Nghiên cứu tính biến động của hệ thống công trình hạ tầng xã hội đơn vị ở tại các khu đô thị mới Hà Nội đến năm 2020

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr­êng ®¹I häc x©y dùng Lª xu©n tr­êng Nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi ®Õn n¨m 2020. LuËn v¨n th¹c sÜ kiÕn tróc Hµ néi - 2008 Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr­êng ®¹I häc x©y dùng Lª xu©n tr­êng Nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi ®Õn n¨m 2020. Chuyªn ngµnh: kiÕn tróc M· sè: 60.58.01 LuËn v¨n th¹c sÜ kiÕn tróc C¸n bé h­íng dÉn: TS.KTS. Ph¹m §×nh tuyÓn Hµ néi – 2008 Môc lôc phÇn më ®Çu LÝ do lùa chän ®Ò tµi §¬n vÞ ë thùc tÕ khi ®ang x©y dùng, khi x©y dùng xong vµ ®­a vµo khai th¸c sö dông kh«ng gièng ®¬n vÞ ë theo quy ho¹ch, thiÕt kÕ ®­îc phª duyÖt. HÖ thèng h¹ tÇng x· héi ( viÕt t¾t lµ: HTXH) theo thiÕt kÕ ®­îc duyÖt trong qu¸ tr×nh x©y dùng, vËn hµnh do thêi gian x©y dùng kÐo dµi, nhu cÇu cña x· héi thay ®æi nªn dÉn tíi kh«ng æn ®Þnh vµ lu«n biÕn ®éng. H×nh 0.1 Lý do chän ®Ò tµi Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ t¹i Hµ Néi ®ang t¨ng nhanh, xuÊt hiÖn cµng ngµy cµng nhiÒu khu ®« thÞ míi. C¸c khu ®« thÞ míi mäc lªn ®¸p øng chñ yÕu nhu cÇu vÒ chç ë cho ng­êi d©n sèng , sinh ho¹t vµ lµm viÖc t¹i thµnh phè Hµ Néi. Khi d©n sè ®« thÞ t¨ng th× kÐo theo hÖ thèng phôc vô cho khu ®« thÞ còng t¨ng nh­: hÖ thèng h¹ tÇng x· héi (HTXH), hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt (viÕt t¾t lµ: HTKT),.. §Æc biÖt lµ hÖ thèng HTXH hiÖn nay ®ang biÕn ®éng m¹nh, khã kiÓm so¸t vµ ch­a ®­îc ®Çu t­, qu¶n lý mét c¸ch phï hîp víi nhu cÇu thùc tÕ cña ng­êi d©n. Trong hÖ thèng ®« thÞ cò, cæ cña Hµ Néi th× hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¸p øng c¸c nhu cÇu cña ng­êi d©n sinh sèng trong phè cæ, phè cò hiÖn t¹i kh«ng cã, kh«ng ®ñ, nÕu cã th× chñ yÕu lµ tù ph¸t, kh«ng quy ho¹ch. HÖ thèng quy chuÈn quy ho¹ch hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH th× chØ quy ®Þnh c¸c chØ tiªu kinh tÕ, x· héi, chØ tiªu vÒ nhu cÇu sö dông ®Êt cho c¸c khu ®« thÞ míi trªn c¸c khu ®Êt trèng, tÝnh to¸n cho mét l­îng d©n c­ cô thÓ sèng trong khu ®« thÞ míi mµ kh«ng tÝnh ®Õn ®Þa ®iÓm khu ë, l­îng d©n c­ dÞch c­ tõ c¸c n¬I kh¸c ®Õn. §iÒu ®ã dÉn tíi viÖc hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH tÝnh theo quy chuÈn ngay khi quy ho¹ch ®· trë lªn qu¸ t¶I, kh«ng ®¸p øng nh÷ng yªu cÇu míi cña cuéc sèng ®« thÞ. Ng­êi d©n, chñ ®Çu t­ thø ph¸t ®· thay ®æi chç ë, chuyÓn ®æi chøc n¨ng phßng ë thµnh c¸c c«ng tr×nh HTXH nh­: chî, nhµ trÎ, v¨n phßng cho thuª, v.v…, ®Ó ®¸p øng ngay c¸c nhu cÇu míi n¶y sinh trong cuéc sèng hµng ngµy. ViÖc nµy x¶y ra mét c¸ch tù ph¸t, khã kiÓm so¸t vµ ¶nh h­ëng tíi sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña ®¬n vÞ ë trong khu ®« thÞ míi. Tuy nhiªn hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH l¹i lµ yÕu tè quan träng kh«ng thÓ thiÕu, phôc vô c¸c dÞch vô cÊp 1 th­êng nhËt, lµ mét yÕu tè lµm t¨ng gi¸ trÞ , chÊt l­îng sèng ®« thÞ vµ lµ yÕu tè mang tÝnh x· héi ho¸ cao. Trong khi sù ®Çu t­ cña nhµ n­íc, chñ ®Çu t­ cña c¸c khu ®« thÞ míi l¹i kh«ng chó träng tíi hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH – diÖn tÝch sinh lêi chËm, muén hoÆc ch­a cã ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ tµi chÝnh, c«ng nghÖ - mµ chØ chó träng tíi diÖn tÝch ®Êt ë – diÖn tÝch sinh lêi nhanh, nhiÒu. Thêi gian ®Çu t­ x©y dùng dù ¸n l¹i kÐo dµi dÉn tíi sù thiÕu hôt c¸c dÞch vô c«ng céng, x· héi cÊp thiÕt khi ng­êi d©n chuyÓn tíi ë t¹i c¸c ®¬n vÞ ë trong qu¸ tr×nh x©y dùng khu ®« thÞ. C¸c chñ ®Çu t­ thø ph¸t l¹i tù chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®Ó ®¸p øng nhu cÇu rÊt thùc tÕ vµ ®a d¹ng, phong phó nh­: chî d©n sinh, th­¬ng m¹i, nhµ trÎ, khu vui ch¬i cho trÎ em, ng­êi giµ, v¨n phßng,…, theo c¬ chÕ thÞ tr­êng. C¸c thµnh phè träng ®iÓm nh­ Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i c¸c c«ng tr×nh HTXH cã nhu cÇu ph¸t triÓn m¹nh mÏ nhÊt, ®Æc biÖt lµ nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai ®Ó kinh doanh, th­¬ng m¹i dÞch vô, vui ch¬i gi¶i trÝ, søc khoÎ,... T¹i Hµ Néi, vÊn ®Ò kh«ng gian ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®ang ®øng tr­íc rÊt nhiÒu khã kh¨n. Ch­a cã mét quy ho¹ch ph¸t triÓn hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë phï hîp víi nhu cÇu ph¸t triÓn cña thùc tÕ. C¸c hÖ thèng HTXH ®­îc thiÕt kÕ theo quy chuÈn hiÖn ®· kh«ng ®¸p øng nhu cÇu cña d©n c­ sèng trong ®ã - nhu cÇu thùc tÕ t¨ng lªn, trong khi quy chuÈn chØ mang tÝnh ®Þnh h­íng vµ ®¶m b¶o ë ng­ìng tèi thiÓu vµ Ýt thay ®æi theo nhu cÇu, theo ®Þa ®iÓm cña ®¬n vÞ ë trong khu ®« thÞ míi. C¸c ®¬n vÞ ë hiÖn t¹i ®· kh«ng ph¸t triÓn theo nh­ quy ho¹ch ®­îc duyÖt vµ c¸c ®¬n vÞ ë tuy ë gÇn nhau nh­ng còng ph¸t triÓn kh«ng gièng nhau, cã cÊu tróc kh¸c nhau. Sù kh¸c biÖt gi÷a c¸c ®¬n vÞ ë víi nhau ®­îc thÓ hiÖn chñ yÕu lµ do tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH, trong khi ®ã vÊn ®Ò nµy l¹i ch­a ®­îc nghiªn cøu vµ kiÓm so¸t, quy ho¹ch mét c¸ch khoa häc. Nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë lµ mét viÖc v« cïng cÊp thiÕt, ®¸p øng c¸c nhu cÇu ph¸t triÓn quy ho¹ch ®« thÞ. Nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë còng lµ viÖc gióp cho viÖc nh×n nhËn quy tr×nh lËp quy ho¹ch x©y dùng kh«ng ph¶i lµ qu¸ tr×nh tÜnh, c¸c ®èi t­îng thiÕt kÕ cè ®Þnh kh«ng thay ®æi theo thêi gian, lµ ®ãng gãp cho viÖc lËp quy ho¹ch x©y dùng c¸c ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi ph¸t triÓn biÒn v÷ng, phï hîp víi c¬ chÕ thÞ tr­êng vµ phï hîp víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ViÖt Nam. Nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH chÝnh lµ nghiªn cøu, nhËn diÖn chÝnh x¸c c¸c nh©n tè t¸c ®éng tíi qu¸ tr×nh thay ®æi ®¬n vÞ ë tõ khi thiÕt kÕ ®­îc duyÖt tíi khi hoµn thµnh qu¸ tr×nh ®Çu t­, vËn hµnh, khai th¸c ®¬n vÞ ë , lµm c¬ së khoa häc cho c¸c chÝnh s¸ch ®Çu t­, qu¶n lý, x©y dùng vËn hµnh khai th¸c c¸c dù ¸n ®« thÞ phï hîp víi sù ph¸t triÓn cña x· héi t¹i ViÖt Nam. Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu 2.1. §èi t­îng nghiªn cøu §èi t­îng nghiªn cøu chÝnh cña luËn v¨n lµ nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn tõ khi thiÕt kÕ ®­îc duyÖt tíi khi qu¶n lý, ®Çu t­ x©y dùng, vËn hµnh khai th¸c. H×nh 0.2 §èi t­îng nghiªn cøu cña ®Ò tµi 2.2. Quan ®iÓm nghiªn cøu Cã rÊt nhiÒu vÊn ®Ò kh¸c nhau trong viÖc nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH, vµ c¸c vÊn ®Ò ®ã ®­îc gi¶i quyÕt theo c¸c c¸ch kh¸c nhau khi ®­îc nh×n nhËn d­íi c¸c quan ®iÓm kh¸c nhau tõ phÝa doanh nghiÖp chñ ®Çu t­, tõ phÝa ng­êi d©n vµ tõ phÝa c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc. XuÊt ph¸t tõ quan ®iÓm ph¸t triÓn toµn diÖn cña céng ®ång, sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña ®« thÞ, c¸c nhµ qu¶n lý lu«n mong muèn tËp trung quy ho¹ch, qu¶n lý vµ hç trî sù ph¸t triÓn hÖ thèng HTXH cña ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ®ång bé trong khu«n khæ cho phÐp, ®¶m b¶o c¸c quy chuÈn, quy ph¹m ®· cã. Bªn c¹nh ®ã, mong muèn cña c¸c doanh nghiÖp chñ ®Çu t­ lµ sù ph¸t triÓn theo ®Æc thï kinh doanh riªng cña doanh nghiÖp theo nhu cÇu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng vµ mong muèn cña ng­êi d©n lµ ®­îc tham gia ph¸t triÓn hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë, ®­îc ®¸p øng c¸c nhu cÇu cña cuéc sèng hµng ngµy trong khu ®« thÞ vµ c¸c khu vùc l©n cËn. Quan ®iÓm nh×n nhËn, gi¶i quyÕt vÊn ®Ò cña luËn v¨n xuÊt ph¸t chñ yÕu tõ c¸ch nh×n nhËn ®¬n vÞ ë ph¸t triÓn trong m«i tr­êng biÕn ®éng, trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn tõ khi b¶n vÏ quy ho¹ch thiÕt kÕ ®­îc duyÖt tíi thùc tÕ x©y dùng, vËn hµnh khai th¸c dù ¸n; dùa trªn c¸c mong muèn vµ nhu cÇu ph¸t triÓn thùc tÕ cña ng­êi d©n sinh sèng trong c¸c ®¬n vÞ ë míi, cña doanh nghiÖp chñ ®Çu t­ khu ®« thÞ míi, ®­îc ®Æt trong sù ®èi chiÕu víi ®Þnh h­íng ph¸t triÓn chung cña Nhµ n­íc, víi sù t¸c ®éng ®a chiÒu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, c¸c rµng buéc vÒ luËt ph¸p vµ b¶o vÖ m«i tr­êng. Trong c¬ cÊu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH lµ yÕu tè phô thuéc vµo yÕu tè cung-cÇu trong mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi c¸c bé phËn chøc n¨ng kh¸c cña ®« thÞ, kh«ng thÓ t¸ch rêi ®éc lËp. M« h×nh ph¸t triÓn kh«ng gian cho hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ph¶i mang ®Æc tÝnh kh«ng gian më, n»m trong sù t­¬ng t¸c víi c¸c khu vùc d©n c­ cò, trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, sù chuyÓn dÞch d©n c­, chuyÓn ®æi c¬ cÊu lao ®éng, víi c¸c khu vùc kh¸c nh­ hÖ thèng HTKT,…chÞu ¶nh h­ëng bëi c¸c yÕu tè nh­ ®Þa ®iÓm, thêi gian hiÖn thùc dù ¸n quy ho¹ch ®ång bé,… Nguån th«ng tin thu thËp ®­îc xuÊt ph¸t tõ c¸c nhµ qu¶n lý cña ViÖt Nam, cña n­íc ngoµi, cña ng­êi d©n vµ tõ phÝa c¸c doanh nghiÖp chñ ®Çu t­. C¸c th«ng tin cña Nhµ n­íc vµ n­íc ngoµi th­êng t­¬ng ®èi æn ®Þnh vµ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c l©u dµi (luËt, chÝnh s¸ch, chØ tiªu, quan ®iÓm, thèng kª, quy chuÈn, quy ho¹ch, ..). Nguån th«ng tin tõ phÝa ng­êi d©n vµ c¸c doanh nghiÖp chñ ®Çu t­ lu«n biÕn ®éng theo c¸c giai ®o¹n ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi. Do ®ã, tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë ®­îc ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ trong qu¸ tr×nh biÕn ®æi, ph¸t triÓn ®a d¹ng theo nhu cÇu thùc tÕ cña ng­êi d©n vµ doanh nghiÖp chñ ®Çu t­ khu ®« thÞ míi vµ trong sù ph¸t triÓn chung cña ®« thÞ. 2.3. Néi dung vµ ph¹m vi nghiªn cøu LuËn v¨n tËp trung ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ nhËn diÖn tÝnh biÕn ®éng, c¬ së nghiªn cøu, kiÓm so¸t tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kh«ng gian néi t¹i ®¬n vÞ ë còng nh­ trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn chung cña ®« thÞ; ph©n tÝch kinh nghiÖm mét sè m« h×nh ph¸t triÓn hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ë ViÖt Nam vµ trªn thÕ giíi; tõ ®ã tæng hîp l¹i vµ ®Ò xuÊt quy tr×nh thiÕt kÕ ®¬n vÞ ë, m« h×nh ®¸p øng tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë, t¹i c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi phï hîp víi thùc tiÔn. H×nh 0.3 Ph¹m vi nghiªn cøu cña ®Ò tµi Ph¹m vi nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi : BiÕn ®éng vÒ tÝnh chÊt, kh«ng gian; biÕn ®éng vÒ d©n sè, c¬ cÊu lao ®éng; biÕn ®éng vÒ hÖ thèng HTKT; biÕn ®éng vÒ qu¶n lý, ®Çu t­ vËn hµnh kh¸c th¸c dù ¸n. Môc tiªu nghiªn cøu Môc tiªu nghiªn cøu cña luËn v¨n lµ lµm râ tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH, tõ ®ã vËn dông vµo viÖc ®Ò xuÊt m« h×nh quy ho¹ch, ®Çu t­, qu¶n lý vËn hµnh khai th¸c hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi phï hîp víi thøc tiÔn . Qua ®ã ®¸p øng ®­îc c¸c nhu cÇu ph¸t triÓn doanh nghiÖp, cña ng­êi d©n sinh sèng, lµm viÖc t¹i c¸c khu ®« thÞ míi; phï hîp víi quy luËt ph¸t triÓn vµ ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn cña tÊt c¶ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH, ®¬n vÞ ë ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng chung cña toµn ®« thÞ. H×nh 0.4 Môc tiªu nghiªn cøu cña ®Ò tµi C¬ cÊu luËn v¨n C¬ cÊu néi dung cña luËn v¨n ®­îc tr×nh bµy trong H×nh 0.5:C¬ cÊu luËn v¨n C¸c kh¸i niÖm Kh¸i niÖm vÒ ®¬n vÞ ë vµ khu ®« thÞ míi HiÖn nay ViÖt Nam cã quy chÕ khu ®« thÞ míi (Ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh sè 02/2006/N§-CP ngµy 05 th¸ng 01 n¨m 2006 cña ChÝnh phñ) quy ®Þnh nh­ sau: Khu ®« thÞ míi : lµ mét khu ®« thÞ ®ång bé cã hÖ thèng c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt , h¹ tÇng x· héi, khu d©n c­ vµ c¸c c«ng tr×nh dÞch vô kh¸c, ®­îc ph¸t triÓn tiÕp nèi ®« thÞ hiÖn cã hoÆc h×nh thµnh khu ®« thÞ t¸ch biÖt, cã ranh giíi vµ chøc n¨ng ®­îc x¸c ®Þnh phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®­îc duyÖt, khu ®« thÞ míi cã ®Þa giíi hµnh chÝnh thuéc mét tØnh. Quy m« chiÕm ®Êt cña khu ®« thÞ míi tõ 50ha trë lªn. Tr­êng hîp diÖn tÝch ®Êt ®Ó dµnh cho