Một số vấn đề về sử dụng vốn & huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Phần 1 Lời mở đầu Thị trường kinh doanh như chúng ta thấy hiện nay đang phát triển ,nhất là từ khi Việt Nam gia nhập WTO .Các tổ chức doanh nghiệp được hình thành và phát triển rất nhiều .Không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc, toà nhà lớn thay vì thuê nhà dân làm văn phòng như trước đây. Theo họ, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng uy thế cao ốc sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp. Hơn nữa, doanh nghiệp chỉ chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như điện nước, vệ sinh, an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi… Tâm lý khách hàng giao dịch với những công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp hơn. §iều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt .cầu tăng dẫn đến cung tăng ,cầu tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài . Năm 2005 khép lại với những yếu tố bất ngờ của thị trường bất động sản như: “đóng băng” của thị trường, cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được. Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình xác lập một cơ chế hoạt động. Những nóng lạnh của thị trường hiện nay là một điều khó tránh khỏi .Tuy nhiên để xây dựng một khu văn phòng hay cao ốc cho thuê không phải là đơn giản và nhanh chóng . Và vốn đầu tư xây dựng là vấn đề đặt lên hàng đầu . Mặt khác khi muốn khởi tạo doanh nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải có vốn .Trong quá trình hoạt động sự biến động của vốn cũng là cơ sở và dấu hiệu cho sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất động sản là vấn đề đặt ra. §ây chính là lý do mà em chọn đề tài “Một số vấn đề về sử dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện nay”. Bài viết của em chỉ đưa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quả nhất. §ồng thời qua đề án thấy được một số nguyên nhân và giải pháp để sử dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của xã hội, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam hiện nay . Nội dung chính của đề án môn học ngoài phần mở đầu và kết luận gồm ba chương : Chương 1 : một số vấn đề về vốn đầu tư . Chương 2 : thực trạng huy động vốn và sử dụng vốn đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản hiện nay . Chương 3 : những giải pháp huy động và sử dụng vốn có hiệu quả . Trên cơ sở kiến thức học ở trường ,kiến thức tích luỹ trong thời gian học tập và qua sách báo ,em sử dụng một số phương pháp sau đây để nghiên cứu : - Phương pháp thu thập số liệu từ báo cáo hoạt động kinh doanh của chi nhánh. - Phương pháp phân tích thống kê . - Phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm. §ể có thể hoàn thành được đề tài em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ và hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo Nguyễn Trọng Hưng. Em xin chân thành cảm ơn ! Phần 2 Nội dung ChươngI : Mét sè vÊn §Ò vÒ VèN §Çu t­ 1.Khái niệm nguồn vốn đầu tư : Trước hết chúng ta phải tìm hiểu vốn là gì ? Vốn là điều kiện không thể thiếu được để một doanh nghiệp hình thành và hoạt động sản xuất kinh doanh .Vốn là khái niệm được xuất phát từ tiếng anh là “capital” có nghĩa là “ tư bản” .Trên thực tế có nhiều cách định nghĩa nguồn vốn, theo nhà kinh tế K.Marx,dưới góc độ các yếu tố sản xuất ,vốn được khái quát thành phạm trù tư bản .K.marx cho rằng vốn là giá trị đem lại giá trị thặng dư,là đầu vào của quá trình sản xuất, nhưng cách định nghĩa sau đây là phổ biến nhất và hay được dùng trong phân tích kinh tế ,phần hình thành nguồn vốn đầu tư là phần tích luỹ được thể hiện dưới dạng giá trị được chuyển hoá thành nguồn vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển cuả xã hội .§ây là thuật ngữ dùng để chỉ các nguồn tập chung và phân phối cho đầu tư phát triển kinh tế đấp ứng nhu cầu chung của nhà nước và xã hội . Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản đang quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp .§ể có thể quản lý vốn một cách có hiệu quả,doanh nghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của mỗi doanh nghiệp có thể lựa chọn phương thức phù hợp nhất cho doanh nghiệp của mình. Có nhiều cách phân loại nguồn vốn nhưng thông thường ta chia thao giác độ sở hữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợ thường theo các xu hướng sau đây : - Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai loại chính là vốn chủ sở hữu và vốn vay .Vốn chủ sở hữu bao gồm các bộ phận như : vốn góp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do phát hành cổ phiếu mới …Còn nợ phải trảlà vốn không thuộc sở hữu của các chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm các khoản vốn chiếm dụng và nợ vay. - Phân loại theo phương thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai loại vốn cố định và vốn lưu động .Vốn cố định là phần vốn dùng để đầu tư vào tài sản cố định của doanh nghiệp .đây là các tài sản có thời gian sử dụng dài ,tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm ,thường có giá trị lớn .Còn vốn lưu động là phần vốn dùng để đầu tư vào các tài sản lưu động của doanh nghiệp .Tài sản lưu động là tài sản có có thời gian sử dụng ngắn ,chỉ tham gia vào một chu kỳ sản xuất và thường có giá trị nhỏ. - Phân loại theo thời gian thì vốn vay được chia thành vốn ngắn hạn và vốn dài hạn .vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dưới 1 năm ,còn vốn dài hạn là vốn có thời hạn từ 1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu được coi là vốn dài hạn. 2 .Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn : a.Nhiệm vụ: Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do đặc điểm của những công trình thường có giá tri lớn lên những doanh nghiệp xây dựng cũng phải có nguồn vốn lớn .Vì vậy viêc quản lý nguồn vốn cũng rất phức tạp và khó khăn ,việc quản lý cần mang tinh chuyên nghiệp cao cần có chuyên môn tài chính. qua quản lý tài chính chúng ta thấy được tình hình tài chính của doanh nghiệp đang hoat động như thế nào ,qua đó đánh giá được hiêu quả kinh doanh của doanh ngiệp .Quan trọng nữa là đánh giá được thực trạng cũng như đưa ra được định hướng và những kế hoạch trong tương lai. Qua phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp để xác định nhu cầu vốn của doanh nghệp ,cân đối vốn và tìm ra các giải pháp sử dụng vốn có hiệu quả . b. Chức năng: Chức năng của quản lý nguồn vốn rất quan trọng ,huy động đầu tư quản lý và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù với yêu cầu đầu tư và kinh doanh bất động sản . c. Vai trò : Vai trò của quản lý vốn trong doanh nghiệp xây dựng bất động sản là huy động và đảm bảo kịp thời vốn kinh doanh cũng như cho xây dựng .Qua đó xác định được nhu cầu vốn cho từng thời kỳ ,lựa chọn được phương pháp ,hình thức huy động vốn phù hợp ,thông qua đó sử dụng vốn có hiệu quả và tiết kiệm. Một vai trò nữa của quản lý nguồn vốn là lựa chọn được những dự án đầu tư tối ưu ,sinh lời ,ít rủi ro.Huy động kịp thời nguồn vốn xây dựng kinh doanh ,giảm bớt hạn chế ứ đọng .qua đó phát hiện được những tồn tại ,khó khăn và những vướng mắc để có quyết định điếu chỉnh kịp thời . 3 .Các hình thức huy động Tuỳ thuộc vào loại hình doanh nghịêp để có chiến lược huy động cho phù hợp nhu cầu xây dựng công trình và tuỳ thuộc vào quy mô những dự án công trình bất động sản mà mình đang nắm giữ .§Ó thu hút được lượng vốn đầu tư cần thiết cho các công trình bất động sản thì phải có những phương án thu hút phù hợp .