Giám đốc 1 Phó Giám đốc 2 Tổ kiểm tra kiểm toán nội bộ P.Giao dịch 2 P.Tổ chức hành chính P.Kế hoạch nguồn vốn P.Tài chính Kế toán Tổ Ngân quỹ P.Tín dụng 2 P.Giao dịch 3 P.Dịch vụ khách hàng P.Thanh toán quốc tế Mô hình tổ chức được xây dựng theo mô hình hiện đại hóa, theo hướng đổi mới và tiên tiến, phù hợp với quy mô và đặc điểm hoạt động của chi nhánh. Điều hành hoạt động của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô là Giám đốc chi nhánh. Giúp việc cho Giám đốc điều hành chi nhánh có 2 Phó Giám đốc, hoạt động theo sự phân công ủy quyền của Giám đốc. Các phòng của Chi nhánh Đông Đô được tổ chức thành 3 khối bao gồm: khối trực tiếp kinh doanh, khối hỗ trợ kinh doanh và khối quản lý nội bộ. 1.1.3. Phạm vi thẩm định Tuỳ thuộc vào quy mô, phạm vi hoạt động của mỗi ngân hàng thương mại mà việc thẩm định của chi nhánh được phân cấp cho những dự án có quy mô khác nhau. Cán bộ thẩm định có trách nhiệm thẩm định những dự án trong phạm vi được phân cấp, uỷ quyền thường xuyên kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ phát hiện và đưa ra hành động khắc phục kịp thời. Việc quyết định cho vay là do Giám đốc chi nhánh hay người được uỷ quyền hợp pháp theo quy định của ngân hàng. Các dự án mà chi nhánh thường thẩm định là những dự án vay vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các dự án này đa phần thuộc lĩnh vực sản xuất (sữa, điện, xi măng, bao bì đóng gói…), lĩnh vực dịch vụ như xây dựng các trung tâm thương mại, ngoài ra còn có các dự án vay vốn để mua sắm thiết bị, mua ôtô của các doanh nghiệp kinh doanh vận tải taxi…số vốn của các dự án yêu cầu được vay thường là 25-27 tỷ đồng. 1.2. Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư 1.2.1. Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư Giải thích quy trình thẩm định dự án đầu tư tại sơ đồ 2: (1): Sau khi nhận được hồ sơ vay vốn của khách hàng, phòng tín dụng sẽ chuyển sang cho trưởng phòng thẩm định để tiếp nhận hồ sơ. (2): Trưởng phòng thẩm định có trách nhiệm kiểm tra sơ bộ hồ sơ, những giấy tờ cần thiết để thẩm định. Có 2 trường hợp xảy ra (2.1): Nếu chưa đủ điều kiện thẩm định, thì bộ hồ sơ đó sẽ được gửi quay về phòng tín dụng để tiếp tục bổ sung những giấy tờ cần thiết. (2.2): Nếu đảm bảo yêu cầu thì sẽ được chuyển tiếp sang bước (3) (3): Trưởng phòng thẩm định sẽ giao bộ hồ sơ đó cho cán bộ thẩm định. (4): Sau khi nhận được hồ sơ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định theo các bước và nội dung như quy định. Sẽ có 2 trường hợp xảy ra (4.1): Nếu trong hồ sơ thẩm định có những tài liệu hay phần nào chưa rõ cần phải bổ sung, giải trình. Thì những yêu cầu đó được gửi cho phòng tín dụng, sau khi những yêu cầu được đáp ứng, hồ sơ sẽ được gửi lại cho cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm định như bình thường. (4.2): Sau khi thẩm định xong thì cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định và trình lên trưởng phòng thẩm định. (5): Trưởng phòng thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát báo cáo thẩm định. (5.1): Nếu kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu, thì trưởng phòng thẩm định sẽ yêu cầu cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định lại. (5.2): Nếu kết quả thẩm định đạt yêu cầu sẽ được chuyển sang bước tiếp theo. (6): Tiếp nhận hồ sơ kết quả thẩm định. (6.1): Hồ sơ sẽ được cán bộ thẩm định lưu lại (6.2): Đồng thời hồ sơ và kết quả thẩm định cũng được chuyển trả lại cho phòng tín dụng. Từ đó phòng tín dụng sẽ có những quyết định theo đúng chức năng của mình. Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng thẩm định Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn Nhận hồ sơ để thẩm định Tiếp nhận hồ sơ Kiểm tra sơ bộ hồ sơ Thẩm định Lập báo cáo thẩm định Kiểm tra, kiểm soát Lưu hồ sơ/ tài liệu Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định Chưa đủ điều kiện thẩm định Bổ sung, giải trình Chưa rõ Chưa đạt yêu cầu Đạt (2) (2.1) (2.2) (3) (4) ) (1) (4.1) (4.2) (5) (5.1) (5.2) (6.1) (6.2) (6) 1.2.2. Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư Hiện nay, chi nhánh đang sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp thẩm định chính: phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, dự báo và triệt tiêu rủi ro. Đối với những dự án phức tạp có quy mô lớn, những dự án xây dựng nhà máy sản xuất điện, xi măng, xây dựng trung tâm thương mại mà chi nhánh đã tiến hành thẩm định thì đều sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp trên. Riêng đối với những dự án nhỏ hơn, tính chất đơn giản hơn như các dự án thẩm định cho vay vốn mua xe taxi, mở rộng quy mô sản xuất…thì phương pháp phân tích độ nhạy hay triệt tiêu rủi ro ít được sử dụng. Trong số các phương pháp đã nêu thì phương pháp thẩm định theo trình tự thường được sử dụng phổ biến với tất cả các dự án. Sau đây là nội dung cụ thể của từng phương pháp. 1.2.2.1. Phương pháp so sánh các chỉ tiêu Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, các chỉ tiêu tài chính chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặc đang hoạt động. Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu sau: - Qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được. Quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế. Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi, và theo quy định của pháp luật. - Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư, các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư. - Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chi phí quản lý... của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành. - Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của Nhà nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại. 1.2.2.2. Phương pháp thẩm định theo trình tự Đây là phương pháp tiến hành một cách trình tự, chi tiết, lấy trình tự trước làm tiền đề cho trình tự sau. Phương pháp này được thể hiện như sau: - Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn thì cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cơ bản của hồ sơ dự án như: mục tiêu đầu tư, sự cần thiết phải đầu tư. Qua đó cho phép chúng ta hình dung khái quát về dự án, về vai trò, về tầm quan trọng của dự án... Nếu dự án tuân thủ đầy đủ các qui định cần thiết thì sẽ tiếp tục thẩm định chi tiết dự án và ngược lại thì dự án có thể sẽ bị bác bỏ. - Thẩm định chi tiết: Đây là bước quan trọng nhất trong quá trình thẩm định dự án- đó là việc xem xét dự án một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dung liên quan đến dự án như: Thẩm định về khía cạnh pháp lý, thị trường, công nghệ, kỹ thuật, tổ chức quản lý, kinh tế-tài chính, và các khía cạnh xã hội khác. Xem xét xem nó có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, của ngành và của địa phương trong mỗi thời kỳ hay không? Thông qua đó mà đưa ra các ý kiến đóng góp, đánh giá về từng nội dung dự án, phát hiện các sai xót và đưa ra các kết luận. 1.2.2.3. Phương pháp phân tích độ nhạy Phương pháp này thường dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án. Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án, như vượt chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi về chính sách thuế theo hướng bất lợi, thay đổi tỷ suất chiết khấu... xem xét tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án. Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc tuỳ điều kiện cụ thể và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án để xem xét. Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc thì đó là những dự án có độ an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại để đề xuất kiến nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế. 1.2.2.4. Phương pháp dự báo Cơ sở của phương pháp này là dùng số liệu dự báo trong tương lai, điều tra thống kê để kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng của công nghệ, thiết bị, nguyên liệu ... ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả, tính khả thi của dự án. 1.2.2.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro Do đặc điểm của đầu tư và dự án đầu tư là tập hợp các yếu tố được dự kiến trong tương lai, có thời gian thực hiện dự án và khai thác dự án thường rất dài nên khi thực hiện dự án không tránh khỏi những rủi ro ngoài ý muốn. Vì vậy mà để đảm bảo cho dự án đạt hiệu quả cao thì người ta thường dự báo trước các rủi ro có thể xảy ra, thông qua đó mà có các biện pháp phòng ngừa thích hợp nhằm hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất. Thường thì với phương pháp này người ta thường phân loại rủi ro làm hai loại là: Rủi ro trong giai đoạn thực hiện dự án và rủi ro khi dự án đi vào hoạt động. 1.3. Nội dung thẩm định 1.3.1. Kiểm tra những tài liệu, hồ sơ vay vốn 1.3.1.1. Đề nghị vay vốn Đây là tài liệu khách hàng phải có để ngân hàng biết được yêu cầu vay vốn của khách hàng. Từ đó, ngân hàng sẽ có cơ sở để tiến hành xem xét các tài liệu khác và là căn cứ để sau này khi kết thúc quá trình thẩm định, ngân hàng xem xét để cho khách hàng vay vốn theo nhu cầu. 1.3.1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn a. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách hàng Nguyên tắc hoạt động của chi nhánh là không phân biệt đối xử với bất cứ một loại hình doanh nghiệp nào, cho dù đó là doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước ngoài. Riêng ở phần này lại có sự phân định rõ ràng là bởi vì mỗi một loại hình doanh nghiệp lại có quy định khác nhau về cách thành lập, hồ sơ pháp lý. Đặc biệt lại có sự phân định khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước, khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp. Chúng ta đã biết đến năm 2005, một bộ Luật Doanh nghiệp đã được thống nhất chung, nhưng có rất nhiều doanh nghiệp đã được thành lập vào thời điểm trước năm 2005, do đó những hồ sơ pháp lý của họ là khác nhau. Bởi vậy, mới có sự phân định rõ ràng như vậy. (*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; điều lệ doanh nghiệp. Quyết định bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc, kế toán trưởng; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề với những ngành nghề cần giấy phép; Văn bản ủy quyền hoặc xác định về thẩm quyền trong quan hệ vay vốn. (*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; Điều lệ doanh nghiệp; giấy đăng ký kinh doanh; Giấy phép hành nghề đối với doanh nghiệp cần giấy phép hành nghề; Giấy chứng nhận phần vốn góp của từng thành viên; Biên bản bầu thành viên HĐQT, chủ tịch; Quyết định của Hội đồng thành viên hoặc HĐQT về việc bổ nhiệm Giám đốc (Tổng giám đốc) và kế toán trưởng; Quyết định của Hội đồng thành viên hoăc HĐQT về việc ủy quyền cho người đại diện doanh nghiệp vay vốn ngân hàng. (*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật đầu tư nước ngoài Hồ sơ bao gồm: Giấy phép đầu tư; Hợp đồng liên doanh (đối với doanh nghiệp liên doanh); Điều lệ doanh nghiệp; Các văn bản bổ nhiệm hoặc bầu HĐQT, chủ tịch, Tổng Giám đốc hoặc giám đốc, Kế toán trưởng; Văn bản ủy quyền hoặc xác định về thẩm quyển trong quan hệ vay vốn. (*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác - Sổ hộ khẩu, chứng minh thư. Giấy phép hành nghề đối với ngành nghề cần giấy phép. Giấy tờ xác nhận được giao, thuê sử dụng đất, mặt nước. Giấy phép đánh bắt thủy sản, hải sản, đăng kiểm tàu thuyền. Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định của pháp luật. b. Các tài liệu chứng minh tình hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả năng tài chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có) (*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật doanh nghiệp và luật đầu tư - Các báo cáo tài chính tối thiểu 02 năm gần nhất và quý gần nhất bao gồm: bảng cân đối; báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo cáo tài chính; lưu chuyển tiền tệ (nếu có). - Đối với pháp nhân hoạt động chưa được 02 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài chính đến thời điểm gần nhất. (*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Các tài liệu phải nộp gồm: báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, năng lực tài chính, tình hình đã vay nợ ở các tổ chức tín dụng, các tổ chức, cá nhân khác và các nguồn thu nhập để trả nợ, và các tài liệu khác. 1.3.1.3. Hồ sơ về dự án vay vốn Đối với dự án vay vốn, khách hàng phải gửi đến ngân hàng những tài liệu sau: - Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo đầu tư nếu dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền. - Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán của cấp có thẩm quyền. - Các văn bản khác như: + Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quan chế độ ưu đãi, hỗ trợ… của các cấp, các ngành có liên quan (nếu có). + Phê chuẩn Báo cáo đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy. Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên vật liệu, thị trường của dự án. + Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất. Các văn bản liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Giấy phép xây dựng (nếu công trình yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng). + Tài liệu chứng minh về vốn đầu tư hoặc các nguồn vốn tham gia đầu tư dự án (nếu đã thực hiện đầu tư hoặc dự án có nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư). + Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện dự án: phê duyệt kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu… Hợp đồng thi công xây lắp, cung cấp thiết bị, phê duyệt hợp đồng nhập khẩu thiết bị. Các hợp đồng tư vấn (nếu có). Các tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư (nếu có). 1.3.1.4. Hồ sơ bảo đảm tiền vay Những hồ sơ này được thực hiện theo quy định của pháp luật và Hội sở chính. 1.3.2. Thẩm định khách hàng vay vốn 1.3.2.1. Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng a. Đối với doanh nghiệp Cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, tính pháp lý của các loại giấy tờ nằm trong mục “1.2.1. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách hàng” thuộc mục “1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn”. b. Đối với khách hàng tư nhân Yêu cầu về năng lực pháp lý đó là: Đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự, có hộ khẩu thường trú. 1.3.2.2. Thẩm định năng lực và uy tín của khách hàng a. Ngành nghề kinh doanh Kiểm tra sự phù hợp về ngành nghề ghi trong đăng ký kinh doanh với ngành nghề kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp và phù hợp với dự án dự kiến đầu tư. b. Mô hình tổ chức, bố trí lao động - Quy mô hoạt động của doanh nghiệp. Cơ cấu tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. - Trình độ quản lý, tay nghề của người lao động trong doanh nghiệp. Thu nhập của người lao động. c. Quản trị điều hành của lãnh đạo Để đánh giá được khả năng điều hành của Ban lãnh đạo, Ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra: Năng lực chuyên môn, năng lực quản trị điều hành; Phẩm chất tư cách, uy tín của lãnh đạo trong và ngoài doanh nghiệp; Sự đoàn kết trong ban lãnh đạo và trong doanh nghiệp; Khả năng nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường d. Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng - Quan hệ tiền gửi: xem xét đến số dư tiền gửi bình quân, doanh số tiền gửi, tỷ trọng so với doanh thu. - Xét về quan hệ tín dụng: Ngân hàng sẽ tiến hành xem xét ở những khía cạnh: Dư nợ ngắn, trung và dài hạn; Mục đích vay vốn của các khoản vay; Doanh số cho vay, thu nợ; Mức độ tín nhiệm. 1.3.2.3. Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng a. Tình hình sản xuất kinh doanh Để phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, Ngân hàng sẽ xem xét trên các khía cạnh: - Tổng doanh thu, lợi nhuận; Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời, sự tăng trưởng. Chiến lược kinh doanh trong thời gian tới; Chính sách khách hàng. - Các sản phẩm chủ yếu của khách hàng, thị phần trên thị trường; Mạng lưới phân phối sản phẩm; Khả năng cạnh tranh, các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trên thị trường; Dự đoán xu hướng tăng, giảm doanh thu, chi phí và lợi nhuận trong tương lai. b. Tình hình tài chính Ngân hàng sẽ căn cứ vào một số chỉ tiêu: - Tổng tài sản, cơ cấu giữa nguồn vốn và tài sản. - Tình trạng tài sản, tình trạng nguồn vốn. - Phân tích đánh giá các nhóm chỉ tiêu phản ánh: khả năng tự chủ về tài chính. 1.3.3. Thẩm định dự án đầu tư Việc thẩm định dự án đầu tư sẽ tập trung phân tích, đánh giá về khía cạnh hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Các khía cạnh khác như hiệu quả về mặt xã hội, hiệu quả kinh tế nói chung cũng sẽ được đề cập tới tùy theo đặc điểm và yêu cầu của từng dự án. Các nội dung chính khi thẩm định dự án cần phải tiến hành phân tích: 1.3.3.1. Xem xét đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án - Mục tiêu đầu tư của dự án; Sự cần thiết đầu tư của dự án. - Qui mô đầu tư: Công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án, phương pháp tiêu thụ sản phẩm. - Qui mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động); vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết… Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án. 1.3.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án a. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án - Định dạng sản phẩm của dự án, tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định. - Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án. b. Đánh giá về cung sản phẩm - Xác định năng lực sản xuất, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêu phần trăm, phải nhập khẩu bao nhiêu. - Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án. - Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Việt Nam tham gia vào các tổ chức kinh tế trong khu vực và trên thế giới (AFTA, WTO, APEC, Hiệp định thương mại Việt- Mỹ…) đến thị trường sản phẩm của dự án. c. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, để từ đó xem xét định hướng thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thay thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuất khác có hợp lý không. Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường mà dự án đã đề ra, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với thị trường nội địa và thị trường nước ngoài. d. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối - Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ thống phân phối không? Mạng lưới phân phối đã được xác lập hay chưa, mạng lưới phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không? - Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì cần có nhận định xem có thể xẩy ra việc bị ép giá hay không. e. Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động. 1.3.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án Nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án cũng là một yếu tố rất quan trọng, vì nó đảm bảo cho hoạt động sản xuất được diễn ra một cách liên tục thường xuyên, duy trì công suất dự kiến của dự án, đảm bảo số lượng sản phẩm sản xuất ra. Phải tiến hành đánh giá để xác định xem: dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không? Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào. 1.3.3.4. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật a. Địa diểm xây dựng Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh hưởng lớn đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, nơi tiêu thụ. Bởi vậy, khi đánh giá địa điểm xây dựng sẽ được xem xét trên các mặt: Địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không? Có gần các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không, có nằm trong quy hoạch hay không? Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào, đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác. b. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án - Công suất thiết kế của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ hay không? - Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường; Quy cách, phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào? Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sản phẩm có cao không? c. Công nghệ, thiết bị Công nghệ, thiết bị sẽ được xem xét trên các mặt: - Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không. Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không. - Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất. Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi cần phải thay đổi sản phẩm thì thiết bị này có đáp ứng được hay không? Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý không. d. Quy mô và giải pháp xây dựng - Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không, có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không. Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không. - Tổng dự toán/ dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay không. e. Môi trường, phòng cháy chữa cháy Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa. 1.3.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án - Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án. Đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của chủ đầu tư với việc tiếp cận, điều hành công nghệ, thiết bị mới của dự án. Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn thi công, cung cấp thiết bị, công nghệ… - Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án. 1.3.3.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn a. Tổng vốn đầu tư dự án Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết hay chưa. Trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư, cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ nộidung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia vào dự án. b. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. c. Nguồn vốn đầu tư Trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt, sẽ tiến hành rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu. Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn. 1.3.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án Tất cả những phân tích đánh giá trên đều nhằm mục đích là hỗ trợ cho phần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Việc xác định hiệu quả tài chính có chính xác hay không tùy thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. Việc đánh giá hiệu quả về mặt tài chính được xem xét ở các khía cạnh sau: a. Thẩm tra kết quả kinh doanh Để tiến hành thẩm tra kết quả kinh doanh cần thực hiện qua các bước: Bước 1: Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án Tùy theo đặc điểm, loại hình và quy mô của dự án, khi tiến hành tính toán hiệu quả dự án, cán bộ thẩm định sẽ xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp nhằm bảo đảm khi tính toán sẽ phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án. Đối với dự án xây dựng mới độc lập, các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án được tách biệt rõ ràng nên sẽ dễ dàng trong việc xác định các yếu tố đầu vào, đầu ra để tính hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư chiều sâu, mở rộng công suất, hoàn thiện quy trình sản xuất thì việc xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp là tương đối khó khăn. Do đó, cán bộ thẩm định sẽ sử dụng những mô hình phù hợp đối với từng dự án. Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu Khi đã xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, cần phải phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án bằng các bước sau: - Xem xét báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án. Các phương diện đó bao gồm: phân tích thị trường, nguyên nhiên vật liệu, nguồn cung cấp, phân tích kỹ thuật công nghệ, phân tích tổ chức quản lý, kế họach thực hiện ngân sách. - Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở: tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án với giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ xày ra nhất. - Xác định các tình huống khác ngoài trường hợp cơ sở. Bướ._.c 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở Bảng thông số được lập cho trường hợp cơ sở- là trường hợp giả định thường xảy ra nhất đối với dự án. Các chỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tùy thuộc vào từng dự án, các thông số của dự án nên được phân theo nhóm để dễ kiểm soát. Bảng thông số sẽ được thực hiện trước khi bắt tay vào tính toán, khi có các thông số phát sinh sẽ được bổ sung song song trong quá trình tính toán cho đến khi hoàn chỉnh bảng thông số. Nội dung của bảng thông số bao gồm: sản lượng doanh thu; chi phí hoạt động; các khoản đầu tư; vốn lưu động; tài sản; các thông số khác như thuế suất, tỷ giá… Bước 4: Lập các bảng tính trung gian Trước khi tiến hành lập bảng tính hiệu quả dự án, cần phải lập các bảng tính trung gian. Các bảng tính trung gian này cho biết rõ hơn các giả định được áp dụng và là các thông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu quả dự án, bảng lưu chuyển tiền tệ và bảng cân đối kế hoạch sau này. Đối với một dự án sản xuất thì số lượng các bảng tính trung gian bao gồm: * Bảng 1: Bảng tính sản lượng và doanh thu hàng năm của dự án. * Bảng 2: Bảng tính chi phí hoạt động hàng năm của dự án. Trong các chi phí hoạt động, đối với từng dự án có thể lập các bảng tính trung gian chi tiết cho từng loại chi phí như: chi phí nguyên vật liệu, tiền lương và bảo hiểm y tế, chi phí quản lý… để đảm bảo tính rõ ràng và chính xác hơn. * Bảng 3: Lịch khấu hao * Bảng 4: Tính toán lãi vay: bao gồm cả bảng tính lãi vay trung dài hạn, lãi vay vốn ngắn hạn * Bảng 5: Bảng tính nhu cầu vốn lưu động Bước 5: Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và tính toán khả năng trả nợ Sau khi tính toán các bảng tính trung gian, kết quả của bảng tính trung gian sẽ được sử dụng để lập báo cáo kết quả kinh doanh. Nội dung của bảng báo cáo kết quả kinh doanh chính là sự tổng hợp của các bảng tính trung gian được lập ở bước 4, từ đó tính ra lợi nhuận trước và sau thuế của doanh nghiệp, dòng tiền hàng năm của dự án. Sau khi tiến hành lập báo cáo kết quả kinh doanh, thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ sẽ được lập. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho phép đánh giá được hiệu quả dự án dựa trên các chỉ tiêu NPV, IRR- là các chỉ tiêu đánh giá chính xác nhất vì nó căn cứ vào dòng tiền bỏ ra và dòng tiền thu vào của một dự án có tính đến yếu tố thời gian. Sau khi lập bảng lưu chuyển tiền tệ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích và tính toán khả năng trả nợ của dự án. Bước 6: Lập bảng cân đối kế toán Sau khi đã tiến hành tính toán và lập các báo cáo cần thiết, cuối cùng cán bộ thẩm định sẽ lập bảng cân đối kế hoạch- đây là bảng cho biết sơ lược tình hình tài chính của dự án, qua đó tính các tỷ số của dự án trong các năm kế hoạch như: tỷ số thanh toán ngắn hạn, tỷ số thanh toán nhanh, hệ số nợ. b. Thẩm tra nguồn, khả năng trả nợ hàng năm, thời gian trả nợ Sau khi tính toán và phân tích các báo cáo của dự án, cán bộ thẩm định sẽ phân tích khả năng trả nợ và thời gian trả nợ của khách hàng. Về cơ bản nguồn trả nợ của khách hàng được huy động từ 3 nguồn chính bao gồm: - Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường được tính bằng 50-70%). - Khấu hao cơ bản - Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án. Từ kết quả của bảng báo cáo kết quả kinh doanh và bảng cân đối kế hoạch, cán bộ thẩm định sẽ tính toán được chính xác nguồn trả nợ, và từ đó tính toán được khả năng trả nợ hàng năm của dự án. Có một chỉ số quan trọng được sử dụng khá phổ biến để đánh giá khả năng trả nợ đó là: chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án (DSCR). c. Thẩm tra nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án Để đánh giá khả năng sinh lời của dự án, các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là: NPV, IRR, ROE (đối với những dự án có vốn tự có tham gia). NPV được sử dụng để tính giá trị hiện tại thuần của dự án, IRR được dùng để tính tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án. Sau khi tính toán các chỉ tiêu này, chúng sẽ được so sánh với NPV, IRR của các dự án tương tự đã và đang thực hiện, đã được ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư để từ đó đánh giá được khả năng sinh lời của dự án. 1.4. Nghiên cứu quá trình thẩm định của dự án đầu tư “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh” Để hiểu rõ hơn về quy trình, phương pháp, và nội dung thẩm định, chúng ta sẽ nghiên cứu cụ thể qua việc thẩm định dự án “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh”. Đây là dự án được xác định là thuộc dự án nhóm B, dự án được gửi tới Phòng tín dụng1 của chi nhánh vào ngày 2/12/2006. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn của khách hàng, đến ngày 4/12/2006 dự án được gửi sang cho Phòng thẩm định và quản lý tín dụng, trưởng phòng sẽ xem xét và phân công cho cán bộ tiến hành thẩm định. Trong thời gian 14 ngày từ ngày 4/12/2006 đến ngày 18/12/2006, cán bộ thẩm định cùng với các bộ tín dụng được phân công sẽ kết hợp cùng nhau xem xét dự án, và trình lên cho trưởng phòng thẩm định kiểm tra, rồi gửi quay lại cho phòng tín dụng. Đến ngày 19/12/2006, kết quả của dự án được trình lên cho Ban lãnh đạo để đưa ra kết luận cuối cùng. Thời gian thẩm định của dự án đảm bảo quy định đối với dự án nhóm B là 18 ngày. Tuy nhiên, đối với dự án này có một điểm đặc biệt đó là có 2 chi nhánh của NHĐT& PTVN cùng tham gia tài trợ cho dự án, đó là chi nhánh Đông Đô và chi nhánh Nam Định (thành phố Nam Định). Bởi vậy, Ban lãnh đạo đã quyết định thành lập ra một tổ thẩm định chung đó là thành viên cán bộ của cả hai chi nhánh. Do đó, trong quá trình thẩm định có một số phần không tiến hành theo quy định chung, cụ thể sẽ có sự kết hợp đồng thời của cả hai chi nhánh. “Dự án trung tâm thương maị và dịch vụ Ngọc Khánh” là dự án nhóm B, thuộc lĩnh vực xây dựng- kinh doanh nhà. - Chủ đầu tư là: Công ty cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội và Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương. - Tổng mức đầu tư: 185.221 triệu đồng. - Quy mô của dự án: Đầu tư xây dựng mới một khu nhà ở cao tầng đồng bộ và khép kín hiện đại cùng với Trung tâm thương mại hiện đại trên diện tích 3.324m2, diện tích xây dựng: 1.136m2 với tổng diện tích sàn 39.739 m2. Các nội dung cụ thể về khách hàng vay vốn, cũng như các nội dung của dự án sẽ được nghiên cứu, xem xét, đánh giá chi tiết ở những phần sau: 1.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốn 1.4.1.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn a. Đánh giá chung về khách hàng Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương (CPĐTĐD) được thành lập từ năm 2001 theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 do Phòng Đăng ký kinh doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp với số vốn điều lệ là: 40.000.000.000 đồng. Công ty CPĐTĐD là thành viên của Indochina Group – là một nhóm các Công ty chuyên về các lĩnh vực: Tư vấn đầu tư, quản lý dự án, tư vấn thiết kế, đầu tư xây dựng, kinh doanh thương mại, thi công xây lắp và chuyển giao công nghệ. Các công ty hỗ trợ nhau trong việc thực hiện dự án nhưng độc lập về mặt tài chính. Theo đăng ký kinh doanh, Công ty CPĐTĐD hoạt động về các lĩnh vực: Đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà; Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc; Xây dựng công nghiệp, dân dụng, cơ sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi; Xây dựng trong lĩnh vực bưu chính viễn thông; Trang trí nội ngoại thất; Tư vấn xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình). Do công ty mới thành lập được 5 năm, nên hoạt động hiện tại chủ yếu là đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà. * Khi thành lập:Theo đăng ký kinh doanh vốn điều lệ là 40.000.000.000 đồng * Năm 2003: doanh nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động và các thành viên góp vốn sáng lập công ty với số vốn điều lệ không thay đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng). Các thành viên và số lượng vốn góp được thể hiện cụ thể ở bảng sau: Bảng 1: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư Đông Dương năm 2003 Thành viên Giá trị vốn góp (VNĐ) Số cổ phần tương ứng Phần góp vốn 1. Nguyễn Văn Lộc 24.400.000.000 48.800 61 % 2. Nguyễn Thị Phượng 800.000.000 1.600 2 % 3. Nguyễn Thị Vân 800.000.000 1.600 2 % 4. Nguyễn Văn Lợi 14.000.000.000 28.000 35 % Tổng cộng 40.000.000.000 80.000 100 % * Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về thành viên và cơ cấu góp vốn mới với vốn điều lệ không đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng), điều đó được thể hiện ở bảng sau: Bảng 2: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần và Đầu tư Đông Dương năm 2006 Thành viên Giá trị vốn góp (VNĐ) Số cổ phần tương ứng Phần vốn góp 1. Nguyễn Văn Lộc 32.400.000.000 64.800 81 % 2. Nguyễn Vũ Quế 5.200.000.000 10.400 13 % 3. Nguyễn Thị Phượng 800.000.000 1.600 2 % 4. Nguyễn Thị Vân 800.000.000 1.600 2 % 5. Lê Văn Kiệt 800.000.000 1.600 2 % Tổng cộng 40.000.000.000 80.000 100 % Kết luận: qua nghiên cứu chung về những tài liệu mà khách hàng gửi đến, cán bộ thẩm định đã đánh giá chủ đầu tư có ngành nghề kinh doanh hoàn toàn phù hợp với dự án dự kiến đầu tư. Sự thay đổi về số lượng thành viên và giá trị vốn góp theo từng giai đoạn được xác định rõ ràng. b. Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng Để đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ và xem xét các tài liệu mà khách hàng trình tới như sau: - Điều lệ tổ chức và hoạt động.. - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 28/08/2001; Giấy chứng nhận đăng ký thuế. - Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 02-2003/BBH về việc sửa đổi điều lệ công ty; số 03-2003/BBH về việc bầu thành viên HĐQT; số 05-2003/BBH về việc ký kết dự án đầu tư. - Các biên bản họp HĐQT: số 04-2003/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổ nhiệm Tổng giám đốc; số 06-2003/BBH về việc tham gia ký hợp đồng hợp tác đầu tư - Thông báo của Đại hội Đồng cổ đông số 27-2003/TB về việc góp vốn đợt I - Biên bản họp HĐQT công ty số 03-2005/BBH về việc uỷ quyền vay vốn - Giấy chứng nhận góp vốn số 01-2006/CN; số 02-2006/CN; số 03-2006/CN; số 05-2006/CN - Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 02-2006/BBH về việc chuyển nhượng cổ phần; số 04-2006/BBH về việc bầu thành viên HĐQT - Quyết định của Đại hội Đồng cổ đông số 03-2006/BBH về việc bổ sung cổ đông - Biên bản họp HĐQT số 05-2006/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổ nhiệm Tổng giám đốc - Quyết định của HĐQT số 37-2006/QĐ về việc bổ nhiệm Kế toán trưởng Kết luận: Qua việc nghiên cứu những giấy tờ mà chủ đầu tư gửi tới, cán bộ thẩm định đi đến kết luận Công ty CPĐTĐD là doanh nghiệp có đủ tư cách và năng lực pháp lý. c. Mô hình tổ chức và bố trí lao động (*) Quy mô hoạt động của doanh nghiệp: Công ty hoạt động dưới quy mô loại hình doanh nghiệp vừa và nhỏ (*) Cơ cấu tổ chức hoạt động Công ty có Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị. Trong đó, Ông Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật của Công ty. Bên cạnh đó, còn có Ban lãnh đạo điều hành mọi hoạt động của Công ty và các phòng ban hỗ trợ. Sơ đồ 3: Cơ cấu tổ chức của Công ty CPĐTĐD Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Ban giám đốc Ban Quản lý dự án Phòng Tổ chức hành chính Phòng Kinh doanh và Phát triển thị trường Ban Nghiên cứu và lập dự án Phòng Tài chính kế toán (*) Cơ cấu, tổ chức lao động Số lao động trong Công ty bao gồm lao động trực tiếp và lao động gián tiếp có tuổi đời trung bình là 30 tuổi, 95% trình độ Đại học và số kinh nghiệm làm việc từ 5 năm trở lên chiếm 70% số lao động trong công ty. Mức thu nhập trung bình trên 3 triệu đồng/tháng. Chính sách tuyển dụng của Công ty: có năng lực, kinh nghiệm và có khả năng chuyên môn phù hợp với công việc được giao. Khi đã là thành viên của Công ty, luôn được Công ty tạo điều kiện cả về thời gian và vật chất nhằm động viên cán bộ đi học để nâng cao trình độ. Chính sách tăng lương và thưởng: Công ty thực hiện theo đúng Luật Lao động hiện hành và theo hiệu quả công việc thực tế của từng lao động. Các kỹ sư chính trong Công ty đều có trình độ Đại học, có trên 10 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực thiết kế, thi công xây lắp. Kết luận: trước hết về cơ cấu tổ chức của công ty đã được xác định rõ ràng, quy định cụ thể người đại diện theo pháp luật. Đội ngũ lao động có trình độ cao đa phần là trên đại học, và đều có kinh nghiệm trong lĩnh vực mà công ty hoạt động. d. Thành phần của ban lãnh đạo - Công ty chỉ thực sự hoạt động bắt đầu từ năm 2003, thành phần ban lãnh đạo: + Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc + Thành viên HĐQT gồm: Bà Nguyễn Thị Phượng; Bà Nguyễn Thị Vân; Ông Nguyễn Văn Lợi. - Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về cơ cấu vốn góp, Ban lãnh đạo mới của Công ty gồm: + Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc. Trình độ: Kỹ sư xây dựng + Ông Nguyễn Vũ Quế: Thành viên HĐQT. Trình độ: Kỹ sư xây dựng + Ông Lê Văn Kiệt: Thành viên HĐQT. Trình độ: Thạc sĩ kinh tế - Hiện nay Công ty có số cổ đông là: 05 cổ đông. Các cổ đông của Công ty đều đang tham gia góp vốn và quản lý trong Indochina Group. + Kế toán trưởng: Bà Bùi Thị Thu Hà Kết luận: Các thành viên của Ban lãnh đạo đều có đầy đủ năng lực chuyên môn, năng lực quản trị điều hành. 1.4.1.2. Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của khách hàng a. Phân tích tình hình tài chính Căn cứ vào bảng cân đối kế toán của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định tiến hành phân tích như sau: * Phân tích tài sản: Tổng tài sản tại thời điểm 30/11/2006 là 44.078 triệu đồng, chủ yếu là tiền, các khoản phải thu và hàng tồn kho, cụ thể: - Tiền: tại thời điểm báo cáo doanh nghiệp có 6,2 tỷ tiền mặt tại quỹ, số tiền này là tiền góp vốn của các thành viên để thực hiện dự án. - Các khoản phải thu là 15,5 tỷ: trong đó chủ yếu là các khoản trả trước cho người bán là 12,9 tỷ đồng, chiếm 83% tổng các khoản phải thu, đây là các khoản doanh nghiệp ứng cho các đơn vị thi công dự án Trung tâm thương mai (TTTM) và dịch vụ Ngọc Khánh. - Hàng tồn kho là 20 tỷ trong đó toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của dự án trên. * Phân tích nguồn vốn: - Nợ phải trả chủ yếu là khoản mục người mua trả tiền trước: đây là khoản tiền ứng góp vốn theo tiến độ thi công dự án của Công ty cổ phần bất động sản PETROLIMEX góp theo hợp đồng góp vốn Đầu tư và phân chia sản phẩm. - Nguồn vốn chủ sở hữu đến 30/11/2006 là 30,6 tỷ - số vốn góp của các cổ đông. Bảng 3: Bảng cân đối kế toán của Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương Đơn vị: Triệu đồng TÀI SẢN Năm 2004 Năm 2005 30/11/2006 I.Tài sản lưu động và Đầu tư ngắn hạn 5.453 9.624 43.893 1. Tiền 39 92 6.287 2. Các khoản phải thu 1.802 1.999 15.535 3. Hàng tồn kho 2.000 5.747 20.084 4. Tài sản lưu động khác 1.612 1.786 1.987 II. Tài sản cố định và Đầu tư dài hạn 437 297 185 1. Tài sản cố định 437 297 185 Tổng cộng tài sản 5.890 9.921 44.078 NGUỒN VỐN I. Nợ phải trả 3.140 7.171 13.450 1. Nợ ngắn hạn 3.140 7.171 13.450 2. Nợ dài hạn II. Nguồn vốn chủ sở hữu 2.750 2.750 30.628 1. Nguồn vốn, quỹ 2.750 2.750 30.628 2. Nguồn kinh phí Tổng cộng nguồn vốn 5.890 9.921 44.078 Kết luận: Để đánh giá tình hình tài chính của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định hoàn toàn dựa vào báo cáo tài chính do chủ đầu tư gửi tới, một phần là do đây là công ty mới thành lập nên những số liệu về công ty, mối quan hệ với chi nhánh là chưa có. Do công ty mới thành lập, hoạt động kinh doanh chủ yếu tại thời điểm là đầu tư và kinh doanh dự án xây dựng TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh, nên các khoản mục về tài sản và nguồn vốn được hạch toán trong báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất chủ yếu là thực hiện dự án trên. b. Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh Bảng 4: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương Đơn vị: đồng CHỈ TIÊU Năm 2004 Năm 2005 Luỹ kế đến 30/11/2006 1. Doanh thu thuần 2.331.308.525 2. Giá vốn hàng bán 2.331.307.063 3. Lợi nhuận gộp 1.462 4. Chi phí bán hàng và quản lý 5. Doanh thu hoạt động tài chính 4.343.616 6. Chi phí hoạt động tài chính 7. Lợi nhuận khác 8. Thu nhập trước thuế 4.345.078 9. Thuế thu nhập doanh nghiệp 10. Thu nhập sau thuế 4.345.078 Kết luận: Cũng tương tự như việc phân tích tình hình tài chính, cán bộ thẩm định cũng căn cứ vào báo cáo kết quả kinh doanh mà chủ đầu tư gửi tới để phân tích. Qua phân tích bảng 4- bảng kết quả hoạt động kinh doanh, cán bộ thẩm định đi đến kết luận công ty được thành lập để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh là dự án đầu tiên công ty thực hiện, nên doanh thu tại thời điểm phân tích hầu như là không có. 1.4.2. Thẩm định dự án đầu tư 1.4.2.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án Hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm những loại văn bản, những quyết định: Văn bản thỏa thuận và hợp đồng về cấp nước, thoát nước, cấp điện cho dự án; Các văn bản về phòng cháy chữa cháy, về vấn đề môi trường, hợp đồng thuê đất được cấp có thẩm quyền xem xét phê duyệt; Các quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án; Biên bản thỏa thuận về giá trị vốn góp đầu tư vào dự án; Biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư & phân chia sản phẩm; Các hồ sơ thiết kế và phê duyệt của cấp có thẩm quyền; Giấy phép xây dựng. Kết luận: Căn cứ vào những tài liệu mà chủ đầu tư gửi đến tính tời thời điểm thẩm định. Kết luận về cơ bản hồ sơ pháp lý của dự án là tương đối đầy đủ. 1.4.2.2. Giới thiệu chung về dự án đầu tư - Tên dự án: Dự án đầu tư Trung tâm thương mại & dịch vụ Ngọc Khánh. - Chủ đầu tư : +Công ty CP Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội +Công ty CPĐTĐD - Tổng mức đầu tư: 185.221 triệu đồng. - Số tiền đề nghị vay vốn: 130.000 triệu đồng. - Địa điểm đầu tư: Số 1 Phạm Huy Thông, Ba Đình, Hà Nội. Dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh” do hai chủ đầu tư là Công ty cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật và Công ty CPĐTĐD thực hiện trên cơ sở Hợp đồng hợp tác đầu tư. Với tổng mức đầu tư như đã được phê duyệt, dự án được thực hiện trong giới hạn hoàn thiện công trình, phần hoàn thiện bên trong văn phòng, và căn hộ cao cấp được thực hiện trong giai đoạn 02 sử dụng nguồn vốn của khách hàng, tuỳ thuộc vào yêu cầu của người thuê. Vì vậy, tại dự án chỉ tính toán các chỉ tiêu cho phần xây dựng. 1.4.2.3. Giới thiệu chủ đầu tư a. Công ty Cổ phần Vật tư & Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội Công ty Cổ phần Vật tư & Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội trước là Công ty Vật tư & Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội (gọi tắt là Machinco 4) là thành viên của Tổng công ty Máy và Phụ tùng Bộ Thương Mại, được thành lập theo quyết định số 620/TM-TCCB ngày 28/05/1993 của Bộ Thương Mại. Công ty Vật tư & Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội có các chức năng sau: - Kinh doanh xuất nhập khẩu trực tiếp và kinh doanh trong nước: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất cho các nhà máy, công trường; Ô tô các loại, máy xây dựng; Nguyên nhiên liệu, vật liệu, dùng cho sản xuất; Hàng công nghiệp, hàng tiêu dùng. - Sản xuất cơ khí: gia công, lắp ráp, bảo dưỡng, sửa chữa, đóng mới thiết bị máy móc, phương tiện vận tải, máy xây dựng; Sửa chữa, lắp ráp ô tô, xe máy, cần cẩu. - Tổ chức các hoạt động dịch vụ: dịch vụ thương mại. b. Công ty CPĐTĐD Đã được giới thiệu ở phần “1.