Một số giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam

g lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản”. Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về thị trường bất động sản để có những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một công việc quan trọng của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể là bất động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây ra bất bình 2 trong xã hội, làm giảm lòng tin của người dân. Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây. Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phần lớn là do nguyên nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có của nó và chưa minh bạch. Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu và đề ra những chính sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư hơn và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường là mục tiêu của đề tài này. Đây là vấn đề nghiên cứu vừa mới mẻ vừa có tính hữu ích cao ở Việt Nam hiện nay. Nó mới mẻ vì thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển khoảng 13 năm trở lại đây nên có rất ít cuộc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt Nam, chỉ trong thời gian gần đây với sự phát triển bất thường của thị trường mới được sự quan tâm nhiều của các cơ quan thông tin đại chúng, các chuyên gia kinh tế và những nhà lập pháp. Vấn đề nghiên cứu này có tính hữu ích vì qua phân tích, tìm hiểu về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam để đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn nhằm sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và thu hút ngày càng nhiều đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản. Đây là một đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý tại Việt Nam hiện nay. Vì vậy, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản. Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiến hành trong và ngoài nước. Trên cơ sở đó, hiểu được các nhà nghiên cưú đi trước đã có 3 những công trình nghiên cứu nào, kết quả ra sao để có thể sử dụng hoặc bổ sung trong việc nghiên cứu này. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu cũng sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính nhằm phân tích, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới. Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý bất động sản tại Việt Nam. Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt xã hội. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư vào đất đai. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Việc xây dựng và phát triển của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ. Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế. 4 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản: Khi một quốc gia được công nhận tồn tại thì điều đó cũng có nghĩa là phải có một vùng lãnh thỗ và như vậy tài sản quốc gia đầu tiên mà ai cũng thừa nhận là quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai đó. Để quản lý, sử dụng có hiệu quả và làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia thành hai loại: Động sản và Bất động sản. Động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này sang nơi khác còn bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai là không thể di dời được. Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời đuợc, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau đây: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người - Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài Như vậy, bất động sản bao gồm những nhóm sau đây: 5 + Đất đai: Đất đai đã được xác định chủ quyền, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở và các công trình phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. + Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp lụât quy định. 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản Từ khái niệm trên cho ta thấy bất động sản là một hàng hoá đặt biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn những đặc điểm riêng sau đây: - Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được: Người ta không thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Đặc điểm này cho thấy giá của bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tố vị trí. - Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bền: Đặc điểm này có thể dễ nhận thấy khi sử dụng đất đai không bị hao mòn. Các công trình kiến trúc và vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm năm, thậm trí hàng ngàn năm. - Cung cầu và giá cả của bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước. - Hàng hóa bất động sản bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồng: Giá cả của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường mà nó chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu 6 vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, …của dân cư sinh sống tại đó. - Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm : Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và thời gian rất dài. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài hạn. Mặt khác, việc bán bất động sản cũng không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác - Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm: do sự phát triển của sản xuất, dân số gia tăng làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên trong khi đất đai bị giới hạn. Chính vì vậy, nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hóa thông thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm. - Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, cảnh quan … Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng nhau rất lớn. Sự ra đời hòan thiện hay sự mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. - Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng:. Đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và người sở hữu và sử dụng đất. 1.1.3 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế 7 chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau + Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp + Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. + Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp) + Dựa vào mức độ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm sóat của Nhà nước. 1.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản: Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản cũng có một số đặc điểm riêng như sau: - Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Do đất đai, bất động sản không thể tiêu dùng như các hàng hoá khác và trong quá trình tiêu dùng cũng không mất đi hoặc mất đi 8 không đáng kể. Nên điều đó cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả năng thu lợi từ việc sử dụng bất động sản đó. - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. - Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các thủ tục, giấy tờ kèm theo. Điều này cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi. - Độ trễ của cung và cầu về bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:. Do bất động sản có giá trị lớn, khả năng cung ứng chậm nên cung không thể đáp ứng được ngay khi có sự biến động về cầu. - Thị trường bất động sản là thị trường không hòan hảo: Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phỗ biến như các lọai hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng lọai cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một cách tương đối. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi lọai bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hòan hảo. Chính vì vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và thường được tiến hành thông qua các sàn giao dịch. - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu 9 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế: Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chiụ ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động trở lại đối với nền kinh tế. Vai trò của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các điểm sau đây: + Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang hiện vật và ngược lại. Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội. Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Ngoài ra, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho nền kinh tế. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước: Phát triển thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động sản hoặc làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản. Cả hai mặt này đều làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trường chung của mỗi quốc gia bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản. Do đó, sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường trên. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế thì thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo 10 + Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Ở bất kỳ quốc gia nào thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần vào sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, đặt biệt là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng …. Điều đó sẽ làm mất niềm tin nơi người dân đối với các chính sách, chủ trương của nhà nước. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai, bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, chúng ta mới thấy rõ được những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bổ sung hoàn thiện chúng. 1.2 SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1 Quá trình hình thành của thị trường bất động sản: Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất. Khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên và các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển. Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận. Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển. Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển 11 1.2.2 Các giai đọan phát triển của thị trường bất động sản: Thông thường thì một thị trường bất động sản trải qua năm giai đoạn phát triển như sau: + Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi. Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như moị người đều có thể xây dựng được nhà ở của mình và được coi là một bất động sản trên đất. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính công, các chủ sử dụng đất, các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò quyết định + Thứ hai: Cấp độ tập trung hoá. Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Ở cấp độ này, do hạn chế về đất đai, năng lực nên không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động sản. Trong giai đoạn này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định + Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hoá. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Ở cấp độ này do có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ vốn để phát triển bất động sản hoàn thiện. Nên họ cần phải có sự tham gia của các ngân hàng. Trong cấp độ này, các chính sách về ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là những chủ thể có vai trò quyết định. + Thứ tư: Cấp độ tài chính hoá. Khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh vượt qua sự tài trợ của các ngân hàng. Khi đó các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các 12 tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn. Trong giai đoạn này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính đối với vần đề đầu tư (chính sách về các quỹ, các tổ chức tài chính, chính sách đầu tư gián tiếp …), các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. + Thứ năm : Cấp độ hoàn thiện của thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường, các thị trường nói chung và thị trường bất động sản sẽ hoạt động theo quy luật thị trường đầy đủ. Các thị trường sẽ giao thoa và tác động lẫn nhau. Trong cấp độ này, các thể chế và các chủ thể có vai trò ngang nhau trong thúc đẩy đầu tư vào kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Như vậy, để phát triển một thị trường bất động sản hoàn chỉnh chúng ta cần phải trải qua năm giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, không nhất thiết là tất cả các thị trường bất động sản các quốc gia phải đi theo một trình tự này mà có thể phát triển các giai đoạn đồng thời với nhau và thời gian cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau. 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản: - Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch…Điều đó đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường cũng sẽ tăng theo. - Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu cầu về bất động sản. Điều đó có thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau: 13 + Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở. + Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên. Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên. + Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu khác của con người . Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản. - Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho thị trường bất động sản phát triển. - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay,bến cảng,…Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của chính phủ. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê…Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đền sự phát triển của thị trường bất động sản. 14 - Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Có thể nói tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp,…trên thị trường bất động sản. Thông thường yếu tố này làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê,…mặt khác nó cũng tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán. Điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán. 1.2.4 Các thành tố và các chủ thể trên thị trường bất động sản: Để có cái nhìn khái quát và toàn diện về thị trường bất động sản. Wallace và Williamson đã đưa ra mô hình bốn trụ cột như sau (hình 1.2): Vậy khi nghiên cứu về thị trường bất động sản có bốn vần đề mà chúng ta cần quan tâm. Thứ nhất: Đăng ký bất động sản đây chính là vấn đề tạo hàng hoá cho thị trường bất động sản. Thứ hai: Định giá bất động sản đây chính là vấn đề xác định giá trị bất động sản phù hợp với quan hệ cung-cầu trong từng giai đoạn. Thứ ba: Năng lực nhận thức bàn về tính minh bạch của thị trường và những cam kết của chính phủ và thứ tư: Các dịch vụ tài chính chính là các dịch vụ nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển. Hình 1.2 : Các thành tố của thị trường bất động sản (Nguồn : Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương) 15 Liên quan đến những vấn đề về thị trường bất động sản, chúng ta có các chủ thể tham gia trên thị trường như sau: + Các cá nhân: đây là nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị trường bất động sản. Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người mua, người cho thuê, người đi thuê, người đem bất động sản góp vốn liên doanh hoặc nhận góp vốn… + Các tổ chức kinh tế: Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động sản cả trên hai giác độ người mua và người bán. Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vào thị trường bất động sản khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cở sở hạ tầng,… + Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía cạnh sau. Trước hết: nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị trường bất động sản. Thứ hai: nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất. Đây là một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hóa bất động sản lưu thông trên thị trường. Thứ ba: nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản được thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà chung cư… + Các tổ chức môi giới và tư vấn: Các tổ chức này tham gia bắt đầu từ việc tư vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê…bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì sự phát triển của các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản theo khuynh hướng chuyên môn hóa ngày càng phát triển. + Các tổ chức tài chính: Thị trường bất động sản phát triển không thể là một thị trường manh múm, nhỏ lẻ mà các giao dịch trên thị trường bất động sản khá đa dạng với một lượng vốn tham gia khá lớn. Lượng vốn lớn của thị trường bất động sản được thể hiện ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì thế, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản không thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà 16 1.2.5 Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản: Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị thời gian: Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ. Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch. - Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Khi thị trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Các cá nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà nước, Các tổ chức tài chính, các tổ chức môi giới tư vấn … - Sự hòan thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh bất động sản: Đối với mỗi quốc gia, bất động sản là tài sản rất quan trọng và thị trường bất động sản là một thị trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác cũng như đến đời sống kinh tế xã hội. Cho nên, bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thị trường bất động sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và và bất động sản. Do vậ._.y, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước đó. - Hiệu quả sử dụng bất động sản: Việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự phát triển của thị 17 1.3 ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Đầu tư bất động sản và các hình thức đầu tư: - Đầu tư bất động sản: Cũng như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động sản có nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp một hay nhiều bất động sản nhằm mục đích kiếm lời. Như vậy chu trình của một hoạt động đầu tư là: tiền – hàng – tiền. Các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản sẽ bỏ vốn ra để mua bất động sản hoặc tự xây dựng để hình thành bất động sản sau đó là bán lại để kiếm lời hoặc có thể cho thuê, tiến hành hoạt động kinh doanh trên bất động sản hình thành với mục tiêu là lợi nhuận. Các nhà đầu tư sẽ vừa đóng vai trò là cung vừa là cầu trên thị trường bất động sản. Trong khi đó cũng có một lượng lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ không phải là hoạt động đầu tư bất động sản. Đó là các giao dịch mua hoặc xây dựng bất động sản để phục vụ cho nhu cầu nhà ở, sinh hoạt nói chung là phục vụ cho mục đích tiêu dùng. Họ đóng vai trò là cầu trên thị trường bất động sản. Quan hệ ở đây sẽ là quan hệ tiền-hàng. - Các hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: Có hai loại hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản, đó là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là hình thức mua bán, trao đổi dẫn tới việc nắm giữ thật sự một hoặc một số bất động sản. Nhìn chung thì đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại mang lại lợi nhuận ổn định, ít rủi ro hơn so với đầu tư vào cổ phiếu hay trái phiếu. Đầu tư gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số bất động sản. Đầu tư bất động sản gián tiếp thường được định nghĩa là hoạt động đầu tư tập thể thông qua các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các tập đoàn đầu tư bất động sản và các quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết. Việc 18 chứng khoán hoá bất động sản khiến cho việc đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn. Ở các thị trường bất động sản phát triển thì bất động sản là một trong các tài sản đầu tư chính trên thị trường chứng khoán. 1.3.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản: - Đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn: Do giá trị của bất động sản thường có giá trị lớn chính vì vậy mà việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản là việc không dễ dàng. Các nhà đầu tư nhỏ khó có thể thâm nhập vào thị trường và cũng chính điều này mà đầu tư trực tiếp vào bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống ngân hàng, các tổ chức tài chính và lãi suất. - Đầu tư bất động sản cần thời gian dài: Thời gian để hình thành nên một bất động sản thường rất dài so với với tài sản khác. Vì vậy việc đầu tư bất động sản cần phải được tính toán, phân tích trong dài hạn. - Tính thanh khoản của bất động sản thấp: Do tính chất không đồng nhất của bất động sản, vị trí cố định của bất động sản và giá trị cao nên việc bán bất động sản là không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác. Hơn nữa các yếu tố ngoại vi như: tập quán, thị hiếu; cơ sở hạ tầng; hệ thống điện, nước, thông tin .. cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản của bất động sản. - Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước: Do chính sách đất đai, bất động sản của mỗi nước là khác nhau và bất động sản là không thể di dời nên các chính sách của Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc đầu tư trên thị trường bất động sản. Chính sách đất đai, bất động sản đầy đủ và ổn định sẽ tạo nên khả năng thu hút đầu tư bất động sản rất lớn. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế nhanh chóng, xu hướng giá cả bất động sản luôn tăng nên việc đầu tư trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các thi trường đang phát triển, thường đem lại một tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định hơn so với đầu tư vào các thị trường khác. 19 1.4 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.4.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản: Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò to lớn sau đây: - Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp… trong cả nước; - Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh; - Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước; - Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả; - Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các cơ chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra. - Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích luỹ giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước. 1.4.2 Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản: Nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản là: + Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có 20 + Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được bảo đảm tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả. + Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hình thành tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực. + Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: 21 y Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương. Bộ nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản? Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?… y Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường thị trường bất động sản, dưới địa phương là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy bản nhân dân các cấp. y Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản. 1.5 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ NƯỚC 1.5.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia có nền kinh tế rất phát triển với lịch sử lập quốc trên 200 năm. Vì vậy, thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển rất mạnh mẽ và hòan thiện. Thị trường bất động sản là phong vũ biểu của nền kinh tế, nó phụ thuộc rất lớn vào nền kinh tế đang tăng trưởng hay suy thóai, lãi suất cho vay của ngân hàng, thị trường chứng khóan, lạm phát và công ăn việc làm của mỗi địa phương. Tại Mỹ, người dân được quyền sở hữu đất đai và không ấn định thời gian sở hữu. Chính phủ liên bang hoặc chính quyền địa phương không có quyền tịch thu hay sử dụng nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu. + Sự kiểm sóat của chính phủ: Mỹ là một quốc gia thả lỏng thị trường bất động sản và không kiểm sóat giá cả. Các văn phòng quận hạt ( tương đương cấp tỉnh tại Việt Nam) có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật các biến động các hồ sơ về nhà đất nhưng không can thiệp vào việc mua bán cũng như giá cả của thị trường. Các cơ quan chính quyền cấp nhỏ như thành phố (tương đương cấp huyện) chịu trách nhiệm cấp giấy phép để xây cất hay sửa chữa. + Về đăng ký bất động sản: Việc đăng ký bất động sản là rất dễ dàng và nhanh chóng, người dân không bao giờ lo về vấn đề đăng ký chủ quyền nhà đất mà họ chỉ lo có đủ điều kiện để mua bất động sản đó hay không. Hầu hết các bất động sản tại Mỹ đều đã được cấp giấy chủ quyền nhà đất ( đối với người sở hữu nhà đất) hoặc 22 giấy sử dụng nhà đất (đối với người thuê nhà đất). Các hồ sơ nhà đất được số hóa và lưu trữ tại các văn phòng quận hạt, các cấp chính quyền thành phố không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất. Tất cả người có tên mua nhà đều có tên trong thẻ chủ quyền + Định giá bất động sản: Thường thì mỗi năm có một hội đồng tư vấn do các văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hoặc do một cơ quan tư vấn tư nhân tìm hiểu và cho ra giá cả. Hội đồng này thường cho giá cả tùy mỗi địa phương, sau đó các văn phòng địa ốc sẽ tham khảo giá này để tư vấn cho các người mua bán bất động sản. Nếu người mua bán bất động sản không nhờ các văn phòng địa ốc đại diện cho việc mua bán thì vẫn có thể nhờ các văn phòng này hay hội đồng để tư vấn giá cho mình. Và giá này chỉ mang tính chất tham khảo, người mua hay bán có quyền đưa ra mức giá cao hơn hoặc thấp hơn giá này. + Chính sách tín dụng: Việc vay tiền để mua bất động sản tại Mỹ rất dễ và rõ ràng. Một công thức đơn giản để áp dụng cho người mua đủ điều kiện để vay là: thu nhập một hộ gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ để trả tiền trước một khỏan bằng 20% giá trị bất động sản thì ngân hàng sẽ cho vay ngay mà không đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào khác. Các thủ tục thế chấp, cầm cố đều được làm thẳng tại văn phòng quận hạt mà không thông qua chính quyền cấp nhỏ như thành phố. + Văn phòng địa ốc: Hiện nay, hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản đều thông qua các văn phòng địa ốc mặc dù điều này là không bắt buộc. Các văn phòng địa ốc đều phải có giấy phép của chính quyền tiểu bang nơi cư ngụ cấp và phải tuân theo các quy định và tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nghiêm ngặt. Các văn phòng địa ốc có trách nhiệm phải tìm hiểu rõ ràng các thông tin liên quan đến bất động sản để tư vấn cho người mua, bán. Nếu những thông tin tư vấn cho khách hàng sai, gây thiệt hại cho khách hàng thì họ phải chịu trách nhiệm bồi thường hoặc có thể ở tù nếu nghiêm trọng. Họ chỉ lấy hoa hồng môi giới của người bán và tuỳ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. Các văn phòng địa ốc sẽ có trách nhiệm