dù ¸n n»m trong quy ho¹ch ®Êt ®« thÞ nh­ng bÞ h¹n chÕ bëi c¸c dù ¸n kh¸c hoÆc bëi khu ®« thÞ ®ang tån t¹i th× cho phÐp d­íi 50 ha nh­ng kh«ng ®­îc nhá h¬n 20 ha. Khu ®« thÞ míi gåm nhiÒu ®¬n vÞ ë, cã khu trung t©m ®« thÞ phôc vô c¸c nhu cÇu kh«ng th­êng xuyªn vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c nh­: khu c«ng nghiÖp, khu c«ng viªn trung t©m, khu gi¶I trÝ, nghÜa trang, ®Êt dù tr÷, an ninh quèc phßng,v.v… H×nh: 0.6. Kh¸i niÖm khu ®« thÞ míi §¬n vÞ ë: lµ khu vùc ë cã b¸n kÝnh phôc vô cña c¸c c«ng tr×nh c«ng céng kh«ng lín qu¸ 500m hoÆc tÝnh theo modul 400-600 x 400-600m, ®­êng giao th«ng tõ cÊp khu vùc trë lªn kh«ng c¾t qua ®¬n vÞ ë, cã d©n sè tõ 7000-20.000ng­êi. Mét ®¬n vÞ ë lµ mét tæng thÓ c©n b»ng c¸c ho¹t ®éng cña con ng­êi: c­ tró, mua s¾m, lµm viÖc, häc tËp, gi¶I trÝ, t«n gi¸o,… H×nh 0.7 . Kh¸i niÖm ®¬n vÞ ë vµ c¸c lo¹i c«ng tr×nh trong ®¬n vÞ ë Kh¸i niÖm vÒ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH trong ®¬n vÞ ë vµ tÝnh biÕn ®éng. Kh¸i niÖm hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë H×nh 0.8 : C¸c lo¹i ®Êt trong hÖ thèng h¹ tÇng x· héi ®¬n vÞ ë HÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë lµ c¸c c«ng tr×nh phôc vô c¸c nhu cÇu mang tÝnh th­êng xuyªn vµ cÊp thiÕt víi sinh ho¹t hµng ngµy cña ng­êi d©n trong ®¬n vÞ ë, bao gåm ®Êt ë, ®Êt c«ng tr×nh c«ng céng dÞch vô vµ ®Êt c©y xanh, c«ng viªn. Vai trß cña tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong sù ph¸t triÓn kinh tÕ, quy ho¹ch ®« thÞ lµ v« cïng quan träng. Trong c¸c nÒn kinh tÕ ®ang ph¸t triÓn ®Æc biÖt lµ ë c¸c n­íc ch©u ¸, tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong khu ®« thÞ míi cã ba ®Æc ®iÓm næi bËt: Thø nhÊt, tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë lµ do thêi gian quy ho¹ch, ®Çu t­ x©y dùng ®« thÞ kÐo dµi trong khi hÖ thèng HTXH lµ yÕu tè quan träng, kh«ng thÓ chËm trÔ trong sù ph¸t triÓn ®¬n vÞ ë, ®¸p øng c¸c nhu cÇu tèi thiÓu, cÊp thiÕt cña ng­êi d©n trong ®¬n vÞ ë dÉn tíi sù lén xén, chång chÐo trong ®Çu t­ x©y dùng vµ qu¶n lý hÖ thèng HTXH. Qu¸ tr×nh lËp, thÈm ®Þnh, phª duyÖt c¸c ®å ¸n quy ho¹ch ë Hµ Néi th­êng kÐo dµi tõ 2-3 n¨m/ ®å ¸n; Tõ khi quy ho¹ch thiÕt kÕ ®­îc duyÖt tíi khi khëi c«ng thi c«ng dù ¸n mÊt kho¶ng 1-2n¨m ®Ó gi¶I phãng mÆt b»ng vµ c¸c thñ tôc hµnh chÝnh kh¸c; Thêi gian x©y dùng 1 dù ¸n ®« thÞ kho¶ng 50ha th­êng kÐo dµi tõ 5-7 n¨m. Nh­ vËy trung b×nh 1 dù ¸n ®« thÞ t¹i Hµ Néi th­êng mÊt kho¶ng 7-10 n¨m míi hoµn thµnh ®ång bé. Thêi gian kÐo dµi nh­ vËy ®·, sÏ ¶nh h­ëng rÊt nhiÒu tíi cuéc sèng ng­êi d©n, ¶nh h­ëng tíi sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë vµ g©y ra biÕn ®éng. H×nh 0.9 Kh¸i niÖm qu¸ tr×nh ®Çu t­, qu¶n lý vËn hµnh khai th¸c dù ¸n Thø hai, tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH trong ®¬n vÞ ë lµ sù thay ®æi chøc n¨ng, quy m«, vÞ trÝ phô thuéc sù thay ®æi nhu cÇu cña thÞ tr­êng, sù phï hîp víi ®Æc ®iÓm kh«ng gian cña tõng n¬I – tõng vÞ trÝ. TÝnh biÕn ®éng vÒ tÝnh chÊt, kh«ng gian, chøc n¨ng c«ng tr×nh HTXH gióp cho ®¬n vÞ ë cã tÝnh linh ho¹t cao, ®¸p øng c¸c nhu cÇu kh¸c nhau vµ lµm cho c¸c ®¬n vÞ ë kh«ng gièng nhau. HÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa vµ c¬ chÕ thÞ tr­êng mang tÝnh hµng hãa. Thø ba, tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë th­êng x¶y ra trong mét vµi thµnh phÇn c«ng tr×nh HTXH, phÇn cßn l¹i lµ c¸c c«ng tr×nh Ýt biÕn ®éng hay mang tÝnh æn ®Þnh cao. Tuy nhiªn tÝnh biÕn ®éng cña mét sè Ýt c¸c c«ng tr×nh nµy l¹i lµm thay ®æi c¸c nhu cÇu, chÊt l­îng cña c¸c lÜnh vùc kh¸c vµ ®ãng vai trß lµm thay ®æi b¶n chÊt cña ®¬n vÞ ë - ®¬n vÞ ë cã thÓ mang tÝnh chÊt cña ®¬n vÞ trung t©m. Nh­ vËy tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë mang tÝnh tÊt yÕu x¶y ra trong qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa. TÝnh biÕn ®éng nµy lµ thuéc tÝnh cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®« thÞ. T¹i ViÖt Nam th× quy ho¹ch ®¬n vÞ ë th­êng ®­îc ph©n lo¹i theo vai trß thø tù tÇng bËc vµ ®­îc hiÓu nh­ khu vùc chØ ®Ó ë – mang tÝnh æn ®Þnh, Ýt thay ®æi vµ ®­îc giíi h¹n bëi ®­êng giao th«ng khu vùc. Trong khi ë c¸c n­íc ph¸t triÓn th× ®¬n vÞ ë ®­îc xem nh­ lµ nh÷ng ®¬n vÞ ph¸t triÓn – mang tÝnh thay ®æi linh ho¹t. §Þnh nghÜa tÝnh biÕn ®éng. TÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë ®­îc hiÓu lµ: qu¸ tr×nh thay ®æi tÝnh chÊt, quy m«, kh«ng gian,…cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH trong qu¸ tr×nh ®Çu t­, qu¶n lý, vËn hµnh khai th¸c dù ¸n ®« thÞ, lµm cho ®¬n vÞ ë thùc tÕ ph¸t triÓn kh¸c víi ®¬n vÞ ë theo thiÕt kÕ ®­îc phª duyÖt. H×nh 0.10 §Þnh nghÜa tÝnh biÕn ®éng Ch­¬ng i HiÖn tr¹ng biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh htxh ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi hµ néi. HÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi. HÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ë ViÖt Nam nãi chung vµ Hµ Néi nãi riªng mang nh÷ng ®Æc thï võa ë võa kinh doanh ®ang ph¸t triÓn kh«ng theo quy ho¹ch vµ kh«ng ®ång bé víi c¸c chøc n¨ng kh¸c cña ®« thÞ do thêi gian x©y dùng kÐo dµi hoÆc ph¸t triÓn theo kiÓu tù ph¸t trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. §Æc ®iÓm næi bËt nhÊt lµ mèi quan hÖ mËt thiÕt gi÷a khu vùc dÞch vô vµ khu vùc ë, bÞ chi phèi bëi yÕu tè ®Þa ®iÓm kinh doanh, sinh ho¹t, thãi quen lµm viÖc, kinh doanh nhá. ChÝnh tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH lµ nh©n tè ¶nh h­ëng tíi qu¸ tr×nh qu¶n lý ®Çu t­ x©y dùng, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt vµ ¶nh h­ëng tíi hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, ¶nh h­ëng tíi sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña khu ®« thÞ. TÝnh chÊt c«ng tr×nh HTXH Theo quy chuÈn: Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau: Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m2/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của tòan đô thị phải không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị miền núi, đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt...) phải có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp; Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người; Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m2/người. Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng. Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã hội, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70% so với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thông nhỏ nhất (đường trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo ³ 4m. Bảng 1.1 Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản (Nguồn: QCVN : 01/2008/BXD Quy chuÈn kü thuËt Quèc gia vÒ Quy ho¹ch X©y dùng cña Bé X©y Dùng ban hµnh kÌm theo quyÕt ®Þnh sè 04/2008/Q§-BXD ngµy 03/04/2008) Loại công trình Cấp quản lý Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu Chỉ tiêu sử dụng đất đai tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu 1. Giáo dục a. Trường mẫu giáo Đơn vị ở chỗ/1000người 50 m2/1 chỗ 15 b. Trường tiểu học Đơn vị ở chỗ/1000người 65 m2/1 chỗ 15 c. Trường trung học cơ sở Đơn vị ở chỗ/1000người 55 m2/1 chỗ 15 d. Trường phổ thông trung học, dạy nghề Đô thị chỗ/1000người 40 m2/1 chỗ 15 2. Y tế a. Trạm y tế Đơn vị ở trạm/1000người 1 m2/trạm 500 b. Phòng khám đa khoa Đô thị Công trình/đô thị 1 m2/trạm 3.000 c. Bệnh viện đa khoa Đô thị giường/1000người 4 m2/giườngbệnh 100 d. Nhà hộ sinh Đô thị giường/1000người 0,5 m2/giường 30 3. Thể dục thể thao a. Sân luyện tập Đơn vị ở m2/người ha/công trình 0,5 0,3 b. Sân thể thao cơ bản Đô thị m2/người ha/công trình 0,6 1,0 c. Sân vận động Đô thị m2/người ha/công trình 0,8 2,5 d. Trung tâm TDTT Đô thị m2/người ha/công trình 0,8 3,0 4. Văn hoá a. Thư viện Đô thị ha/công trình 0,5 b. Bảo tàng Đô thị ha/công trình 1,0 c. Triển lãm Đô thị ha/công trình 1,0 d. Nhà hát Đô thị số chỗ/ 1000người 5 ha/công trình 1,0 e. Cung văn hoá Đô thị số chỗ/ 1000người 8 ha/công trình 0,5 g. Rạp xiếc Đô thị số chỗ/ 1000người 3 ha/công trình 0,7 h. Cung thiếu nhi Đô thị số chỗ/ 1000người 2 ha/công trình 1,0 5. Chợ Đơn vị ở Đô thị công trình/đơn vị ở 1 ha/công trình 0,2 0,8 Các công trình dịch vụ phải được bố trí ở vị trí phù hợp với từng loại chức năng: Các công trình nhà trẻ, trường học, bệnh viện... không bố trí tiếp giáp các trục đường cấp đô thị trở lên, đảm bảo có đủ diện tích sân, vườn, cây xanh và chỗ đỗ xe; Các công trình văn hoá, thương mại dịch vụ cần được bố trí trên các đường giao thông chính theo các cấp dịch vụ; Các tuyến đường dẫn đến các công trình dịch vụ cho người già, trẻ em, người tàn tật không được cắt qua các tuyến giao thông chính đô thị nếu không có đường chui, vượt; Khi quy hoạch các công trình dịch vụ đô thị ngầm, cần đảm bảo kết nối hợp lý và thuận tiện giữa các công trình trên mặt đất và các công trình dưới mặt đất; Đối với khu vực có quy mô dân số từ 20.000 người trở lên, cần bố trí ít nhất 1 trường phổ thông trung học; Theo thùc tÕ: HÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi t¹i ViÖt Nam mang nh÷ng ®Æc thï võa ë võa kinh doanh. §Æc ®iÓm næi bËt nhÊt lµ mèi quan hÖ mËt thiÕt gi÷a khu vùc dÞch vô vµ khu vùc ë, bÞ chi phèi bëi yÕu tè ®Þa ®iÓm kinh doanh, thãi quen lµm viÖc, kinh doanh nhá. §iÒu nµy cã lîi cho viÖc sö dông hÖ thèng giao th«ng liªn vïng, gi¶m l­u l­îng xe tham gia giao th«ng (gi¶m hiÖn t­îng t¾c ®­êng) do kho¶ng c¸ch gi÷a n¬i ë vµ n¬i lµm viÖc ng¾n. H×nh 1.1 Kh¸i niÖm ®Êt c«ng tr×nh hçn hîp ®¬n vÞ ë VÞ trÝ quy ho¹ch Th«ng th­êng c¸c ®¬n vÞ ë th­êng ®­îc thiÕt kÕ quy ho¹ch , ph©n bè c¸c c«ng tr×nh theo nguyªn t¾c sau: Cöa ngâ cña ®¬n vÞ ë lµ bÕn xe c«ng céng, nèi ®¬n vÞ ë víi hÖ thèng giao th«ng bªn ngoµi. GÇn víi bÕn ®ç xe c«ng céng lµ kh«ng gian trung t©m dµnh cho c¸c ho¹t déng kinh doanh dÞch vô, b¸n lÎ, nhµ hµng, c©u l¹c bé,… vµ c¸c môc ®Ých sö dông c«ng céng kh¸c nh»m t¹o viÖc lµm vµ mèi giao tiÕp cña c¸c c­ d©n trong khu vùc. §©y lµ n¬i chuyÓn ®æi ph­¬ng tiÖn cña nh÷ng ng­êi ®i bé vµ ®i xe ®¹p mµ kh«ng ph¶I sö dông « t« con. Nh÷ng c«ng tr×nh ë ®©y cã thÓ bè trÝ tÇng phÝa d­íi ®Ó lµm v¨n phßng hoÆc cho c¸c ho¹t ®éng th­¬ng m¹i dÞch vô, tÇng trªn lµm nhµ ë. KÕ tiÕp c¸c trung t©m th­¬ng m¹i lµ c¸c chung c­. Khèi nµy ®­îc ®Æt gÇn c«ng viªn, nhµ trÎ, tr­êng häc vµ n¬i vui ch¬i gi¶i trÝ n¬i cã c¸c kh«ng gian më. Khu vùc ph¸t triÓn cuèi cïng lµ biÖt thù, nhµ v­ên. §­êng giao th«ng tõ cÊp khu vùc trë lªn kh«ng c¾t qua ®¬n vÞ ë. HiÖn tr¹ng vÒ chÊt l­îng, qu¶n lý, ®Çu t­, vËn hµnh hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi C¸c lo¹i h×nh qu¶n lý ®Çu t­ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH Nhµ n­íc ®Çu t­ vµ qu¶n lý: C¸c dù ¸n ®« thÞ ®­îc nhµ n­íc ®Çu t­ th­êng cã sè vèn kh«ng lín, chÊt l­îng c«ng tr×nh kÐm, thêi gian ®Çu t­ th­êng kÐo dµi. HiÖn nay l­îng c¸c ®« thÞ do nhµ n­íc ®Çu t­ th­êng ®­îc x©y dùng vµo nh÷ng n¨m theo c¬ chÕ bao cÊp – n¬i mµ chØ cã thµnh phÇn kinh tÕ nhµ n­íc ®­îc phÐp ®Çu t­, x©y dùng vµ bao cÊp ®Çu t­ mäi c«ng tr×nh nhµ ë, dÞch vô c«ng céng, hÖ thèng HTKT vµ tÊt nhiªn c¶ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH – hoÆc tËp trung vµo c¸c vÊn ®Ò ®Æc thï mµ doanh nghiÖp kh«ng thÓ ®Çu t­ do yÕu tè kinh tÕ, luËt ph¸p vµ an ninh quèc phßng, hoÆc tËp trung vµo c¸c hÖ thèng HTKT phôc vô qu¸ tr×nh b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt khu nhµ ë ®Ó cã tiÒn ®Çu t­ vµo hÖ thèng HTXH. Doanh nghiÖp thuª ®Êt cña Nhµ n­íc: Doanh nghiÖp thuª ®Êt cña Nhµ n­íc lµ doanh nghiÖp ®­îc Nhµ n­íc chØ ®Þnh, cho phÐp ®­îc lµ chñ ®Çu t­ ho¹t ®éng nh­ mét doanh nghiÖp ®Çu t­, kinh doanh ®Êt ®« thÞ (nguyªn t¾c chÝnh lµ ®æi ®Êt lÊy h¹ tÇng). PhÇn nhiÒu c¸c doanh nghiÖp nµy vÉn ®­îc bao cÊp vÒ c¬ chÕ chÝnh s¸ch, thÕ nªn c¸c c«ng tr×nh HTXH ë c¸c khu ®« thÞ nµy còng ®­îc ®Çu t­ sau cïng vµ chÊt l­îng còng chØ ®¹t ë møc tèi thiÓu ë thêi ®iÓm hiÖn t¹i chø ch­a thÕ ®¸p øng c¸c nhu cÇu cña d©n c­ ®« thÞ trong t­¬ng lai. §©y còng lµ c¸ch lµm phæ biÕn trong sù ph¸t triÓn ®« thÞ cña nh÷ng n­íc ®ang ph¸t triÓn, cña nÒn kinh tÕ cßn