§a số những công trình bất động sản cần vốn đầu tư và muốn thu hút được vốn đầu tư là những công trình bất đọng sản thương mại và có chiến lược kinh doanh lâu dài .Những công trình càng tiềm năng và có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư thì khả năng thu hút vốn đầu tư càng lớn . a, Huy động nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp : Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp .Bao gồm phần vốn chủ doanh nghiệp bỏ vào đầu tư kinh doanh và phần hình thành từ kết quả hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp có vốn ban đầu cần thiết ,tuỳ thuộc chính sách khuyến khích tái đầu tư với doanh nghiệp nhà nước. - Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ doanh nghiệp cũng phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông – chủ sở hữu góp .Khi nói đến nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp bao giờ cũng phải xem xét hình thức sở hữu của doanh nghiệp đó .Vì hình thức sở hữu sẽ quyết định tính chất và hình thức tạo vốn của bản thân doanh nghiệp . đối với doanh nghiệp nhà nước vốn góp ban đầu chính là vốn đầu tư của nhà nước ,chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nước là nhà nước .§ối với các doanh nghiệp theo luật doanh nghiệp ,chủ doanh nghiệp phải có một số vốn ban đầu nhất định để xin đăng ký kinh doanh thành lập doanh nghiệp .chẳng hạn với công ty cổ phần vón góp của các cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành công ty.Mỗi cổ đông là một chủ sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạn trên giá trị cổ phần mà họ nắm giữ .Trong các doanh nghiệp khác như công ty trách nhiệm hữu hạn,công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài,các nguồn vốn cũng tương tự như trên.do các bên tham gia,các đối tác đóng góp . - Nguồn vốn từ lợi nhận không chia : nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuận không chia là một phần lợi nhuận dùng để tái đầu tư .Quy mô góp vốn ban đầu của chủ doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên thông thường số vốn này cần được tăng theo quy mô phát triển của doanh nghiệp.Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh ,nếu doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có những điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn .§ối với doanh nghiệp nhà nước thì việc tái đầu tư không phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào chính sách tái đầu tư của nhà nước .§ối với công ty cổ phần ,khi công ty để lại một phần lợi nhuận vào tái đầu tư ,tức là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần ,các cổ đông không được nhận tiền lãi cổ phần nhưng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn cổ phần tăng lên của công ty .Điều này một khuyến khích các cổ đông giữ cổ phiếu lâu dài ,nhưng mặt khác,dễ làm giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu trong thời kỳ trước mắt do cổ đông chỉ nhận được một phần cổ tức nhỏ hơn.vốn góp ban đầu và lợi nhuận không chia được gọi là hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp . - Phát hành cổ phiếu mới :cổ phiếu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích sở hữu hợp pháp của người sở hữu cổ phiếu đối với vốn của tổ chức phát hành .Có nhiều loại cổ phiếu khác nhau như : cổ phiếu thường,cổ phiếu ưu đãi.khi phát hành cổ phiếu ưu đãi doanh nghiệp vừa tăng được vốn chủ sở hữu nhưng lại không bị san sẻ quyền lãnh đạo .Việc phát hành vẫn hấp dẫn người đầu tư bởi tỷ lệ cổ tức được đảm bảo tương đối ổn định .Thông thường cổ phiếu ưu đãi chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong vốn cổ phần của công ty. b, Huy động vốn vay : - Tín dụng thương mại : tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp ,được hình thành dưới hình thức mua bán chịu ,mua bán trả chậm hay trả góp hàng hoá.