quảng cáo bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng và lên mạng internet với 23 đầy đủ các thông tin chi tiết cũng như hình ảnh và tư vấn giá cả cho người mua hay bán. Việc thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán đều thông qua các văn phòng địa ốc này. Nếu thỏa thuận giá cả xong, hai bên sẽ chuyển toàn bộ giấy tờ đến một văn phòng lo thủ tục đăng ký chủ quyền. Văn phòng này sẽ đứng ra làm trung gian trả tiền hoa hồng cho văn phòng địa ốc, tiền nộp thuế địa ốc và bảo hiểm nhà, thuế lợi tức do bán nhà và tiền bán nhà cho người bán nhà cũng như việc liên hệ với văn phòng quận hạt để sang tên cho người mua. + Đầu tư vào bất động sản tại Mỹ: tất cả mọi người có quốc tịch Mỹ hay không đều được phép mua bất động sản tại Mỹ. Họ quan niệm rằng, người nước ngoài không thể mang bất động sản ra khỏi nước Mỹ mà còn góp phần vào phát triển kinh tế cũng như tạo công ăn việc làm cho họ. Nếu bất kỳ ai có tiền đều mua được bất động sản tại Mỹ và được bảo vệ quyền lợi như người có quốc tịch Mỹ. + Quy hoạch và bồi thường: Do Mỹ là một quốc gia phát triển, nên việc quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết đã được hoàn tất rất lâu. Họ có một đội ngũ nhân viên quy hoạch rất giỏi và việc quy hoạch được tính toán rất kỹ lưỡng trong một thời gian rất dài có khi cả 100 năm tới. Trước khi lên kế hoạch quy hoạch, cơ quan nhà nước phải gởi thư đến từng chủ sở hữu để xin ý kiến, sau đó chính phủ sẽ mở một đại hội để tất cả mọi người có liên quan để trình bày ý kiến của mình và bỏ phiếu. Nếu đa số phiếu được không chấp thuận thì kế hoạch quy hoạch phải bỏ đi. Ngược lại, nếu đa số phiếu chấp thuận, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường bất động sản cho mọi người theo giá thị trường. Chính phủ không có trách nhiệm phải tìm đất đai hay nhà cửa tại điểm khác cho người bị quy hoạch. Bản thân họ phải tự tìm nơi ở mới sau khi nhận được tiền đền bù. 1.5.2 Thị trường bất động sản tại Úc Úc có thị trường bất động sản phát triển rất cao. Về danh nghĩa, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài hoặc nắm giữ có thời hạn đối với một mảnh đất cụ thể. Hiện nay có ba loại nắm giữ đất tại Úc: đất tư nhân, đất công cộng và sở hữu của người thỗ dân. Có đến hơn 63% là đất tư nhân và được phép mua bán, giao dịch như hàng hoá thông thường. 24 + Kiểm soát của nhà nuớc: Úc rất coi trọng vai của thị trường bất động sản trong nền kinh tế. Về cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý bất động sản ở Úc dựa trên nguyên tắc thị trường tự do về đất đai và bất động sản. Đất đai được coi là một loại hàng hoá thông thường như các loại hàng hoá khác. Nhà nước hỗ trợ việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản thông qua các biện pháp như: thiết lập và duy trì các cơ quan đăng ký bất động sản; đảm bảo tính hợp pháp không thể xâm phạm của trước bạ đất và bất động sản; duy trì các bản đồ, thông tin địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu; đặt ra các tiêu chuẩn. + Đăng ký đất đai, bất động sản: Xấp xỉ 100% các giao dịch đất đai ở Úc được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Mỗi mảnh đất chỉ có một chủ duy nhất, đó có thể là tư nhân, cộng đồng hay nhà nước. Hệ thống quản lý bất động sản “Torrens” được coi là một hệ thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới. Ý tưởng chính của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ích và nghĩa vụ của một mảnh đất sẽ được ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là trước bạ. Trước bạ được ban hành bởi cơ quan đăng ký bất động sản trung ương. Người có truớc bạ sẽ có quyền sở hữu bất khả xâm phạm và lâu dài đối với mảnh đất đó. Do vậy, các giao dịch bất động sản có thể diễn ra công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc đăng ký bất động sản được thực hiện tại văn phòng mỗi bang và được số hoá. + Định giá bất động sản: bất động sản được định giá nhằm tính thuế, đền bù, bán đất và cung cấp thông tin. Để đảm bảo thống nhất của các bộ dữ liệu định giá, chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ quan lập pháp quản lý để tiến hành định giá mà không giao cho các địa phương. + Chính sách tín dụng: Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ đầu tư tư nhân trên thị trường bất động sản. Các ngân hàng không trực tiếp đầu tư vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản đều vay vốn ngân hàng. Hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bất động sản lên tới 200 tỷ USD và có khoảng 70% bất động sản được thế chấp tại ngân hàng. Khi mua một căn nhà, người mua có ít nhất là 20% số tiền phải trả ban đầu và sau đó trả dần hàng tháng. 25 Sau 5 năm mua ngôi nhà thứ nhất và trả được 35% tổng số tiền mua nhà thì có thể thế chấp ngôi nhà đó để đầu tư mua ngôi nhà khác. + Quy hoạch và đền bù: hầu hết quá trình quy hoạch được thực hiện bởi chính quyền bang và địa phương và được công bố công khai. Việc thu hồi đất có thể là tự nguyện hay bắt buộc theo yêu cầu của nhà nước. Nếu là thu đất tự nguyện thì việc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản trên cơ sở công bằng và thị trường. Nếu nhà nước thu hồi bắt buộc cho các mục đích công cộng, nhà nước phải cung cấp thông báo cho chủ sở hữu biết về mục tiêu thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu không đồng ý thì có thể yêu cầu Bộ trưởng Tài Chính và quản lý xem xét hay có thể yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Sau đó nhà nước phải thông báo trên thị trường về quyết định thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất. Chủ sở hữu được bồi thường công bằng và theo giá thị trường trên nguyên tắc đàm phán. + Đầu tư vào thị trường bất động sản Úc: thị trường bất động sản Úc được mở cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số ít rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể khác nhau. Các chủ thể có yếu tố nước ngoài được định hướng đến đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản. Thị trường bán lẻ bất động sản cũng như đầu tư nhỏ không được khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi vì họ cho rằng đầu tư nước ngoài cần hướng đến việc mở rộng thị trường, tăng cường thu hút lao động hơn là kinh doanh mua đi bán lại. 1.5.3 Một số bài học kinh nghiệm: Thị trường bất động sản của Mỹ và Úc là các thị trường rất phát triển và khá hoàn hảo, các thị trường hoạt động tương đối tự do trong cơ chế thị trường. Nền kinh tế thị trường nước ta đang trong giai đoạn hình thành. Vì vậy, chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm về phát triển thị trường bất động sản ở hai nước này, vận dụng phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt nam trong từng giai đoạn. Cả hai nước đều rất coi trọng việc phát triển thị trường bất động sản. Phát triển thị trường bất động sản đem lại rất nhiều lợi ích, không những là lợi nhuận cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, mà còn là tiềm lực của nền kinh tế và ổn định xã hội. 26 Cả hai nước điều áp dụng hình thức đa sở hữu đối với đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều đó có nghĩa rằng họ xem bất động sản như là một tài sản bình thường khác và khi giao dịch trên thị trường hiển nhiên nó trở thành một loại hàng hoá như các loại hàng hoá khác. Bên cạnh đó, giá cả các giao dịch và việc thực hiện các nghĩa vụ khác đều dựa trên giá thị trường. Nhà nước không tham gia vào việc định giá đất đai hay bất động sản. Thị trường bất động sản nói chung được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối hợp quản lý và đầu tư. Các cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước phối hợp phủ trùm hết các hoạt động đầu tư bất động sản và thị trường bất động sản, không có sự chồng lấn hoặc bỏ sót. Các bên tham gia có quyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế hơn so với các chủ thể khác và ngược lại, không có chủ thể nào bị yếu thế trong quá trình tham gia vào thị trường bất động sản. Nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý, điều tiết, đảm bảo công bằng cho các bên tham gia mà không can thiệp quá sâu vào sự vận hành của thị trường. Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Tạo lập được một hành lang pháp lý ổn định và đầy đủ cũng như sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường làm cho thị trường vận hành tốt hơn. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở hai nước hầu như không giới hạn các nhà đầu tư tham gia thị trường hoặc hạn chế chỉ ở một mức độ rất nhỏ. 27 Chương 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỜI GIAN QUA 2.1 SỰ RA ĐỜI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm , khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện từ thời phong kiến xa xưa cũng như trong thời kỳ pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu của Nhà nước. Các họat động giao dịch mua bán, thuê cho thuê, cầm cố, thế chấp giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phỗ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Mặc dầu không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế họach hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã. Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng. Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước. Sau thời kỳ đổi mới nền kinh tế (1986), với sự phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế tạo nên sức ép lớn về đất đai cho sản xuất, xây dựng các cơ sở hạ tầng, nhà ở. Điều này đã làm cho họat động mua bán, cho thuê bất động sản ngày càng phát triển. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản hòan tòan 28 Sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật đất đai năm 1993 và đã được bổ sung, sửa đổi năm 1998, năm 2003 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài, được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Như vậy, so với trước đây, quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai đã được pháp luật thừa nhận là tài sản và lẽ đương nhiên là người ta có thể mua bán, chuyển nhượng … bất động sản trên thị trường. Ngay sau khi có Luật đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam họat động rất nhộn nhip. Điều đó dẫn đến cơn sốt đất kéo dài trong thời gian 1994-1996, giá cả nhà đất tăng nhanh và lên cao chưa từng gặp trong lịch sử. Từ năm 1997, thị trường bất động sản nước ta lại trở nên chậm chạp nhưng điều đó chỉ duy trì hơn một năm, từ sự nóng lên dần vào năm 1999 và đến cuối năm 2000 thị trường bất động sản Việt Nam lại nhộn nhịp trở lại. Mặc dầu trong thời gian này nhiều các trung tâm địa ốc và các doanh nghiệp họat động trong lĩnh vực bất động sản ra đời nhưng cũng không chặn đứng được sự tăng giá chóng mặt của bất động sản vào những năm 2001-2003. Tuy nhiên từ đầu năm 2005 đến nay, thị trường bất động sản nước ta lại gần như đóng băng, các giao dịch trên thị trường bất động sản hầu như không đáng kể. 2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: 2.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua: 2.2.1.1 Hàng hoá bất động sản: - Tình hình giao đất: Với sự thừa nhận của pháp luật về quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài và việc xác lập quyền sử dụng đất với các chủ thể sử dụng là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành và 29 Tính đến nay, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, chiếm hơn 76.4% tổng diện tích lãnh thỗ quốc gia, đã được Nhà nước giao và cho thuê cho các chủ thể sử dụng vào những mục đích khác nhau: Bảng 2.1:Hiện trạng sử dụng đất năm 2003 1 Nghìn ha Lọai đất Tổng diện tích Trong đó: Đất đã giao và cho thuê CẢ NƯỚC 32931,4 25160,1 Đất nông nghiệp 9531,8 9531,8 Đất lâm nghiệp có rừng 12402,2 11118,9 Đất chuyên dung 1669,6 1669,6 Đất ở 460,4 460,4 Đất chưa sử dụng và sông, suối, núi đá 8867,4 2379,4 Nguồn: Tổng cục Thống kê Số liệu của Bảng trên cho thấy, đến nay, Nhà nước đã cơ bản hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất có thể sử dụng được của quốc gia, với ý nghĩa là đất cần sử dụng đã có chủ sử dụng cụ thể. Kết quả này được đánh giá là một trong những nhân tố quan trọng góp phần giữ vững ổn định chính trị, xã hội, tăng trưởng và phát triển kinh tế với tốc độ cao trong những năm qua. Bên cạnh đó, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã tạo tiền đề quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. 1 Chi tiết xem Phụ lục 1 30 Tuy nhiên trong thời gian qua nổi lên là vấn đề sử dụng lãng phí, sai mục đích sử dụng đất rất lớn mà tập trung vào đó là các cơ quan và doanh nghiệp nhà nước. Cùng với việc xác lập quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật của Việt Nam đã cho phép một số chủ thể sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất, đồng thời các chủ thể chưa có quyền sử dụng đất hoặc muốn sử dụng thêm đất được phép nhận quyền chuyển nhượng, quyền thuê lại đất... Các chủ thể sử dụng đất được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi… Thực tế trên đây đã thúc đẩy sự ra đời của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về bất động sản ở nước ta tăng nhanh. - Đăng ký đất đai, bất động sản: Theo thống kê, hiện nay tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: + Đất sản xuất nông nghiệp: Có 26 tỉnh cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 85% diện tích. Tám tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt 60% diện tích. + Đối với đất lâm nghiệp: Có 13 tỉnh, thành phố cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 85% diện tích. Có 30 tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50 % diện tích. + Đối với đất ở tại đô thị: Có 10 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85%. Có 6 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 70%. 28 tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50%. + Đối với đất tại nông thôn: Có 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85%. 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt dưới 50%. 31 Nhìn chung, thì chúng ta mới cấp giấy chứng nhận được cho khỏang 50% đất ở, nhà ở, 80% đất sản xuất nông nghiệp, 50% đất sản xuất lâm nghiệp, 60% đất sản xuất công nghiệp và kinh doanh dịch vụ. Vậy vẫn còn khỏang 50% số lượng đất và tài sản gắn liền với đất của cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Trong đó, đất ở tại đô thị là thành phần tham gia thị trường bất động sản nhiều nhất lại có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận thấp nhất. Về vấn đề đăng ký sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất cũng nằm trong tình trạng tương tự. Vậy với một thị trường mà chỉ mới có khỏang 50% hàng hóa đủ điều kiện giao dịch thì không thể nói thị trường đó lành mạnh và minh bạch được. Đây cũng là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. 2.2.1.2 Giao dịch trên thị trường bất động sản: Cho đến nay, ở Việt Nam, chưa có hệ thống thống kê hay cuộc điều tra đầy đủ nào về giao dịch trên thị trường bất động sản, vì vậy rất khó có thể đánh giá một cách toàn diện và chính xác sự phát triển của thị trường này cả về quy mô, cơ cấu và dung lượng. Tuy nhiên, qua nhiều nguồn và kênh thông tin khác nhau, có thể đưa ra đánh giá khái quát theo một số nhóm hoạt động giao dịch chủ yếu sau đây: - Giao dịch mua bán nhà ở, các công trình khác và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh. Có thể nói đây là những giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản, và trong những năm qua đã diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các khu vực đô thị. Chỉ tính riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tổng lượng giao dịch về nhà ở đã tăng từ khoảng 110.000 đợt năm 1996 lên 261.000 đợt năm 2002 với tổng giá trị giao dịch năm 2002 ước tính đạt hơn 15.000 tỷ đồng. Tuy nhiên từ đầu năm 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001-2003 thị trường bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đọan hạ nhiệt nhanh chóng và trầm lắng. Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Mặc dầu từ đầu năm 2006 đến nay, Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường nhưng kết quả vẫn không có nhiều khả quan hơn. 32 - Giao dịch cho thuê bất động sản cũng diễn ra mạnh do nhu cầu giao dịch ngày càng tăng với các hình thức như: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm việc, thuê nhà xưởng sản xuất- kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng, thuê nhà ở… Trong đó, hình thức giao dịch khá phổ biến là các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng cho các doanh nghiệp (trong nước và nước ngoài) thuê lại đất xây dựng cơ sở sản xuất- kinh doanh tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp nhỏ và vừa. Theo số liệu của Bộ._.