nghÌo, v¨n hãa, v¨n minh x· héi cßn ch­a cao. Doanh nghiÖp, ng­êi d©n thuª l¹i ®Êt cña chñ ®Çu t­: HiÖn t­îng nµy x¶y ra trong qu¸ tr×nh ®Çu t­ khu ®« thÞ kÐo dµi, khi mµ c¸c c«ng tr×nh HTXH ch­a ®­îc x©y dùng th× chñ ®Çu t­ ®­îc nhµ n­íc cho phÐp cho thuª, chuyÓn nh­îng l¹i ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh HTXH cho c¸c doanh nghiÖp, ng­êi d©n cã nhu cÇu kinh doanh thø ph¸t tiÕp tôc ®Çu t­ x©y dùng. HiÖn t­îng nµy còng cho thÊy møc ®é h¹n chÕ trong viÖc qu¶n lý, vèn, ®Çu t­ x©y dùng hÖ thèng HTXH cña chñ ®Çu t­ vµ møc ®é x· héi hãa ngµy cµng cao trong c¸c c«ng tr×nh HTXH. Doanh nghiÖp, ng­êi d©n thuª, mua l¹i quü ®Êt cña doanh nghiÖp, t­ nh©n: HiÖn t­îng nµy lµ viÖc doanh nghiÖp, ng­êi d©n thuª, mua l¹i ®Êt ë, ®Êt c«ng tr×nh dÞch vô c«ng céng cña doanh nghiÖp, ng­êi d©n sèng trong khu ®« thÞ míi råi chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt cho phï hîp víi lÜnh vùc kinh doanh cña m×nh, tiÒm lùc kinh tÕ cña m×nh. BiÕn ®Êt ë thµnh v¨n phßng, thµnh siªu thÞ, thµnh nhµ hµng,,.. tõ chî thµnh nhµ hµng, tõ nhµ ë thµnh nhµ trÎ, tr­êng häc,… Hä thay ®æi cÊu tróc cña nhµ ë, cña c«ng tr×nh dÞch vô c«ng céng, hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH mµ kh«ng hoÆc Ýt bÞ qu¶n lý, chi phèi cña nhµ n­íc vµ c¬ quan qu¶n lý khu ®« thÞ. C¸c c«ng tr×nh nµy rÊt khã kiÓm so¸t vµ mang tÝnh biÕn ®éng rÊt cao tïy thuéc vµo tõng thêi ®iÓm, tõng lÜnh vùc kinh doanh cña doanh nghiÖp vµ ng­êi d©n. H«m qua c«ng tr×nh ®ã lµ nhµ ë, h«m nay nã cã thÓ trë thµnh v¨n phßng c«ng ty, ngµy mai nã l¹i chuyÓn thµnh nhµ hµng, qu¸n cafe, ngµy kia cã thÓ trë thµnh nhµ trÎ, tr¹m x¸,.v.v. HiÖn tr¹ng vÒ chÊt l­îng qu¶n lý, ®Çu t­ vµ vËn hµnh hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi. §Çu t­, qu¶n lý cña Nhµ n­íc: HÖ thèng c«ng tr×nh HTXH hiÖn nay vÉn chñ yÕu do nhµ n­íc ®Çu t­, qu¶n lý th­êng lµ tËp trung vµo lÜnh vùc c¶i t¹o l¹i c¸c c«ng tr×nh HTXH ®· cã tõ tr­íc, mét phÇn vµo c¸c c«ng tr×nh míi. ChÊt l­îng c¸c c«ng tr×nh HTXH tõ tr­íc hiÖn ®· xuèng cÊp nghiªm träng, trong khi c¸c c«ng tr×nh ®­îc c¶i t¹o x©y míi trong nh÷ng thêi gian gÇn ®©y còng ch­a ®­îc ®ång bé vµ ®¸p øng ®ñ nhu cÇu cña ng­êi d©n do ®Çu t­ víi suÊt vèn ®Çu t­ thÊp, manh món, ch¾p v¸. KÕt qu¶ lµ hÖ thèng HTXH vÉn bÞ qu¸ t¶i : tr­êng häc th× kh«ng ®ñ phßng, kh«ng cã ®ñ s©n ch¬i, phßng thÝ nghiÖm .v.v…; chî th× tù ph¸t, t¹m bî ; nhµ trÎ th× qu¸ t¶i kh«ng nhËn trÎ tr¸i tuyÕn ; khu vùc kinh doanh, dÞch vô c«ng céng th× lén xén khã kiÓm so¸t.  Mét phÇn c«ng tr×nh HTXH nhµ n­íc tiÕp nhËn l¹i cña c¸c doanh nghiÖp chñ ®Çu t­ khu ®« thÞ còng ch­a ®ång bé vµ ch­a ®¸p øng ®­îc nhu cÇu hiÖn t¹i cña ng­êi d©n. Chñ ®Çu t­ x©y dùng c¸c hÖ thèng c«ng tr×nh h¹ tÇng cßn phÇn qu¶n lý vµ tiÕp nhËn cuèi cïng l¹i chuyÓn cho Nhµ n­íc lªn x¶y ra hiÖn t­îng kh«ng ®ång bé, lén xén, kh«ng chuyªn nghiÖp, kh«ng phï hîp víi nhu cÇu thùc tÕ cña ng­êi d©n - ®èi t­îng sö dông sau cïng. §Çu t­, qu¶n lý cña doanh nghiÖp chñ ®Çu t­ : Doanh nghiÖp ®Çu t­ khu ®« thÞ th­êng ®øng trªn quan ®iÓm lîi nhuËn kinh tÕ lµ trªn hÕt. Hä sÏ ®Çu t­, khai th¸c vµo nh÷ng lÜnh vùc ®em l¹i lîi nhuËn cao, nh÷ng lÜnh vùc kh«ng thÓ kh«ng ®Çu t­ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt tr­íc nh­ : nhµ ë, tr­êng häc,... Khi ®ã víi thêi gian x©y dùng dù ¸n kÐo dµi còng kÐo theo viÖc thiÕu thèn c¸c lÜnh vùc dÞch vô c«ng céng kh¸c cho ng­êi d©n míi chuyÓn ®Õn ë t¹i khu ®« thÞ míi. ChØ cã rÊt Ýt doanh nghiÖp cã ®ñ kh¶ n¨ng kinh tÕ, cã c¸ch thøc qu¶n lý, ®Çu t­ hiÖn ®¹i vµ chuyªn nghiÖp – hÖ thèng HTXH ë ®©y rÊt tèt – th× l¹i chØ ®Çu t­ vµo nh÷ng khu ®« thÞ cao cÊp, khÐp kÝn (khu biÖt lËp, cã hµng rµo bao quanh) ; ®ã l¹i lµ nh÷ng khu ®« thÞ ®Æc thï, mang tÝnh c¸ thÓ ®¸p øng mét sè ®èi t­îng kh¸ch hµng ®Æc thï vµ kh«ng ®¹i diÖn cho phÇn lín d©n c­ c¸c khu ®« thÞ míi trong qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa t¹i ViÖt Nam. §Çu t­, qu¶n lý cña ng­êi d©n, chñ ®Çu t­ thø ph¸t : Khi ®Êt c¸c c«ng tr×nh HTXH ®­îc giao vÒ cho doanh nghiÖp – chñ ®Çu t­ thø ph¸t – th× c¸c chøc n¨ng c«ng tr×nh l¹i cã nh÷ng thay ®æi lín do tiÒm lùc kinh tÕ, lÜnh vùc kinh doanh, mong muèn cña chñ ®Çu t­ thø ph¸t so víi chøc n¨ng phôc vô céng ®ång d©n c­ cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong khu ®« thÞ míi theo quy ho¹ch ®­îc duyÖt. Nhµ ë th× biÕn thµnh v¨n phßng, chî d©n sinh biÕn thµnh nhµ hµng, siªu thÞ hµng ®iÖn tö ; nhµ ë thµnh nhµ trÎ, tr­êng häc, s©n ch¬i thµnh b·i ®ç xe,…tïy theo nhu cÇu cña thÞ tr­êng. Nh÷ng thay ®æi nµy th­êng kh«ng ®­îc kiÓm so¸t vµ mang tÝnh tù ph¸t. C¸c c«ng tr×nh nµy cã thÓ tèt còng cã thÓ kh«ng tèt tïy thuéc vµo nhËn thøc kinh doanh cña chñ ®Çu t­ thø ph¸t vµ sù qu¶n lý cña c¬ quan nhµ n­íc trong viÖc kiÓm so¸t, thùc hiÖn theo quy ho¹ch. Nhu cÇu ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH Thùc tÕ cho thÊy viÖc tu©n thñ quy chuÈn trong viÖc quy ho¹ch c¸c dù ¸n ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi lµ t­¬ng ®èi nghiªm tóc. Cã nghÜa lµ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH trong c¸c ®å ¸n nµy ®Òu ®­îc bè trÝ trªn c¸c diÖn tÝch cô thÓ, ®­îc tÝnh to¸n cho l­îng d©n sè dù kiÕn sinh sèng trong khu ®« thÞ ®ã. Nhu cÇu thùc tiÔn ph¸t triÓn hÖ thèng HTXH l¹i cao h¬n rÊt nhiÒu so víi tÝnh to¸n trªn quy ho¹ch. Tuy nhiªn khi ®Çu t­ th× c¸c chñ ®Çu t­ cña khu ®« thÞ míi l¹i chØ chó träng x©y dùng hÖ thèng c«ng tr×nh nhµ ë mµ kh«ng ®Çu t­ vµo viÖc x©y dùng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH. DÉn tíi ng­êi d©n tíi khu ®« thÞ míi ë råi mµ vÉn ch­a cã hÖ thèng tr­êng häc, nhµ trÎ, chî,… phôc vô nh÷ng nhu cÇu tèi thiÓu. Hä ph¶i ®­a con c¸i ®i häc ë n¬i kh¸c, tr¸i tuyÕn, ph¶i ®i chî, mua s¾m t¹i c¸c n¬i l©n cËn ®· cã chî, siªu thÞ,… HoÆc hä ph¶I tù bá tiÒn ra ®Çu t­ trªn m¶nh ®Êt, c¨n hé cña m×nh ®Ó biÕn thµnh nhµ trÎ, trung t©m th­¬ng m¹i, phßng kh¸m ®a khoa,… nh»m ®¸p øng c¸c nhu cÇu cña d©n c­ khu ®ã. ChÝnh viÖc ®ã dÉn tíi sù lén xén, phøc t¹p trong qu¶n lý, ®Çu t­ vµ kiÓm so¸t ¶nh h­ëng tíi m«I tr­êng sèng, m«i tr­êng tù nhiªn, tíi hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt vµ ®« thÞ. §iÒu ®ã cã nghÜa lµ ng­êi d©n ph¶i sö dông hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®· cã ë c¸c ®¬n vÞ ë cò – ®¬n vÞ ë ®ång bé x©y dùng tr­íc- trong khi chê ®¬n vÞ ë cña m×nh hoµn thiÖn. Khi ®ã th× hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH cò lu«n lu«n qu¸ t¶i v× khi x©y dùng quy ho¹ch ®¬n vÞ ë th­êng kh«ng tÝnh to¸n tíi nhu cÇu dù tr÷, d«i d­ khi nhu cÇu thùc tÕ cao h¬n n¨ng lùc phôc vô nhu cÇu néi t¹i cña ®¬n vÞ ë ®ã. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn më réng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH trong ®¬n vÞ ë cã c¸c xu h­íng sau: Thø nhÊt: Mua l¹i, chuyÓn ®æi chøc n¨ng sö dông ®Êt cña ®Êt bªn c¹nh hoÆc l©n cËn ®Ó më réng, ph¸t triÓn . Thø hai: M« h×nh ho¹t ®éng cña c¬ së chÝnh vÉn gi÷ nguyªn nh­ng h×nh thµnh thªm c¸c c¬ së ho¹t ®éng, kinh doanh kh¸c ; ®iÒu nµy phô thuéc vµo quü ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn cña ®¬n vÞ ë (mµ ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn trong ®¬n vÞ ë cña c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi gÇn nh­ kh«ng cã). Thø ba: ChuyÓn ®æi ph­¬ng thøc phôc vô: phôc vô t¹i nhµ, phôc vô qua ®iÖn tho¹i, internet,… Di chuyÓn kho chøa ra ngoµi ®¬n vÞ ë. Ph­¬ng ¸n nµy chØ ¸p dông cho mét sè dÞch vô trong hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë, c¸c dÞch vô cßn l¹i kh«ng ¸p dông ®­îc. Thø t­: Sö dông ®Êt dµnh cho c¸c c«ng tr×nh ph¸t triÓn hçn hîp ®Ó dù tr÷ ph¸t triÓn hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH. HiÖn tr¹ng quy ho¹ch x©y dùng Quy ho¹ch theo quy chuÈn: Trong quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ th× ®¬n vÞ ë ®­îc coi nh­ lµ thµnh phÇn tÕ bµo c¬ së, cã giíi h¹n kh«ng gian nhÊt ®Þnh, cã giíi h¹n d©n sè æn ®Þnh, cã mét trung t©m. Cã thÓ coi mçi ®¬n vÞ ë lµ mét tæng thÓ hµi hßa c¸c ho¹t ®éng c­ tró, lµm viÖc, nghØ ng¬I gi¶I trÝ, mua s¾m vµ c¸c ho¹t ®éng sinh ho¹t hµng ngµy cña con ng­êi. Th­êng ®¬n vÞ ë cã mét trung t©m vµ mét vïng biªn, kho¶ng c¸ch tõ trung t©m tíi vïng biªn kho¶ng tõ 400m-600m. §­êng giao th«ng tõ cÊp khu vùc trë lªn kh«ng c¾t qua ®¬n vÞ ë. H×nh 1.2: HiÖn tr¹ng quy ho¹ch ®¬n vÞ ë D­êng nh­ khi quy ho¹ch theo quy chuÈn th× c¸c cÊu tróc ®¬n vÞ ë th­êng gièng nhau, hÖ thèng HTXH chØ tÝnh to¸n theo nhu cÇu tæi thiÓu, tÝnh to¸n trªn viÖc gi¶ ®Þnh x©y dùng ®ång bé, kinh tÕ lý t­ëng, thêi gian ®Çu t­ ng¾n. Cã thÓ nãi khi quy ho¹ch theo quy chuÈn th× viÖc ®¸nh gi¸._. møc ®é biÕn ®éng cña c¸c thµnh phÇn trong ®¬n vÞ ë kh«ng ®­îc s¸t víi nhu cÇu thùc tÕ cña tõng n¬i, tõng vÞ trÝ víi biªn ®é nhá. C¸c quy ho¹ch theo quy chuÈn th­êng mang tÝnh æn ®Þnh cao mµ Ýt tÝnh tíi sù më réng, ph¸t triÓn trong t­¬ng lai- mang tÝnh biÕn ®éng cao. Quy ho¹ch ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi hiÖn nay. Trong thùc tÕ quy ho¹ch ®¬n vÞ ë trong tæng thÓ khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi th× c¸c ®¬n vÞ ë ®­îc thiÕt kÕ trªn nguyªn t¾c tËn dông tèi ®a quy chuÈn cho phÐp vÒ tû lÖ ®Êt ë vµ kh«ng gian quy ho¹ch dùa trªn nguyªn t¾c dïng hÖ thèng giao th«ng lµm trôc tæ hîp kh«ng gian x­¬ng sèng , c¸c kh«ng gian kh¸c b¸m vµo ®ã. §Æc thï t¹i c¸c khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi lµ gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n lu«n ë møc cao, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë víi tû lÖ cÇu gÊp nhiÒu lÇn cung vµ dÔ dµng trong c«ng t¸c chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. C¸c thµnh phÇn kh¸c tron hÖ thèng HTXH Ýt ®­îc quan t©m trong quy ho¹ch vµ th­êng chØ ë tû lÖ thÊp nhÊt cã thÓ, mang nÆng tÝnh ®èi phã víi c¸c c¬ quan chøc n¨ng qu¶n lý nhµ n­íc. Khi quy ho¹ch t¹i Hµ Néi th× c¸c quy ho¹ch th­êng cã mËt ®é sö dông ®Êt rÊt cao, hÖ sè sö dông ®Êt còng rÊt cao so víi c¸c ®Þa ph­¬ng kh¸c. YÕu tè t¸c ®éng lín ®Õn c¸ch tÝnh to¸n quy m« c«ng tr×nh trong ®¬n vÞ ë l¹i lµ gi¸ trÞ ®Þa ®iÓm h¬n lµ yÕu tè d©n sè vµ chØ tiªu sö dông ®Êt (m2/ng­êi). C¸c ®¬n vÞ ë th­êng cã ®­îc ranh giíi vµ hÖ thèng HTKT t­¬ng ®èi æn ®Þnh. C¸c quy ho¹ch t¹i Hµ Néi th­êng bÞ kÐo dµi do qu¸ tr×nh phª duyÖt, khíp nèi c¸c dù ¸n víi nhau. Trung b×nh mét khu vùc quy ho¹ch ®­îc duyÖt kÐo dµi tõ 2-3 n¨m. Céng thªm thêi gian phª duyÖt dù ¸n, thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng vµ x©y dùng dù ¸n kÐo dµi trong kho¶ng thêi gian tõ 5-7 n¨m. Khi dù ¸n ®­îc phª duyÖt th× th­êng ®­îc qu¶n lý ®Çu t­ theo h×nh thøc cuèn chiÕu: Lµm h¹ tÇng tíi ®©u b¸n c«ng tr×nh tíi ®ã. Thªm vµo ®ã thµnh phè Hµ Néi cßn cÊp phÐp cho c¸c khu ®Êt lµm nhµ ë, v¨n phßng c«ng tr×nh c«ng céng víi quy m« nhá h¬n quy m« ®¬n vÞ ë vµo c¸c vÞ trÝ ®Êt xen kÑp, l©n cËn c¸c ®¬n vÞ ë, lµng xãm cò kh«ng ®­îc tÝnh to¸n trong quy ho¹ch c¸c ®¬n vÞ ë míi. ChÝnh nh÷ng khu vùc nµy lµm t¨ng t¶i träng cho hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt còng nh­ hÖ thèng HTXH ®« thÞ. Nh­ng chÝnh nh÷ng khu ë nhá nµy l¹i chøng tá sù hÊp dÉn vÒ mÆt kinh tÕ, kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ rÊt lín do c¸c khu ë nhá nµy l¹i n»m ë nh÷ng vÞ trÝ tèt, gÇn trung t©m ®« thÞ vµ rÊt dÔ chuyÓn nh­îng, rÊt ®­îc gi¸. C¸c vÊn ®Ò trong c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi hiÖn nay H×nh 1.3 C¸c vÊn ®Ò cña khu ®« thÞ míi Hµ Néi C¸c khu ®« thÞ míi hiÖn nay thiÕu c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë, thiÕu chç ®ç xe, thiÕu ®iÓm vui ch¬I, gi¶I trÝ. C¸c ph­¬ng tiÖn giao th«ng ®Ëu trµn lan trªn vØa hÌ, lßng ®­êng. VÝ dô trong khu ®« thÞ Trung Hßa – Nh©n ChÝnh trong vßng b¸n kÝnh 1km xung quanh ®« thÞ nµy kh«ng hÒ cã chî. C¸c khu ®« thÞ ®i vµo ho¹t ®éng ®­îc 3-4 n¨m nh­ng c¸c h¹ng môc h¹ tÇng x· héi hÇu nh­ bÞ bá löng hoÆc kh«ng thÓ ®¸p øng. C¸c chøc n¨ng c«ng tr×nh bÞ thay ®æi : chøc n¨ng c«ng tr×nh kh«ng chØ lµ ®iÓm c«ng céng mµ cßn phô thuéc vµo lÜnh vùc kinh doanh cô thÓ. S©n ch¬i cña trÎ em thµnh b·I ®ç xe,.. Thêi gian x©y dùng c¸c dù ¸n kÐo dµi nhiÒu n¨m, g©y « nhiÔm m«I tr­êng. C¸c c«ng tr×nh dÞch vô c«ng céng hiÖn t¹i, c¸c c«ng tr×nh võa míi x©y dùng trong khu ®« thÞ míi (khi c¶ khu ch­a x©y dùng xong) ®· qu¸ t¶I vµ vÒ l©u dµi kh«ng thÓ ®¸p øng c¸c nhu cÇu cña ng­êi d©n. HiÖn t­îng mua ®i, b¸n l¹i c¸c c¨n hé, nhµ ë diÔn ra lµm t¨ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n, c¸c c¨n hé kh«ng cã ng­êi ë ®­îc cho thuª ®Ó lµm v¨n phßng c«ng ty, c¸c c«ng tr×nh dÞch vô c«ng céng d­íi tÇng 1 cña chung c­ còng ®­îc cho thuª thµnh ng©n hµng, dÞch vô v¨n phßng,… nh»m thu ®­îc lîi nhuËn cao h¬n. H×nh 1.4: C¸c ¶nh hiÖn tr¹ng biÕn ®éng cña c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë Hµ Néi Mét vµi vÝ dô ®¬n vÞ ë trong khu ®« thÞ míi Hµ Néi Khu nhà ở và công trình công cộng Yên Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội H×nh 1.5 Dự án Khu nhà ở và công trình công cộng Yên Hòa Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở và công trình công cộng Yên Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội có quy mô gần 5 ha bao gồm các chung cư từ 6 - 15 tầng, khu biệt thự, nhà vườn, công trình hỗn hợp, công trình công cộng, khu cây xanh…. Dự án gồm 115.000m2 sàn nhà các loại , dân số khoảng 2.200 người. Một số chỉ tiêu quy hoạch chính của dự án + Tổng diện tích khu đất:     40.525m2 + Tổng diện tích xây dựng:  14.500m2 + Mật độ xây dựng:              40,4% + Hệ số sử dựng đất:            3,5 lần + Tầng cao bình quân:          8,6 tầng Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp (Thanh Trì - Hà Nội) Dự án khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp (50 ha) nằm ở cửa ngõ phía Nam thủ đô Hà Nội, kề cận với đường quốc lộ 1A, 1B, phía Bắc có đường vành đai 3 chạy qua, phía Đông giáp công viên Yên Sở.   