§ến thời hạn đã thoả thuận doanh nghiệp mua phải trả cả vốn gốc và lãi cho doanh nghiệp bán dưới hình thức tiền tệ .Khi doanh nghiệp mua nguyên liệu ,hàng hoá chưa phải trả tiền ngay là doanh nghiệp đã được các nhà cung cấp cho vay nên hình thức này còn được gọi là tín dụng của nhà cung cấp . Để đảm bảo người mua chịu trả nợ khi đúng hạn ,bên cạnh sự tin tưởng ,người bán chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý ,đó chính là tờ giấy chứng nhận quan hệ mua bán chịu nêu trên.Tờ giấy chứng nhận này có thể do chủ nợ lập nên để đòi tiền hoặc do con nợ lập để cam kết trả tiền ,nó được gọi là thương phiếu .Thương phiếu tồn tại dưới hai hình thức là hối phiếu và lệnh phiếu. Hối phiếu là chứng chỉ có giá cho người bán chịu lập ,yêu cầu người mua chịu trả một số tiền xác định vào một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho người thụ hưởng . Lệnh phiếu là chứng chỉ có giá trị do người mua chịu lập ,cam kết trả mộ số tiền xác định trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho người thụ hưởng .Như vậy hối phiếu là lệnh đòi tiền do chủ nợ lập và chỉ sử dụng trong quan hệ thương mại ,còn lệnh phiếu thì do người mua chịu lập ,được sử dụng không chỉ trong quan hệ thương mại mà còn trong các quan hệ dân sự khác . -Tín dụng thuê mua :là một hình thức tài trợ tín dụng thông qua các loại tài sản ,máy moc thiêt bị .Nó có lịch sử khá lâu đời song chỉ phát triển mạnh ở những nước có nền kinh tế phát triển .§ây là một hình thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệt rất thông dụng trong việc tài trợ các doanh nghiệp .ở nước ta hình thức tín dụng này mới được hình thành và phát triển . Quan hệ tín dụng thuê mua được thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữa người đi thuê tài sản và người cho thuê .Thoả thuận thuê mua là một hợp đồng giữa hai hay nhiều bên ,liên quan đến một hay nhiều tài sản .Người co thuê sẽ giao tài sản cho người đi thuê trong một khoảng thời gian nhất định.§ổi lại người đi thuê phải trả một số tiền cho chủ tài sản tương ứng với quyền sử dụng .Có hai phương thức giao dịch chủ yếu là phương thức thuê vận hành (Operating lease) và phương thức thuê tài chính(Capital lease) + Thuê vận hành : theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho thuê vận hành của các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của tống đốc ngân hàng nhà nước .Cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản ,theo đó bên thuê sử dụng tài sản cho thuê của bên cho thuê trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó cho bên cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản .Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài sản cho thuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê. + Thuê tài chính : theo điều 1 khoản 1 nghị định số 16/2001/N§-CPquy định cho thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuê máy móc thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho thuê.Bên cho thuê cam kết mua máy móc ,thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã được hai bên thoả thuận - Tín dụng ngân hàng : là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp việt nam hiện nay .Các doanh nghịêp vay vốn ngân hàng chủ yếu vào 3 mục đích : + Đầu tư vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xưởng,… + Bổ xung thêm vốn lưu động + Phục vụ các dự án nước. - Phát hành trái phiếu : trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của người sở hữu trái phiếu đối với tài sản của tổ chức phát hành .Một doanh ghiệp có thể phát hành các loại trái phiếu sau: +Trái phiếu có lãi suất cố định : là loại trái phiếu mà doanh nghiệp phải trả một mức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trường hoặc theo điều chỉnh cua doanh nghiệp . + Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanh nghiệp được phép thu hồi sớm hơn thời hạn. + Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái chủ được quyền chuyển đổi sang một số lượng cổ phiếu thường xác định ở một giá xác định và trong một khoang tời gian xác định .