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốn”; mục “1.4.1.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn”. 1.4.2.4. Mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư a. Sự cần thiết phải đầu tư Qua nghiên cứu thị trường về TTTM, căn hộ cao cấp tại Hà Nội cho thấy nhu cầu về TTTM, căn hộ cao cấp tại Hà Nội đang ở mức cao trong khi lượng cung về sản phẩm này đang thực sự là vấn đề lớn cần giải quyết vì mục tiêu phát triển của thủ đô Hà Nội. Mặt khác, xét về hiệu quả đầu tư kinh doanh, Hà Nội là một thị trường rất tiềm năng cho phát triển TTTM và căn hộ cao cấp, là cơ hội cho nhà đầu tư. Đầu tư các TTTM và căn hộ cao cấp là hướng đầu tư chiến lược có tầm nhìn trong lĩnh vực bất động sản, đem lại hiệu quả cao cả về phương diện xã hội và phương diện hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Từ những nhận định trên, Công ty CPĐTĐD đã hợp tác với Công ty CP Vật tư và dịch vụ kỹ thuật Hà Nội làm chủ đầu tư khu Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Ngọc Khánh. b. Mục tiêu của dự án - Xây dựng một tòa nhà hỗn hợp với quy mô 26 tầng nổi, 02 tầng hầm dịch vụ và 02 block xếp xe tự động (05 tầng) làm trung tâm thương mại, dịch vụ, cho thuê mặt bằng, văn phòng và cho thuê căn hộ dài hạn. Mặt khác, dự án cũng nhằm tạo thêm công ăn việc làm, tăng thêm thu nhập của cán bộ công nhân viên toàn công ty. - Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường quỹ nhà ở và văn phòng làm việc cho Thành phố Hà Nội, đáp ứng các yêu cầu về không gian kiến trúc hiện đại, hài hòa với cảnh quan và khu vực, phù hợp với khu vực, với chủ trương chính sách phát triển của Thành phố Hà Nội. Tạo nên một công trình kiến trúc cao tầng có quy mô khang trang, có kiến trúc đẹp, đóng góp giá trị thẩm mỹ cho cảnh quan không gian kiến trúc Thành phố. 1.4.2.5. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra, giá bán sản phẩm a. Giới thiệu sản phẩm dự án Sản phẩm của dự án là khối nhà hỗn hợp: nhà ở, văn phòng, siêu thị với quy mô 26 tầng nổi và 02 tầng hầm. Toà nhà chính được xây dựng 26 tầng và được bố trí mặt bằng: Tầng 01và tầng lửng được sử dụng làm siêu thị và văn phòng Ban quản lý toà nhà. Tầng 2 đến tầng 26 dùng làm văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê. Diện tích văn phòng cho thuê được xác định theo mặt sàn mỗi tầng là : 468m2. Bảng 5: Thống kê loại phòng và diện tích tương ứng của dự án Số TT Loại phòng Số căn hộ Diện tích (m2) 1 Căn hộ loại A 26 162 2 Căn hộ loại B 26 110 3 Căn hộ loại C 12 164 4 Căn hộ loại D 12 112 5 Căn hộ loại E 8 212 Tổng cộng: 84 Ghi chú : A,B,C,D,E không phải là tiêu chuẩn căn hộ mà là loại hình căn hộ căn cứ trên diện tích sử dụng. b. Đánh giá tổng quan chung về nhu cầu sản phẩm của dự án Theo đánh giá của Công ty điều tra thị trường CBRE Vietnam: thị trường nhà đất của Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội đang trong tình trạng đóng băng. Nguyên nhân chính gây nên tình trạng trên là do sự chênh lệch giữa cung và cầu không lớn, không còn những điều để gây sốt như thời điểm 2 hay 3 năm trước. Ngoài ra, những rắc rối trong thủ tục mua bán, giấy tờ do thay đổi về chính sách quản lý đất đai trong thời gian qua cũng góp phần làm hạ nhiệt thị trường. Công ty CBRE đã đánh giá: hiện Chính phủ dành khá nhiều ưu đãi để khuyến khích việc xây dựng nhà cao tầng bán và cho thuê; việc cung cấp các căn hộ trong ba năm tới sẽ là thị trường nhanh chóng thu hút những người mua hoặc thuê; một phân khúc thị trường đang hình thành với những người mua quan tâm về chất lượng công trình xây dựng cũng như đẳng cấp của chủ đầu tư. Kết luận: Qua những tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp, cùng với sự nghiên cứu, tìm hiểu về thông tin thị trường nhà đất trong những năm gần đây. Cán bộ nhận định nhu cầu thị trường hiện nay và trong thời gian tới đang chuyển dần sang một phân khúc thị trường mới. Trong đó, người tiêu dùng quan tâm là chất lượng công trình, sự đồng bộ trong quy hoạch, môi trường sống và uy tín của những nhà đầu tư... Do vậy, tuy thị trường có nhiều biến động trong thời gian hiện nay, song các dự án chung cư cao cấp tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang được triển khai rất mạnh, càng thấy rõ nhu cầu kỳ vọng đối với loại sản phẩm này là rất lớn. c. Đánh giá về cung sản phẩm của dự án Cùng với tốc độ tăng về nhu cầu thuê văn phòng và xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê của các tổ chức trong và ngoài nước. Có thể nói việc đầu tư cao ốc căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay còn sôi động hơn cả đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê. Nhất là sau khi nhà nước quy định giá đất mới, tiền thuế sử dụng đất mà người mua phải nộp cao hơn trước đến 3-4 lần. Mặt khác, đất ở trong đô thị thì quá đắt đỏ và không còn nhiều để xây dựng nhà riêng lẻ. Giải pháp hiện nay của người dân là mua căn hộ tại các tòa nhà cao ốc. Theo khảo sát mới đây của các công ty tư vấn địa ốc, nhu cầu mua căn hộ - nhà ở của người Việt Nam bắt đầu có chiều hướng giống như trên thế giới. Đó là chuyển từ mua nhà có vị trí mặt tiền, đẹp, có thể sang nhượng, thừa kế sang chú trọng vào chất lượng sản phẩm, môi trường sống an toàn, dịch vụ đảm bảo, đầy đủ tiện nghi. Theo nguồn thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội, hiện nay toàn thành phố có hơn 15 dự án xây dựng căn hộ cao cấp đang được thực hiện. Và số lượng các căn hộ đã cho thuê tại các quận được tổng hợp ở bảng sau: Bảng 6: Thống kê số lượng căn hộ cho thuê tại Hà Nội năm 2006 Địa điểm Hoàn Kiếm Tây Hồ Ba Đình Hai Bà Trưng Cầu Giấy Tổng Tổng cung: Số lượng dự án Số lượng căn hộ 2 231 8 417 4 369 1 64 1 63 16 1.144 Còn trống: Số căn hộ còn trống Tỷ lệ còn trống 2 0,9% 18 4,3% 9 2,4% 5 7,8% 2 3,2% 36 3,1% Nguồn: CBRE Việt Nam Kết luận: khu căn hộ là loại hình căn hộ cao cấp, hoàn chỉnh về tiện ích, được trang bị những trang thiết bị sinh hoạt đồng bộ, hiện đại mà người mua khi được bàn giao nhà có thể sử dụng, sinh hoạt được ngay. Mặt khác về vấn đề sở hữu, những căn hộ này được bán và chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua; khả năng linh hoạt trong chuyển đổi công năng sử dụng từ căn hộ sang văn phòng với hệ thống trung tâm thông tin, giao dịch công nghệ cao và phòng họp phục vụ cho các buổi hội nghị quan trong cao cấp. Ngoài ra, khu căn hộ cao cấp được gắn kết với khu trung tâm thương mại, đó là đặc trưng cơ bản của dự án tạo nên sự khác biệt và khả năng cạnh tranh so với các dự án hiện đang thực hiện. d. Giá bán sản phẩm của dự án Để đưa ra được giá bán sản phẩm của dự án, rất nhiều cuộc khảo sát nghiên cứu giá bán, giá thuê các loại căn hộ cao cấp và các loại văn phòng, TTTM trên địa bàn Hà Nội được tiến hành, nhằm đưa ra những đánh giá nhận định một cách khách quan và toàn diện nhất. Sau đây là bảng tổng hợp quy cách và mức giá các loại căn hộ cho thuê, và văn phòng cho thuê. Bảng 7: Thống kê quy cách và mức giá cho thuê tương ứng đối với các loại căn hộ tại địa bàn Hà Nội Diện tích căn hộ (m2) 1 phòng ngủ 2 phòng ngủ 3 phòng ngủ 4 phòng ngủ 5 phòng ngủ 40 - 115 73 - 167 139 - 237 167 - 220 233 - 312 Giá thuê USD/căn/tháng 950-2.600 1.600 -3.550 2.300-5.000 2.800-6.500 4.800-9.300 Nguồn: CBRE Việt Nam Mức giá thuê căn hộ từ 1 phòng ngủ - 5 phòng ngủ dao động từ 950 USD - 9.300 USD/tháng. Phần lớn khách thuê nhà là người nước ngoài hiện đang làm việc tại các công ty đa quốc gia và những gia đình người Việt Nam giàu có. Theo tính toán, một căn hộ cao cấp hiện có giá khoảng 500.000 USD, nếu cho thuê lại có thể thu gần 50.000 USD/năm (giá thuê khoảng 4.000 USD/tháng). Như vậy tỷ suất thu hồi vốn đạt gần 10%/năm và người mua được sở hữu 1 tài sản lâu dài, giá trị tăng dần theo thời gian. Hiện nay giá bán bình quân của các căn hộ hạng A (hạng cao cấp nhất hiện nay) ở mức thấp nhất là từ 700 USD/m2 và cao nhất đến 2.200 USD/m2. Đó là với các căn hộ cho thuê, còn với những địa điểm cho thuê làm văn phòng và siêu thị thì sao. Một cuộc khảo sát cũng đã được tiến hành với các TTTM lớn cụ thể như sau. Tổng diện tích có thể cho thuê tại các TTTM tại Hà Nội là 39.996 m2. Tràng Tiền Plaza có vị trí rất thuận tiện ngay gần Hồ Hoàn Kiếm có trên 18.000m2 và trên 5 tầng. TTTM Tràng Tiền có định hướng kinh doanh như một cửa hàng bách hóa với rất nhiều gian hàng và chỉ có một số cửa hàng với cách bố trí không gian mở. Tuy nhiện, có một số diện tích cho thuê dưới diện tích văn phòng, ví dụ như văn phòng của Prudential thuê tại tầng 1. Vincom City Towers là dự án hỗn hợp nhất vừa mới khai trương hồi tháng 11/2004, có 6 tầng dành cho diện tích TTTM với tổng diện tích có thể cho thuê là 17.000m2. Mặc dầu khu TTTM ở phía bên dưới có thể phục vụ nhu cầu của nhân viên 30.000m2 văn phòng ở phía trên nhưng VincomCity Towers vẫn là địa chỉ thu hút khách mua sắm từ các tuyến phố buôn bán ở quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Giá thuê trung bình là 29 USD/m2/tháng. Tuy nhiên Tràng tiền Plaza có mức giá thuê cao hơn 50% so với hầu hết các TTTM khác. Sau đây là bảng tổng hợp giá thuê tại một số TTTM trên địa bàn Hà Nội. Bảng 8: Giá thuê tại một số TTTM STT TTTM Quận Diện tích Giá thuê/m2 Phí dịch vụ/m2 Tổng/m2 1 Tràng Tiền Plaza Hoàn Kiếm 12.000 $ 29,00 $ 9,00 $ 38,00 2 Hà Nội Tower Hoàn Kiếm 2.056 $ 20,00 $ 2,00 $ 22,00 3 V – Tower Ba Đình 940 $ 20,00 inclued $ 20,00 4 VKO Ba Đình 8.000 $ 20,00 $ 5,00 $ 25,00 5 Vincom City Towers Hai Bà Trưng 17.000 $ 24,00 $ 5,00 $ 29,00 Tổng 39.996 $ 30,33 Nguồn: CBRE Việt Nam Từ những căn cứ khảo sát trên và những tính toán chi phí, doanh thu, giá bán các sản phẩm của TTTM Ngọc Khánh được đưa ra như sau: Bảng 9: Giá bán sản phẩm của TTTM Ngọc Khánh STT Loại phòng Diện tích (m2) Đơn giá (USD) bao gồm VAT 1 Khu cho thuê dịch vụ 3.249 17 2 Cho thuê văn phòng 13.204 15 3 Cho thuê căn hộ 9.819 17 Kết luận: Căn cứ vào kết quả của những cuộc điều tra, khảo sát mà chủ đầu tư đã thực hiện, kết hợp với tổng hợp kết quả của những dự án tương tự mà các chi nhánh trong hệ thống đã thẩm định, cán bộ thẩm định kết luận so với các căn hộ cùng diện tích tại trung tâm Hà Nội, mức giá các căn hộ của TTTM Ngọc Khánh là thấp hơn đôi chút. e. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của dự án Loại hình căn hộ cho thuê là sản phẩm tương đối mới tại Hà Nội và hiện mới có một số dự án triển khai tại Hà Nội. Đối tượng chính của sản phẩm này được đánh giá là bộ phận chiếm vị trí không nhỏ trong xã hội, đặc biệt là giới doanh nhân, chuyên viên cao cấp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài... thì căn hộ kiểu này là rất cần thiết và hữu ích. Vì vậy, đầu tư vào căn hộ cao cấp đang là hướng đầu tư rất có tiềm năng và có tầm nhìn trong lĩnh vực bất động sản. Sự kết hợp giữa căn hộ cao cấp với TTTM đồng bộ, hiện đại là một sự khác biệt mang tính cạnh tranh khi mô hình này chưa được nhân rộng tại Hà Nội. Mặt khác, với sự gia tăng trong thu nhập và nhu cầu mua sắm của người dân, đã kéo theo nhu cầu phát triển các TTTM ngày càng lớn hiện nay và trong vài năm sắp tới tại Hà Nội. Kết luận: Căn cứ vào kết quả phân tích cung cầu sản phẩm dự án trong thời gian tới, cùng với những kiến thức hiểu biết về thị trường bất động sản, cán bộ thẩm định khẳng định nhu cầu căn hộ cao cấp tại Hà Nội theo dự báo đang tăng. Việc đầu tư các trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp theo đánh giá là hướng đầu tư chiến lược và có._. Chi nhánh cũng quan tâm tới đời sống tinh thần của cán bộ bằng cách: tổ chức các buổi liên hoan, giao lưu văn nghệ, thể thao, tổ chức các kỳ nghỉ không chỉ cho chính các cán bộ mà còn cho cả gia đình của họ. Qua đó tạo ra một sự thoải mái, giảm bớt căng thẳng sau một quá trình làm việc. Chi nhánh cũng nên có những khu tập thể dục thể thao cho cán bộ sau những giờ làm việc căng thẳng. Bên cạnh đó cũng có những chính sách đãi ngộ khuyến khích kịp thời những người có thành tích cao trong học tập cũng như công tác. 2.3.2. Nâng cao chất lượng thu thập thông tin Thông tin là một yếu tố rất quan trọng đối với công tác thẩm định, nó quyết định tới chất lượng của công tác thẩm định. Khi tiến hành thẩm định các cán bộ thường lấy thông tin chủ yếu từ những tài liệu mà khách hàng chuyển đến, những thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng, từ mối quan hệ đã có với chi nhánh… từ đó có những phân tích để đưa ra kết luận hợp lý nhất. Nhưng trên thực tế những thông tin chưa đảm bảo được độ chính xác cao, do đó yêu cầu nâng cao chất lượng thu thập thông tin là rất quan trọng. Để nâng cao chất lượng thu thập thông tin, thì thông tin đó phải được lấy từ nhiều nguồn không chỉ từ khách hàng, từ thông tin đại chúng, từ mối quan hệ với chi nhánh mà đó còn là thông tin từ mối quan hệ với các chi nhánh, ngân hàng khác, và lấy từ quá trình điều tra khảo sát. Chi nhánh sẽ xây dựng một kho lưu trữ các thông tin đã được xử lý, phân tích sau khi được thu thập. Các thông tin đó nên được bảo mật, song cũng nên thường xuyên cung cấp cho các cán bộ thẩm định để họ có những cơ sở phục vụ cho công việc của mình. Ngoài ra, kho lưu trữ thông tin này cũng cần phải thường xuyên được đổi mới cập nhật, bổ sung. Các thông tin phục vụ cho công tác thẩm định đa phần là lấy từ nguồn khách hàng cung cấp. Vậy thì cần phải yêu cầu các chủ đầu tư phân tích cụ thể các thông tin đưa ra, đồng thời phải có cam kết đảm bảo tính chính xác, trung thực của các thông tin đó. Bên cạnh đó, với những kinh nghiệm đã có của các cán bộ thẩm định, cùng với sự khôn khéo, linh hoạt của mình trong quá trình thẩm định họ sẽ phát hiện ra những điều sai sót bất hợp lý trong các báo cáo tài chính, kế toán của doanh nghiệp. Đồng hành với các nguồn thông tin ở trên là nguồn thông tin thu thập từ môi trường xung quanh. Đây là nguồn thông tin đa dạng, phong phú và khách quan nhất, chính vì thế mà nó sẽ là nguồn thông tin thực sự bổ ích và cần thiết đối với các cán bộ thẩm định khi muốn đánh giá khách hàng của mình một cách chính xác hơn. Để có được nguồn thông tin này thì các cán bộ thẩm định có thể đi khảo sát thực tế thị trường để xác định giá cả thực tế, cung-cầu thị trường, các nguồn cung cấp yếu tố đầu vào, công suất thực tế, phản ứng của khách hàng với sản phẩm của dự án ...nhằm đối chiếu và so sánh với dự án mà khách hàng đã nộp. Ngoài ra cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin của khách hàng vay vốn thông qua các tổ chức tín dụng, các ngân hàng khác, các đối tác khác...mà khách hàng có quan hệ. Qua đó mà ngân hàng nắm được các thông tin cần thiết về tình hình sản xuất kinh doanh, lịch sử quan hệ với các tổ chức tín dụng, uy tín ...của doanh nghiệp vay vốn. Đồng thời thông qua các công ty kiểm toán cán bộ thẩm định có thể đánh giá một cách chính xác hơn về tình hình tài chính thực tế của các khách hàng. Để bổ sung cho lượng thông tin thì cán bộ thẩm định có thể phối hợp, và tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong nhiều lĩnh vực có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới dự án như: kỹ thuật, công nghệ, kiến trúc, đất đai, thị trường hay các cơ chế chính sách, kế hoạch phát triển ngành, vùng, địa phương. Qua đó mà có một cái nhìn tổng quát nhất về dự án cũng như khách hàng để đưa ra một quyết định đúng đắn xem dự án có phù hợp với xu thế phát triển chung của nền kinh tế, của ngành và địa phương hay không. Để từ đó đưa ra quyết định hợp lý. 2.3.3. Hiện đại hóa công nghệ, trang thiết bị và phương tiện làm việc Thẩm định là hoạt động đòi hỏi phải giải quyết một khối lượng giấy tờ lớn, nhưng trên thực tế tại chi nhánh máy phô tô phòng thẩm định được cung cấp là không có, mà phải dùng chung với các phòng khác. Mặc khác, để phục vụ cho công tác thẩm định thì lượng thông tin đòi hỏi phải được thu thập đầy đủ và thường xuyên, ngoài thông tin do khách hàng cung cấp thì thông tin trên mạng cũng là một nguồn thông tin khá phổ biến và hữu ích cho công tác thẩm định. Để đảm bảo cho các cán bộ thẩm định được tiếp nhận các thông tin một cách kịp thời, thì mỗi cán bộ thẩm định nên được cung cấp một máy tính có nối mạng Internet. Trước thực tế phát triển của nền kinh tế như hiện nay, để đảm bảo cho hoạt động của chi nhánh không bị lac hậu so với các Ngân hàng khác, và tụt hậu so với nền kinh tế, thì Ngân hàng cần phải đầu tư, mua sắm các thiết bị và các phần mềm công nghệ tiện ích nhằm hỗ trợ cho quá trình tính toán, phân tích dự án đầu tư được tiến hành một cách nhanh chóng và có hiệu quả. Các cán bộ thẩm định có thể tiến hành phân tích dự báo bằng việc sử dụng các công cụ hiện có như: phần mềm kinh tế lượng, mô hình toán…kết hợp với phương pháp phân tích độ nhạy. Điều này sẽ góp phần nâng cao tính chính xác và hiệu quả của dự án đầu tư, giúp cho chi nhánh giảm thiểu rủi ro trong quá trình đi đến quyết định đầu tư. Ngoài ra, chi nhánh cũng nên thuê các chuyên gia có kinh nghiệm về công nghệ đến để hướng dẫn cho các cán bộ những thao tác để thực hiện công việc một cách nhanh chóng và hiệu quả cao. Đồng thời, cũng cần phải nghiên cứu tới khả năng, thuê các chuyên gia về công nghệ kết hợp với các cán bộ tin học và các cán bộ thẩm định, tín dụng của ngân hàng cùng nhau hợp tác nghiên cứu để tạo ra một phần mềm chuyên dụng cho họat động thẩm định. 2.3.4. Thành lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định Thẩm định dự án là một công việc đòi hỏi phải có thời gian, thường kéo dài, không thể hoàn thành ngay trong một thời gian ngắn. Và cũng do đặc tính của công tác thẩm định cho nên để hiểu biết thêm về khách hàng, cán bộ thẩm định phải thường xuyên trao đổi tiếp xúc với khách hàng. Thậm chí để có được các thông tin về khách hàng, các thông tin về dự án phục vụ cho quá trình thẩm định thì cán bộ thẩm định còn phải tiến hành điều tra. Nhất là với những dự án lớn, liên quan tới nhiều lĩnh vực cán bộ thẩm định đôi khi phải tiến hành điều tra về thị trường, giá cả sản phẩm của dự án, đặc tính đã có của các sản phẩm tương tự, khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào…do đó chi phí cần cho hoạt động này là rất lớn. Bởi vậy, Ngân hàng phải thành lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định. Mặt khác, quá trình thẩm định không chỉ dừng lại ở việc cho vay vốn mà nó còn kéo dài trong suốt thời gian tồn tại của dự án, khi dự án đi vào hoạt động sản xuất và khi ngân hàng thu hồi đủ số vốn ban đầu và số tiền lãi. Sau đó, khi thẩm định dự án đã kết thúc ngân hàng còn tiến hành tổng kết, đúc rút kinh nghiệm để làm cơ sở cho các dự án sau này. Như vậy, cũng có nghĩa là quá trình thẩm định luôn song song tồn tại cùng với quá trình sản xuất kinh doanh của dự án. Thực tế hiện nay số dự án muốn vay vốn ngày càng nhiều, và độ phức tạp của dự án cũng ngày một nâng cao. Bởi vậy, công tác thẩm định ngày càng có vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng, và độ phức tạp của công tác này cũng ngày một nhiều. Để bảo đảm được hiệu quả của công tác thẩm định, thì kinh phí hỗ trợ cho hoạt động này cần phải bổ sung nhiều hơn. 2.3.5. Hoàn thiện phương pháp và nội dung thẩm định dự án đầu tư Trong số những phương pháp được sử dụng để thẩm định dự án đầu tư, có một phương pháp rất hiệu quả nhưng thường hay bị bỏ qua, đó là phương pháp phân tích độ nhạy của dự án. Đây là phương pháp giúp cho cán bộ thẩm định thấy được hiệu quả của dự án khi thị trường có những biến động. Đó có thể là chi phí của các yếu tố đầu vào thay đổi như giá nguyên vật liệu tăng, tình trạng khan hiếm nguyên vật liệu trong nước dẫn đến việc phải nhập khẩu từ nước ngoài, hoặc có thể đó là do sự điều chỉnh mức lương tối thiểu của nhà nước. Đó cũng có thể là giá cả của sản phẩm đầu ra thay đổi, nhu cầu của người tiêu dùng tăng làm doanh thu của dự án tăng lên, hoặc cũng có thể do sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh có sự cải tiến mới thu hút được sự chú ý của người tiêu dùng dẫn tới khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bị giảm sút…Bằng việc cho một yếu tố thay đổi hoặc chi phí hoặc doanh thu, cho cả hai yếu tố thay đổi, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích lại hiệu quả của dự án để xác định độ ổn định của dự án. Bởi một lẽ đương nhiên là dự án tồn tại trong một khoảng thời gian dài do đó sự biến động của thị trường là không thể tránh khỏi. Chính vì tầm quan trọng của phương pháp này cho nên ngân hàng cần phải thường xuyên sử dụng nó trong việc phân tích dự án. Đặc biệt với những dự án có quy mô lớn, độ phức tạp cao thì sự kết hợp của các phương pháp cần phải linh hoạt hơn để đánh giá một cách chính xác về dự án. Trong nội dung thẩm định gồm có thẩm định khách hàng và thẩm định dự án đầu tư, để nâng cao chất lượng của công tác thẩm định thì nội dung thẩm định cần phải được hoàn thiện hơn. - Trước hết là về thẩm định khách hàng vay vốn, ngoài những hồ sơ tài liệu mà khách hàng gửi tới ngân hàng và qua những thông tin đã thu thập được về khách hàng. Để đánh giá một cách toàn diện hơn, cán bộ thẩm định cần chú trọng tới việc tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, qua đó đánh giá được động cơ vay vốn, khả năng nắm bắt thị trường, cũng như hiểu biết của họ về dự án đầu tư. - Đối với thẩm định dự án đầu tư, một thực tế hiện nay là hầu hết ở tất cả các Ngân hàng thương mại trong quá trình thẩm định chỉ quan tâm tới việc thẩm định tài chính, còn các lĩnh vực khác như thị trường, kỹ thuật thì hầu như bị bỏ qua. Nhưng cũng phải thấy rằng, dự án đầu tư là một tổng thể gắn kết với nhau, khi tiến hành lập một dự án chủ đầu tư đã phải nghiên cứu kỹ về thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án, đối thủ cạnh tranh cũng như sự đảm bảo của những yếu tố đầu vào… Để từ đó lựa chọn được một phương án kỹ thuật hợp lý đảm bảo sản xuất ra sản phẩm có chất lượng, mẫu mã và thảo mãn công suất đã dự tính. Tương ứng với từng phương án kỹ thuật thì sẽ có một phương án tài chính, và kế hoạch khấu hao cụ thể. Như vậy có thể nói rằng, mỗi nội dung của dự án đầu tư có quan hệ mật thiết với nhau, nội dung sau được lập trên cơ sở của nội dung trước. Điều đó càng chứng tỏ thực tế hoạt động thẩm định của các Ngân hàng chỉ quan tâm tới thẩm định các chỉ tiêu tài chính là không hợp lý. Để thay đổi cách thẩm định này, như đã được đề cập ở trên các Ngân hàng có thể thuê các chuyên gia về kỹ thuật cộng tác thẩm định. Tuy nhiên trong nội dung thẩm định tài chính của dự án còn mang tính chất liệt kê là chủ yếu. Để hoàn thiện hơn nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư thì cần phải chú trọng tới một số mặt như sau: + Thẩm định kỹ lưỡng vốn đầu tư của dự án: cần tiến hành phân tích cụ thể nhu cầu vốn lưu động, nhu cầu vốn cố định của dự án trong từng giai đoạn, giai đoạn xây dựng, giai đoạn đi vào vận hành sản xuất. Đối với những dự án mua sắm máy móc thiết bị, cần phải quan tâm tới giá cả của thiết bị trên thị trường, chi phí vận chuyển, bảo dưỡng, bảo hành, khả năng thay thế khi hết thời gian sử dụng hoặc bị hỏng… đối với máy móc thiết bị mua từ nước ngoài còn phải tính đến thuế nhập khẩu, tỷ giá. Trong giai đoạn sản xuất, vận hành còn phải tính đến chi phí sửa chữa, thay thế… Do đó, cán bộ thẩm định ngoài việc căn cứ vào những tài liệu khách hàng gửi đến, còn phải tham khảo giá cả thị trường, tham khảo các dự án tương tự. Việc xác định chính xác vốn đầu tư ban đầu là một điều rất quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư, mà nó còn rất quan trọng với Ngân hàng trong việc quyết định tài trợ cho dự án. + Chú trọng tới yếu tố tỷ giá, lạm phát, tỷ suất chiết khấu. Đối với những dự án mà phải nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, hay những dự án sản phẩm của nó phục vụ mục đích xuất khẩu thì sự biến động của tỷ giá là rất quan trọng. Điều này sẽ làm thay đổi chi phi cũng như doanh thu, dẫn tới việc thay đổi cả lợi nhuận của dự án, lợi nhuận thay đổi chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới nguồn trả nợ của dự án. Sự ảnh hưởng của yếu tố lạm phát cũng vậy, nó cũng sẽ có tác động rất lớn tới doanh thu và chi phí do dự án đem lại. Dưới sự ảnh hưởng của yếu tố lạm phát cùng một lượng tiền nhưng lượng hàng hóa cùng loại mua ở giai đoạn sau sẽ nhỏ hơn ở giai đoạn trước, điều này biểu thị sự giảm giá trị của đồng tiền. Tỷ suất chiết khấu cũng có tác động không nhỏ tới hiệu quả tài chính của dự án, để xác định tỷ suất này phải xuất phát từ những điều kiện cụ thể của từng dự án. Tỷ suất chiết khấu được xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn, mỗi nguồn vốn có giá trị sử dụng riêng. Hiện nay, tỷ suất này được tính từ lãi suất bình quân của các nguồn tài trợ cho dự án, hoặc được tính theo lãi suất của trái phiếu kho bạc nhà nước cộng thêm một mức bù rủi ro tương ứng của từng lĩnh vực ngành nghề sản xuất kinh doanh. + Cần chú trọng đến việc lập các bảng thông số cho dự án như các bảng tính chi phí, doanh thu, khấu hao, giá thành sản phẩm… những bảng tính này sẽ là căn cứ cho các cán bộ thẩm định theo dõi sự biến động về giá cả sản phẩm, các yếu tố đầu vào của dự án, tránh tình trạng bỏ sót hay nhầm lẫn trong tính toán. Đây cũng chính là căn cứ để cho cán bộ thẩm định tính toán và phân tích các chỉ tiêu tài chính của dự án. Các cán bộ thẩm định cần phải tìm hiểu các quy định của pháp luật: của Bộ Tài chính, Bộ Lao động thương binh và xã hội, các quy định của ngành…để từ đó xác định lại chi phí quản lý, chi phí lương, chi phí bảo hiểm, chi phí thuê đất…làm căn cứ để xác định chính xác các khoản chi phí phát sinh của dự án. Riêng đối với chi phí khấu hao, cần phải tìm hiểu các quy định mới nhất của Bộ Tài chính về cách xác định khấu hao, từ đó xác định chính xác chi phí khấu hao của dự án. + Ngoài các chỉ tiêu sử dụng để phân tích hiệu quả tài chính của dự án như NPV, IRR, DSCR, thời gian thu hồi vốn cần đưa thêm một số chỉ tiêu vào phân tích như chỉ tiêu điểm hòa vốn, chỉ tiêu tỷ số lợi ích chi phí…Sau khi đã tính toán các chỉ tiêu này của một dự án, cần phân tích mối quan hệ giữa các chỉ tiêu để đưa ra đánh giá chính xác về hiệu quả tài chính của dự án. - Đối với việc thẩm định khía cạnh thị trường: cán bộ thẩm định cần nắm vững phương pháp dự báo cung cầu thị trường, vận dụng cho phù hợp với điều kiện của từng dự án, đánh giá kỹ thị trường mục tiêu, các yếu tố đầu vào và sản phẩm đầu ra của dự án. Cụ thể như sau: + Thẩm định sự biến động của các chi phí đầu vào: Đối với những loại nguyên vật liệu đầu vào của dự án, cán bộ thẩm định cần tìm hiểu giá cả trên thị trường, so sánh với giá cả của các dự án tương tự để đánh giá sự phù hợp cũng như phát hiện ra những bất hợp lý để có sự điều chỉnh kịp thời.. + Thẩm định sự biến động của các sản phẩm đầu ra: đầu ra của dự án chính là nguồn đem lại doanh thu cho dự án, sự thành bại của dự án căn cứ vào khả năng tiêu thụ các sản phẩm đầu ra. Để xác định được cách tính toán doanh thu hàng năm của dự án có hợp lý hay không, cán bộ thẩm định cần phải tìm hiểu nghiên cứu khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án, cung cầu sản phẩm trên thị trường, thị phần của doanh nghiệp, những đánh giá của người tiêu dùng về sản phẩm của doanh nghiệp… 2.3.6. Cải tiến quá trình tổ chức và điều hành công việc Quản lý và tổ chức điều hành công việc đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư. Dù có một quy trình hoàn thiện với phương pháp thẩm định phù hợp, nhưng nếu như sự phân công công việc, phối hợp giữa các phòng ban không được tốt thì điều đó sẽ dẫn tới kết quả của công việc không cao. Nếu phân công chồng chéo thì sẽ dẫn tới lãng phí nguồn lực, ngược lại nếu phân công rời rạc thì sẽ dẫn tới sự thiếu thống nhất, không tập trung được ý kiến của tất cả tập thể. Do đó để công tác thẩm định đạt được hiệu quả cao thì cần phải thực hiện một số biện pháp như: - Sau khi nhận được dự án của khách hàng, cần bố trí cho cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực mà dự án đang định thực hiện tiến hành xem xét, thẩm định. Đồng thời, phải quy rõ ràng trách nhiệm của từng người với kết quả mà mình thẩm định, nhằm tạo ra tính tự chủ, có trách nhiệm cao với công việc của họ. - Cần phải có sự phối hợp chặt chẽ hơn nữa giữa các phòng trong chi nhánh, giữa phòng thẩm định, phòng tín dụng, phòng kế hoạch nguồn vốn, để tận dụng được lợi thế của mỗi phòng trong việc thẩm định khách hàng vay vốn. Qua đó, cũng giảm thiểu được những rủi ro có thể xảy ra do sự cấu kết giữa cán bộ thẩm định với khách hàng. - Ngoài sự đôn đốc kiểm tra của trưởng phòng đối với các cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định dự án, cũng cần phải có sự đôn đốc kiểm tra của Ban lãnh đạo, và của tổ kiểm tra trong chi nhánh để từ đó kịp thời phát hiện những sai sót, và có biện pháp phù hợp. 2.3.7. Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án Hoạt động thẩm định không thể nói là có chất lượng khi dự án sau một thời gian đi vào hoạt động không trả được nợ. Do đó, công tác thẩm định không chỉ dừng lại ở việc thẩm định dự án và đi đến các quyết định tín dụng, mà cón kéo dài đến giai đoạn sau khi dự án đi vào sản xuất kinh doanh. Trong giai đoạn hiện nay số lượng dự án vay vốn ngày càng nhiều, quy mô của dự án ngày càng lớn, tính phức tạp của dự án ngày một tăng, nên khả năng xảy ra rủi ro là rất lớn. Một thực tế hiện nay phần lớn các thua lỗ của các ngân hàng là từ hoạt động tín dụng, đứng trước quyết định cho vay cần phải cân nhắc mâu thuẫn giữa sinh lời và rủi ro. Trước thực trạng đó, yêu cầu đối với quản lý rủi ro là rất lớn, để thực hiện được điều đó Ngân hàng cần phải có những biện pháp đảm bảo cho hoạt động thẩm định, và tín dụng có chất lượng, nâng cao công tác quản lý tín dụng, quản lý rủi ro. Để hạn chế sự phát sinh các khoản tín dụng có vấn đề, nợ quá hạn nợ khó đòi, ngân hàng có thể thực hiện một số biện pháp như : - Rủi ro đối với một dự án cần được phân tích và đánh giá ngay từ giai đoạn thẩm định dự án. Những phương pháp mà các ngân hàng thường dùng để phân tích rủi ro đó là: phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu và phương pháp phân tích độ nhạy. Trong đó phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu là cộng thêm vào lãi suất một mức bù rủi ro cần thiết, sau đó tính toán lại các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR…và đưa ra quyết định dựa trên những tính toán mới này. Ngoài những phương pháp truyền thống trên, ngân hàng có thể sử dụng thêm phương pháp khác như phương pháp hệ số tin cậy. Đây là phương pháp điều chỉnh các giá trị dòng tiền dự kiến bằng cách đưa vào các hệ số điều chỉnh đặc biệt đối với từng thời kỳ thực hiện dự án. Các cán bộ thẩm định có thể căn cứ vào những dự án tương tự đã thực hiện trước để đưa một hệ số điều chỉnh cho phù hợp với từng loại dự án. - Ngân hàng có thể nghiên cứu để ban hành các quy định, cẩm nang tín dụng, cẩm nang quản lý rủi ro, để tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ thẩm định, tín dụng khi thực hiện thẩm định cũng như quản lý dự án. Quy trình phân tích tín dụng, quán lý rủi ro cần được xây dựng một cách chi tiết và quán triệt xuống từng cán bộ thẩm định, cán bộ tín dụng. Đồng thời cũng cần phải giám sát sự tuân thủ các quy định đó để đảm bảo tính nghiêm minh, cũng như tính phù hợp của các quy định. - Thực hiện các quy định về an toàn tín dụng được ghi trong các nghị định của Ngân hàng Nhà nước. - Cần xác định trước những loại rủi ro có thể xảy ra đối với từng nhóm khách hàng, để có sự nghiên cứu phân tích ngay từ khi tiến hành thẩm định và đi đến quyết định cho vay. Đối với các doanh nghiệp, rủi ro chủ yếu xảy ra là do những tác động của thị trường như: giá hàng bán giảm sút, giá nguyên vật liệu tăng, thiên tai, cạnh tranh… Ngân hàng cần thu thập thông tin cả trong quá khứ lẫn tương lai về doanh nghiệp, đồng thời cũng luôn tìm hiểu về thị trường của doanh nghiệp để có những đánh giá phù hợp. Cần xem xét tới những tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng khi cho vay. 2.4. Những kiến nghị 2.4.1. Đối với những cơ quan quản lý nhà nước 2.4.1.1. Quy hoạch tổng thể nền kinh tế Nhà nước cần phải công bố những quy hoạch phát triển kinh tế xã hội theo ngành, vùng, miền trong từng thời kỳ. Trước hết, đó là cơ sở để các nhà đầu tư có kế hoạch và căn cứ để lập dự án đầu tư, tranh thủ sự ưu đãi của Nhà nước. Và đây cũng là cơ sở để các Ngân hàng có chiến lược phát triển kinh doanh, cũng như có kế hoạch tín dụng trung và dài hạn, để đảm bảo khả năng cung cấp vốn kịp thời cho nhà đầu tư, phục vụ cho nhu cầu phát triển của ngành, vùng, địa phương, đồng thời cũng tránh được những rủi ro do đầu tư sai hướng. Đồng thời là cơ sở để cán bộ thẩm định xem xét dự án có phù hợp với tổng thể chung của nền kinh tế, phù hợp với mục tiêu phát triển của từng vùng, từng ngành hay không. 