Hình 1.6 : Phối cảnh tổng thể khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp –Thanh Trì Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu:        Tổng diện tích đất trong phạm vi khai thác xây dựng : 50.3882 ha           Trong đó :             Đất đường khu vực và đường biên : 7.5897 ha             Đất công cộng hỗn hợp cấp thành phố và khu vực : 0.9925 ha             Đất trường đào tạo dạy nghề : 1.0870 ha             Đất công cộng khu nhà ở ( trường PTTH, phòng khám đa khoa ) : 2.2030ha             Đất đường và bãi đỗ xe khu nhà ở : 4.0138 ha             Đất  cây xanh cách ly, bãi giếng và dự phòng P.T : 1.9005 ha             Đất cây xanh TDTT khu nhà ở : 0.6255 ha             Đất thuộc đơn vị ở : 31.9762 ha  Dự án được khởi công xây dựng tháng 8/2002. Kế hoạch hoàn thành dự án : 5 năm Hình 1.7 Các ảnh minh họa công trình dự án khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp   Các chỉ tiêu đất đơn vị ở :         Tổng diện tích: 31.9762 ha           Trong đó :             Đất ở : 21.6230 ha                     - Đất ở cao tầng (9-12 tầng) : 12.8745 ha                     - Đất ở thấp tầng (biệt thự, nhà vườn) : 8.7485ha             Đất công cộng ĐVƠ : 0.8240 ha             Đất trường TH và THCS : 3.6340 ha             Đất nhà trẻ, mẫu giáo: 1.4565 ha             Đất cây xanh TDTT: 1.3830 ha             Đất đường ĐVƠ : 3.0657 ha Khu ®« thÞ míi Mü §×nh II- Tõ Liªm – Hµ Néi  Dự án đô thị Mỹ Đình II (26.24ha) nằm ở phía Tây – Tây Bắc thủ đô Hà Nội, cách trung tâm thành phố 6km, nằm sát cạnh dự án Trung tâm thể dục thể thao Quốc gia.        Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu             Tổng diện tích : 262.440 m2                Trong đó:                          Đất đường thành phố và đất khu vực : 29.515 m2                          Đất công cộng thành phố và khu ở : 16.044 m2                          Đất di tích lịch sử : 17.690 m2                          Đất đơn vị ở : 199.131m2   Các chỉ tiêu đất đơn vị ở :             Tổng diện tích : 199.131m2              Bao gồm :                          Đất trường học, nhà trẻ, mẫu giáo : 22.792m2                          Đất cây xanh : 9.988m2                          Đất công trình công cộng : 17.690m2                          Đất giao thông bãi đỗ xe : 199.131m2                          Đất xây dựng nhà ở : 128.650 m2                          Diện tích đất xây dựng : 39.860 m2                          Tổng diện tích sàn : 229.490 m2                          Mật độ xây dựng : 31%                          Hệ thống sử dụng đất : 1.8 lần                          Tầng cao bình quân : 5.8 tầng Hình 1.8 Phối cảnh minh họa khu đô thị mới Mỹ Đình II- Hà Nội Khu đô thị mới Thịnh Liệt Dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt - Quận Hoàng Mai - Hà Nội do Tổng công ty Xây dựng và Phát triển hạ tầng (LICOGI) – Bộ Xây dựng làm chủ đầu tư, thi công và thiết kế.       Nằm về phía Đông Nam Thành phố Hà Nội cách trung tâm thành phố khoảng 5 km, Khu đô thị mới Thịnh Liệt được xây dựng trên diện tích 35,16 ha thuộc địa giới hành chính các phường Thịnh Liệt, Tương Mai, Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai. Phía Nam giáp Khu Công viên Yên Sở quy mô khoảng 200 ha với 60 ha diện tích mặt nước; Phía Bắc liền kề với khu khu quy hoạch Đền Lừ 3, giáp đường Vành đai 2,5 của Thành phố có bề rộng 40 m nối giữa Quốc lộ 1 và đường Vành đai 3 của Thành phố. Phía Tây khu đô thị giáp với khu dân cư của phường Thịnh Liệt và phường Tương Mai, phía Đông giáp với khu đô thị mới dự kiến xây mới.   Hình 1.9 Phối cảnh minh họa khu đô thị mới Thịnh Liệt- Hà Nội        Tổng diện tích quy hoạch khu đô thị mới Thịnh Liệt là 35,16ha (351.618m2). Trong đó:             + Đất ở thấp tầng gồm đất nhà vườn và nhà biệt thự: 6,15ha.             + Đất ở cao tầng: 9,51ha. Gồm: 06 cụm chung cư cao tầng từ CT3 đến CT8 với chiều cao trung bình từ 14 tầng đến 15 tầng. Cụm chung cư CT3, CT4, CT6, CT7 mỗi cụm gồm 04 toà nhà. Cụm chung cư CT5 có 06 toà nhà và cụm chung cư CT8 có 05 toà nhà.             + Đất trường học: 4,62ha gồm 02 trường mầm non với diện tích lần lượt là 0,89ha và 0,82ha; 01 trường tiểu học với diện tích là 1,32ha và 01 trường trung học cơ sở diện tích là 1,59ha.             + Đất thương mại dịch vụ có 02 cụm với diện tích là 0,32ha và 0,75ha.             + Đất câu lạc bộ, đoàn thể: 0,49ha.             + Đất trụ sở hành chính: 0,69ha.             + Đất hỗn hợp gồm đất văn phòng, dịch vụ thương mại, ở cao cấp: 1,05ha.             + Đất cây xanh, thể dục thể thao gồm 03 cụm đất cây xanh tập trung với diện tích là 0,18ha, 0,3ha, 0,49ha và 01 cụm đất cây xanh, thể thao với diện tích là  1,06ha.             + Đất đường nhánh, bãi đỗ xe: 3,9ha. Trong đó đất đường nhánh là 2,78ha và đất 03 bãi đỗ xe tập trung với diện tích lần lượt là 0,24ha, 0,33ha và 0,55ha.             + Đất đường khu vực và phân khu vực: 5,26ha.            + Đất hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế: 0,37ha.  Hình 1.10 Phối cảnh minh họa khu đô thị mới Thịnh Liệt- Hà Nội             Tiến độ thực hiện của dự án:       Thời gian thực hiện dự án được chia thành 2 giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2011. Tổng mức đầu tư của dự án khoảng 2.000 tỷ đồng. Giai đoạn 1 dự kiến kết thúc vào cuối năm 2008 với các công việc: giải phóng mặt bằng, xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Xây thô nhà vườn (NV1, NV2, NV3), biệt thự (BT2, BT3); xây dựng 2 trên 6 nhà cao tầng trong cụm chung cư CT5 phục vụ tái định cư. Giai đoạn 2 tiến hành xây dựng 4 trên 6 nhà cao tầng còn lại trong cụm chung cư  CT5; các cụm chung cư CT3, CT4, CT7, CT8 và xây thô cụm nhà biệt thự BT1.        Quá trình đầu tư thực hiện dự án sẽ kết thúc vào năm 2011, khi đó Khu đô thị mới Thịnh Liệt có thể đáp ứng được chỗ ở cho 12.000 đến 13.000 người. Khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×  Hình 1.11 Phối cảnh minh họa khu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì- Hà Nội Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì do Công ty Cổ Phần ĐTPT Đô Thị và khu Công Nghiệp Sông Đà là chủ đầu tư, có tổng diện tích 36.86ha, nằm phía tây nam Thành Phố Hà Nội, thuộc địa bàn 2 xã Mỹ Đình và Mễ Trì, huyện Từ Liêm. Quy mô: Tổng diện tích 36ha chia thành các khu chính sau: Công tình hỗn hợp nhà HH4; Công trình hỗn hợp nhà HH3; Khu nhà ở CT1; Khu nhà ở CT9; Khu nhà ở CT4; Khu nhà ở CT5; Khu nhà ở CT6; Khu biệt thự; Khu nhà vườn và cá khu công viên vườn hoa vui chơi giải trí... Mục tiêu: Khu đô thị hỗn hợp với quy mô dân số 2.000 hộ Hình 1.12 Phối cảnh minh họa khu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì- Hà Nội Mong muèn vÒ ph¸t triÓn, dù b¸o sù biÕn ®éng Hình 1.13 Sơ đồ mong muốn phát triển hệ thống HTXH đơn vị ở Mong muèn cña nhµ n­íc: §¶m b¶o c¸c tiªu chuÈn, quy chuÈn quy ph¹m kinh tÕ kü thuËt ®· ban hµnh. §¶m b¶o c¸c yªu cÇu cña c¸c nhµ ®Çu t­ phï hîp víi luËt ph¸p. HÖ thèng HTXH ®­îc ®Çu t­ vµ qu¶n lý ®ång bé, ®¸p øng ®óng nhiÖm vô, chøc n¨ng cña c«ng tr×nh, phï hîp víi nhu cÇu hiÖn t¹i cña ng­êi d©n. ViÖc ph¸t triÓn hÖ thèng HTXH víi nguån kinh phÝ thÊp dùa vµo viÖc khai th¸c nh÷ng khu ®Êt trèng trong c¸c lµng xãm hiÖn cã, ®Êt cã quy m« nhá, xen kÑp víi c¸c khu nhµ ë cña d©n c­ hiÖn cã rÊt khã më réng quy m« c«ng tr×nh. Mong muèn cña Chñ ®Çu t­: Ph¸t triÓn hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH nh­ng kh«ng ¶nh h­ëng tíi quyÒn lîi kinh tÕ, th­êng ®­îc tÝnh to¸n, ®Çu t­ muén nhÊt trong c¸c h¹ng môc ®Çu t­. Hä th­êng cè g¾ng ®Çu t­ víi møc thÊp nhÊt- trõ mét sè tr­êng hîp ®Æc biÖt lµ khu ®« thÞ cao cÊp. Hä kh«ng quan t©m tíi vÊn ®Ò qu¶n lý, vËn hµnh do c¬ chÕ chuyÓn l¹i cho nhµ n­íc qu¶n lý. Khi vèn cña nhµ ®Çu t­ cã h¹n th× hä l¹i chuyÓn nh­îng cho c¸c nhµ ®Çu t­ thø ph¸t ®Ó ®Çu t­, khai th¸c c¸c lo¹i dÞch vô ®­îc nhµ n­íc x· héi hãa. Mong muèn cña Doanh nghiÖp, chñ ®Çu t­ thø ph¸t: Mua l¹i c¸c c«ng tr×nh dÞch vô c«ng céng, HTXH ®Ó ph¸t triÓn kinh doanh, võa ph¸t triÓn hÖ thèng HTXH võa thu l¹i lîi Ých kinh tÕ. Mong muèn cña ng­êi d©n: Ng­êi d©n lµ ng­êi h­ëng nh÷ng lîi Ých cña hÖ thèng HTXH ®em l¹i lªn hä mong muèn ®­îc phôc vô víi tiÖn nghi cao nhÊt, dÞch vô tèt nhÊt, thuËn tiÖn nhÊt. Hä còng lµ ng­êi cã thÓ tham gia vµo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn hÖ thèng HTXH b»ng c¸ch ®Çu t­ theo quy ho¹ch (mang tÝnh chÝnh quy khi tham gia qu¸ tr×nh x· héi hãa c¸c dÞch vô c«ng céng) hoÆc theo ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña hä (mang tÝnh tù ph¸t). Dùa trªn c¸c mong muèn vÒ sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng HTXH cã thÓ dù b¸o vÒ tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH nh­ sau: ChuyÓn tõ h×nh thøc së h÷u cña nhµ n­íc sang t­ nh©n x· héi hãa, tõ doanh nghiÖp nµy sang doanh nghiÖp kh¸c, tõ tËp thÓ sang c¸ nh©n, tõ h×nh thøc sö dông l©u dµi sang h×nh thøc thuª. ChuyÓn tõ chøc n¨ng c«ng tr×nh nµy sang chøc n¨ng c«ng tr×nh kh¸c. ChuyÓn tõ ®¬n chøc n¨ng sang ®a chøc n¨ng- hçn hîp chøc n¨ng. ChuyÓn vÞ trÝ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH tõ vïng trung t©m sang c¸c vïng biªn, vïng thuËn tiÖn vÒ giao th«ng, h­íng tiÕp cËn ®a chiÒu hay c¸c vïng kh¸c phï hîp víi nhu cÇu ph¸t triÓn d©n c­, kinh tÕ, x· héi ®Æc thï ®Þa ph­¬ng. Sù ph¸t triÓn tuÇn tù theo tÇng bËc– ph¸t triÓn nhµ ë tr­íc, hÖ thèng dÞch vô c«ng céng sau sÏ biÕn ®éng theo h­íng c¬ chÕ thÞ tr­êng – dÞch vô nµo cÇn thiÕt phï hîp ®èi víi ng­êi d©n tr­íc sÏ ph¸t triÓn tr­íc. Sù ph¸t triÓn nµy sÏ tu©n thñ theo nguyªn t¾c ®¸p øng cuéc sèng ngµy cµng tiÖn nghi h¬n, kh«ng cßn nh­ hiÖn nay lµ ®¸p øng nhu cÇu qu¸ bøc thiÕt vÒ chç ë mµ kh«ng quan t©m tíi tiÖn nghi sèng. Tr­íc nh÷ng vÊn ®Ò cña c¸c khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi th× cã thÓ nãi viÖc ®Çu t­ x©y dùng tr­íc c¸c c«ng tr×nh HTXH phôc vô c«ng céng nªn lµ mét ­u tiªn trong c¸c h¹ng môc triÓn khai cña dù ¸n. §iÒu nµy ®ßi hái mét qu¸ tr×nh quy ho¹ch cã tÇm nh×n xa, ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn trong t­¬ng lai cña hÖ thèng HTXH , mét qu¸ tr×nh phª duyÖt triÓn khai x©y dùng dù ¸n thuËn lîi cã thêi gian ®Çu t­ kh«ng kÐo dµi, qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hµnh c¸c c«ng tr×nh nghiªm tóc, phï hîp víi tõng c«ng tr×nh, tõng thêi kú ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi. §Ó ®¸p øng c¸c tÝnh biÕn ®éng cña nhu cÇu ng­êi d©n, cña chñ ®Çu t­ theo tõng thêi kú th× quy ho¹ch triÓn khai x©y dùng hÖ thèng HTXH ph¶I ®i tr­íc mét b­íc, cÇn cã mét hÖ thèng kh«ng gian më, linh ho¹t vµ ph¶I ®­a vµo trong c¸c quy ho¹ch l­îng ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn hçn hîp phï hîp víi hiÖn t¹i vµ nhu cÇu më réng c«ng tr×nh HTXH trong t­¬ng lai. C¸c vÊn ®Ò cña tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH Cã thÓ nãi trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®« thÞ th× tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH x¶y ra lµ tÊt yÕu vµ kh«ng thÓ kh«ng tÝnh ®Õn trong qu¸ tr×nh lËp quy ho¹ch, ®Çu t­ x©y dùng dù ¸n. TÝnh biÕn ®éng ®ã h×nh thµnh trªn mét sè nguyªn nh©n sau: VÊn ®Ò vÒ thêi gian hiÖn thùc quy ho¹ch, VÊn ®Ò vÒ chuyÓn ®æi chøc n¨ng, quy m«, vÞ trÝ, kh«ng gian; VÊn ®Ò vÒ d©n sè, c¬ cÊu lao ®éng; VÊn ®Ò vÒ ®¸p øng nhu cÇu míi, c¬ chÕ thÞ tr­êng. Hình 1.14 Các vấn đề của tính biến động hệ thống HTXH đơn vị ở VÊn ®Ò vÒ qu¶n lý, thêi gian hiÖn thùc quy ho¹ch Thêi gian thùc hiÖn dù ¸n phô thuéc vµo rÊt nhiÒu yÕu tè: yÕu tè chÝnh s¸ch quy ho¹ch, thñ tôc hµnh chÝnh phª duyÖt quy ho¹ch, chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai, vÒ gi¶I phãng mÆt b»ng, vÒ t¹o quy ®Êt t¸I ®Þnh c­, vÒ kinh tÕ ®Çu t­ dù ¸n vµ c¸ch thøc qu¶n lý dù ¸n,…C¸c dù ¸n ®« thÞ t¹i Hµ Néi th­êng bÞ chËm vµ kÌo dµi kho¶ng 3-4 n¨m míi hoµn tÊt thñ tôc phª duyÖt, mÊt kho¶ng 5-7 n¨m míi hoµn thµnh c¸c h¹ng môc HTKT vµ nhµ ë sau ®ã míi ®Õn hÖ thèng HTXH. Thùc tÕ lµ nhiÒu khu ®« thÞ ë Hµ Néi ®· ho¹t ®éng ®­îc 3-4 n¨m nh­ng c¸c h¹ng môc h¹ tÇng x· héi hÇu nh­ bÞ bá löng hoÆc kh«ng thÓ ®¸p øng. §iÒu nµy chøng tá c¬ chÕ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc cßn rÊt phøc t¹p, chång chÐo vµ phiÒn hµ g©y c¶n trë qu¸ tr×nh x©y dùng dù ¸n, kÐo dµi thêi gian hiÖn thùc quy ho¹ch. Ngoµi ra, vÊn ®Ò gi¶I phãng mÆt b»ng còng ®ang lµ viÖc mÊt rÊt nhiÒu thêi gian. Theo quy ®Þnh (nghÞ ®Þnh 84) th× chñ ®Çu t­ ph¶I tháa thuËn víi ng­êi cã quyÒn sö dông ®Êt vÒ c¬ chÕ, gi¸ trÞ ®Òn bï. Cã nhiÒu dù ¸n chØ cßn 1% diÖn tÝch ®Êt kh«ng tháa thuËn ®­îc còng kh«ng thÓ triÓn khai ®­îc, lµm tiÕn ®é ®Çu t­ bÞ kÐo dµi. §èi víi ng­êi cã ®Êt, hä cã quyÒn b¶o vÖ quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña m×nh khi kh«ng Ýt c«ng ty nhê sù hç trî cña chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ®Ó “¸p gi¸” ®Òn bï kh«ng c«ng b»ng vµ c­ìng chÕ thu håi ®Ó kinh doanh, thu lêi. Khi tranh chÊp x¶y ra th× dù ¸n bÞ ¸ch t¾c g©y chËm tiÕn ®é, thêi gian x©y dùng kÐo dµi. NhiÒu khi dù ¸n ®ang triÓn khai vÉn ph¶I dõng l¹i v× d©n khiÕu kiÖn, gÆp trôc trÆc vÒ vèn,.. Cßn mét vÊn ®Ò lµ do chñ tr­¬ng kinh doanh cña chñ ®Çu t­: x©y dùng chËm nhiÒu khi l¹i lµm t¨ng gi¸ trÞ khu ®Êt, t¨ng lîi nhuËn kinh tÕ. §iÒu nµy lµm ¶nh h­ëng tíi quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ng­êi d©n vµ x· héi. Thêi gian chuyÓn ®æi c¸c chøc n¨ng c«ng tr×nh, h×nh thøc së h÷u qu¶n lý kÐo dµi còng lµm cho hiÖu suÊt ho¹t ®éng cña hÖ thèng HTXH bÞ h¹n chÕ. VÊn ®Ò vÒ vÞ trÝ, ®Þa ®iÓm, kh«ng gian C¸c khu vùc dÞch vô c«ng céng th× yÕu tè vÞ trÝ, ®Þa ®iÓm lµ rÊt quan träng. Nã cÇn mét vÞ trÝ thuËn lîi cho sù tiÕp cËn, trao ®æi hµng hãa, giao l­u v¨n hãa. TÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH x¶y ra khi quy ho¹ch khu vùc trung t©m kh«ng phï hîp thùc tiÔn dÉn tíi sù di chuyÓn ®Þa ®iÓm tõ trung t©m ra c¸c vïng biªn, h×nh thµnh c¸c trung t©m dÞch vô míi phï hîp h¬n. C¸c ®¬n vÞ ë cã vÞ trÝ kh¸c nhau sÏ cã nh÷ng hÖ thèng HTXH ë vÞ trÝ kh¸c nhau, do nh÷ng vÞ trÝ kh¸c nhau cã gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau, cã sù thuËn lîi kh¸c nhau vµ cã nh÷ng chøc n¨ng, kh«ng gian phï hîp ®Æc ®iÓm cña tõng vÞ trÝ. VÊn ®Ò vÒ d©n sè, c¬ cÊu lao ®éng VÊn ®Ò ®« thÞ hãa lµ viÖc chuyÓn dÞch d©n c­ tõ c¸c n¬i kh¸c ®Õn khu ®« thÞ, hä cã thÓ tõ tØnh, thµnh phè kh¸c chuyÓn ®Õn, tõ n«ng th«n lªn thµnh thÞ, mang theo nÕp sèng, v¨n hãa kh¸c cã hoÆc kh«ng phï hîp víi nÕp sèng ®« thÞ. Sù chuyÓn dÞch c¬ cÊu lao ®éng: c¸c hé gia ®×nh chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp do tr­íc kia ®« thÞ ë ven ®« nh­ng do qu¸ tr×nh ph¸t triÓn khu ®« thÞ cña hä l¹i trë thµnh trung t©m ®« thÞ míi, do chuyÓn dÞch trung t©m chÝnh trÞ v¨n hãa cña thµnh phè vµ ®Êt n­íc,…chuyÓn tõ lao ®éng c«ng nghiÖp sang lao ®éng dÞch vô. ChÝnh nh÷ng lý do mang tÝnh ®« thÞ hãa ®ã lµm thay ®æi vÒ vÞ trÝ, quy m«, h×nh thøc vµ chÊt l­îng cña c¸c c«ng tr×nh HTXH trong ®ã. Sù chuyÓn dÞch theo h­íng ®« thÞ hãa còng lµm chuyÓn hãa chøc n¨ng cña c«ng tr×nh HTXH, tõ ®¬n chøc n¨ng sang ®a chøc n¨ng vµ ng­îc l¹i. Sù biÕn ®éng vÒ d©n sè, c¬ cÊu lao ®éng lµm thay ®æi quy ho¹ch, c¸ch tÝnh to¸n nhu cÇu HTKT vµ ¶nh h­ëng tíi sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng. VÊn ®Ò vÒ mong muèn, ®¸p øng nhu cÇu thùc tÕ Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña x· héi th× viÖc th­êng xuyªn xuÊt hiÖn c¸c nhu cÇu míi trong cuéc sèng hµng ngµy lµ tÊt yÕu. ViÖc thay ®æi chøc n¨ng nh»m ®¸p øng c¸c nhu cÇu míi ®ßi hái kh«ng gian míi, c¸ch thøc quy ho¹ch míi phï hîp h¬n, c¸ch qu¶n lý, ®Çu t­ míi còng lµ tÊt yÕu. Khi nhµ ®Çu t­ ®Çu t­ vµo mét lÜnh vùc nµo ®ã th× yÕu tè tån t¹i vµ ph¸t triÓn ®em l¹i lîi nhuËn kinh tÕ ®­îc ®Æt lªn hµng ®Çu. Hä sÏ c¶i t¹o, chuyÓn ®æi chøc n¨ng c¸c c«ng tr×nh mµ hä së h÷u, thuª ®Ó mong muèn ®¸p øng c¸c yªu cÇu kinh doanh, ®¸p øng sù ®Çu t­ cña m×nh. TÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong thêi ®iÓm Hµ Néi ®ang cã nh÷ng b­íc ®« thÞ hãa ë møc ®é cao lµ mét trong nh÷ng nh©n tè quan träng, tÊt yÕu, mang tÝnh chi phèi mäi sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, vÒ lèi sèng, vÒ kinh tÕ x· héi vµ ph¸t triÓn ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi. §¸nh gi¸ ®óng vai trß, tÇm quan träng cña tÝnh biÕn ®éng lµ c¨n cø khoa häc, lµ b­íc nghiªn cøu kh«ng thÓ thiÕu ®Ó kiÓm so¸t, ®Þnh h­íng quy ho¹ch ph¸t triÓn cho c¸c khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi nãi riªng vµ t¹i c¸c tØnh thµnh trªn toµn quèc nãi chung. TÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi. C¸c tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi kh«ng ph¶i lµ mét qu¸ tr×nh ph¸t triÓn lén xén, kh«ng cã quy luËt vµ v« h¹n. Chóng cã biªn ®é vµ chuyÓn ®æi theo nh÷ng h×nh thøc nhÊt ®Þnh, theo c¸ch thøc nhÊt ®Þnh. C¸c biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë th­êng x¶y ra trong nh÷ng vÊn ®Ò : BiÕn ®éng vÒ tÝnh chÊt, kh«ng gian; BiÕn ®éng vÒ d©n sè, c¬ cÊu lao ®éng; BiÕn ®éng vÒ nhu cÇu HTKT; BiÕn ®éng vÒ qu¶n lý, ®Çu t­, vËn hµnh khai th¸c. Hình 1.15 Các lĩnh vực biến động của hệ thống HTXH đơn vị ở C¸c thµnh phÇn biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH Trong hÖ thèng c¸c c«ng tr×nh HTXH th× kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c c«ng tr×nh ®Òu biÕn ®éng vµ biÕn ®éng nh­ nhau. Cã thµnh phÇn Ýt biÕn ®éng vµ mang tÝnh æn ®Þnh cao, cã thµnh phÇn biÕn ®éng nhiÒu vµ mang tÝnh chi phèi mäi sù thay ®æi cÊu tróc cña hÖ thèng HTXH còng nh­ cña c¶ ®¬n vÞ ë. Trong ®¬n vÞ ë th× c¸c hÖ thèng c«ng tr×nh HTKT vµ ranh giíi ®¬n vÞ ë ®­îc xem nh­ nh÷ng thµnh phÇn Ýt cã sù thay ®æi, mang tÝnh æn ®Þnh cao. Hình 1.16 : Các thành phần ít biến động và biến động của hệ thống HTXH đơn vị ở C¸c thµnh phÇn Ýt biÕn ®éng – mang tÝnh æn ®Þnh cao Thµnh phÇn ®Êt c«ng tr×nh tr­êng häc, nhµ trÎ. Thµnh phÇn ®Êt c«ng tr×nh UBND cÊp ph­êng. Thµnh phÇn ®Êt c«ng tr×nh chî. Thµnh phÇn ®Êt c«ng tr×nh tr¹m x¸. Thµnh phÇn ®Êt trång c©y xanh, s©n ch¬I vµ b·I ®ç xe tËp trung. C¸c thµnh phÇn biÕn ®éng Thµnh phÇn ®Êt ë, chung c­ Thµnh phÇn ®Êt th­¬ng m¹i, dÞch vô c«ng céng Thµnh phÇn ®Êt c«ng tr×nh hçn hîp , ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn. C¸c lÜnh vùc x¶y ra tÝnh biÕn ®éng cña c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë Hình 1.17 : Các quá trình biến động của hệ thống HTXH đơn vị ở ChuyÓn tõ h×nh thøc së h÷u cña nhµ n­íc sang t­ nh©n x· héi hãa, tõ doanh nghiÖp nµy sang doanh nghiÖp kh¸c, tõ tËp thÓ sang c¸ nh©n, tõ h×nh thøc sö dông l©u dµi sang h×nh thøc thuª: Khi chuyÓn quyÒn ®Çu t­, x©y dùng, qu¶n lý vµ khai th¸c tõ së h÷u nhµ n­íc sang c¸c thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c th× hÖ thèng HTXH ®­îc coi nh­ h×nh thøc x· héi hãa, ph¸t triÓn nhanh h¬n h×nh thøc qu¶n lý nh­ hiÖn nay vµ ng­êi d©n nhanh chãng ®­îc h­ëng lîi tõ nh÷ng thay ®æi ®ã. Sù kiÓm so¸t cña nhµ n­íc vÉn cã t¸c dông lín lªn c¸c c«ng tr×nh nµy. Sù chuyÓn ®æi tõ h×nh thøc së h÷u nhµ l©u dµi vÜnh viÔn sang h×nh thøc nhµ x· héi cho thuª lµ h×nh thøc qu¶n lý nhµ n­íc sÏ h­íng tíi. Khi h×nh thøc nµy xuÊt hiÖn th× tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH ®­îc kiÓm so¸t mét c¸ch dÔ dµng h¬n. ChuyÓn tõ chøc n¨ng c«ng tr×nh nµy sang chøc n¨ng c«ng tr×nh kh¸c. ChuyÓn tõ ®¬n chøc n¨ng sang ®a chøc n¨ng- hçn hîp chøc n¨ng: ChuyÓn tõ nhµ ë sang h×nh thøc v¨n phßng cho thuª ChuyÓn tõ nhµ ë sang nhµ trÎ, tr¹m y tÕ. ChuyÓn tõ dÞch vô c«ng céng mang tÝnh céng ®ång sang dÞch vô th­¬ng m¹i, tµi chÝnh ng©n hµng ChuyÓn tõ nhµ ë, dÞch vô nhá sang siªu thÞ, dÞch vô quy m« lín. ChuyÓn ®æi tõ chung c­ sang c«ng tr×nh hçn hîp. ChuyÓn vÞ trÝ hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH tõ vïng trung t©m sang c¸c vïng biªn, vïng thuËn tiÖn vÒ giao th«ng, h­íng tiÕp cËn ®a chiÒu hay c¸c vïng kh¸c phï hîp víi nhu cÇu ph¸t triÓn d©n c­, kinh tÕ, x· héi ®Æc thï ®Þa ph­¬ng. Sù ph¸t triÓn tuÇn tù theo tÇng bËc– ph¸t triÓn nhµ ë tr­íc, hÖ thèng dÞch vô c«ng céng sau sÏ biÕn ®éng theo h­íng c¬ chÕ thÞ tr­êng – dÞch vô nµo cÇn thiÕt ®èi víi ng­êi d©n tr­íc sÏ ph¸t triÓn tr­íc. Sù ph¸t triÓn nµy sÏ tu©n thñ theo nguyªn t¾c ®¸p øng cuéc sèng ngµy cµng tiÖn nghi h¬n, kh«ng chØ lµ ®¸p øng nhu cÇu bøc thiÕt vÒ chç ë mµ cßn quan t©m tíi tiÖn nghi sèng cao h¬n. Sù thay ®æi nµy biÓu hiÖn ë tr×nh tù x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trong qu¸ trÝnh x©y dùng ®¬n vÞ ë. C¸c lÜnh vùc chÞu ¶nh h­ëng cña tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë C¸c c«ng tr×nh HTKT. C¸c c«ng tr×nh c«ng céng khu ë vµ khu ®« thÞ. C¸c ®¬n vÞ ë kh¸c xung quanh vµ trung t©m khu ®« thÞ. C¸c m« h×nh ®¸p øng cho tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi Hµ Néi hiÖn nay C¸c ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi ®ang trong qu¸ tr×nh ph¶i thay ®æi c¸c quy ho¹ch ®· ®­îc duyÖt, nh»m ®¸p øng c¸c biÕn ®éng vÒ x· héi, ®Çu t­, qu¶n lý vµ kh«ng gian c«ng tr×nh HTXH. C¸c c«ng tr×nh ®­îc duyÖt ®· kh«ng ®¸p øng c¸c yªu cÇu vÒ kinh tÕ, khai th¸c vµ vËn hµnh trong hiÖn t¹i vµ t­¬ng lai. Së Quy ho¹ch KiÕn tróc lµ c¬ quan qu¶n lý vÒ quy ho¹ch, kiÕn tróc cña thµnh phè ®· ph¶I ®Ö tr×nh c¸c ph­¬ng ¸n t¨ng hÖ sè sö dông ®Êt, thay ®æi chøc n¨ng sö dông ®Êt cña mét sè vÞ trÝ c«ng tr×nh dÞch vô h×nh thµnh c¸c khu vùc trung t©m míi, ®Êt c«ng tr×nh hçn hîp, ®« thÞ hçn hîp,… ChÝnh thùc tiÔn ®· b¾t buéc c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i thay ®æi, c¸c c«ng tr×nh ph¶I thay ®æi vµ nhµ ®Çu t­ còng thay ®æi. Sù thay ®æi ®ã mang tÝnh thô ®éng do kh«ng cã sù nhËn diÖn chÝnh x¸c vµ cã nh÷ng c¸ch thøc quy ho¹ch phï hîp víi tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë. Hình 1.18: Các biến động trong khu đô thị mới Cầu Giấy- Hà Nội. Trong tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH th× kh«ng ph¶I tÊt c¶ c¸c c«ng tr×nh ®Òu thay ®æi, mµ cã nh÷ng c«ng tr×nh mang tÝnh æn ®Þnh cao vÒ chøc n¨ng sö dông ®Êt, quy m« chiÕm ®Êt vµ Ýt biÕn ®éng. C¸c c«ng tr×nh mang tÝnh biÕn ®éng cao, chi phèi tíi tÝnh biÕn ®éng cña c¶ hÖ thèng HTXH lµ nh÷ng c«ng tr×nh cã gi¸ trÞ hµng hãa cao, ë t¹i c¸c vÞ trÝ thuËn tiÖn, dÔ tiÕp cËn vµ cã c¸ch thøc qu¶n lý thay ®æi theo tõng thêi kú ph¸t triÓn cña kinh tÕ thÞ tr­êng. Sù thay ®æi ®ã mang tÝnh quy luËt vµ cã thÓ dù b¸o, thèng kª vµ qu¶n lý ®­îc. T×nh tr¹ng kiÓm so¸t qu¸ tr×nh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ViÖt Nam hiÖn nay. Hình 1.19 : Sơ đồ kiểm