§ối với loại trái phiều này chỉ có công ty cổ phần mới được phát hành ,cho phép công ty huy động vốn là vay nợ nhưng khi chuyển đổi trái phiếu thì nợ chuyển sang vốn điều lệ công ty giúp cho công ty có thể tái cấu trúc vốn để giảm nợ .Việc phát hành trái phiếu này có ưu điểm là chi phí sử dụng vốn thấp do trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn so với các trái phiếu thông thường có cùng độ rủi ro nhưng không có khả năng chuyển đổi .Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu chuyển đổi có nhược điểm là khó kiểm soát được cấu trúc vốn khi đến thời hạn chuyển đổi do quyền lựa chọn thuộc về trái chủ. +Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :là loại trái phiếu cho phép trái chủ được quyền mua thêm một số lượng cổ phiếu thường ở mức giá xác định và trong khoảng thời gian xác định . +Trái phiếu có tài sản đảm bảo:là loại trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ ba.Những tài sản để đảm bảo cho các trái phiếu phát hành thường là bất động sản hoặc nhà xưởng hay máy móc thết bị. + Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :là loại trái phiếu không được đảm bảo cho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản cụ thể nào .§ây là loại trái phiếu được doanh nghiệp phát hành tương đối phổ biến .Loại trái phiếu này thường đi đôi với lãi suất huy động khá cao do độ rủi ro cho trái chủ cao .Thường chỉ những doanh nghiệp lớn ,có uy tín mới có thể phát hành thành công các trái phiếu loại này 4 .Nội dung quản ký nguồn vốn : a .Xác định nhu cầu vốn đầu tư * Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ sở lập kế hoạch và quản lý dự án khi đầu tư xây dựng .Tổng mức đầu tư được xác định dự tính theo nđ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý .Theo điều 39 nghị định số 6/2005/n§-cp tổng mức đầu tư dự án là khái toán chi phí của toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án .gồm chi phí xây dựng ,chi phí thiết bị ,chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ,tái định cư,chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh ,lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng . Tổng mức đầu tư dự án được xác định trên cỏ sở khối lượng các công việc cần thực hiện của dự án,thiết kế cơ sở,suất vốn đầu tư ,chi phí chuẩn xây dựng ,chi phí xây dựng của các dự án có tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện. * Cơ cấu tổng mức đầu tư + Chi phí xây dựng + Chi phí thiết bị +Chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư : mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu đấu giá ,tiền bồi thường giải phóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp . + Chi phí quản lý dự án. +Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng :khảo sát thiết kế ,tư vấn xây dựng và các chi phí khác . + Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác . Tổng mức đầu tư của dự án được ghi trong quyết định đầu tư ,là cơ sở để lập kế họach và quản lý vốn đầu tư ,xác định hiệu quả của dự án .§ối với dự án sử dụng ngân sách nhà nước ,tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình .việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án sử dụng ngân sách nhà nước phải được người quyết định đầu tư cho phép và được thẩm định lại đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban đầu. * Phương pháp dự tính tổng mức đầu tư : + Theo cơ sở dự toán + Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp tương ứng + Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đang thực hiện kè theo hệ số trượt giá điện. * Vốn đầu tư cho quy hoạch thiết kế công trình : gồm có vốn cho quy hoạch thiết kế chi tiết thường chiếm từ 5 đến 10%của dự án ,và quy hoạch thiết kế tổng thể . *Vốn chi phí thường xuyên : những chi phí mà chúng ta tính như chi phí thời gian ,chi phí cho phục vụ đi lại . Để tính toàn bộ nhu cầu vốn đầu tư của doanh nghiệp cấn lập thành bảng tính cụ thê và chi tiết theo từng nội dung chi phí ,mức chi phí và tiến