ềm năng phải từ bỏ dự án chỉ vì thủ tục quá rườm rà. Trong thời gian tới cần thực hiện một cách triệt để công cuộc cải cách hành chánh, đẩy mạnh công tác thực thi pháp luật tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chóng cho người dân cũng như các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản. 3.2.2.3 Đổi mới và hoàn thiện hệ thống thuế đất đai bất động sản: Hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai phải thực hiện được chức năng quản lý chặt chẽ được đất đai và các giao dịch trên thị trường bất động sản. Kiểm soát được đầu cơ đất đai và góp phần ổn định thị trường bất động sản trong sự đồng bộ với các thị trường khác. Bên cạnh đó, hệ thống thuế phải kích thích sử dụng hợp lý và có hiệu quả đất đai trong nền kinh tế, tạo sự công bằng và khuyến khích tất cả thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản. Dựa trên những quan điểm trên đây, chúng ta nên hoàn thiện hệ thống thuế theo những đề xuất sau: - Sát nhập thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất. Còn thuế nhà sẽ xem như là một loại thuế đối với tài sản của cá nhân, tổ chức như các động sản khác. Việc sát nhập này xuất phát từ nguyên nhân là: mặc dầu là thuế nhà, đất nhưng thực tế hiện nay chúng ta chưa thu thuế nhà mà chỉ thu thuế đất. Thuế nhà, đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp đều có chung một đối tượng quản lý là việc sử dụng đất. Hơn nữa, chúng đều có chung một cơ sở tính thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. Vì vậy cần thiết sát nhập hai loại thuế này để giúp hệ thống thuế của chúng ta đơn giản hơn, vừa không bị chồng chéo vừa dễ tính toán, dễ quản lý và dễ hiểu đối với người dân. Việc xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ thuận tiện cho việc so sánh, đánh giá và xây dựng thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất được rõ ràng, công bằng và đồng bộ. - Hoàn thiện biểu thuế lũy tiến từng phần trên thu nhập từ việc kinh doanh chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất. Trong thời gian qua do biến động mạnh của thị trường đất đai, có rất nhiều nhà đầu tư và đầu cơ kinh doanh bất động sản giàu lên rất nhanh chóng nhưng hệ thống thuế của chúng ta vẫn chưa điều tiết được lọai thu nhập này. Có thể nói chúng ta đã mất một khỏan thu rất lớn cho ngân sách, không kiểm sóat được trình trạng đầu cơ đẩy giá lên quá cao và không tạo 58 công bằng trong xã hội. Vì vậy, cần thiết phải áp dụng thuế lũy tiến từng phần đối với phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở thu nhập càng cao thì thuế suất càng cao. Để thực hiện việc thu thuế công bằng chúng ta cần dựa trên những nguyên tắc sau: + Cần phải phân lọai được giao dịch kinh doanh bất động sản và giao dịch không nhằm kinh doanh bất động sản. + Đối với những người mua nhà đất không nhằm mục đích kinh doanh thì áp dụng một mức thuế nhất định, chẳng hạn như 5% trên toàn bộ giá trị bất động sản chuyển nhượng hoặc 30% trên phần thu nhập thu được. Đối với những người mua bán nhà đất nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời thì chỉ tính thuế trên phần lãi mà họ có được. Các chi phí mua lại, đầu tư cải tạo, các lọai thuế … được khấu trừ vào giá bán. Những ai không có căn cứ để xác định các chi phí hợp lý thì tính thuế khóan. Với mức thuế khóan cao hơn so với mức thuế lũy tiến để tạo nên sự công bằng và khuyến khích việc đăng ký các giao dịch nhà đất. Trên cơ sở đó biểu thuế luỹ tiến được đề xuất như sau: Bảng 3.1: Đề xuất biểu thuế luỹ tiến từng phần cho thu nhập từ kinh doanh đất đai, bất động sản Bậc Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí Hệ số điều chỉnh Thuế suất (tỷ suất * hệ số điều chỉnh) 1 Đến 15% 0.00 0 2 Trên 15% đến 30% 0.45 7.2% đến 13.5% 3 Trên 30% đến 45% 0.50 15.5% đến 22.5 % 4 Trên 45% đến 60% 0.55 25.3 % đến 33 % 5 Trên 60% 0.60 Từ 36.6% trở lên - Cần sửa đổi về thuế suất một số sắc thuế để phù hợp với tình hình mới: Do giá cả bất động sản trong thời gian tăng rất nhanh mà nó lại là cơ sở để tính các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó thì mức thuế suất không thay đổi kịp thời nên đã trở thành gánh nặng đối với người dân 59 cũng như các nhà đầu tư trong quá hình đăng ký bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. 3.2.3 Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản: 3.2.3.1 Tạo mội trường đầu tư thông thóang và bình đẳng: Một xu hướng tất yếu trong phát triển nền kinh tế thị trường nói chung là phải tạo ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia. Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút nhiều nguồn lực và góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Trong thời gian qua trên thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngòai. Các nhà đầu tư nước ngòai chỉ được phép thuê đất, hạn chế lĩnh vực đầu tư, hạn chế các hình thức kinh doanh, và chưa được đối xử bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai …. Vì vậy, Nhà nước cần đảm bảo cho các cá nhân và tổ chức tham gia trên thị trường bất động sản quyền bình đẳng cũng như các thị trường khác. Các chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1/7/2006 đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài thuộc lĩnh vực bất động sản. Cụ thể là không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Luật quy định và bảo đảm cho nhà đầu tư được chủ động trong hoạt động kinh doanh, được chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án, đầu tư đa mục tiêu, nhiều hình thức; bình đẳng tiếp cận các nguồn về đầu tư, đất đai, các biện pháp thương mại và rào cản liên quan đến đầu tư cũng được bãi bỏ. Đặc biệt là thủ tục hành chính được cải cách mạnh mẽ, có sự phân cấp quản lý cho từng địa phương... Vấn đề còn lại là cụ thể hóa các quy định của Luật này để tăng cường thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó phải tạo điều kiện để cho mọi nhà đầu tư có thể dể dàng gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường. Điều này làm cho cung bất động sản phản ứng linh họat hơn so với sự biến động của cầu. Nhà nước cần đảm bảo các quyền tư do kinh 60 doanh của các nhà đầu tư. Cho phép họ huy động vốn vào bất kỳ thời điểm nào trong quá trình thực hiện dự án. Tương tự, cũng cho phép họ chuyển nhượng tòan bộ dự án, chuyển nhượng từng phần dự án, liên doanh liên kết, .. . trong quá trình thực hiện dự án. Điều này sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn tham gia vào thị trường bất động sản. 3.2.3.2 Nhà nước cần sửa đổi các quy định gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong giai đọan hiện nay: Trong giai đọan trầm lắng của thị trường hiện nay, Nhà nước cần thiết phải xem xét và sửa đổi những quy định gây khó khăn cho các nhà đầu tư nhằm thu hút càng nhiều đầu tư và khơi không nguồn vốn trên thị trường. Các khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp hiện nay hầu hết là các nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi để hổ trợ các nhà đầu tư qua một số điểm như sau: - Cho doanh nghiệp đựơc nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp tối đa là 5 năm, không điều chỉnh số tiền phải nộp do thay đổi giá đất hàng năm mà chỉ thu khỏan tiền như là tiền phạt do chậm nộp. Điều này tạo nên sự bình đẳng đối các nhà đầu tư trên các lĩnh vực khác khi họ chưa thực hiện được nghĩa vụ với Nhà nước thì Nhà nước chỉ thu tiền lãi chậm nộp. Trường hợp doanh nghiệp nộp ngay một lần sau khi có Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì có chính sách giảm số tiền phải nộp để khuyến khích các doanh nghiệp nộp ngay tiền sử dụng đất. - Không thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất khuôn viên phục vụ chung cư nhằm giảm thiểu chi phí, hạ giá thành, khuyến khích đầu tư phát triển nhà chung cư. - Nhà nước cần hổ trợ doanh nghiệp khi doanh nghiệp đã bồi thường được 80% diện tích đất dự án để sớm giải phóng mặt bằng và đưa dự án vào triển khai thực hiện. - Cấp ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng và duyệt quy họach chi tiết. Và cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ngay khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đây là thời 61 điểm doanh nghiệp cần bổ sung vốn. Bên cạnh đó cũng cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng tòan bộ dự án hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Bãi bõ nghĩa vụ của nhà đầu tư phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội khi thực hiện dự án. Hiện nay, các dự án trên 10 ha phải dành tối đa 20% diện tích để phát triển nhà ở xã hội. Quy định này là không hợp lý vô tình đẩy giá bất động sản tăng cao và không tạo được sự công bằng cho nhà đầu tư cũng như phá vở kiến trúc cảnh quan đô thị. - Không áp dụng một đơn giá (theo giá mặt tiền) cho tòan bộ dự án để tính các nghĩa vụ tài chính khi dư án đầu tư có vị trí tiếp giáp với mặt tiền mà cần phải tính tóan từng giá cho từng phần của dự án phù hợp với vị trí và điều kiện kinh tế. 3.2.4 Bình ổn thị trường và nâng cao tính minh bạch: 3.2.4.1 Nhà nước cần thành lập các công ty quản lý đất đai, bất động sản nhằm điều tiết thị trường: Để điều tiết được thị trường bất động sản, Nhà nước cần tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản lớn. Để làm được điều đó Nhà nước cần phải có một quỹ đất đai, bất động sản sẳn sàng tham gia thị trường. Nếu Nhà nước có những biện pháp kiên quyết thu hồi lại những diện tích đã giao hoặc cho thuê nhưng sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả gây lãng phí thì Nhà nước cũng đã có một quỹ đất khá lớn để phục vụ cho công tác điều tiết thị trường. Tuỳ theo sự biến động của thị trường Nhà nước dùng quỹ đất đai, bất động sản này nhằm điều tiết cung-cầu và giá cả của thị trường. Để làm được điều này Nhà nước nên thành lập các công ty đất đai, bất động sản hoạt động trên cơ sở phi lợi nhuận mà mục đích chính là điều tiết thị trường bất động sản. Nhà nước giao vốn và quỹ đất cho các công ty này. Các công ty này được quyền thu hồi đất theo quy hoạch và tiến hành đền bù theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó tiến hành đấu giá để giao lại đất cho các nhà đầu tư nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư đối đầu trực tiếp với người bị thu hồi đất đai, tiến độ dự án được thực hiện nhanh chóng và nhà đầu tư dể dàng ước lượng được chi phí bỏ ra. Ngoài 62 ra, các công ty này được Nhà nước giao đất hoặc khai thác những vùng đất mới để tạo hàng hoá bất động sản cung cấp ra thị trường nhằm bình ổn giá cả. Chẳng hạn trong tình trạng đóng băng của thị trường hiện nay thì các công ty này tiến hành cung nhà ở với giá thấp dành cho những người có thu nhập thấp để giảm thiểu áp lực tăng giá bất động sản trên thị trường. Đồng thời thông qua các công ty này Nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp và các chính sách xã hội khác. Việc này nhằm hạn chế tình trạng các nhà ở dạng chính sách, nhà chung cư không có ai quản lý và chịu trách nhiệm về chất lượng. 