soát biến động hiện nay Quy ho¹ch x©y dùng ®­îc chÝnh thøc ®­a vµo LuËt x©y dùng sè 16/2003 QH11 ngµy 26/11/2003 vµ NghÞ ®Þnh 08/2005/N§-CP ngµy 24/01/2005. T¹i nghÞ ®Þnh nµy ®· nªu râ ®èi t­îng, giai ®o¹n vµ thêi gian lËp quy ho¹ch x©y dùng vïng, quy ho¹ch chi tiÕt, néi dung, hå s¬, qu¶n lý quy ho¹ch,… Quy ho¹ch c¸c khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi tu©n thñ theo c¸c quy ®Þnh hiÖn hµnh cña nhµ n­íc. Tuy nhiªn do quy ho¹ch ch­a phï hîp víi sù ph¸t triÓn ®« thÞ cña thµnh phè lªn cã hiÖn t­îng quy ho¹ch tr­íc ch­a ®­îc duyÖt th× ®· cã quy ho¹ch míi ®iÒu chØnh. Quy tr×nh lËp, thÈm ®Þnh, phª duyÖt quy ho¹ch ë Hµ Néi th­êng kÐo dµi nhiÒu n¨m. HiÖn t­îng quy ho¹ch ch­a b¸m s¸t vµo c¸c kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, quy ho¹ch chung vµ quy ho¹ch chi tiÕt ch­a thèng nhÊt vµ sù ph¶n hæi, trao ®æi th«ng tin qua qu¸ tr×nh thùc hiÖn quy ho¹ch còng lµ yÕu tè t¸c ®éng tíi viÖc x¸c ®Þnh vÞ trÝ, quy m« vµ tÝnh chÊt cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë ch­a s¸t víi thùc tÕ vµ phï hîp víi quy luËt ph¸t triÓn. Quy ho¹ch ë ViÖt Nam ®ang trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn chËm tõ m« h×nh mang nÆng tÝnh chØ ®Þnh, duy lý dùa trªn sù kiÓm so¸t tËp trung sang m« h×nh linh ho¹t trong ®ã chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ®­îc giao nhiÒu quyÒn h¬n. Cã 3 lo¹i h×nh quy ho¹ch t­¬ng øng víi nhiÖm vô cña 3 bé ngµnh kh¸c nhau: Quy ho¹ch – kÕ ho¹ch- ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi : chiÕn l­îc ph¸t triÓn, môc tiªu ®Çu t­ ph¸t triÓn cô thÓ vµ cã kÕt hîp c¸c ®Ò xuÊt quy ho¹ch cña ngµnh (giao th«ng vËn t¶I, c«ng nghiÖp, gi¸o dôc, y tÕ, v¨n hãa,..). Quy ho¹ch kh«ng gian – quy ho¹ch x©y dùng – thÓ hiÖn nh÷ng ®Ò xuÊt bè trÝ kh«ng gian ®èi víi sö dông ®Êt, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng cña mét khu vùc nhÊt ®Þnh hay liªn khu vùc. Quy ho¹ch kh«ng gian ®­îc thùc hiÖn theo 4 cÊp: quy ho¹ch ®Þnh h­íng, quy ho¹ch vïng, quy ho¹ch tæng thÓ ®« thÞ vµ quy ho¹ch chi tiÕt khu vùc. HÇu hÕt c¸c b¶n quy ho¹ch mang tÝnh chØ ®Þnh ®èi víi sö dông ®Êt ë nh÷ng ®Þa bµn cô thÓ chø kh«ng mang tÝnh mÒm dÎo. Quy ho¹ch ph¸t triÓn ngµnh lµ nh÷ng dù kiÕn s¶n xuÊt vµ chiÕn l­îc ®Ó ®­a ra kÕt qu¶ cho tõng lÜnh vùc riªng lÎ. Sù phèi hîp gi÷a 3 lo¹i quy ho¹ch trªn ë n­íc ta cßn rÊt láng lÎo: C¸c viÖn quy ho¹ch x©y dùng cã xu h­íng bá qua yÕu tè kinh tÕ- x· héi, trong khi c¸c nhµ ho¹ch ®Þnh chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi ë ngµnh kÕ ho¹ch ®Çu t­ cã vÎ Ýt quan t©m tíi khÝa c¹nh kh«ng gian vµ m«I tr­êng. HËu qu¶ lµ quy ho¹ch kh«ng gian ch­a quan t©m ®Çy ®ñ ®Õn thÕ giíi hiÖn thùc. Quy ho¹ch x©y dùng ë ViÖt Nam th­êng cã xu h­íng ph¶n ¶nh nh÷ng ý t­ëng ®­îc x¸c ®Þnh tõ trªn mµ c¸c chuyªn gia quy ho¹ch vµ nhµ qu¶n lý mong muèn vÒ khu vùc, ®« thÞ cña m×nh víi nh÷ng nguån lùc tµi chÝnh kh«ng bÞ giíi h¹n (mµ ®iÒu nµy kh«ng thÓ x¶y ra). §iÒu ®ã dÉn tíi sù kh«ng hiÖu qu¶ cña c¸c quy ho¹ch tæng thÓ vµ cã kho¶ng c¸ch lín gi÷a quy ho¹ch tæng thÓ ®­îc duyÖt vµ hiÖn thùc ph¸t triÓn ®« thÞ trªn hiÖn tr­êng, thËm trÝ cã mét sè quy ho¹ch cßn kh«ng thùc hiÖn ®­îc vµ ®­îc gäi lµ quy ho¹ch treo. C¸ch tiÕp cËn quy ho¹ch cña ViÖt Nam hiÖn nay vÉn nÆng tÝnh tiÕp cËn cña thêi kú kinh tÕ kÕ ho¹ch hãa tËp trung bao cÊp, kh«ng ph¶I theo nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng: T¸ch rêi quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi víi quy ho¹ch x©y dùng vµ quy ho¹ch chuyªn ngµnh. NÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lu«n lu«n biÕn ®æi vµ kh«ng ngõng ph¸t triÓn theo c¸c nh©n tè míi. T¹i Hµ Néi vµ c¸c thµnh phè lín, ®Þnh h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi vµ ph¸t triÓn kh«ng gian cña mét vïng lu«n biÕn ®éng vµ linh ho¹t mµ kh«ng ph¶I tÜnh t¹i vµ cøng nh¾c. HiÖn nay ë Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh cã mét sè vïng quy ho¹ch x©y dùng ®­îc triÓn khai tr­íc quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi v× vËy ®· dÉn ®Õn nhiÒu lóng tóng, bÊt cËp lµm cho quy ho¹ch thiÕu c¬ së vÒ kinh tÕ x· héi. T¹i Hµ Néi, ngoµi quy ho¹ch tæng thÓ Hµ Néi tíi n¨m 2020 tû lÖ 1/10000 cã t­¬ng ®èi ®Çy ®ñ c¸c thµnh phÇn th× hÇu hÕt c¸c quËn, huyÖn míi chØ cã quy ho¹ch 1/5000 ®Õn 1/2000 sö dông ®Êt vµ giao th«ng. §iÒu ®ã chøng tá sù nghiªn cøu quy ho¹ch chi tiÕt 1/500 c¸c dù ¸n ®« thÞ míi – n»m t¹i c¸c quËn huyÖn, dùa trªn quy ho¹ch chung cña quËn, huy._.ng lÜnh vùc ®em l¹i lîi nhuËn lín vµ sang träng- c¸c nhµ ®Çu t­ nµy tËp trung vµo ®èi t­îng kh¸ch hµng cã thu nhËp cao, chiÕm tû träng nhá trong x· héi nh­ng l¹i chiÕm tû träng cao trong viÖc sö dông bÊt ®éng s¶n quy m« lín. HÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ nh­ thÕ nµy ®­îc ®Çu t­ rÊt tèt, tÝnh biÕn ®éng c«ng tr×nh HTXH còng ®­îc kiÓm so¸t tèt. §Ò xuÊt quy tr×nh thiÕt kÕ quy ho¹ch ®¸p øng t×nh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi Hình 3.13 : Sơ đồ mô tả quy trình lập quy hoạch hiện nay Hình 3.13 : Sơ đồ mô tả quy trình lập quy hoạch đề xuất Quy tr×nh thiÕt kÕ ®Ò xuÊt míi ®Ò nghÞ bæ xung thªm viÖc nghiªn cøu, ®¸nh gi¸ tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë vµo tr­íc giai ®o¹n thiÕt kÕ, quy ho¹ch chi tiÕt x©y dùng ®« thÞ nh»m gióp nhµ quy ho¹ch, qu¶n lý cã thÓ l­êng tr­íc ®­îc c¸c nhu cÇu míi ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh ®Çu t­, x©y dùng vµ vËn hµnh ®« thÞ; ®­a ra c¸c gi¶I ph¸t thiÕt kÕ kh«ng gian, kinh tÕ x· héi tèi ­u. VÝ dô ¸p dông quy ho¹ch cho c¸c ®¬n vÞ ë t¹i c¸c khu ®« thÞ míi Kh«ng ph¶i chØ cã c¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi míi x¶y ra hiÖn t­îng biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë. V× vËy khi quy ho¹ch c¸c khu ®« thÞ ë c¸c tØnh thµnh kh¸c còng ph¶I l­u ý vµ nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë ®Ó cã gi¶I ph¸p phï hîp. C¸c ®« thÞ chØ æn ®Þnh t­¬ng ®æi vµ Ýt biÕn ®éng khi nÒn kinh tÕ chung cña c¶ n­íc ph¸t triÓn nh­ nh÷ng n­íc ph¸t triÓn ë ph­¬ng T©y, Mü. C¸c ®« thÞ ë c¸c tØnh thµnh kh¸c sÏ cã møc ®é biÕn ®éng hÖ thèng HTXH kh¸c nhau vµ kh¸c Hµ Néi do ®Æc thï ®Þa ph­¬ng nh­ d©n c­, nÕp sèng, nghÒ nghiÖp, vÞ trÝ ®Þa lý va ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau. ChØ cã c¸ch thøc nghiªn cøu vµ ®¸nh gi¸ tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong khu ®« thÞ míi lµ t­¬ng ®èi gièng nhau nªn cã thÓ ¸p dông vµo trong quy ho¹ch khu ®« thÞ míi cho phï hîp víi tõng khu vùc. KÕt luËn ch­¬ng III C¸c gi¶i ph¸p, m« h×nh ®¸p øng tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë dùa trªn c¸c nguyªn t¾c: x¸c ®Þnh biÕn ®éng lµ thuéc tÝnh cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn; biÕn ®éng nh­ng vÉn ph¶i ®¶m b¶o c¸c tÝnh chÊt ®¬n vÞ ë hoÆc ®¬n vÞ ph¸t triÓn; biÕn ®éng trong giíi h¹n tæng thÓ khu ®« thÞ, kh«ng ph¸ vì tæng thÓ ®« thÞ; biÕn ®éng nh­ng ph¶i kiÓm so¸t ®­îc. C¸c ph­¬ng ¸n thiÕt kÕ quy ho¹ch ®¬n vÞ ë míi ph¶i ®¶m b¶o: Quy ho¹ch c¸c ®¬n vÞ ë kh«ng gièng nhau tïy thuéc vµo vÞ trÝ, møc ®é biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH cña tõng ®¬n vÞ ë; ph¸t triÓn tõng ®¬n vÞ ë ®ång bé; c¸c ®¬n vÞ ë ph¶i cã ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn, kh«ng t¸ch riªng c«ng tr×nh th­¬ng m¹i vµ c«ng tr×nh nhµ ë; ®¬n vÞ ë cã ®­êng kÝnh kho¶ng 800m t­¬ng ®­¬ng 15 phót ®i bé; ®¬n vÞ ë cã d©n sè tõ 7000-20000 ng­êi; c¸c c«ng tr×nh hçn hîp ph¶i tÝnh ®Õn nhu cÇu HTKT ë møc biÕn ®éng cao nhÊt . Trong quy tr×nh lËp, thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt quy ho¹ch khu ®« thÞ ph¶i bæ sung nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë tr­íc khi quy ho¹ch chi tiÕt x©y dùng ®¬n vÞ ë. Ch­¬ng IV PhÇn kÕt luËn vµ kiÕn nghÞ KÕt luËn: Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña c¸c khu ®« thÞ t¹i Hµ Néi th× viÖc biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë x¶y ra mét c¸ch tù nhiªn, tÊt yÕu vµ ®¹i diÖn cho tÝnh biÕn ®éng cña ®¬n vÞ ë. V× vËy nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë lµ rÊt cÇn thiÕt vµ quan träng. TÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë chØ x¶y ra ë mét sè c«ng tr×nh nhÊt ®Þnh nh­ : nhµ ë, c«ng tr×nh th­¬ng m¹i dÞch vô,.. vµ trong mét sè lÜnh vùc chÞu sù t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng nh­ ®Þa ®iÓm, c¬ chÕ qu¶n lý, thêi gian thùc hiÖn dù ¸n, kinh tÕ,.. TÝnh biÕn ®éng lµ thuéc tÝnh cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë. TÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë mang tÝnh quy luËt vµ cã thÓ kiÓm so¸t ®­îc. C¸c c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë ®­îc chia lµm hai lo¹i: lo¹i Ýt biÕn ®éng- mang tÝnh æn ®Þnh cao vµ lo¹i biÕn ®éng. BiÕn ®éng hÖ thèng HTXH x¶y ra do c¸c vÊn ®Ò: BiÕn ®éng vÒ qu¶n lý, së h÷u ®Êt ®ai; BiÕn ®éng vÒ chøc n¨ng c«ng tr×nh; BiÕn ®éng vÒ ®Æc ®iÓm, vÞ trÝ, kh«ng gian; BiÕn ®éng vÒ nhu cÇu x· héi. C¸c nh©n tè t¸c ®éng tíi tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng c«ng tr×nh HTXH ®¬n vÞ ë : Qu¸ tr×nh ®Çu t­, x©y dùng kÐo dµi; c¬ chÕ thÞ tr­êng, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n; qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi; qu¸ tr×nh kiÓm so¸t, c¬ chÕ chÝnh s¸ch qu¶n lý, ®Çu t­ , x©y dùng c«ng tr×nh hiÖn nay. TÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë gåm c¸c ®Æc tr­ng sau: BiÕn ®éng vÒ tÝnh chÊt, kh«ng gian; BiÕn ®éng vÒ d©n sè, c¬ cÊu lao ®éng; BiÕn ®éng vÒ nhu cÇu HTKT vµ BiÕn ®éng vÒ qu¶n lý, ®Çu t­, vËn hµnh khai th¸c dù ¸n. Kh¶ n¨ng kiÓm so¸t tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë hiÖn nay lµ yÕu, thô ®éng dÉn tíi kh«ng kiÓm so¸t ®­îc. Muèn kiÓm so¸t ®­îc tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë th× nªn ®­a ra c¸c quy ®Þnh kiÓm so¸t vÒ: quy ho¹ch ®¬n vÞ ë, qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa vµ c¬ chÕ chÝnh s¸ch phï hîp víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi. C¸c gi¶i ph¸p, m« h×nh ®¸p øng tÝnh biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë dùa trªn c¸c nguyªn t¾c: x¸c ®Þnh biÕn ®éng lµ thuéc tÝnh cña hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn; biÕn ®éng nh­ng vÉn ph¶i ®¶m b¶o c¸c tÝnh chÊt ®¬n vÞ ë hoÆc ®¬n vÞ ph¸t triÓn; biÕn ®éng trong giíi h¹n tæng thÓ khu ®« thÞ, kh«ng ph¸ vì tæng thÓ ®« thÞ; biÕn ®éng nh­ng ph¶i kiÓm so¸t ®­îc. C¸c ph­¬ng ¸n thiÕt kÕ quy ho¹ch ®¬n vÞ ë míi nªn ®¶m b¶o: Quy ho¹ch c¸c ®¬n vÞ ë kh«ng gièng nhau tïy thuéc vµo vÞ trÝ, møc ®é biÕn ®éng cña hÖ thèng HTXH cña tõng ®¬n vÞ ë; ph¸t triÓn tõng ®¬n vÞ ë ®ång bé; c¸c ®¬n vÞ ë ph¶i cã ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn, kh«ng t¸ch riªng c«ng tr×nh th­¬ng m¹i vµ c«ng tr×nh nhµ ë; ®¬n vÞ ë cã ®­êng kÝnh kho¶ng 800m t­¬ng ®­¬ng 15 phót ®i bé; ®¬n vÞ ë cã d©n sè tõ 7000-20000 ng­êi; c¸c c«ng tr×nh hçn hîp ph¶i tÝnh ®Õn nhu cÇu HTKT ë møc biÕn ®éng cao nhÊt . Trong quy tr×nh lËp, thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt quy ho¹ch khu ®« thÞ nªn bæ sung nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë tr­íc khi quy ho¹ch chi tiÕt x©y dùng ®¬n vÞ ë. KiÕn nghÞ: Kh«ng ph¶i chØ cã c¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi míi x¶y ra hiÖn t­îng biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë mµ cßn x¶y ra ë c¸c tØnh, thµnh kh¸c. V× vËy khi quy ho¹ch c¸c khu ®« thÞ ë c¸c tØnh thµnh kh¸c còng nªn l­u ý vµ nghiªn cøu tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë ®Ó cã gi¶i ph¸p quy ho¹ch phï hîp víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi vµ ®« thÞ ®Þa ph­¬ng. Do thêi gian nghiªn cøu cña ®Ò tµi t­¬ng ®èi ng¾n nªn viÖc nghiªn cøu ®Çy ®ñ vµ s©u s¾c hÕt c¸c vÊn ®Ò, c¬ së cña tÝnh biÕn ®éng hÖ thèng HTXH ®¬n vÞ ë, còng nh­ c¸c gi¶i ph¸p quy ho¹ch ®Ò xuÊt cã thÓ cßn h¹n chÕ. §Ó ®Ò tµi cã thÓ tiÕp tôc ph¸t triÓn vµ më réng h¬n ®Ò nghÞ ®­îc xem xÐt vµ gi¶i quyÕt ë c¸c ®Ò tµi nghiªn cøu ë møc ®é cao h¬n. Tµi liÖu tham kh¶o NguyÔn ThÕ B¸ (1997), Quy ho¹ch x©y dùng ph¸t triÓn ®« thÞ. NXB X©y dùng. Ph¹m Hïng C­êng, L©m Quang C­êng, §Æng Th¸i Hoµng, Ph¹m Thóy Loan, §µm Thu Trang (2006) Quy ho¹ch x©y dùng ®¬n vÞ ë. NXB X©y dùng. NguyÔn Cao L·nh (2006), Quy ho¹ch ®¬n vÞ ë bÒn v÷ng. NXB X©y dùng. Kim Qu¶ng Qu©n, §Æng Th¸i Hoµng biªn dÞch (2000), ThiÕt kÕ ®« thÞ. NXB X©y dùng. Héi quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ ViÖt Nam, Së X©y dùng H¶I D­¬ng, (21/102006). Héi th¶o khoa häc Nh÷ng vÊn ®Ò vÒ néi dung vµ ph­¬ng ph¸p quy ho¹ch ®« thÞ t¹i H¶I D­¬ng, Kinh nghiÖm quy ho¹ch khu ®« thÞ Phó Mü H­ng, Nam Sµi Gßn- C«ng ty liªn doanh Phó Mü H­ng vµ c¸c bµi viÕt kh¸c. Brian W.Ohm, James A.LaGro, Jr.,Chuck Strawser (2001), A Model Ordinance for a Traditional Neighborhood Development. Peter Katz, McGraw- Hill, Inc (1994), New Urbanism, Toward an Architecture of Community. Trang Web vÒ Traditional Neighborhood Development TND: Trang Web vÒ New Urbanism: ; Trang Web cña Planum Association vÒ quy ho¹ch vµ ph¸t triÓn ®« thÞ: Trang Web cña AIA American Institute of Architecture: William S.W.Lim, Lª Phôc Quèc, TrÇn Khang dÞch (2007), Quy ho¹ch ®« thÞ theo ®¹o lý Ch©u ¸. NXB X©y dùng. C¸c tµi liÖu quy ho¹ch ®« thÞ do Trung t©m ph¸t triÓn vïng SENA biªn so¹n. C¸c trang Web vÒ x· héi cña ViÖt Nam: Vietnamnet.com; vnexpress.net; ktdt.com.vn; dantri.com.vn; vnmedia.vn; Hanoinet.vn;….. C¸c trang Web cña c¸c tæng c«ng ty x©y dùng: Vinaconex, Licogi, Constrexim, HUD,… C¸c quy chuÈn, tiªu chuÈn thiÕt kÕ quy ho¹ch ®« thÞ hiÖn hµnh. phÇn phô lôc C¸c tµi liÖu thu thËp liªn quan ®Õn ®Ò tµi nghiªn cøu: Hạ tầng 'tạm bợ' ở các khu đô thị mới Tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội), các phương tiện đậu tràn lan trên vỉa hè, lòng đường do thiếu điểm đỗ. Người lớn, trẻ em nhốt mình trong nhà do không có điểm vui chơi, giải trí. Khu đô thị Mỹ Đình 2, tình trạng thiếu vắng cơ sở hạ tầng xã hội cũng khiến nhiều người dân bức xúc. Theo ghi nhận của VnExpress, tầng hầm của nhiều tòa nhà khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính luôn kín xe của người dân gửi thường xuyên. Thiếu điểm đỗ, phương tiện của khách đậu tràn lan trên vỉa hè, lòng đường, mất trật tự. "Bước xuống vỉa hè là gặp ôtô nên trẻ em không có chỗ chơi", một người dân phàn nàn. Tầng 1 của khu đô thị này hiện đã là những văn phòng, quán ăn khá sầm uất. Do vậy, những lối đi dành cho người tàn tật tại nhà 17T1, 17T2, đã bị phá hoặc bít kín để chỉnh trang cho văn phòng. Trong bán kính 1 km xung quanh khu đô thị này không hề có chợ. Vỉa hè khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính thành bãi đỗ xe. Ảnh: Đoàn Loan Theo ông Hoàng Linh, nhà 17T3, khi họp tổ dân phố, người dân đứng ở vỉa hè. "Tôi được biết những nhà ngang giữa hai tòa nhà sẽ là chỗ họp, nhưng nay Ban quản lý đã cho thuê làm văn phòng. Diện tích đất trống phía sau tòa nhà 34 tầng là điểm vui chơi, song đến nay vẫn để hoang", ông Linh bức xúc. Thực tế, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính chỉ là một trong số nhiều khu đô thị ở Hà Nội đã hoạt động được 3-4 năm nhưng các hạng mục hạ tầng xã hội hầu như bị bỏ lửng, hoặc không thể đáp ứng.  Tại khu đô thị Mỹ Đình 2, nhiều người dân chuyển đến một thời gian dài vẫn cảm giác sống trong cảnh "tạm bợ". Khu này rộng 26 ha, với hàng nghìn dân cư sinh sống, song hiện mới chỉ có một số trường học, bãi để xe rộng hơn 1.000m2, vắng bóng trạm y tế, khu thể thao giải trí, sân chơi, chợ...   Ông Đặng Ngọc Thu, nhà CT2A, cho hay, một tuần thì 2 lần, cô con dâu phải đến chợ Đồng Xa, cách đó 2km để mua đồ ăn cho cả nhà. Bởi siêu thị trong khu đô thị có quy mô nhỏ như cửa hàng tạp hóa, không đủ cho nhu cầu gia đình ông.   Thiếu chỗ chơi, trẻ con ở đây thường bị nhốt trong nhà, người lớn không có chỗ thư giãn. "Tôi thấy có một số khu đất còn trống để làm khu thể thao, công viên cây xanh. Song đã 2 năm chưa thấy Ban quản lý dự án xây dựng, trong khi dân mỏi mòn chờ đợi", ông Thu phàn nàn. Khu dịch vụ tổng hợp Linh Đàm có diện tích hơn 100ha, với hơn 4.000 hộ dân sinh sống đủ để xây dựng trường học, chợ, trạm y tế, song đã qua 5-6 năm, những hạ tầng xã hội thiết yếu này vẫn không có. Thiết kế dự án không có chợ, vườn hoa vì... thiếu đất Theo ông Đỗ Trung Hùng, Phó giám đốc Ban quản lý dự án khu vực 1, khu đô thị Mỹ Đình 2, không có chợ là do... không có trong thiết kế của dự án. "Diện tích của khu đô thị chỉ 26 ha nên không đủ đất cho chợ. Chúng tôi xây dựng theo quy hoạch được duyệt của thành phố, không thể điều chỉnh", ông Hùng nói. Không đủ đất xây vườn hoa, đơn vị quản lý tính phần cây xanh tại những vỉa hè, bãi đỗ xe, thậm chí trong trường học... là diện tích cây xanh để trả lời dân. Về xây dựng sân chơi, ông Hùng cho hay, cuối năm nay sẽ xây Câu lạc bộ Mỹ Đình với sân đa năng, có sân tennis, bể bơi, đường dạo để phục vụ bà con. Đây cũng sẽ là nơi họp hành của dân cư trong khu vực. "Thời gian qua chậm triển khai do công tác chuẩn bị, tìm nhà đầu tư", ông Hùng nói. Đề cập về những bất cập tại Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, ông Đoàn Châu Phong, Giám đốc Ban quản lý dự án, thừa nhận, thiết kế khu đô thị trước kia chưa lường hết vấn đề quá tải về giao thông tĩnh. Hiện đã có 2 bãi đỗ xe trong khu đô thị song chưa thể đáp ứng khách vãng lai. Diện tích đất trống phía sau tòa nhà 34 tầng để làm vườn hoa chưa triển khai do phải hoàn tất xây dựng tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, theo ông Phong, vườn hoa này cũng sẽ trở thành nơi bán hoa phong lan, chứ không đơn thuần là điểm công cộng. "Để giải quyết bức xúc của dân khi thiếu chợ, chúng tôi sẽ xây dựng 2 trung tâm thương mại, khu dịch vụ ăn uống, chăm sóc sức khỏe gần tòa nhà 34 tầng", ông Phong nói. Song nếu theo cách làm này thì người dân phải chịu chi phí sinh hoạt cao. vnexpress.net, 17/9/2006 Nhiều khu đô thị không đáp ứng yêu cầu người dân  Kết thúc đợt giám sát lớn nhất tại các khu đô thị mới ở Hà Nội, ông Lê Quang Nhuệ, Phó chủ tịch HĐND cho rằng, những bất cập hiện nay chủ yếu là do tồn tại nhiều kẽ hở trong quy hoạch và buông lỏng giám sát. Đợt giám sát của HĐND thành phố Hà Nội diễn ra đúng vào lúc dư luận đang bức xúc vì có nhiều sự cố liên quan đến chất lượng công trình và quản lý sau đầu tư tại các khu chung cư cao cấp. Hầu hết các thành viên đoàn giám sát không hài lòng về thực trạng hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu đô thị mới. Nhiều khu đô thị mới luôn ở trong tình trạng"đang hoàn thiện" như thế này. Tại cuộc họp trao đổi về kết quả sau giám sát, đại biểu Phạm Thị Thành cho rằng, vấn đề bức xúc nhất của người dân tại các khu đô thị mới là thiếu các công trình công cộng như chợ dân sinh, trường học, bệnh viện, trung tâm thể thao... Một số khu đô thị mới đã có xây nhưng về lâu dài vẫn không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Ngoài ra, một vấn đề nhức nhối tại các khu nhà chung cư cao tầng là việc quản lý. "Hiện tượng móc ngoặc mua đi bán lại để nâng giá căn hộ vẫn diễn ra khiến người dân rất bất bình", bà Thành nói. Trong khi đó, theo đại biểu Vũ Mạnh Hải, việc sử dụng chiếc thang máy nhỏ hẹp ở khu nhà cao hơn 10 tầng của khu tái định tái định cư Nam Trung Yên đã thể hiện sự thiếu trách nhiệm của nhà đầu tư đối với người dân. Ông Hải lấy ví dụ: "Khi có người cấp cứu, cái thang máy đó làm sao để vừa chiếc giường bệnh? Chẳng nhẽ cõng người ta từ tầng 10 xuống đất?" Đồng tình với ý kiến các đại biểu HĐND, ông Vũ Nhật Thăng, phó chủ tịch UBND quận Long Biên, góp ý thêm về quy hoạch tổng thể và thiết kế đô thị. Theo ông, thiết kế đô thị là một vấn đề rất lớn nhưng hiện thành phố Hà Nội còn chưa có sự quan tâm đúng mức. "Nếu chúng ta không có thiết kế tổng thể thì chỉ trên một tuyến phố thôi đã chia manh mún cho ba, bốn chủ đầu tư. Chắc chắn khu vực đó sẽ trở nên thiếu thẩm mỹ, lộn xộn", ông Thăng nói. Ngay trước dãy nhà hiện đại ở khu đô thị Mỹ Đình 1 là hệ thống cống thoát nước hở bốc mùi, ô nhiễm. Ảnh: Nguyễn Hưng Ông Thăng cho biết thêm, tình trạng các chủ đầu tư lúc triển khai dự án chỉ tập trung xin đất xây nhà để bán còn hạ tầng xã hội phục vụ người dân thì "chây ỳ", làm sau hoặc không làm vẫn đang diễn ra. Tiếp thu các ý kiến đóng góp của các đại biểu, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch UBND thành phố khẳng định: " Sẽ có biện pháp để tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư. Trách nhiệm của các sở, ban, ngành, UBND các cấp trong từng giai đoạn chuẩn bị dự án, đầu tư xây dựng và bàn giao đưa vào khai thác sử dụng cũng sẽ được quy định rõ". vnexpress.net, 23/11/2007 Dự án khu đô thị mới Việt Hưng: Nhà nhanh, đường chậm vì đâu? ảnh minh họa Dự án Khu ĐTM Việt Hưng (quận Long Biên) gồm 3 dự án thành phần là xây dựng khu đô thị (KĐT) mới Việt Hưng, mở rộng lộ giới đường và chỉnh trang hai bên tuyến phố Ngô Gia Tự. Tuy nhiên, đến nay, mới chỉ có khu đô thị Việt Hưng được bàn giao, đưa vào sử dụng. Trong năm 2008, chủ đầu tư sẽ xây dựng tiếp 10 đơn nguyên cao tầng, tương ứng với 84.000m2 sàn. Tuy nhiên, đến nay, hai dự án thành phần còn lại liên quan đến tuyến phố Ngô Gia Tự vẫn chưa được triển khai. Theo ông Nguyễn Hiệp, Chủ tịch HĐQT TCTy Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - chủ đầu tư của dự án - cùng với việc hình thành và đưa vào sử dụng khu KĐT Việt Hưng, mật độ phương tiện lưu thông trên tuyến đường Ngô Gia Tự đã tăng đáng kể. Tình trạng ùn tắc thường xuyên xảy ra vào giờ cao điểm, đặt ra yêu cầu phải mở rộng tuyến đường cho tương xứng. Ngay từ khi lập kế hoạch đầu tư khu ĐTM Việt Hưng vấn đề mở rộng tuyến đường và chỉnh trang hai bên phố Ngô Gia Tự đã được đặt ra. Trước đây, khi còn là huyện Gia Lâm, tuyến đường này là QL 1A, nhưng khi thành lập quận Long Biên, thì nó còn trở thành tuyến đường đô thị. Cùng với sự phát triển của khu vực, yêu cầu của đô thị hoá, tuyến đường này cần phải nâng cấp, mở rộng cho xứng tầm. Theo lộ trình đầu tư, 2 dự án thành phần này đã phải được thực hiện. Nhưng về phía DN, có khó khăn trong việc cân đối tài chính. Phương án tài chính ban đầu để thực hiện 2 dự án thành phần này được cân đối bằng hiệu quả đầu tư của dự án đô thị mới. Song sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch khu ĐTM, việc cân đối tài chính đã trở nên không khả thi, doanh nghiệp không những không có lãi mà còn lỗ. Trong khi đó, dự kiến phải GPMB hơn 1000 hộ dân để phục vụ dự án đường (phải bố trí tái định cư cho 450 hộ). Ngoài ra còn phải di chuyển, tái định cư 167 hộ trong dự án khu đô thị. Thực tế, số tiền đền bù, hỗ trợ, tái định cư GPMB đã tăng rất nhiều so với thời điểm lập dự án. Dự án KĐT Việt Hưng là một trong 5 dự án trọng điểm của TCTy HUD trong kế hoạch năm 2008. Đây cũng làmột trong những dự án TCTy tích cực, chủ động đầu tư xây dựng để chào mừng kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội. Với mục tiêu đó, trong 3 năm qua, TCty HUD đã tập trung lực lượng hoàn thành cơ bản phần xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án; chủ động triển khai xây dựng các công trình nhà ở chung cư cao tầng để đáp ứng nhu cầu nhà ở của TP. Tcty đã bàn giao 39 đơn nguyên, với 1.890 căn hộ chung cư. Trong đó đã có 698 hộ gia đình, với khoảng 3.000 người đến định cư. Hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ cho nhu cầu sinh sống của các hộ dân cũng đã được hoàn thành cơ bản. Để nâng cao môi trường sống, chủ đầu tư đã chú trọng hoàn thiện các khu công viên cây xanh, hệ thống giao thông nội bộ, hệ thống chiếu sáng, điện sinh hoạt, nguồn nước sạch sinh hoạt... theo quy hoạch. Trong năm 2008, Tcty dự kiến xây dựng tiếp 10 đơn nguyên cao tầng, tương ứng với 84.000m2 sàn. Đồng thời thoả thuận với UBND quận Hoàn Kiếm quy hoạch 13,7ha đất của khu đô thị để thực hiện chương trình dãn dân phố cổ. Dự án này đang được lập để trình UBND TP phê duyệt. Để hai dự án thành phần có thể triển khai như kế hoạch, Tcty rất cần sự hỗ trợ của ngân sách TP. Bên cạnh đó, trong khu đô thị còn 2 nghĩa trang với tổng số lên đến 1.700 ngôi mộ. UBND quận Long Biên đã có chủ trương dừng chôn, nhưng chưa thực hiện được vì chưa giải quyết được nghĩa trang mới cho địa phương. Đây cũng là vấn đề gây bức xúc cho các hộ dân đã đến sống tại khu đô thị. Theo ông Hiệp, để giải quyết dứt điểm vấn đề này rất cần đến sự phối hợp, nỗ lực của chính quyền địa phươngvà các ban, ngành TP Hanoinet - ngày 28/02/2008 Sốt nhà đất là do chính sách ? Nhiều nhà doanh nghiệp cho rằng, nguyên nhân chính gây sốt trên thị trường địa ốc thời gian qua là cung không đủ cầu, mà yếu tố chính gây nên mất cân đối này là do chính sách của Nhà nước. Nếu chịu khó theo dõi mục quảng cáo bất động sản trên báo và tạp chí, sẽ dễ dàng nhận ra những dự án có nền nhà được rao bán ở TPHCM trong mấy năm gần đây hầu hết là những tên tuổi quen thuộc. Chuyên viên làm việc cho ban quản lý một dự án nhà ở lớn tại quận 2, cho biết có những nền nhà được mua đi bán lại đến hai mươi mấy lần! Thực trạng trên cho thấy phần nào bức tranh chung về tình hình cung - cầu nhà, đất trên thị trường. Các nhà doanh nghiệp địa ốc cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng gây khan hiếm nguồn cung nhà, đất ở trên thị trường là do tác động từ những chính sách mới của Nhà nước và quy trình thủ tục xin quy hoạch, xây dựng nhà ở quá phức tạp và mất nhiều thời gian. “Một loạt nghị định mới do Chính phủ ban hành từ năm 2004 đến nay đã gây nhiều trở ngại cho sự phát triển của thị trường địa ốc”, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Đất Lành, khẳng định. Văn bản đầu tiên được nhiều nhà doanh nghiệp đề cập là Nghị định 181 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Theo họ, điểm gây khó khăn trong nghị định này là quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn tất việc đầu tư xây dựng nhà ở, nghĩa là không cho phép quy hoạch để phân lô bán nền nhà như trước. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án, nghị định này cũng không cho phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, mà sẽ bị Nhà nước thu hồi đất. Tương tự, Nghị định 153 (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) không cho nhà đầu tư bán căn hộ chung cư ngay sau khi dự án được phê duyệt như cách nhiều doanh nghiệp vẫn làm trước đó để huy động vốn. Việc mua bán chỉ được phép tiến hành sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng phần móng của tòa nhà. Các quy định trên nhằm mục tiêu chống lại tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp của các công ty địa ốc, chuyển nhượng đất và lập quy hoạch rồi để đó chờ thời cơ; và chống lại việc “bán lúa non” các căn hộ chung cư. Nhưng nó cũng làm cho tốc độ tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường bị chậm lại, gây mất cân đối cung - cầu, tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ phát triển, dẫn đến giá nhà, đất tăng vọt. Khi mới ra đời vào tháng 11-2004, Nghị định 181 chưa tạo ra phản ứng nào trên thị trường, do những dự án đã được phê duyệt quy hoạch trước đó không nằm trong diện điều chỉnh của quy định này. Do đó, nguồn cung vẫn còn khá dồi dào so với sức mua của thị trường vào thời điểm đó. Thị trường chỉ thực sự lên cơn sốt sau khi thị trường chứng khoán bắt đầu hạ nhiệt và nhiều người chuyển từ chứng khoán sang đầu tư đất đai khiến nhu cầu tăng vọt. Quy trình thủ tục xin phê duyệt quy hoạch, giao đất, xây dựng nhà ở phức tạp và kéo dài có tác dụng như dầu đổ thêm vào lửa, làm nóng thêm thị trường. Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, thời gian hoàn tất thủ tục một dự án trước khi có thể bắt đầu xây nhà để bán mất trung bình 3-5 năm, càng làm cho khả năng tăng nguồn cung sản phẩm ra thị trường bị hạn chế. Ngoài ra, Nghị định 84, yêu cầu nhà đầu tư phải thỏa thuận đền bù với người có quyền sử dụng đất cũng bị nhiều công ty địa ốc than phiền. Có dự án chỉ còn 1% diện tích đất không thỏa thuận được với người chủ sử dụng đất để đền bù, cũng không triển khai được, làm tiến độ đầu tư bị kéo dài. Đối với người có đất trong vùng quy hoạch làm nhà ở, Nghị định 84 giúp họ có cơ hội bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Trong thực tế, có không ít công ty nhờ sự hỗ trợ của chính quyền địa phương để “áp giá” đền bù không công bằng và cưỡng chế thu hồi đất để kinh doanh. Trong khi đó, nền đất, nhà ở của người kinh doanh bán ra thì chẳng bị ai “áp giá”, nên người có đất bị thu hồi chịu nhiều thiệt thòi. Vì thế, yêu cầu các công ty kinh doanh phải thỏa thuận đền bù với người dân là cần thiết. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần có quy định làm cơ sở pháp lý để giải quyết những trường hợp người có quyền sử dụng đất đưa ra yêu cầu đền bù quá bất hợp lý, gây ách tắc cho cả dự án. Ngoài chuyện cơ chế, chính sách, phía công ty kinh doanh địa ốc cũng có một phần trách nhiệm trong vấn đề sốt giá, nhất là ở mảng thị trường căn hộ chung cư. Không ít công ty đã được nhà nước giao đất để phát triển nhà ở với diện tích hàng chục, thậm chí hàng trăm héc ta từ nhiều năm qua. Các công ty này có đầy đủ điều kiện để có thể tung ra thị trường hàng ngàn căn hộ chung cư mỗi năm và chắc chắn thị trường sẽ không sốt như vừa qua. Nhưng trong thực tế, số lượng căn hộ họ đem ra bán chỉ vài trăm, nên mới có tình trạng xếp hàng rồng rắn để mua. (Tấn Đức - Thời báo Kinh tế Sài Gòn) ngày 29/02/2008 Ai hưởng lợi, trẻ em chơi ở chỗ nào? ngày 21/03/2008 Hanoinet - Hiện nay, trong thành phố ta, nhiều sân chơi dành cho người già, thanh thiếu niên tại các khu dân cư đã và đang bị chiếm dụng trầm trọng để làm nơi kinh doanh: Bán hàng, trông giữ xe...Người già không có nơi tập trung thể dục thể thao, trẻ em tràn ra đường để đá bóng, chơi cầu lông gây ùn tắc giao thông và đã có những tai nạn đáng tiếc xảy ra. Bức xúc trước hiện trạng thiếu sân chơi cho người già, trẻ em một cách trầm trọng, dân cư đã kiến nghị rất nhiều lên UBND phường sở tại và các cơ quan hữu trách. Thế nhưng cho đến nay, trước sự "làm ngơ" của các cơ quan chức năng,những sân chơi tập thể vẫn bị ngang nhiên chiếm dụng. Người ta tự hỏi, không lẽ sân chơi đang là tài sản chung của tập thể mà có một số cá nhân "dám" chiếm dụng? Nếu chính quyền địa phương cho "thuê" sân chơi làm kinh doanh thì ai đứng ra thu tiền cho thuê? Số tiền này sử dụng vào mục đích gì? Trước cửa Cục Thông tin liên lạc- Bộ Công an, tại ngõ Vân Hồ II, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng trước đây vốn là sân chơi của thanh thiếu niên và sân tập thể dục của người cao tuổi cụm dân cư số 10. Thế nhưng, khoảng hai năm nay, sân chơi này bỗng biến thành nơi tập kết thu mua phế liệu. Từ đó, một góc sân cũng biến thành nơi đổ phế thải. Cho đến nay, sân chơi tập thể lại biến thành...bãi để xe ô tô. Thế là dân cư nhìn nhau ngậm ngùi vì mất sân chơi. Câu hỏi tiền cho thuê bãi và trông giữ xe ô tô này thuộc đơn vị nào quản lý, chẳng ai trả lời?! Khu tập thể Đại học GTVT, tại ngõ 629, phố Kim Mã, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình có một sân chơi khá rộng, nằm ngay giữa khu dân cư đông đúc. Sân chơi này còn được trang bị cả hệ thống chơi đu quay và ván trượt cho thiếu nhi. Vậy mà mấy năm gần đây, trở thành nơi trông giữ xe cả ngày và đêm. Một số hộ dân xung quanh còn căng dây nhằng nhịt để phơi quần áo. Dân cư kiến nghị lên tổ trưởng dân phố và UBND phường thì được trả lời: Do nhà tập thể sát đó không có chỗ để xe nên phải cắt một nữa sân chơi làm nơi trông giữ xe, đội an ninh của tổ dân phố đứng ra trông giữ và thu tiền. Còn lại một nửa sân vẫn là nơi cho các cháu vui chơi. Thế nhưng, trên thực tế, sân trông xe nằm phía ngoài, phải đi qua sân để xe mới đến phần sân chơi. Thậm chí, khi nhiều xe thì phần sân chơi này cũng bị "nuốt gọn" luôn. Một số cháu nhỏ cho biết: "Chúng cháu vào đó chơi cầu lông hay đá bóng thì bị mấy chú bảo vệ đuổi ra. Từ đó chúng cháu không đến đó chơi nữa mà chơi ỏ đường ngõ". Khi được hỏi số tiền trông xe 90.000 đồng/1 xe máy/tháng này được dùng vào việc gì? Dân cư ở đây đều trả lời không biết, không rõ. "Trước đây, chúng tôi cũng đã có một vài lần kiến nghị lên tổ trưởng dân phố, UBND phường Ngọc Khánh về việc này nhưng không có hồi âm. Bà tổ dân phố chỉ cho biết chung chung là dùng vào quỹ an ninh công cộng. Khu dân cư này đa số là cán bộ công chức, đi làm cả ngày và bận bịu nên cũng không có thời gian. Khi sân chơi trở thành bãi gửi xe, con cháu chúng tôi mất sân chơi, chúng tôi đã lập tức kiến nghị nhưng không có kết quả, nên thôi." Khu tập thể Nghĩa Tân và Thành Công là những khu dân cư khá đông đúc. Mỗi một khu nhà đều có một sân chơi riêng. Nhưng, hiện nay tất cả các sân này đều bị chiếm dụng làm nơi bán hàng, trông giữ xe của một số cá nhân sinh sống tại ... tầng một của khu nhà. Thử hỏi, người già biết sinh hoạt thể dục thể thao ở đâu? trẻ em biết chơi ở đâu? Trước thực trạng một loạt sân chơi bị chiếm dụng, thanh thiếu niên Thủ đô bị thiếu sân chơi trầm trọng. Thiết nghĩ, đã đến lúc các cơ quan hữu trách cần vào cuộc, rà soát và xử lý vi phạm chiếm dụng, trả lại sân chung cho khu dân cư, trả lại môi trường sinh hoạt văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi lành mạnh cho người cao tuổi và thanh thiếu niên. Quy hoạch - Bài toán khó luôn cần lời giải Thông tin Hà Nội sẽ mở rộng về phía Hà Tây không những "làm nóng" thị trường bất động sản mà còn khiến người dân chúng tôi hoang mang. Quy hoạch đô thị luôn là vấn đề nóng bỏng đối với tất cả các thành phần có liên quan, đặc biệt, ảnh hưởng mạnh mẽ đến đời sống người dân.  Làm thế nào có được một tầm nhìn tương lai, tới 50 - 100 năm sau chẳng hạn, để khu vực được quy hoạch vẫn phải luôn phát triển, đi lên, ngày càng hợp lý chứ không bị ảnh hưởng xấu tới đời sống cư dân trong vùng? Điều này càng trở nên quan trọng khi chúng ta quy hoạch thủ đô của một nước. Nhưng với cơ cấu, phương pháp làm việc như hiện nay, để có thể kết hợp đồng bộ các "ý tưởng" quy hoạch giữa các nhiệm kỳ của "các chủ tịch thủ đô" xem ra vẫn là một bài toán cần tìm được lời giải thỏa mãn. Ví dụ điển hình là dự án quy hoạch hai bên bờ sông Hồng đã qua mấy đời chủ tịch thành phố rồi nhưng đến nay vẫn chỉ là trên giấy tờ, mỗi khi người này lên thay người kia thì lại được đưa ra bàn thảo và rồi lại để đó. Về các tỉnh, nhất là những tỉnh có "vùng biên" giáp thủ đô, chúng ta sẽ thấy rõ không khí của các dự án: dự án khu đô thị mới, khu đô thị sinh thái rồi dự án các khu công nghiệp... Bao nhiêu dự án đang "treo"? có ai thống kê vấn đề này không? và tại sao nó lại "treo"? ai là người chịu trách nhiệm? vẫn chỉ là một câu hỏi lớn chẳng bao giờ có lời giải đáp. Khu vực phía Tây Hà Nội đang phát triển ngày càng sôi động. "Người được quy hoạch" thấp thỏm lo âu, mình sẽ được quy hoạch ra sao? đền bù ra sao? di chuyển đi đâu? mà với cơ chế đền bù như hiện tại họ quả thật cần phải lo lắng với vấn đề sau khi cầm vài chục triệu tiền đền bù họ sẽ làm gì với số tiền ít ỏi ấy? Sau khi mất đất nông nghiệp (đa số các dự án lấy đất từ đất nông nghiệp), họ tiêu tạm cho đến khi hết số tiền rồi thì làm gì? Trong khi giá đất đền bù "rẻ như bèo" thì chỉ cần sau sự "nhào nặn" của một vài doanh nghiệp, dự án đô thị mới mọc lên, chỉ mới trên bản vẽ quy hoạch thôi chưa hề xây cất nhà cửa, làm đường giao thông... gì cả mà người ta đã có thể bán trao tay nhau với giá đội lên 10-20, thậm chí là hàng trăm lần giá cũ (hay giá trị thực của đất)? Hiện trạng này đang là sự thật mà không phải ai cũng chấp nhận được, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, vượt cấp, và niềm tin trong lòng người dân giảm sút. Một câu hỏi lớn được đặt ra là: Vậy phải làm thế nào? Thay đổi cơ chế quản lý? Cung cách, lề lối, phương pháp làm việc?... Làm gì để thực sự phát triển đất nước? Và trong đó, những điều mang lại cho công dân được nhiều nhất (không phân biệt đối tượng)? Cái sự "QUY HOẠCH" mới chỉ tác động đến một số phần trăm rất nhỏ trên bản đồ đất nước thôi, mà vẫn còn bấp bênh thiếu cân bằng lắm. Mới đó thôi, thông tin đang gây xôn xao dư luận trong người dân là Hà Nội sẽ mở rộng về phía Hà Tây đang đẩy giá đất lên cao vùn vụt. Liệu, cơn sốt giá sẽ còn lên đến đâu? Và, dự án này sẽ thúc đẩy sự phát triển văn hoá, xã hội, để khi một phần của Hà Tây trở thành Hà Nội, thì người Hà Tây sẽ thực sự trở thành công dân thủ đô? ._.