Bài giảng Thẩm định tài sản đảm bảo - Phùng Hữu Hạnh

S.Phùng Hữu Hạnh5Định giá bất động sảnThS.Phùng Hữu Hạnh6Phương pháp so sánhPhương pháp chi phíPhương pháp thu nhậpPhương pháp thặng dưPhương pháp so sánhPhân tích giá giao dịch của các bất động sản tương tự để ước tính giá của bất động sản cần định giá.Yêu cầu:Số lượng giao dịch : càng nhiều càng tốtThời điểm giao dịch: càng mới càng tốtPhương pháp này dễ áp dụng đối với các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trườngThS.Phùng Hữu Hạnh7Phương pháp chi phíƯớc tính chi phí cần để tạo ra một bất động sản tương tự với BĐS cần định giá (đất + chi phí xây dựng, lắp đặt)Áp dụng đối với các BĐS đặc biệt, ít hoặc không có giao dịch trên thị trườngVD: cảng, trường học, siêu thịThS.Phùng Hữu Hạnh8Phương pháp thu nhậpGiá trị bất động sản bằng giá trị hiện tại của các khoản thu nhập mà bất động sản mang lại trong tương laiÁp dụng đối với các bất động sản có mang lại dòng tiền hàng nămThS.Phùng Hữu Hạnh9Phương pháp thặng dưGiá BĐS bằng giá trị BĐS sau khi phát triển trừ đi chi phí để tạo sự phát triển đó.Áp dụng đối với các BĐS chưa phát triển nhưng có khả năng cải tạo, phát triển thêm để tạo ra giá trị mới lớn hơnThS.Phùng Hữu Hạnh10Định giá TSĐB là động sảnMáy móc, thiết bịPhương tiện vận tải: xe, tàu thuyềnHàng hóaTS có tính thanh khoản cao: sổ tiết kiệm, ngoại tệ, vàng, chứng khoánThS.Phùng Hữu Hạnh11Định giá động sảnĐối với TS có tính thanh khoản cao: định giá theo giá trị thị trường Đối với các loại động sản khác : định giá theo hóa đơn bán hàng của nhà cung cấp (thường NH chỉ chấp nhận máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải mới hoàn toàn, không nhận đã qua sử dụng)ThS.Phùng Hữu Hạnh12Thẩm định khả năng quản lý, kiểm soát TSĐBĐối với giấy tờ pháp lý của BĐS và tài sản có tính thanh khoản cao: được cất giữ trong kho quỹ của ngân hàngĐối với các loại động sản khác: xem xét liệu ngân hàng có kiểm soát, giám sát được tài sản không ? (xe, tàu)Đối với hàng hóa: xem xét kho cất giữ tài sản thuê kho ngoài để cất hàng, không sử dụng kho của khách hàngThS.Phùng Hữu Hạnh13Thẩm định khả năng chuyển nhượng của TSĐBCó nhiều người sẵn sàng mua lại TSĐB không ?TSĐB là loại phổ thông hay đặc thù, chuyên dùng ?Giá trị của TS có quá lớn hay không ?TSĐB nằm ở khu vực địa lý nào ?ThS.Phùng Hữu Hạnh14