độ thời gian chi .Trong cơ cấu vốn doanh nghiệp muốn hoạt động đầu tư thì phải dựa trên năng lực tài chính nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn có những chiến lược kế họach phát triển vượt quá năng lực đó bằng việc huy động tài trợ khác .Vì vậy cân đối vốn là một nội dung quan trọng của quản lý nguồn vốn . Ch­¬ng 2 : thùc tr¹ng huy ®éng vèn vµ sö dông vèn cho x©y dùng c«ng tr×nh bÊt ®éng s¶n 1.Thực trạng chung: Cách nay không lâu, khoảng đầu năm 2006, việc tìm vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản còn được bàn nhiều như một vấn đề nan giải, cần giải quyết cấp bách. Vậy mà chỉ trong thời gian ngắn, thị trường đó có những chuyển động hết sức sinh động.nhìn lại thời điểm đầu năm 2006, thị trường bất động sản ở vào chặng cuối mệt mỏi của nạn “đói vốn” từ sau nghị định 181 buộc nhà đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh sản phẩm mới được kinh doanh. Khi ấy, các ngân hàng trong nước vẫn thắt hầu bao theo quán tính trước một thị trường đóng băng kéo dài và một phần khác bị ràng buộc bởi các cảnh báo hành chính của ngân hàng nhà nước. Vì thế, mặc dù đang có dự án trong tay, phần lớn chủ doanh nghiệp bất động sản đi lên từ nguồn vốn hạn hẹp tích lũy được ở giai đoạn phân lô bán nền trước đó gần như mất năng lực đáp ứng định hướng phát triển đô thị mới theo hướng hình thành các khu dân cư tập trung, cao tầng với đầy đủ cơ sở hạ tầng của xã hội. §ối với nhiều chủ dự án trong nước, việc tìm kiếm thêm vài chục tỉ đồng lúc đó xem ra cũng rất khó. Nhưng những diễn tiến mới trong năm 2006, nhất là vào những tháng cuối năm đó làm nên sự thay đổi ngoài mong đợi cho thị trường bất động sản. Theo các chuyên viên kinh tế và chứng khoán, vốn đó được khai thông từ nhiều nguồn, xuất phát từ sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong tình hình cơ sở hạ tầng phát triển quá chậm so với nhu cầu của nền kinh tế sau một thời gian “nghỉ đông” quá dài. Đầu tiên ,luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trương nhằm đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản thời “hậu wto”. nhiều doanh nghiệp fdi triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu đô la mỹ tại các trung tâm đô thị lớn làm cho thị trường bất động sản “nóng” lên. các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. mặc dù trong thời gian đầu cũng loay hoay tìm hướng tiếp cận thị trường, nhưng với mấy lần tăng vốn, các quỹ này đang phát huy tác dụng . Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt của thị trường chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu tư trong nước cực lớn cho thị trường bất đông sản .một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có xu hướng chuyển dịch một khối lượng vốn vốn huy động được sang thị trường bất động sản,đặc biệt là các ngân hàng. Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, các ngân hàng không chỉ chuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh cho vay để giải ngân. nhờ đó, khách hàng là các chủ đầu thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài hạn hơn . “điều này mang ý nghĩa kích cầu quan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thị trường bất động sản”. Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân vào nhà đất cũng được kích hoạt trở lại từ những người thắng lớn ở thị trường cổ phiếu. “sự kích hoạt này giúp phần làm nóng thị trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở trong dân”. các chuyên gia cũng cho rằng nguồn vốn này chỉ có thể huy động hiệu quả khi thị trường khởi sắc, sản phẩm có tính thanh khoản cao. “tuy khó có thể xác định được số vốn từ kênh này,nhưng với hai lần sốt giá nhà đất hồi tháng 3 và tháng 8 năm 2007 vừa qua, có thể thấy đây là nguồn vốn đầu tư rất tiềm năng”. Bất động sản và cổ phiếu luôn có mối quan hệ chặt chẽ với nhau,và khi tiền không đầu tư vào cổ phiếu thì nhưng nhà đầu tư chuyển sang đầu tư cho bất động sản . Mặt khác sự hợp tác huy động vốn giũa các doanh nghiệp trong thời gian gần đây cũng đang diễn ra sôi nổi.Trong một bài báo cụ thể, ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc công ty địa ốc hoàng quân, cho rằng gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới nhiều hình thức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập liên doanh, mua bán cổ phần để trở thành đối tác chiến lược của nhau... Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp bất động sản với nhau, giữa doanh nghiệp bất động sản với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án bất động sản, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào bất động sản... Các doanh nghiệp chọn đối tác dựa trên thương hiệu và những điều kiện phù hợp chứ không phân biệt trong hay ngoài nước. Quá trình này đang tháo gỡ bài toán về vốn tại nhiều doanh nghiệp. Với tình hình nguồn vốn đang diễn tiến tốt đẹp, sự đầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai (nếu thị trường được kích hoạt tốt) sẽ nhiều như “sung trên cành” so với các ngành kinh tế khác với bất động sản hấp thu vốn dễ dàng hơn. Tuy nhiên theo chuyên gia thì , “sung” khụng rụng bừa bãi. Các nhà đầu tư tài chính thường luôn “chọn mặt gửi vàng”, họ xem xet rất kỹ về tiềm năng phát triển của doanh nghiệp trước khi bỏ vốn đầu tư công trình bất động sản. Bằng chứng là thời gian vừa qua, những doanh nghiệp bất động sản nhận được sự hỗ trợ vốn từ các công ty tài chính lớn trong và ngoài nước đều có uy tín thương hiệu, có bộ máy năng động, trình độ cao, có chiến lược bán hàng hiệu quả hoặc ít nhất cũng có những nỗ lực tiếp thị, xúc tiến thương mại ,mở rộng quan hệ từ đó mới được nhận diện”. Đồng tình với nhận định này, ông Trần Minh Hoàng, chủ tịch Héi ®ång qu¶n trÞ công ty cổ phần đầu tư bất động sản việt nam, cho rằng nếu như trước đây, lợi thế kinh doanh thuộc về các doanh nghiệp có vốn tự có lớn thì với sự phát triển của thị trường vốn hiện nay, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có chuyên môn cao, định hướng tốt và quản trị chuyên nghiệp. Tuy nhiên vốn đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản vẫn dừng ở mức "số công trình xây dựng cao cấp hiện qúa ít so với nhu cầu doanh nghiệp và dân cư . Viễn cảnh thiếu hụt sẽ kéo dài trong vài năm nữa, giá thuê chắc chắn còn tăng " - một nhà đầu tư nước ngoài nhận xét. Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đó làm cho thị trường văn phòng cho thuê và các công trình xây dựng trọng điểm khác đình trệ, giá thuê văn phòng loại a vào thời điểm đó cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 usd/m2/tháng. nhà đầu tư lỗ lớn , những công trình khác đang xây dựng thì đành hoãn lại hoặc chuyển công năng sang lĩnh vực khác khả quan hơn … §ến cuối năm 2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự sôi động trong năm 2004 đến nay. Theo công ty tư vấn bất động sản cb richard ellis, hiện toàn bộ văn phòng loại a tại Hà Nội và tp.hcm hầu như đó cho thuê hết công suất với giá bình quân là 27 usd/m2/tháng. Các toà nhà loại B và C cũng đó cho thuê trên 95% diện tích. theo ông marc townsend, tổng giám đốc cb richard ellis, thị trường văn phòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực cho cả nhà đầu tư và khách hàng. Hiện thị trường này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài với việc đầu tư cho một dự án toà nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính. Diễn biến thị trường thì lại tương đối phức tạp .Như vậy thị trường vốn vay so với những năm trước đây đã có rất nhiều chuyển biến và cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì xu hướng huy động vốn đang phát triển rất tốt. Hoạt động kinh doanh nhà và các công trình xây dựng sau khi hoàn thành đang diễn ra rất sôi nổi có lợi cho việc quay vòng vốn của các