3.2.4.2 Tăng cung, kích cầu để đưa giá cả bất động sản về giá trị thực: Như đã phân tích ở trên, hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, mà chủ yếu là thị trường nhà ở, giá cả bất động sản quá cao. Vì vậy, một trong những vấn đề cần làm hiện nay là làm sao để đưa giá bất động sản trở về giá trị thực của nó để mọi người dân có thể tham gia để cải thiện chổ ở. Bên cạnh việc thực hiện đồng bộ những giải pháp như: lập quỹ đất đai, bất động sản để điều tiết thị trường; xây dựng trung tâm dữ liệu thông tin; tạo ra các kênh huy động vốn…như đã đề cập ở trên Nhà nước cần phải can thiệp vào thị trường thông qua tác động vào cung nhà ở và tiến hành các biện pháp kích cầu thị trường. Vào thời điểm này, Nhà nước cần tăng nhanh lượng cung nhà ở mà chủ yếu là nhà chung cư. Với việc thu hồi quỹ đất đang sử dụng lãng phí và xóa bỏ các quy họach treo cũng như những dự án không có tính khả thi. Nhà nước sẽ có một quỹ đất khá lớn để xây dựng các khu chung cư và bán với giá thấp phù hợp với khả năng thanh tóan của người dân. Trước mắt, số lượng nhà chung cư này sẽ tiến hành bán cho các đối tượng có thu nhập thấp và cần cải thiện chổ ở và sau đó đưa ra thị trường. Chính điều này sẽ tạo sức ép để các công ty kinh doanh bất động sản hạ giá bán một cách từ từ. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản đi vào ổn định mà không đổ vỡ đột ngột. Tất nhiên, các công ty kinh doanh bất động sản và một số nhà đầu cơ cũng sẽ bị thiệt hại nhưng do có khỏang lợi nhuận to lớn trước đây nên họ có thể bù đắp được và cũng có thể một số bị phá sản. Tuy nhiên chúng ta cần phải chấp nhận để có được giá cả bất động sản phù hợp với nhu cầu thật sự. 63 Đồng thời với biện pháp tăng cung nhà ở, Nhà nước cũng cần phải kích cầu nhà ở. Việc kích cầu chủ yếu thông qua nới lõng hình thức thanh tóan. Chẳn hạn như: Mua bất động sản thanh tóan bằng tiền đồng; được phép mua trả góp, trả chậm trong thời gian dài với lãi suất thấp thông qua các quỹ hỗ trợ tín dụng nhà ở của Nhà nước; giảm mức tiền phải đóng ban đầu … . Đặc biệt, trong thời gian tới phải mở rộng đối tượng kiều bào được mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản. Bổ sung ngay các quy định còn thiếu đối với đối tượng này về điều kiện mua nhà, đầu tư kinh doanh bất động sản, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản,.. . Bên cạnh đó, Nhà nước cũng rà sóat lại để lọai bỏ các yếu tố gây tăng giá bất thường, bất hợp lý do thiếu thông tin, cơ chế đầu tư xây dựng và bán bất động sản không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho các nhà đầu tư. 3.2.4.3 Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản: Thông tin trên thị trường bất động sản là rất quan trọng. Chính vì bất cân xứng thông tin mà tình trạng đầu cơ diễn ra mạnh, là đất sống cho các hiện tượng tiêu cực. Thiết nghĩ Nhà nước cần sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản hiện đại trên cả nước. Xây dựng một mạng internet kết nối đến các cơ quan có liên quan đến đất đai, bất động sản như các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng, kho bạc nhà nước, công chứng.. nhằm giúp cho Nhà nước kiểm sóat được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sở hữu để có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường bất động sản. Các cơ quan liên quan có trách nhiệm cập nhật thường xuyên và kịp thời các biến động đối với bất động sản trong lĩnh vực mình chịu trách nhiệm. Đây là công việc quan trọng nhằm lành mạnh thị trường bất động sản. Những ai cần các thông tin về đất đai, bất động sản có thể truy cập vào hệ thống để tìm kiếm thông tin trên cơ sở trả phí cho Nhà nước. Đối với thị trường bất động sản thì chỉ nhà nước đứng ra cung cấp thông tin mới có độ tin cậy cao nhất, và được đảm bảo. Việc để người dân tự tìm thông tin với giá đắt và độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những người trung gian hưởng lợi mà thôi. Đối với các thị trường bất động sản phát triển thì hầu như họ đều có hệ thống thông tin dữ liệu được số hoá. Theo ý kiến cá nhân cho rằng việc xây 64 dựng và quản lý trung tâm dữ liệu nên giao cho Bộ tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện. Tất cả các dữ liệu liên quan đến từng mãnh đất cụ thể sẽ được số hoá kể cả các bản đồ , bản vẽ. Các bộ, ngành khác sẽ có mật khẩu để truy cập vào hệ thống và cập nhật những thay đổi liên quan đến công việc mình phụ trách. Hệ thống sẽ lưu giữ lại các thông số và thông tin cập nhật như: nội dung cập nhật, thời gian, người cập nhật … và chịu trách nhiệm về những vấn đề mình cập nhật. Bên cạnh đó, qua trung tâm này Nhà nước sẽ thu thập được thông tin thị trường, cung-cầu, giá cả .. để từ đó có những dự báo xu hướng thị trường, cảnh báo những nguy cơ tìm ẩn .. qua các bản tin về bất động sản để các nhà đầu tư hiểu rõ. Và cũng từ có được những thông tin thị trường chính xác, Nhà nước sẽ đưa ra những chính sách phù hợp cho từng thời điểm, giai đọan nhằm điều tiết thị trường. 3.2.4.4 Đổi mới và hòan thiện công tác quy họach và quản lý quy họach: Công tác quy họach là công tác quan trọng có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Quy họach sử dụng đất phải được nghiên cứu tòan diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế xã hội như: tốc độ tăng dân số, phát triển kinh tế, tính đồng bộ với quy họach tổng thể. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần thực hiện một số điểm sau đây: + Cần hòan thiện nhanh quy họach chi tiết ở các địa phương cấp huyện, xã. + Khi làm quy họach cần phải có sự tham gia của cộng đồng dân cư cũng như các nhà đầu tư từ giai đọan quy họach 1/2000 đến quy họach chi tiết 1/500. Điều này sẽ tạo cho quy họach có tính khả thi hơn và minh bạch hơn + Công bố công khai về quy họach tại các trụ sở cơ quan, các cơ quan thông tin đại chúng và mạng internet tạo mọi điều kiện để mọi người biết đến quy họach. Đồng thời cũng thông báo cho các ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại cho quá trình thực hiện + Nâng cao trình độ của đội ngũ làm công tác quy họach ở các cấp, tìm kiếm sự tư vấn ở các tổ chức quy họach quốc tế. 65 + Tạo sự ổn định và thống nhất trong công tác quy họach. Công tác quy họach cần phải dựa trên những dự báo trong một một thời gian dài và nên hạn chế điều chỉnh. Công tác quy họach cần phải được thực hiện trước tiên khi muốn phát triển một khu vực nào đó. 3.2.4.5 Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai:: Hiện nay, việc thực hiện nhiều dự án bị chậm tiến độ và chi phí đầu tư ngày càng cao đó là do ách tắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy, trứơc mắt Nhà nước nên quy định mức giá tối đa, tối thiểu đối với khu vực bị giải tỏa trên cơ sở dựa trên giá thị trường và ý kiến của người dân sau đó thông báo cho mọi người đều biết nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư ép giá người dân hoặc người dân ép giá nhà đầu tư. Về lâu dài, thiết nghĩ Nhà nước nên là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Còn trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Dần dần xóa bỏ cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bằng cơ chế đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và tăng thu cho ngân sách Nhà Nước. 3.2.4.6 Thành lập và phát triển các sàn giao dịch bất động sản: Việc thành lập các sàn giao dịch bất động sản là một việc làm hết sức cần thiết trong giai đọan hiện nay nhằm giảm thiểu các giao dịch không chính thức. Mục đích của sàn giao dịch là tạo một “sân chơi” lành mạnh cho những người có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản. Nội dung chính của sàn giao dịch là giới thiệu những người có nhu cầu mua, bán, chuyển nhượng bất động sản, nhu cầu thuê, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản… và cung cấp thông tin về quy họach sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của bất động sản và nhiều thông tin khác về bất động sản. Chính sàn giao dịch sẽ giải quyết được vấn đề thông tin, sẽ tránh được hiện tượng giao dịch ngầm, thông tin sai lệch nhằm thao túng thị trường, đẩy giá đất lên cao bất hợp lý. 66 Trong thời gian gần đây, chúng ta cũng đã thành lập được một số sàn giao dịch bất động sản kể cả của Nhà nước và của tư nhân tuy nhiên số lượng còn hạn chế. Vì vậy trong thời gian tới chúng ta cần khuyến khích và tạo điều kiện để các sàn giao dịch bất động sản ra đời. Việc thành lập các sàn giao dịch không cần thiết Nhà nước phải đứng ra thành lập mà nên giao cho các doanh nghiệp tự thực hiện theo nhu cầu của thị trường. Việc mở các sàn giao dịch bất động sản của Nhà nước là một sự can thiệp quá sâu vào thị trường mang dấu ấn can thiệp hành chánh nên sẽ không hiệu quả và có thể bị méo mó trong họat động. Trong thời điểm hiện nay, Nhà nước có thể khuyến khích thông qua các công cụ ưu đãi thuế hoặc một số ưu đãi khác để các sàn giao dịch ra đời. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có những quy định chi tiết về việc thành lập, công bố thông tin, báo cáo giao dịch và phạm vi các giao dịch mà các sàn được phép thực hiện. 3.2.5 Giải pháp tạo vốn và hổ trợ thị trường: 3.2.5.1 Triển khai và áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản: Hiện nay, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản thường huy động nguồn vốn từ trước của các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhu cầu vốn của thị trường bất động sản rất lớn, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn của các ngân hàng thì sẽ không đáp ứng nổi. Trong khi đó, vốn nhàn rỗi trong dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần đây cho thấy vẫn chưa khai thác và thường nhỏ lẻ. Chính vì vậy, chúng ta cần thiết triển khai và áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản. Đây là một mô hình được áp dụng rộng rãi ở các thị trường bất động sản phát triển và là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khóan và đầu tư bất động sản. Theo mô hình này toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp như hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao 67 gồm: đơn vị phát hành là chủ đầu tư dự án, đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành. Đây là mô hình rất phù hợp cho việc thiếu vốn của các chủ đầu tư hiện nay. Nó cũng sẽ thu hút được một lượng vốn lớn trong dân cư đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp. Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản sẽ tăng tính thanh khỏan cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn có thể tham gia vào thị trường này. Thêm vào đó, những chứng chỉ bất động sản có tính thanh khỏan cao sẽ được miêm yết trên thị trường chứng khóan, khi đó sẽ làm tăng thêm sản phẩm cho thị trường và giúp họat động của thị trường sôi động hơn. Vấn đề còn lại là Nhà nước cần phải xây dựng ngay các văn bản quy định về mô hình chứng khóan này để có thể triển khai áp dụng trong thời gian tới. Bên cạnh đó cần phải đa dạng hóa hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: thị trường bất động sản sẽ ngày càng phát triển hơn nếu có nhiều hình thức đầu tư và các chủ thể tham gia đầu tư. Hiện nay hầu hết đầu tư trên thị trường bất động sản là hình thức đầu tư trực tiếp. Cho nên thời gian tới chúng ta cần tạo điều kiện và hành lang pháp lý cho hình thức đầu tư gián tiếp phát triển. Ở các nước có thị trường phát triển thì các quỹ đầu tư bất động sản ra đời rất sớm và họat động rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc khuyến khích các quỹ đầu tư bất động sản là việc cần thiết 68 thực hiện trong thời gian tới. Các quỹ đầu tư bất động sản cho phép huy động được vốn lớn trong dân cư và giảm thiểu rủi ro trong quá trình kinh doanh. 3.2.5.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường: Hiện nay, có đến 60% vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản là từ vốn vay ngân hàng. Nhưng do thị trường đang đóng băng nên các ngân hàng càng dè dặt hơn khi cho vay vốn nên thị trường bất động sản lại càng ảm đạm hơn. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường thì bên cạnh những giải pháp tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản, tăng tính minh bạch thị trường thì chúng ta cần một số giải pháp thiết thực hơn xét về phía nhà nước cũng như chính các ngân hàng. Cụ thể như sau: + Về phía ngân hàng cần tăng cường huy động nguồn vốn trung và dài hạn để đáp ứng nhu cầu vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó các ngân hàng cần phải tăng cường vốn tự có hoặc có thể liên doanh, liên kết với các ngân hàng khác để tài trợ cho các dự án. Thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin thị trường bất động sản làm cơ sở cho việc thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả nợ vay của chủ đầu tư. Đồng thời từng bước hiện đại hóa ngân hàng, nâng cao trình độ và kiểm soát hiệu quả nhân viên, cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả kinh doanh. + Về phía nhà nước: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, các dịch vụ công liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Tổ chức mạng lưới công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp ở các địa phương; hướng dẫn quy định về thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai; quy định thống nhất các mẫu biểu để các giao dịch thế chấp, vay vốn được thuận lợi, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí. Nhà nước cũng cần đưa ra được các chính sách, cơ chế, xử lý các trường hợp tranh chấp, vi phạm pháp luật và xử lý tài sản đảm bảo nợ vay cho các ngân hàng. Có thể nói việc thu hồi và xử lý tài sản để đảm bảo nợ vay là một trở ngại lớn nhất hiện nay đối với các ngân hàng. 69 3.2.5.3 Khuyến khích các tổ chức tư vấn, môi giới và thẩm định giá bất động sản phát triển: Việc hình thành và phát triển các tổ chức môi giới, tư vấn và thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Vậy để phát triển các tổ chức này chúng ta cần thực hiện một số điểm sau đây: + Hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản cũng đã có những quy định rõ ràng đối với hoạt động môi giới, tư vấn và thẩm định giá. Vì vậy, việc cần làm tiếp theo là cụ thể hoá các quy định của luật này để các tổ chức này thành lập và đi vào hoạt động. + Cần thống nhất giữa số lượng người có chứng chỉ thẩm định giá khi thành lập doanh nghiệp (theo Luật kinh doanh bất động sản thì ít nhất phải có 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản, còn theo Pháp lệnh giá 2002 thì ít nhất phải có 3 người). Tiếp theo là việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm cấp còn từ trước đến nay thì Bộ tài chính cấp chứng chỉ thẩm định giá). + Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản là một chứng chỉ hành nghề vì vậy điều kiện cấp cần phải chặt chẽ và nên được quản lý ở cấp Trung ương và yếu tố kinh nghiệm là một yếu tố cần thiết để xem xét cấp chứng chỉ. + Nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng thì các tổ chức môi giới, tư vấn và thẩm định giá không được tham gia kinh doanh bất động sản. Các tổ chức này cũng cần phải báo cáo hàng tháng cho Nhà nước về các giao dịch đã thực hiện để Nhà nước làm cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường. + Chuyên ngành về thẩm định giá cần thiết được mở trong các trường đại học để đạo tạo kiến thức chuyên sâu cho các thẩm định giá viên. 70 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng của nền kinh tế Việt Nam: đang phát triển, đang chuyển sang nền kinh tế thị trường và đang hội nhập. Do đó, các cơ chế, chính sách cho thị trường này còn đang trong giai đoạn hình thành, tuy đã có nhiều bước tiến để thị trường có thể hoạt động được nhưng cũng còn nhiều bất cập cả về các thành tố thị trường cũng như hệ thống cơ chế, chính sách chưa đầy đủ và đồng bộ. Bên cạnh đó, cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn ở mức rất thấp so với yêu cầu của một thị trường phát triển và đồng bộ. Các nội dung và hoạt động của các yếu tố hổ trợ thị trường chưa thông suốt, nguồn lực đất đai và chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập, môi trường đầu tư chưa được bình đẳng giữa các thành phần kinh tế và tính minh bạch của thị trường thấp nên khả năng thu hút đầu tư còn hạn chế. Trong thời điểm hiện tại, việc thị trường có biểu hiện đóng băng là nhất thời như một khoảng dừng. Vì vậy, biện pháp trước mắt là cần khắc phục ngay những mặt còn yếu kém để khơi thông các nguồn vốn từ ngân hàng cũng như từ các nhà đầu tư tiềm năng để thúc đẩy thị trường vượt qua thời điểm này nhằm đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn và hình thành một mặt bằng đầu tư, kinh doanh mới trong thị trường bất động sản. Về lâu dài, cần phải hình thành đồng bộ các thành tố của thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống chính sách để tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và bình đẵng giữa các nhà đầu tư. Nâng cao năng lực quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Hiện nay, chúng ta đang đứng trước một cơ hội lớn để thu hút đầu tư đó là: Chúng ta đã gia nhập WTO, tổ chức thành công hội nghị APEC nên sẽ có rất nhiều nhà đầu từ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Thực hiện tốt những chính sách, giải pháp trên đây chúng ta sẽ đón nhận được một làn sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản./. ._.