2.4.1.2. Củng cố và phát triển cơ quan tư vấn và hoạt động tư vấn Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, đặc biệt khi nước ta đã gia nhập WTO, cần phải nhìn lại vai trò của hoạt động tư vấn vì các cơ quan tư vấn sẽ góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Đối với chủ đầu tư, khi họ đã bỏ công sức và tiền bạc ra để tiến hành lập nên một dự án, họ luôn mong muốn dự án đó là hiệu quả và mang lại những mục đích cho họ. Một điều dễ nhận thấy là không phải nhà đầu tư nào cũng am hiểu luật pháp, cũng như mọi lĩnh vực. Do đó, sự cần tới những tham mưu của các công ty tư vấn là rất quan trọng ví dụ như tư vấn về kỹ thuật, thị trường, tư vấn về luật pháp…Đặc biệt khi nước ta đã ra nhập WTO, khi một dự án ra đời mà với mục đích là sản xuất ra sản phẩm để xuất khẩu, thì chủ đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thị trường nước ngoài, về đặc tính sản phẩm của đối thủ cạnh tranh, thị hiếu người tiêu dùng, và đồng thời cũng phải tìm hiểu những quy định pháp luật của nước sở tại. Điều này là không dễ dàng với các chủ đầu tư, do đó giải pháp nhờ đến sự trợ giúp của các công ty tư vấn là rất cần thiết, đồng thời nó cũng góp phần nâng cao chất lượng của công tác lập dự án, và thuận lợi cho các cán bộ tín dụng trong việc thẩm định dự án. Đối với các ngân hàng, sự trợ giúp của các công ty tư vấn cũng rất quan trọng, bởi lẽ các cán bộ tín dụng, thẩm định cho dù là người am hiểu về luật pháp thế nhưng họ cũng không thể nắm vững những quy định như những người chuyên về luật. Trong quá trình thẩm định, các cán bộ cũng rất cần đến sự tư vấn của các công ty này để đảm bảo cho sự đánh giá về kỹ thuật, thị trường của các dự án đang xem xét là chính xác. Do đó, nhà nước cần phải có những chính sách để khuyến khích sự phát triển của các công ty nhưng đồng thời cũng có những quy định để xác định rõ phạm vi và quyền hạn, cũng như giám sát hoạt động của các công ty này. 2.4.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2.4.2.1. Nắm bắt các thông tin kinh tế xã hội và định hướng cho các ngân hàng Với vai trò là người quản lý, thống nhất các hoạt động của các Ngân hàng trong cả nước, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phải có trách nhiệm cung cấp những thông tin về tín dụng, về kinh tế phục vụ cho hoạt động thẩm định. Với vai trò quản lý ở tầm vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước sẽ rất dễ dàng trong việc phối hợp với các bộ, ngành, các cơ quan quản lý khác chuyên cung cấp thông tin. Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng một hệ thống cơ chế, báo cáo từ các ngân hàng thương mại, lấy Ngân hàng Nhà nước làm đầu mối nhận và cung cấp các thông tin. Trên cơ sở các thông tin thu và nhận, ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm tổng hợp lại rồi sau đó tính toán chuẩn hóa các thông tin, và đưa các thông tin đó lên mạng để tất cả các Ngân hàng thương mại đều có thể tham khảo. Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu sắp xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới các tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo có sự quản lý và điều hành của Ngân hàng nhà nước trong việc sắp xếp, phân bố hệ thống các mạng lưới các tổ chức tín dụng một cách hợp lý tạo sự bình đẳng và lành mạnh trong kinh doanh. Sau mỗi một giai đoạn, Ngân hàng nhà nước cần tiến hành tổng kết việc đầu tư của các ngân hàng thương mại đối với từng lĩnh vực, từng nghành nghề trên cơ sở đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm hoàn thiện hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng của các ngân hàng thương mại. Đồng thời, cũng là để các Ngân hàng thương mại chia sẻ và học hỏi những kinh nghiệm của nhau trong quá trình kinh doanh và đặc biệt trong công tác thẩm định. Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải thông báo những kế hoạch định hướng phát triển của toàn hệ thống trong từng năm, từng thời kỳ và cũng như là đề ra các chỉ tiêu, biện pháp để thực hiện kế hoạch đã đề ra. Trên cơ sở đó, các ngân hàng thương mại sẽ xây dựng kế hoạch phát triển riêng cho mình, và có những chỉ tiêu phù hợp với khả năng cũng như tiềm lực của mình. 2.4.2.2. Hướng dẫn thống nhất về nội dung và chỉ tiêu thẩm định cho các ngân hàng thương mại Hiện nay, quy trình cũng như nội dung thẩm định giữa các ngân hàng thương mại là không thống nhất, thường là do các Ngân hàng tự quy định. Do đó, để đảm bảo tính thống nhất Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với các bộ như: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Công nghệ, Bộ xây dựng… để nghiên cứu và đưa ra một quy trình thẩm định thống nhất đảm bảo tính phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam, cũng như phù hợp với điều lệ chung của quốc tế. 2.4.3. Đối với NHĐT&PTVN Ngân hàng cần tiếp tục mở các lớp bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các cán bộ thẩm định và tín dụng. Tổ chức thường xuyên các buổi tổng kết, báo cáo toàn ngân hàng để các cán bộ có điều kiện trao đổi kinh nghiệm với nhau. Đồng thời Ngân hàng cũng nên thu thập những ý kiến của các cán bộ để hoàn thiện hơn nữa quy trình và nội dung thẩm định. NHĐT&PT là đầu mối để cung cấp thông tin về kinh tế xã hội cũng như những thông tin về doanh nghiệp cho các chi nhánh để đảm bảo hoạt động thẩm định mang lại hiệu quả cao. 2.4.4. Đối với chủ đầu tư Kết quả thẩm định có chính xác hay không phụ thuộc vào rất nhiều những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp cho ngân hàng. Bởi tầm quan trọng của nó do vậy khi gửi hồ sơ dự án đến ngân hàng để xin vay vốn, chủ đầu tư cần phải xác định tính chính xác của các thông tin mà mình cung cấp. Trước hết chủ đầu tư cần tuân thủ các quy trình lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật. Trong quá trình lập dự án, để đảm bảo cho dự án chính xác và mang tính khả thi cao, chủ đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, kỹ thuật nếu không tự thực hiện được thì chủ đầu tư có thể thuê các chuyên gia. Bởi vì dự án đầu tư cũng là do công sức của chủ đầu tư đóng góp, và là người được hưởng lợi khi dự án đi vào hoạt động, nên càng thực hiện cụ thể, chi tiết bao nhiêu thì, hiệu quả của dự án càng cao. Khi gửi dự án đến xin vay vốn ở ngân hàng, chủ đầu tư cũng cần chú ý cung cấp đầy đủ những giấy tờ theo quy định, điều đó sẽ góp phần đảm bảo về thời gian thẩm định cho dự án. Một yêu cầu nữa cũng phải đặt ra đó là, chủ đầu tư cần phải cung cấp chính xác và càng chi tiết cụ thể về tình hình sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của doanh nghiệp, thì hiệu quả của thẩm định càng được nâng cao. Đồng thời đây cũng là điều kiện cần để thẩm định theo đúng thời gian quy định, điều này sẽ có lợi trước hết cho chủ đầu tư vì khi thẩm định theo đúng thời gian thì dự án sẽ nhanh chóng được đưa vào thực hiện theo đúng kế hoạch đã đề ra. KẾT LUẬN Trong xu thế tất yếu hiện nay khi nền kinh tế càng phát triển, khi các doanh nghiệp càng chú trọng tới hoạt động đầu tư thì đồng nghĩa với việc hoạt động tín dụng càng diễn ra mạnh mẽ và càng phức tạp hơn. Vấn đề đặt ra cho các ngân hàng thương mại là vừa phát triển kinh doanh, gia tăng lợi nhuận nhưng cũng phải đảm bảo an toàn nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, nâng cao chất lượng cho công tác thẩm định chính là đầu tư cho sự phát triển lâu dài của ngân hàng. Thẩm định là một công việc rất khó khăn vì đối với mỗi dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau lại có một đặc điểm riêng, nên khi tiến hành thẩm định đòi hỏi cán bộ thẩm định phải vận dụng linh hoạt các phương pháp. Mặt khác, khi thẩm định cần phải vận dụng rất nhiều kiến thức thực tế không thể chỉ dựa nguyên vào lý thuyết, kết quả của thẩm định có ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của Ban lãnh đạo. Chính vì tầm quan trọng của công tác thẩm định nên việc đưa ra những giải pháp để nâng cao chất lượng của công tác này là rất cần thiết. Tuy nhiên, do còn những hạn chế về kiến thức thực tế cũng như về thời gian, nên những giải pháp và kiến nghị mà em đưa chỉ là những đóng góp rất nhỏ vào việc nâng cao chất lượng của công tác thẩm định tại NHĐT&PT chi nhánh Đông Đô. Đồng thời bài viết của em sẽ không tránh khỏi những sai sót, em kính mong sẽ nhận được sự đóng góp của các thầy cô trong bộ môn và của các anh chị trong Phòng Thẩm định và quản lý tín dụng của chi nhánh. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn. MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TĂT NHĐT&PTVN: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam HĐQT: Hội đồng quản trị TTTM: Trung tâm thương mại Công ty CPĐTĐD: Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ *Sơ đồ: - Sơ đồ1: Cơ cấu bộ máy của Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Đông Đô - Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư - Sơ đồ 3: Cơ cấu tổ chức của Công ty CPĐTĐD *Bảng: - Bảng 1: Các thành viên và số vốn góp tại Công ty CPĐTĐD năm 2003 - Bảng 2: Các thành viên và số vốn góp tại Công ty CPĐTĐD năm 2006 - Bảng 3: Bảng cân đối kế toán của Công ty CPĐTĐD - Bảng 4: Bảng kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty CPĐTĐD - Bảng 5: Thống kê loại phòng và diện tích tương ứng của dự án - Bảng 6: Thống kê số lượng căn hộ cho thuê tại Hà Nội năm 2006 - Bảng 7: Thống kê quy cách và mức giá cho thuê tương ứng đối với các loại căn hộ tại địa bàn Hà Nội - Bảng 8: Giá thuê tại một số TTTM - Bảng 9: Giá bán sản phẩm của TTTM Ngọc Khánh DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt (2005) - Giáo trình Lập dự án đầu tư, Nhà xuất bản Thống kê TS.Từ Quang Phương (2005) - Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nhà xuất bản Thống kê TS. Phan Thị Thu Hà (2004) - Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Thống kê NHĐT&PTVN (2001) - Cẩm nang tín dụng NHĐT&PTVN (2001) - Quy trình thẩm định- tín dụng NHĐT&PTVN Chi nhánh Đông Đô (2006) - Báo cáo hoạt động của Phòng Thẩm định và quản lý tín dụng ._.