chủ đầu tư xây dựng .Các công trình thường được bán hết hay cho thuê hết ngay từ khi chưa hoàn thành . Tại hà nội, doanh thu của tổng công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị (hud) đã tăng gấp đôi kể từ đầu năm . Theo số liệu thống kê của trung tâm, năm trước doanh thu hằng tháng chỉ đạt 100 tỷ đồng, nhưng hiện đó lên đến 200 tỷ đồng. §ồng thời, nhà tại 3 khu đô thị của hud được rao bán là Văn Quán (Hà §ông), Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) và Pháp Vân (Hoàng Mai, Hà Nội) đều được người mua săn lựng ráo riết. Tổng giám đốc vinacapital phân tích, fdi đổ vào nhiều sẽ cần khu cụng nghiệp để xây nhà máy, nhà ở cho người lao động, khách sạn, căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nước ngoài... Những người này sau khi có công ăn việc làm ổn định sẽ lại đổ xô đi tìm nhà ở. Theo đó, thị trường nhà ở dân dụng vẫn phát triển, song tới đây sẽ không tập trung trong thành phố nữa mà phát triển ra khu ngoại thành, gần khu công nghiệp hoặc loại nhà Affordable ¢partment (nhà trong trung tâm nhưng giá cả phải chăng, phù hợp với thu nhập). Một chuyên viên tư vấn đầu tư tài chính cho biết, thông thường ở các nước có nền kinh tế phát triển, nhà đầu tư luôn xoay chuyển đồng vốn và đầu tư dàn trải để phân tán rủi ro chứ ít đầu tư theo một hướng nhất định. ở nước ta, thời gian qua nhiều nhà đầu tư cũng bắt đầu kinh doanh theo hướng này. trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư đó kiếm khá nhiều tiền nhờ đầu tư chứng khoán trong thời gian qua, chắc chắn nhiều người sẽ đổ tiền vào lĩnh vực bất động sản để “đón gió ”, đồng thời cũng nhằm phân tán rủi ro trong đầu tư khi trường chứng khoán đó quá nóng. rõ ràng, trên cả hai thị trường Hà Nội và tp.hcm tiềm năng vẫn còn rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản cao cấp .Việc hướng dẫn đầu tư vào khu vực nào sẽ xếp xuống hàng sau,vấn đề trước mắt là các nhà đầu tư cần tìm vị trí nào đắc địa cho việc triển khai dự án của mình . 2.Một só thành tựu đạt được: Trong một thống kê gần đây, hiện nay 18% tổng dư nợ của các ngân hàng đang đựơc đầu tư vào bất động sản. Vào thời kì thị trường phát triển nóng, tốc độ cho vay đối với dự án bất động sản của một số ngân hàng tăng đên 25%, trong đó các khỏan vay trung và dài hạn chiếm đến 82%. Nhưng từ khi thị trường đóng băng, các ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay,đến cuối năm 2005 tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉ còn 9%. Tại thành phố hồ chí minh, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản đã lên đến 50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản trên 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ . Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số vốn dư nợ đã lên đến 9 ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. tính đến 2005, số vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã lên đến 12 tỷ usd, nhưng sự trầm lắng đã khiến nhiều nhà đầu tư đang ở trạng thái chần chừ. Mức vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp xây dựng này một tăng lên .thời kỳ 1991 -1999 vốn đăng ký bình quân của một doanh nghiệp xây dựng là 0,57 tỷ đồng ,năm 2000 là 0.96 tỷ đồng nhưng đến năm 2002 là 1,8 tỷ đồng .Doanh nghiệp có số vốn đăng ký cao nhất là 200 tỷ đông (hơn 130 triệu usd) và đến nay con só đó đã tăng lên rất nhiều lần .§ó là một bằng chứng cho thấy sự tăng vọt của luồng vốn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.một điều đáng chú ý là só vốn đầu tư thực tế cao hơn số vốn đăng ký ở cùng thời kỳ và doanh nghiệp tư nhân trong nước là nhà đầu tư chủ yếu và chiếm tỷ trọng lớn . Còn trong việc thu hút vốn từ thị trường cổ phiếu ,bước đầu đã thu hút được vốn từ việc phát hành trái phiếu công ty .Chính phủ đã ban hành các quy định rõ ràng hơn về việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu c._.